中级经济师考试《房地产专业知识与实务》重点解析：中心地理论

经济师中级房地产经济专业知识与实务-37(总分：140.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.将建设用地分为农业建设用地和非农业建设用地是按______来划分的。

∙ A.所有权∙ B.服务的产业类型∙ C.生产规模或总投资额的大小∙ D.用途A.B. √C.D.建设用地按用途分为工业、民用和军事建设用地。

2.以两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权的______。

∙ A.视为同一抵押标的物∙ B.视为不同抵押标的物∙ C.是否视为同一抵押标的物，由双方协商议定∙ D.上述表述均不对A. √B.C.D.两宗以上土地使用权设定同一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割。

3.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数______比例以上的业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

∙ A.10%∙ B.15%∙ C.20%∙ D.25%A.B.C. √D.当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

4.在资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于______资格预审合格的投标申请人。

∙ A.3家∙ B.5家∙ D.15家A.B. √C.D.投标申请人的资格预审。

当资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的申请人。

5.经过收集初级和次级资料，对不同的潜在顾客进行分析，房地产企业决定了某个项目面向的消费者群体，这个过程被称作______。

∙ A.市场细分∙ B.目标市场定位∙ C.项目定位∙ D.市场调研A.B. √C.D.本题考查影响目标市场定位的含义。

目标市场定位是指经过收集初级和次级资料，对不同的潜在顾客进行分析，房地产企业决定了某个项目面向的消费者群体的过程。

一、房地产经济基本理论考试目的测查应试人员是否掌握区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论等知识，以及把握房地产经济基本规律的能力。

考试内容（一）区位理论区位的含义、特征和种类，房地产区位的含义，区位对房地产的重要性，房地产的主要区位因素，主要的区位理论及其主要内容；农业区位理论、工业区位理论和中心地理论中的基本概念、基本前提和主要内容；同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容及其在房地产开发经营上的意义。

（二）供求理论房地产需求和房地产市场需求的含义，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形；房地产供给和房地产市场供给的含义，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形；房地产均衡价格的概念及其形成原理，房地产供求与价格关系的特殊性。

（三）地租地价理论地租的概念，地租的本质，地价的概念，我国地价的内涵；劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式；级差地租、绝对地租和垄断地租的概念；地价的本质，地租与地价之间的数量关系。

（四）城市化理论城市的概念，城市与乡村的区别，城市的分类，城市的产生，城市发展演变的阶段；城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变化，城市化与社会经济发展；郊区化的概念，发达国家的郊区化现象，我国的郊区化现象；逆城市化现象及其出现的原因。

二、房地产征收征用考试目的测查应试人员是否掌握房地产征收征用的前提条件、权限、程序、补偿和安置等知识，以及开展房地产征收征用相关工作的能力。

考试内容（一）房地产征收征用概述房地产征收的概念，集体土地征收的含义，单位、个人的房屋及其他房地产征收的含义，房地产征收的限制条件；征用的概念、限制条健和特征；征收与征用的异同。

（二）房地产征收的前提条件公共利益的界定，公共利益的特点。

（三）集体土地征收与补偿集体土地征收的程序、审批；征地补偿的特点，征地补偿费用的构成，征地补偿费用标准，被征地农民的安置，征地补偿和安置的步骤。

中级房地产知识重点浓缩第一章市场需求、供给和均衡价格1、区位是指人类行为活动的空间。

位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。

2、杜能“孤立国”理论的前提条件：（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。

农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。

（2）“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。

（3）“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。

平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。

（4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。

（5）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。

3、杜能圈。

第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。

第二圈为林业区。

本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。

第三圈是谷物轮作区。

本圈主要生产粮食。

第四圈是草田轮作区。

本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。

第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。

第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。

4、韦伯工业区位理论假设条件：（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。

在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。

（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。

（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。

（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。

（5）运费是重量和距离的函数。

（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。

5、一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。

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经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总44
四.中心地理论
(一)基本概念
中心地
指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点
中心性
一个中心对周围地区的影响程度
需求门槛
中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平
商品销售范围
消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径
(二)克里斯塔勒的中心地理论
1.假设条件
①均质平原与无差异性的居民
②交通费用与距离成正比
③厂商和消费者均为经济人
④货物可自由流动
2.六边形市场区
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各厂商的销售范围为圆形
新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止
各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商
形成六边形的市场区域
3.市场等级序列
高级商服中心，提供高中低级商品和服务
中级商服中心，提供中低级商品和服务
低级商服中心，提供低级商品和服务
需求门槛和服务范围由高到低，由大到小。

经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷28(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 案例分析单项选择题1．研究关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说为( )。

A．区位主体B．区位理论C．中心地理论D．工业区位理论正确答案：B解析：区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。

具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。

区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

知识模块：房地产经济基本理论2．在某城市区域中心商务高度指标(CBHI)和中心商务强度指标((YBH)指标中，( )的区域可以被界定为中心商务区(CBD)。

A．CBHI=0．6，CBH=70％B．CBHI=0．7，CHII=60％C．CBHI=1．1．CBH=52％D．CBHI=0．9，CBII=80％正确答案：C解析：1954年墨菲(Murphy)和万斯(Vance)提出界定CBD的两项重要指标：中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积；中心商务强度指标(CBH)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积×100％。

把CBHI＞50％的区域界定为CBD。

知识模块：房地产经济基本理论3．一般由少量的被访者组成，在研究者的引导下对预先没定的某一主题展开深入的探讨，是定性研究中的( )。

A．探讨法B．小组访谈法C．深度访谈法D．投射法正确答案：B解析：小组访谈法一般由少量的被访问者组成，在调研者的引导下对预先设定的某一主题展开深入的探讨。

其主要目的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法及其原因，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。

知识模块：房地产市场调研4．下列关于年值折现法的说法不正确的是( )。

A．年值折现法实际上是年值法的一种变形B．共同计算期N的取值大小往往不会影响方案的比选结果C．净现值最大的方案为最优方案D．费用现值最小的方案为最优方案正确答案：C解析：采用年值折现法计算出的净现值用于计算期不同的互斥方案评价的判别准则是：净现值最大且非负的方案为最优方案；对于仅有或仅需计算费用现金流的互斥方案评价的判别准则是：费用现值最小的方案为最优可行方案。

第一节区位理论四、中心地理论中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒在1933年发表的《德国南部的中心地》一书中提出的。

(一)中心地理论的基本概念(1)中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

(2)中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。

不包括制造业方面的活动。

(3)中心性：可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，可用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等来形容和比较。

(4)需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。

在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。

这里的最低人口数，称为门槛人口。

(5)商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

(二)克里斯塔勒的中心地理论1.假设条件克氏理论的假设条件是：①研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。

②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比。

③厂商和消费者都是经济人。

④平原上货物可以自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

2.六边形市场区各中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内，竞争的结果使得它们之间的距离进一步缩短，以致各中心地的销售范围都有一部分相互重叠。

这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位。

按照消费者最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。

其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。

由于重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。

3.市场等级序列根据前面的论述，中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品和服务的种类密切相关的。

中级经济师考试《房地产专业知识与实务》重点解析：地租地价理论
一、中级经济师考试地租和地价概念
（一）地租概念
□ 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润
（二）地价概念
□ 地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入
二、地租产生和发展
地租的产生和发展
地租主要形式
奴隶制地租劳役地租
封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租
资本主义地租货币地租
社会主义地租仍然存在地租
三、级差地租，绝对地租和垄断地租
（一）级差地租
□ 级差地租I
■ 肥沃程度
■ 位置
□ 级差地租II
■ 同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态
（二）绝对地租
□ 由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金□ 土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得
（三）垄断地租
□ 由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租□ 条件
■ 土地私有权垄断
■ 某些土地具有特殊的自然条件
四、地租与地价的关系
□ 地租是地价的基础
□ 地价是地租的资本化
□ 永久租期土地，地租与地价的关系为：P=R/i。

经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷3(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 案例分析单项选择题1．某城市位于东经113°79′，北纬40°57′，该经纬度反映的是该城市的( )。

A．自然地理区位B．经济区位C．社会区位D．天文区位正确答案：D解析：本题考查区位的综合性。

按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。

在自然区位中，有天文区位和自然地理区位；在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。

天文区位是指反映地表事物的经纬位置。

2．克里斯塔勒的中心地理论的假设条件不包括( )。

A．研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致B．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比C．有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比D．厂商和消费者都是经济人正确答案：C解析：本题考查中心地理论。

克里斯塔勒的中心地理论的假设条件：研究的区域是一块均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致；有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比；厂商和消费者都是经济人。

3．地租本质上是一种( )。

A．经营利润B．超额报酬C．劳动报酬D．投资收益正确答案：B解析：本题考查地租的概念。

地租的本质是超额报酬或收益。

4．征收作为政府的行政行为之一，必须体现合法行政的原则精神，而合法行政原则的一个基本要求，就是( )。

A．程序合法B．依法办事C．公平公正D．行政为民正确答案：A解析：考查对征收程序和土地依法征收的理解。

5．城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为( )A．绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散B．相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散C．绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散D．相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散正确答案：A解析：本题考查城市化理论。

经济师－房地产专业知识与实务内容汇总经济师－房地产专业知识与实务内容汇总-整理目录版1第一章房地产经济基本理论3第一节区位理论3第二节供求理论9第三节地租地价理论11第四节城市化理论13第二章房地产征收征用16第一节房地产征收征用概述16第二节房地产征收的前提条件17第三节房地产征收的权限和程序18第四节房地产征收的补偿和安置21第三章建设用地使用制度24第一节建设用地概述25第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用27第三节国有建设用地使用权转让34第四节国有建设用地使用权出租35第五节国有建设用地使用权抵押37第六节国有建设用地使用权收回和终止39.第七节闲置国有建设用地的处理40第八节集体建设用地使用制度*41第四章房地产市场调研42第一节房地产市场调研概述43第二节房地产调研的内容（三大方面）45第三节房地产市场调研资料的搜集46第四节房地产市场调研的类型和方法47第五节房地产市场分析和预测49第五章房地产投资项目经济评价52第一节房地产投资概述*53第二节资金的时间价值与等值计算55第三节房地产投资项目现金流量65第四节房地产投资项目的财务报表67第五节房地产投资项目经济评价指标和方法69第六章房地产投资项目不确定性分析78第一节房地产投资项目不确定性分析概述78第二节房地产投资项目盈亏平衡分析79第三节房地产投资项目敏感性分析81第四节房地产投资项目风险分析82第七章房地产投资项目方案比选88第八章房地产开发项目管理107第九章房地产市场营销123第十章房地产估价142第十一章物业管理167第十二章房地产金融186第十三章房地产税收205第一章房地产经济基本理论【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布【主要内容】第一节区位理论第二节供求理论第三节地租地价理论第四节城市化理论【内容详解】第一节区位理论1.区位和区位理论1.1 区位的含义区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映1.2 区位的特征（四特征）综合性自然区位天文区位（经纬度）.自然地理区位社会区位经济区位文化区位政治区位确定性方位距离层次性大位置小位置地址微位置历史性地理环境的变化以与经济环境的变化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因【例题1·单选题】【2008年真题】某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的（）。