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武汉市自然资源和规划局关于重新公布《武汉市规划用地兼容性管理规定》的通知文章属性•【制定机关】武汉市自然资源和规划局•【公布日期】2020.07.01•【字号】武自然资规规〔2020〕1号•【施行日期】2020.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】发展规划正文武汉市自然资源和规划局关于重新公布《武汉市规划用地兼容性管理规定》的通知武自然资规规〔2020〕1号各区（分）局、局属各单位、机关各处室：根据《武汉市行政规范性文件管理办法》有关规定，我局对《市国土规划局关于印发〈武汉市规划用地兼容性管理规定〉的通知》（武土资规规〔2015〕2号）进行了评估，决定该文件继续施行，现予以重新公布，自公布之日起有效期5年。
武汉市自然资源和规划局2020年7月1日武汉市规划用武汉市规划用地兼容性管理规定第一条为规范本市规划用地兼容性管理，依据《武汉市建设工程规划管理技术规定》要求，结合规划管理工作实际，制定本规定。
第二条本规定适用于本市行政区划范围内的城市建设用地兼容性管理；控制性详细规划、城市设计、历史文化风貌街区保护规划、生态保护规划、功能区和“三旧”（旧城、旧村、旧厂）改造实施性规划等对用地兼容性有明确要求的，按其规划要求执行。
其他建设用地的规划兼容性可参照执行。
第三条规划用地兼容应维护法定规划的强制性内容，严格执行国家和地方相关法规和技术标准，坚持节约集约使用土地和公共利益优先，有利于规划管理的规范化和标准化。
第四条各类规划用地兼容性要求具体见附表。
其中：1.部分兼容“部分兼容”是指在地块原规划用地性质上，混合其他单种性质用地的用地规模比例不超过30%，或混合其他两种及两种以上性质用地的用地规模比例之和不超过40%。
表中有单独注释规定的，按其规定执行。
被兼容的功能无法进行用地功能分区的，以上兼容比例按建筑规模计算。
同一街坊内相邻的同性质用地，可合并考虑兼容比例。
2.完全兼容“完全兼容”是指在地块原规划用地性质上，混合其他一种或几种性质用地的用地规模比例可达100%。
城市功能用地分类与标准
1．1 城市用地分类
1.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和用地管理工作。
1.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其他相关因素。
1.1.3增城市城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共大类、中
类、小类。
1.1.4 其中，R、C、M、W、U、S、T、D、G类用地属于城市建设用地，E6类用地属于
村建设用地；其余为非建设用地。
1.1.5 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采
用本分类的全部或部分类别。
1.1.6 增城市城市用地分类和代号应符合表1.1的规定。
增城市城市用地分类和代号表1.1。
武汉市规划管理技术规定（二稿）武汉市城市规划管理局二○○八年六月目录第一章总则 (5)第一条 (5)第二条 (5)第三条 (5)第四条 (5)第五条 (5)第二章建设用地分类和适建范围 (6)第六条 (6)第七条 (6)第八条 (6)第三章建设强度控制 (8)第九条 (8)第十条 (8)第十一条 (8)第十二条 (8)第十三条 (9)第十四条 (9)第十五条 (9)第十六条 (9)第十七条 (9)第十八条 (10)第十九条 (10)第二十条 (10)第四章建筑规划设计 (11)第二十一条 (11)第二十二条 (11)第二十三条 (12)第二十四条 (12)第二十五条 (13)第二十六条 (14)第二十七条 (14)第五章建筑间距 (15)第二十八条 (15)第三十条 (15)第三十一条 (15)第三十二条 (15)第三十三条 (17)第三十四条 (17)第三十五条 (17)第三十六条 (17)第三十七条 (18)第六章建筑退让 (19)第三十七条 (19)第三十八条 (19)第三十九条 (19)第四十条 (20)第四十一条 (20)第四十二条 (20)第四十三条 (20)第四十四条 (20)第四十五条 (20)第四十六条 (20)第四十七条 (21)第四十八条 (21)第四十九条 (22)第五十条 (22)第五十一条 (22)第五十二条 (22)第五十三条 (22)第五十四条 (23)第五十五条 (23)第五十六条 (23)第五十七条 (23)第五十八条 (23)第五十九条 (23)第六十条 (24)第六十一条 (24)第八章城市交通工程 (25)第六十二条 (25)第六十三条 (25)第六十四条 (25)第六十五条 (25)第六十六条 (25)第六十七条 (25)第六十八条 (26)第七十条 (27)第七十一条 (27)第七十二条 (28)第七十三条 (28)第七十四条 (29)第七十五条 (30)第九章市政公用设施 (31)第七十六条 (31)第七十七条 (31)第七十八条 (31)第七十九条 (32)第八十条 (32)第八十一条 (33)第八十二条 (33)第八十三条 (33)第八十四条 (33)第八十五条 (33)第十章附则 (34)第八十六条 (34)第八十七条 (34)第八十八条 (34)附录1制订依据 (35)附录2名词解释 (35)附录3面积计算规定 (38)附录5停车位计算 (45)附录6附表 (47)附录7附图 (66)附录8武汉市建设项目日照分析管理细则 (73)第一章总则第一条为了加强规划管理，保证规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《武汉市城市规划条例》的有关规定，制定本规定。
《武汉市规划用地兼容性规定（试行）》全文表1 武汉市规划居住用地兼容性规定表注：1、居住用地(R)兼容公共管理与公共服务设施用地(A)、商业服务业设施用地(B)的各项用地总和不得超过地块总用地规模的30%。
2、居住用地兼容零售商业用地(B11)的，应结合方案严格控制沿街底层商业建筑，原则上临主、次干道一侧不得布局底层商业建筑。
表2 武汉市规划公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地兼容性规定表仓储用地(W)的各项用地总和不得超过地块总用地规模的20%。
表3 武汉市规划工业用地、物流仓储用地兼容性规定表园区的工业用地，兼容科研用地(A35)和文化设施用地(A2)不得超过地块总用地规模的30%。
2、物流仓储用地(W)兼容绿地与广场用地(G)不得超过总用地规模的20%；属于物流园区的仓储用地，兼容公共管理与公共服务设施用地(A)、商业服务业设施用地(B)的各项用地总和不得超过地块总用地规模的30%。
表4 武汉市规划绿地与广场用地兼容性规定表注：1、绿地与广场用地(G)兼容其他性质用地只可安排于绿地与广场的地下空间开发利用，地面规划绿地与广场用地规模不得减少。
2、社会停车场用地(S42)可参照绿地与广场用地兼容性规定执行。
补充规定：一、关于适用范围的规定本规定适用于在武汉市控制性详细规划指导下开展的规划论证和规划管理。
二、关于适用规模的规定兼容后各类用地规模均不得小于最小开发单元，否则不允许兼容。
三、不可兼容其他类别的用地1、非建设用地(E)；2、区域交通设施用地(H2)、区域公用设施用地(H3)、特殊用地(H4)、采矿用地(H5)；3、城乡居民点建设用地(H1)中的以下用地：（1）政府控制以保障基础民生需求的服务设施用地：文化设施用地(A2)、中小学用地(A33)和幼托用地、体育用地(A4)、医疗卫生用地(A5)、社会福利用地(A6)；（2）红线、黄线、紫线用地：道路与交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、文物古迹用地(A7)；（3）外事用地(A8)、宗教用地(A9)、三类物流仓储用地(W3)。
武汉市规划管理技术规定（草案）第一章总则第一条为实现规划管理的标准化、规范化和法制化，保证公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《武汉市城市规划条例》等法律、法规和国家有关技术标准，制定本规定。
第二条在本市城市、镇规划区内进行建设，应当遵守本规定。
第三条本规定由规划行政主管部门负责组织实施。
土地、园林绿化、消防、人防等管理部门应当按照各自职责做好相关实施工作。
第四条建设用地规划应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类城市建设项目和建设用地，完善城市功能布局，节约、集约利用土地，鼓励城市地下空间的综合开发利用，保护自然资源和历史文化资源，改善人居环境。
第五条建筑工程规划应当彰显滨江、滨湖特点和国家历史文化名城风貌，体现地域文化特色，创造疏密有致、高低错落、特色鲜明的城市整体空间形态。
第六条交通和市政工程规划应当综合协同，合理布局，保证功能，适度超前，满足经济社会发展需要，交通和市政设施先行，发挥基础和保障作用。
为减少对城市交通的影响，凡符合《需要进行交通影响评价的建设项目范围表》（附表1-1）规定的建设项目，应当由具备相应资质的规划设计单位编制交通影响评价报告。
第七条在风景名胜区、旧城风貌区等城市特殊规划控制区范围内的建设应当符合相关保护规划的要求。
文物保护单位和优秀历史建筑进行建设应当符合国家、省、市的相关规定。
第八条任何单位和个人应当按照本规定进行建设项目的规划设计和规划报建。
城市重要地段、重点区域、大型公共建筑以及建设用地面积大于3万平方米的建设项目，应当编制修建性详细规划，建设单位在报建时应当提交两个或两个以上具备相应资质的不同设计单位完成的设计方案；其他建设项目应当进行总平面设计。
建设工程规划审批后，建设工程应当按照核准的设计图纸施工，确需变更建（构）筑物使用性质、高度、位置、平面、立面等的，应当报规划行政主管部门依法办理变更手续。
第九条规划行政主管部门应当按照本规定进行建设项目的规划审批，对建设单位的建设项目实行放线和验线管理并严格按照国家相关规范执行。
城市规划用地分类标准
城市规划用地分类标准是按照用地的使用功能、作用性质的不同，将城市规划用地分为住宅用地、公共服务设施用地、交通运输用地、工业用地、商业用地、中央设施用地、特殊建设用地等7大类。
1、住宅用地：是指居住建筑用地，包括一、二类住宅用地和配套设施用地，以及其他住宅用地，如棚户区改造用地、经济适用房用地等。
2、公共服务设施用地：是指为公众提供服务，满足公众各项社会生活需要的场所，如医院、学校、文化设施、公园、体育场地等等。
3、交通运输用地：即建设道路及其他交通运输专用设施的用地，包括高速公路、城市公路、桥梁、水路、机场等。
4、工业用地：是指用于各类工业生产的用地，包括工业园区、矿山用地、水电站、火力发电站、污水处理厂等。
5、商业用地：指以各类商业活动为主要功能的用地，包括专业市场及商业设施用地，以及大型购物中心等。
6、中央设施用地：是指安排在城市中央或街区内，用作行政及信息交流等职能的用地，如政府机构及部门机构所在地等。
7、特殊建设用地：是指用于其他特殊建设的用地，如非农林特殊用地，如体育场馆、野生动物园等。
规划用地兼容性的有效控制原则、内容及形式研究 ——以武汉市为例 姜 涛 周 强 摘要：用地兼容性是一个能有效引导城市土地与空间集约利用、提升环境品质并激发社会活力的重要指标。
制定一个科学、合理的规划用地兼容性规定，也是当前我国控制性详细规划编制以及日常规划管理中的一项重要工作。
本文从用地兼容性的概念与演变研究出发，通过总结分析国内外相关典型做法，对规划用地兼容性的有效控制原则、内容及形式作了较为深入的思考，并在此基础上，针对武汉市发展实际提出了武汉城市规划用地兼容性技术规定的建议方案。
关键词：用地兼容性；规定；原则；内容；形式1 引言１．１ 概念 “兼容性”（ｃｏｍｐａｔｉｂｉｌｉｔｙ），是一个用来描述不同人或事物能和谐共存、不矛盾状态或能力的概念。
规划中的用地兼容性，则是指两种或两种以上的用地性质在同一块城市用地上相互容纳的状况，它代表了规划对土地利用中一定程度的弹性的容许。
有的城市也称之为“相容性”，而在国外，则多用“混用”（ｍｉｘｅｄ ｕｓｅ）一词来表达。
用地兼容性至少应包括两方面涵义：一为不同用地性质是否能够相互容纳，二为不同用地性质能相互容纳到什么程度。
用地兼容性的判断标准一般为：因用地性质变化，而带来人口及其活动变化，由此带来的直接或间接的若干规划影响之大小。
１．２ 演变 从城市规划的发展来看，人们对用地兼容性的认识经历了一个从混合到严格分区再到适度混合的不断认识和深化的过程。
最早的用地兼容，基于一种可步行性与人体的合理尺度，随着市场经济的发展，各种土地的使用也往往趋于最具收益的组合方式。
但是，纯粹自发的用地兼容带来一系列卫生、环境和交通等问题，导致人们日常生活品质的下降。
为防止这种混乱产生，并适应大规模工业化时代的需求，“功能分区”作为现代主义城市规划的一个重要任务被提出来，以１９３３年《雅典宪章》为标志，居住、工作、游憩和交通四大功能分区深深烙进了全世界规划师的脑海达 大半个世纪。
《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137—2011)》问题解答《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137—2011）》问题解答1、新、老标准在实际工作中如何过渡、衔接?2012年1月16日新标准正式实施，在新老标准执行的过渡期内总体上应坚持实事求是，因地制宜，有计划、有步骤地推行。
首先，城市总体规划应按照不同工作阶段，区别对待。
已经正式批复实施的总规，按照法律、法规和标准规范不向前追溯执行的原则，不必按照新标准重新修编。
在编的总规可以坚持有选择地执行的原则，对已经完成的规划纲要或成果进行必要的修改完善，尽量减少后续实施的不对接问题；但执行中对调整所有现状、规划数据、图纸较为困难且对编制审批进度存在重大影响的，可以不完全按照新标准重新进行技术处理。
2012年以后新启动的总规修改、新编应严格按照新标准执行。
其次，控制性详细规划同样应区别对待。
对于已经批准的控规，不必单纯为执行新标准而重新修编，可结合实施评估、动态维护，按照新标准逐步修改完善。
在编、新编的控规应全部按照新标准执行，保证后续规划和用地管理的协调一致。
再次，规划审批管理系统应坚持不影响正常的城市规划管理业务开展为前提，从易到难，由主及次地逐步推进与新标准的对接工作。
比如，城市规划数字化信息管理平台（“一张图”系统）中已经入库的现状、规划数据和管理程序相关接口等，可结合规划实施评估、动态维护、修改完善、修编修订等工作逐步更新调整。
2、如何把握本标准与专项标准、地方标准的关系?本标准1.0.3条明确规定，编制城市（镇）总体规划和控制性详细规划除应符合本标准外尚应符合国家现行有关标准的规定。
这里包含了两层意思：一是本标准在制定过程中已加强了与土地、交通、园林、环保等相关技术法规的充分对接，避免本标准执行时与其他相关标准产生矛盾；二是城市（镇）总规和控规使用本标准时，还应遵守其他各项技术标准、规范、规章及规范性文件。
需要注意的是，本标准的适用对象为城市、县人民政府所在地镇和其他具备条件的镇的总体规划和控制性详细规划。
武汉市城市用地分类与代码标准
1 总则
1.0.1 为了促进武汉市经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《武汉市城市规划条例》的有关规定，制定本标准。
1.0.2 本标准以国家有关规范及标准为依据，参照市场经济发达地区同类技术标准与准则，并结合武汉市城市发展的目标要求和实际情况制定。
1.0.3 在武汉市行政区范围内从事城市规划编制和规划管理工作，应按本标准执行。
1.0.4 武汉市城市规划的编制和管理除执行本标准与准则外，还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其它强制性标准的规定。
1.0.5 本标准解释权属武汉市规划管理局。
2 城市用地分类与标准
2.1 城市用地分类
2.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和城市用地统计工作。
2.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其它相关因素。
2.1.3 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分11大类、47中类、74小类。
2.1.4 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。
2.1.5 城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，中类和小类各增加1～2位阿拉伯数字表示（居住配套教育用地小类，为延续武汉市城市规划与管理中一贯做法，以增加汉语拼音首位字母表示）。
2.1.6 城市用地分类和代码应符合表1的规定。
表1 武汉市城市用地分类和代码标准（试行）
注：“●”标记为在国标基础上新增用地类别，文字下划线标记为内容在国标基础上有所调整。
2.2 城市建设用地标准
2.2.1 武汉市城市建设用地，应包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不包括水域和其它非城市建设用地。
全市城市建设用地的人均指标应控制在105～120平方米。
2.2.2 在编制和修订城市总体规划时，各类主要城市建设用地的比例和人均单项指标应符合国家的有关规定。
2.2.3 分区规划及以上层次的规划用地汇总表宜采用表2的格式。
表2 城市规划用地汇总表
2.2.4 分区规划及以上层次规划的城市建设用地平衡表宜采用表2.2.4的格式。
表3 城市建设用地平衡表
武汉市规划用地兼容性技术规定
1 总则
1.0.1 为了加强武汉市土地使用兼容性的控制和引导，提高规划编制和管理中用地性质确定和变更的科学性和合理性，实现控制性详细规划工作的标准化和规范化，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《武汉市城市规划条例》等法规和规范的规定和要求，制定本规定。
1.0.2 在武汉市行政区范围内进行控制性详细规划编制、审批与修改的各项工作中，涉及用地性质的确定、土地功能混合使用等内容时，应符合本规定。
1.0.3 在武汉市控制性详细规划编制中，土地使用兼容性的确定和修改应有利于提高土地配置的效率，维护土地使用的公平。
1.0.4 武汉市土地使用兼容性内容的制定除应遵守本技术规定外，还应符合国家、省和市现行有关法律、法规和其它规范性文件的相关规定。
1.0.5 本规定的解释权属武汉市城市规划行政主管部门。
2 土地使用兼容性原则
2.0.1 延续性与可操作性相结合的原则。
考虑到现行《国标》用地分类的规划地位和影响，仍以其作为用地兼容性的主要依据，以保证规划编制与管理工作的延续性，同时，考虑到目前《国标》正在进入一轮全面修订之中，以及一系列新颁布的标准规范，并针对武汉市实际情况，对分类略作调整，使之更具可操作性环境相容原则。
2.0.2 刚性与弹性相结合的原则。
对用地兼容性的判断，一般按允许兼容、有条件地允许兼容和禁止兼容三种情况，在维护规划严肃性的同时，也为市场经济下资源合理配置留出适当空间。
2.0.3 用地性质与服务规模、区位相结合的原则。
影响用地兼容性判断的因素，除了土地使用性质，还包括服务规模和等级、所在区位等，在用地兼容性技术规定中需要相对全面地纳入考虑。
2.0.4非建设类用地、基础设施类用地和公益类设施优先保障的原则。
用地兼容性的判断不仅是一个技术问题，更是一个规范问题。
为了保护城市非建设类用地，并确保规划中的绿地、基础设施类用地和公益类设施的数量与质量，E、G、T、S、U、D类用地不再进入兼容主体讨论。
同时，对于所有公益类设施的兼容性判断，将比经营类设施具有更高的优先度与容忍度。
2.0.5环境相容与经济社会效益增益相结合的原则。
用地兼容性应考虑用地性质的改变对环境质量（噪声、废气、油烟、光污染等）造成的影响，其变化应限制在相关环境标准所允许的范围之内，在满足环境相容以及前述各原则的基础
上，规划应尽可能对用地混合发展给予鼓励，以改善或提升相关地块的经济社会效益。
3 土地使用兼容性的分类及相关规定
3.0.1 根据服务对象的不同，武汉市规划用地兼容性规定分为用地对用地的兼容控制、用地对建设项目的兼容两种情况分别进行控制。
3.0.2 在进行控制性详细规划编制的工作中，涉及土地使用兼容内容时，应符合本规定中表1的规定。
3.0.3 在进行控制性详细规划审批与修改的各项工作中，涉及土地使用兼容内容时，应符合本规定中表2的规定。
3.0.4 土地使用兼容性的确定，应注意规划编制与规划管理的前后协调。
用地兼容是项目兼容的前提，只有在规划编制中体现出用地的兼容才能在相应的规划管理中实现项目的兼容。
3.0.5 凡超出以上规划和规定范围的建设项目，不予批准建设，确需调整规划的，应按规划调整的有关程序和权限执行。
＊表示规划期内原则上不能混合或转变其它用地性质
备注：
1、规定对以下兼容情况中的（1）和（2）明确禁止，对（3）原则上不鼓励：
（1）非建设类用地（E类）中对非基础设施类用地（除T、S、U、G 和D 以外的各建设用地类）的兼容；
（2）公益类用地（C类的部分、G、T、S和U类）中对非公益类用地（C的部分、R、M、W 类）的兼容；
（3）生活类用地（C、R类）中对生产类用地（M、W类）的兼容。
2、兼容部分建筑面积所占比例，原则上R类、C类为主导用地性质时不超过40%，M类为主导用地性质时为不超过20%。
特定意图地块宜另作个案研究与规定，但须从总量平衡上测算兼容用地中各类用地量的合理性。
3、超出上表中允许兼容的用地性质以及备注中禁止兼容的用地性质以外的其他规划用地兼容情况，必须向城市规划管理部门提供相关申请报告，详细论述用地性质转变的原因、条件以及可行性。
表2 武汉市主要建设用地适建范围表
注：√允许设置○有条件地允许设置空不允许设置
备注：
1、居住区内的商业服务设施，原则上不独立占地，宜设专门出入口；
2、居住区内的配套市政公用设施，其选址需符合相关规划和规定的控制要求；
3、商业区内的居住，需满足相关居住配套公共设施要求；
4、科研教育区内的居住，以及工业区内的居住、办公和普通仓库等，应仅供内部使用或配套目的；
5、对于城市规划中专门划出的特定区域（如市级重要公共活动中心、历史文化风貌保护区、大型会展地区、旅游风景区、生态敏感区和建设敏感区等），因其在土地使用和建筑管理上有特别要求，须另作单独控制，本兼容性技术规定仅作参考，但仍须从总量平衡上测算兼容用地中各类用地量的合理性。
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