无锡房地产市场价格调查
-------二手房市场无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120° 38′ ，位于长江三角洲江湖间走廊部分，东邻苏州，距上海128公里，南濒太湖，西依锡山、惠山，京杭大运河在境内流过。
西接省会南京市183公里，与浙江省交界；西接常州，北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。
是国家历史文化名城之一。
无锡是中国经济高度发达的地区，拥有产业、山水旅游资源优势，是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。
从6月底开始，无锡新房市场优惠潮袭来，金科新大陆率先出击，以当天7500元/平米的优惠价格入市，随后旗下其他项目也纷纷抛出优惠。
时至8月，无锡新房促销价潮依旧，有许多原来没有优惠的楼盘也加入了优惠的行列。
新房的让步，使得无锡二手房市场难免受到波及，这将可能成为无锡二手房市场回暖契机。
二手房市场近几个月价格
1.以价换量市场或回暖众人期待金九银十
无锡大众房产数据分析员认为，市场经过一段时间的僵持，目前已经开始自发调整，由于新房降价，部分掌握次新房的房东报价也开始松动，若次新房销售解冻，那么二手房市场迎来春天的日子也不会遥远。
8月前，由于限购限贷影响，成交多为成熟小区小户型房源，户型较大的次新房一度受到打击，以至锡城二手房成交套均面积一度走低。
而从8月开始，套均面积开始上升，已接近90平米，可见次新房买卖已呈现出复苏迹象。
“房东报价的松动的确起到“以价换量”的作用，也给陷入黑暗中的无锡二手房市场带来了一线光明。
”无锡顺驰不动产相关负责人称。
2.新房大打优惠旗锡次新二手房价格涨不动
近日由无锡广电集团主办、无锡广电广告有限公司承办的2011年无锡广电住文化节上，各楼盘也依然大打“优惠旗”，阳光100国际新城购房首付只需一成，交意向金3万可抵6万，华仁凤凰城购房一次性付款每平米优惠300元，按揭优惠100元/平方米等。
虽仍开发商仍未明确表示降价，但众多优惠依然表明无锡商品房价格正在松动。
新房动作不断，一直不让步的二手房价格也难免受到不小的影响，“现在的市场以刚需为主，价格无疑会成为最大影响因素，因此，首先降价的新楼盘当然会受到更多关注。
”无锡二手房市场一位业内人士称。
“目前一些次新二手房已经很少有房东敢涨价了，因为一涨价基本卖不出去，而我们现在也是以劝房东降低价格为主。
”无锡顺驰房产水秀店营业经理饶发云说，“但成熟小区的小户型在无锡依然很抢手，价格还
比较坚挺。
”
3.大面积次新房受冲击房东报价有松动
与成熟小区二手房热销形成鲜明对比的则是无锡次新房市场，对于面积相对较大的次新房而言，无锡顺驰房产水秀店营业经理饶发云表示近日“价格确实有松动”。
据介绍，在她所管理的门店里就有一套精装修，131平米的二手房，房东挂牌2月多降价15万。
同时，锡城湖滨一号一套大面积二手房在低于市场价的情况下，最近房东报价再次下降。
“而且现在新房优惠冲击较大，加上贷款难，次新房卖不动想不降价都难。
”饶经理说，“现在其实还是有不少优惠二手房源的，降价后能够吸引更多的购房群体。
”对于这两套特别优惠房源，饶经理坦言，的确有人看上，因为现在这两套房源的价格已经低于市场价。
但现在的主要问题是房子总价较高，很难有人能够一次性付款，对于一些工薪家庭来说，甚至连筹集首付都比较困难。
因此，次新房所面对客户群较少。
而无锡顺驰阳光店负责人也表示，由于次新房房东报价松动，8月大面积次新房的销售要明显好于7月。
供求方面影响房地产市场需求的因素
供:
1. 土地供给因素及土地成本因素
从社会的角度来看，土地的自然供给缺乏弹性，经济供给必然受到自然供给的制约。
短期内，城市的土地非常固定，所以土地的供给是非弹性的，土地是一种不可再生的资源，但是除了土地资源的稀缺、土地供应的有限性等因素之外，地价还有其特殊的决定因素。
土地总是按竞争为其提供的收益而发挥作用，土地价值随产品的价值派生出来，所以地价一定程度会受到土地上产
品的价格影响。
从长期来看，房价走势是地价走势的基本支撑；而是在短期内，两者存在相互影响的关系。
房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨，地价是房价的结果，不是房价的原因。
2.房地产开发利润
在住宅的开发过程中，开发商在这一过程中投入大量的生产要素，这些生产要素价格发生变化势必影响房地产开发成本的变化。
但是，开发成本的升降，并不一定能完全决定房屋供给总量的增加或减少。
这主要是因为房地产开发的利润率相对较高，当开发成本增多而又未能使房地产的利润率下降到低于社会平均利润率时，进入房地产领域的投资便不会减少，房屋供给量也同样不会减少。
只有在房屋价格不变而成本上升，或开发成本上升速度超过价格上涨速度，且房地产行业利润率低于社会平均利润率与行业风险报酬率之和时，开发成本上升才会使房屋供给量呈减少的趋势。
3. 房地产开发企业对未来房屋价格的预期
房地产开发企业对未来房屋价格的预期一般是根据整个行业的发展周期来进行的。
房地产行业的发展周期与宏观经济发展周期之间存在着相关性，只是房地产行业的发展周期略领先于宏观经济发展周期。
房地产开发商往往以宏观经济波动周期为重要依据，做出房地产开发项目的开工、建设、销售和竣工时间等的决策。
另外，房屋现阶段的价格波动是房地产市场供求关系变动的反映，它会影响下一时期的供给。
这在现实中表现为房屋供给的滞后性：当市场供过于求，短期内表现为初始投入或开工的减少，在建工程缓建，经过一个建设周期后，才显现出供给量的下降；相反，房屋价格上扬，市场房屋供应量不会马上增加，往往在短期内只是引起一级房地产市场上的土地需求上升，经过一个建设周期后，才显现房屋供应量的增加。
求:
1.居民人均收入
居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求
的最重要因素。
居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。
在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。
一般说来，房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，即国民收入水平有着密切的关系。
在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。
2.城市人口数量和结构
地区的城市化进程、城市人口的数量和增长速度，在客观上决定了房地产市场上对房屋需要的规模和增长速度。
家庭小型化、分散化越快，对房屋的需要量的增加也会越快。
3.消费者的未来预期
对于以自住为主要目的的消费者来说，关心的是近期投入的最小化，而不是远期收益的最大化。
因此，对房屋价格涨跌的预期，将直接影响房屋消费的购买行为。
对于以投资为目的的房屋需求者来看，如果预期经济形势不好，则大部分的潜在需求难以转化为有效需求。
反之，更多的潜在需求转化为有效需求，刺激当前的房屋需求。
另外，房屋同其他生活消费品一样，在一般情况下，社会总需求量与价格水平之间存在着反向变动的关系。
但我们应该认识到，由于房屋的需求是生活的必须品，居民在解决了基本生活问题，生活水平得到了较大提高之后，改善居住的需求就显得比较迫切，有时就表现出并不因为房屋价格的上涨而减少对房屋的需求；另外房屋可以作为投资品，价格的上涨可能会助推需求的增加。
正因为住宅既是生活必须品，又可以做为耐久消费品，导致了需求对价格的上涨有很多时候并不敏感。
