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【借鉴】国际经验依规划而建的第五代城市——美国尔湾城导读在美国加利福尼亚南部的橘县，有一个小城被誉为“南加州的科技海岸”，吸引了众多高科技公司和高等学府的加入，这个小城叫做尔湾——美国最大的规划城市社区之一。
尔湾（Irvine）位于洛杉矶东南的橙县，面积172平方公里，距洛杉矶市中心64公里、洛杉矶国际机场72公里、洛杉矶港56公里，由著名建筑师William Pereira规划设计，于1971年12月28日建市。
尔湾区位图来源：网络尔湾所在地原本是由尔湾公司掌管的农场。
尔湾快速发展的缘起是加州大学尔湾分校的设立，之后经过详细周密的规划在大学周边形成居住社区，经过40年的不断发展，成为加州重要的经济城市、洛杉矶大都市区的重要组成部分、开发区产城融合发展的典型案例。
1“运行最好、最宜居、最安全”的城市名片在过去40年里，尔湾市一直保持着美国最安全、规划完善、适于开展商业活动的最佳社区的口碑，近10年一直是在美国最宜居的“热门城市”排行榜中名列前十，且多次位列榜首。
作为美国近几十年来新兴城市的代表，尔湾得到国内外的广泛认可，如今，“运行最好、最宜居、最安全”已经成为尔湾的城市名片。
2尔湾：美国最安全与极具吸引力的第五代城市所谓第五代城市，是指倡导生态环境、人类生活与经济增长的和谐与共赢，为科技产业、生活、工作创造适宜的城市环境。
美国尔湾是被公认的第五代城市，因其生机勃勃的商业环境而著称。
1）人口增长与人口规模根据2014年公布的统计数据，按人口，尔湾是橙县第3大城市，加州第16大城市，并且建市至今一直呈现人口持续稳定增长态势。
尔湾1971-2015 人口变化趋势图表1：尔湾1971-2015 人口统计尔湾人口特点：人口素质高：根据2014年统计数据，25岁以上（含25岁）人口中拥有高中以上学历的占96.3%，拥有本科以上学历的占64.9%。
根据2000年人口统计数据，在人口至少达到10万的城市中，尔湾25岁以上拥有博士学位居民的比例排在全美第七。
．9产城融合发展:美国尔湾市的最佳实践㊀邓智团摘㊀要:尔湾市是位于美国加州的新兴的极具吸引力的中型城市,建市于1971年,前身是由尔湾公司掌管的农场㊂尔湾快速发展的缘起是加州大学尔湾分校的设立,之后经过详细周密的规划在大学周边形成居住社区,经过40年的不断发展,成为了全美热门的中型城市,也成为开发区产城融合发展的典型案例㊂关键词:尔湾市㊀产城融合㊀产业多元化㊀宜居生活环境尔湾位于加利福尼亚州西南部,占地88平方公里,现有人口21万人,属于橘郡管辖范围,是美国最大的规划城市社区之一㊂1971年12月正式成立尔湾市,从建市到目前虽仅40年,但它已经成为加州重要的经济城市,洛杉矶大都市区的重要组成部分㊂在过去40年里,尔湾市一直保持着美国最安全㊁规划完善㊁适于开展商业活动的最佳社区的口碑㊂近10年里,美国尔湾市一直是在美国最宜居的 热门城市 排行榜中名列前10,且多次位列榜首,吸引了大量的居民和商业机构,成为开发区向城市转变的典型案例㊂本文将重点研究尔湾市从最初的开发区成长为如今最具吸引力的中型城市的阶段过程与成功经验,对我国开发区的建设有重要的启示意义㊂一 尔湾:美国最安全与极具吸引力的第五代城市所谓第五代城市,是指倡导生态环境㊁人类生活与经济增长㊁和谐与共590赢,为科技产业㊁生活㊁工作创造适宜环境的城市㊂美国尔湾就是被公认的第五代城市,是坐落于南加州 技术海岸 的中心,因其生机勃勃的商业环境而著称㊂尔湾南面濒临太平洋,拥有著名的拉古那海滨(Laguna)㊁长滩海滨(Long Beach),阳光充沛(以 加州的阳光 闻名世界),气候温和㊂由于是新开发的社区,尔湾的规划设计非常先进,逐渐成为加州的高尚住宅区之一㊂2011年商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第5位㊂另外,尔湾市在2010年的美国FBI年度犯罪率报告中,成为全美10万人以上城市犯罪率最低的城市㊂尔湾的人口受教育程度都很高,97%的人受过高中教育,超过64%的人受过高等教育(见表9-1)㊂表9-1㊀尔湾市基本情况(2011年)成立时间1971年12月成立面积65平方英里人口数(2011年)217686(人)白天人口(2011年)305600(人)年龄中位数33．3(岁)年家庭收入中位数94903(美元)高中毕业比重97%大学毕业比重64%社区公园数18(个)邻里公园数35(个)自行车道里程44．5(英里)公共空间与绿带1．5(万英亩)㊀㊀资料来源:尔湾市官方网站㊂表9-2㊀美国尔湾市20万就业岗位的行业结构(2007年)单位:人,%690㊀㊀以人为本的城市环境㊁优异的人力资源,吸引了高科技行业落户尔湾,不少著名跨国公司看上了这里的商业环境,也纷纷将总部迁至尔湾,当年起步时的 西尔湾工业区 也早已演变为商业中心,有第二硅谷的美名㊂与硅谷不同,尔湾的高科技产业涵盖了生物医学㊁制药㊁无线通信㊁电脑㊁软件等多个领域,形成许多技术产业集群,如医疗设备制造商㊁生物医疗公司㊁电脑软件和硬件生产商㊁汽车设计公司等(见表9-2)㊂二㊀从开发区到产城融合的城市发展历程1769年西班牙探险家和殖民者开始在这里先后建起了牧场㊁铁路㊁居民区和小镇㊂尔湾的建市历程与其他城市很不一样,从牧场到经过规划迅速建成城市大概花了50年,被誉为 先有大学㊁后有社区 ㊂1959年,拥有这片土地的尔湾家族公司 尔湾公司,以1美元的价格将大约4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区,随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地㊂加州大学聘请的建筑师派雷拉(William Pereira)和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区的周围规划了一个5万人城市蓝图,这逐渐发展成当今的尔湾市㊂纵观尔湾市的发展历程可以将其划分为以下几个阶段㊂1．公司经营阶段(1860~1959年)19世纪六七十年代,詹姆斯㊃尔湾从西班牙和墨西哥人手里得到了建设尔湾农场的土地,整个农场拥有广阔的橘子林和胡桃㊁鳄梨㊁利马豆和绵羊等物产㊂1894年成立 尔湾公司 ,将牧场逐渐转换为农田㊁橄榄园及橙橘等果园㊂1947年麦佛得(Myford Irvine)接掌公司,并开始将牧场的部分土地出售㊂麦佛得在1959年去世,而后 尔湾公司 由董事会选出董事长,负责公司的运作㊂2． 大学社区 时期(1960~1970年)到20世纪50年代,洛杉矶开始向南部发展,加利福尼亚大学(即加州大学)也有在这里建设新校区的意向,这为尔湾创造了一个最重要的发展契机㊂1959年尔湾公司捐出4．05平方公里的土地作为加州大学尔湾分校的校区,加州政府也捐出了2．025平方公里的土地,尔湾的开发开始加速㊂加州大学聘请著名建筑师威廉㊃佩德拉对尔湾校区进行规划,一致认为:仅有功能单一的大790学区是不够的,有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市,这个新城市必须拥有工业区㊁商业区㊁休闲区及绿地等㊂1960年威廉㊃佩德拉设计出围绕尔湾加州大学分校规划的新社区,能容纳10万居民,沿海岸覆盖121．5平方公里的土地㊂1964年,橘郡政府批准这一规划,1965年,尔湾加州大学校园正式启用,1970年, 西尔湾工业区 对外开放,目前叫做 尔湾商业区 (Irvine Business Complex)㊂3．尔湾市成立与大社区规划阶段(1970~1977年)1971年12月28日,尔湾社区居民投票通过成立一个范围远比前述 佩德拉开发计划书 还要大的城市,即尔湾市,以便控制该市的未来发展及保护税收㊂1977年,尔湾公司又邀请美国费城著名的华莱士㊁麦克哈戈㊁罗伯特和托蒂四家规划设计事务所进行了城市设计研究㊂这次规划的特点是运用园林开发理念为各地块和地区赋予了不同的尺度特征及露天场地的保护㊂从1970年开始,尔湾地区对外开放,龟岩㊁大学公园㊁牧场㊁核桃及克尔佛多(Culverdale)等住宅区陆续在校区周围建成㊂图9-1㊀尔湾市产城融合的发展阶段4．城市边缘区阶段(1977~2000年)1977年尔湾公司由一家财团收购,这一交易导致了尔湾地区开发规模的缩小,而且尔湾的规划和设计功能也从公司里分离出来㊂20世纪80年代晚期,尔湾的开发接受环保主义的理念,保存了超过农场一半以上的开放空间,大约178．2平方公里的农场土地被规划为自然栖息保护地,24．3平方公里的土地用于公园和开放空间㊂城市发展主要围绕这些自然栖息保护地㊁公园及开放空间进行布局㊂8905．极具吸引力的城市建设阶段(2001年至今)进入21世纪后,尔湾市不断提升城市的发展竞争力,不断完善和提升安全的生活环境㊁方便快捷的运输系统㊁良性竞争的商业氛围㊁正规完善的教育机构与和睦相处的生活方式,使人们不约而同地选择了尔湾㊂经过10年的发展,尔湾从一个刚刚起步的小城发展成为公众向往的 共同目的地 ,被誉为 加州的科技海岸 ,吸引了众多高科技公司的加入,包括医学设备制造公司㊁生物医学公司㊁电脑软件和硬件公司和汽车设计公司㊂尔湾的产业结构丰富,除了高科技产业之外,制造业㊁第三产业也一样生机勃勃㊂三㊀尔湾推进产城融合发展的主要经验与启示尔湾市从一个开发区到全美极具吸引力的中型城市,成立时作了完整的城市规划,环境优美㊁街道宽广㊁市容整齐㊁社区内绿树成荫,是由建筑师精心规划出来的梦想城市㊂其成功之处在于完美地实现了产城融合发展,主要成功经验包括:政府政策支持与市场化的运作机制;均衡发展使城市发展和环境㊁居住舒适度等各个方面保有良好的均衡关系;以高科技为主导㊁多元化的产业结构;营造良好的人居环境,吸引大量的企业和居住人口㊂1．政府的支持与市场化的运作机制,保持了城市以市场为导向的发展原则尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市㊂没有政府指令,没有行政干预,一切由市场来检验,人们遵守法律,维护市场规则㊂尔湾是在市场经济环境中由私人企业投资发展起来的㊂政府在建市后正式成立,市场导向是城市发展的政策起点,政府的所有决策都来自于市场并回归于市场㊂市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展,尔湾完全靠优美的自然环境㊁便捷的交通㊁安全的居住氛围㊁良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者㊂以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性㊂朝着利益最大化㊁可持续发展的方向发展,公司酒店㊁餐厅㊁商场和娱乐设施的完善不但吸引了人口,其自身也实现了较高的利润,实现了双赢㊂尔湾市的成功一定程度上得益于政府的支持与市场化的运作机制,得益于990多元的产业结构,得益于环境友好的城市配套建设,这对我国城市开发区或新城建设具有一定的启示意义(见表9-3)㊂表9-3㊀尔湾市产城融合发展的经验发展要点尔湾市筑波科学城政府作用作为筑波的姐妹城市,却与筑波相反,尔湾是在市场经济环境中由私人企业投资发展起来的㊂政府在建市后正式成立,市场导向是城市发展的政策起点,政府的所有决策都来自于市场并回归于市场政府在城市发展的初期发挥了积极作用,但是政府导向的弊端在城市发展后期日趋明显㊂整个科学城缺乏自我生存机制和造血功能,最终导致筑波远离了规划中的美好景象产业结构形成了以高科技为主导㊁多元化的产业结构㊂制造㊁服务㊁物流和服装等诸多产业均有发展支柱产业为高科技,产业结构单一㊂抗风险能力较差,宏观经济波动时对城市经济造成致命打击城市配套投资主体是私人公司,以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性㊂酒店㊁餐厅㊁商场和娱乐设施的完善不但吸引了人口,其自身也实现了较高的利润,实现了双赢城市建设发展的主体是政府,政府的最初想法是将筑波建设成一个高科技产业新城,所以投资重点在高科技产业,城市配套投入相对不足,降低了城市对居住人口的吸引力㊀㊀资料来源:CAMERON,D．, An Overview of the Irvine Company General Plan for the City of Irvine Staff (mimeograph), 1979㊂2．规划保障城市发展与环境㊁居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系人口的增加要求城市准备更多的物质条件㊂尔湾市每年都需要根据设施的使用及需要,在遵循规划的基础上对规划不断地调整,保障城市发展与环境㊁居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系㊂同2000年前相比,2005年尔湾的街道总长度增长了29%,公园总面积增长了36%,街道绿化总面积增长了43%㊂根据发展规划,从2005年到2010年尔湾在三个关键领域保持了持续增长:人口计划增长16%,逾21万居民;公园和公共空间面积则计划增长56%;道路绿化和街道总长度都计划增长18%㊂尔湾市80%以上的社区规划良好,大多数拥有网球场㊁游泳池㊁小公园等,有的有木桥区,甚至有人工湖,让居民在湖上泛舟和进行其他水上活动㊂尔湾市有超过100个公园和公共游泳池,拥有最美丽的高尔夫球场㊂尔湾市提供自行车道系统,以鼓励使用自行车作为安全和方便的交通和娱乐工具㊂现在这个系统已有32英里长的㊁独立的自行车专用道和126英里长的㊁001同汽车道 并肩 设置的自行车道㊂有 加州阳光 之称的海滩 拉克那海滨和长滩海滨㊂3．以高科技为主导㊁实施多元化的产业结构战略,并提供有足够竞争力的就业机会尔湾现有公司17000家,以高科技为主导㊁多元化的产业结构㊂一些著名的公司总部在尔湾,如福特汽车集团㊁爱德华生命科学等,其中仅汽车类企业总部就有7家㊂此外,还有在国际上盛名的批发销售公司㊁制造业㊁服务业㊁物流㊁服装业等大规模的公司进驻㊂以高科技为主导㊁多元化的产业结构抗风险性大,在市场经济的风浪中更加稳定㊂在20世纪90年代末高科技产业破灭时,硅谷受到了极大的冲击,而尔湾的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定,没有受到太大的影响㊂同时,橘郡与得克萨斯的奥斯汀㊁加州的圣鹫斯㊁新泽西的瑞雷 多翰墨相比较,各个行业的总体工资水平都处于上等㊂而尔湾是橘郡重要的经济城市,其收入水平在橘郡处于上等,工资水平相对而言较具竞争力㊂尔湾现有就业岗位数20余万个,其中2/3的岗位是由当地居民消化,其余1/3的岗位吸引了很多外来人口㊂4．营造良好的人居环境,吸引大量的企业和居住人口入驻(1)大力提升治安水平㊂2011年商业周刊杂志将尔湾市列为美国最佳城市排行榜第5位㊂尔湾市也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的城市中犯罪率最低的城市,比国家平均犯罪率低83．48%,比加州的平均犯罪率低84．97%㊂城市治安能达到如此令人满意的状况,是在整体规划思想指导下社区治安管理和安全标准监督的强化建设的结果㊂尔湾市1亿美元的城市预算中,有1/3花在公共安全方面,这不仅包括了160多名警员,还包括在打击犯罪方面的基础建设和规划㊂城市环境设计也起到了重要的作用㊂具备良好照明的停车场和宽阔的街道等城市基础设施建设,必须通过警察局的审查,以确保达到基本的安全标准㊂同时,尔湾的警察在工作中根据社区的居民情况使用6种语言,包括汉语㊁朝语㊁西班牙语㊁波斯语等,这就消除了沟通障碍,在防止和降低犯罪率方面效果显著㊂101(2)齐备的商业和教育等公共配套㊂尔湾全市任何一个角落只用十几分钟车程便能抵达一个商业中心㊂商业中心一般配有大型超市㊁餐饮㊁洗衣店㊁服装百货等商店,生活非常便利㊂尔湾的统一学区(IUSD)一贯被评为美国最佳教育系统之一,学区拥有22个小学㊁5个初中㊁4个全面高中和1个继续教育高中,学生总计超过24000人㊂学区有全国闻名的学校,学生在学术㊁艺术和体育等学科的成绩远超过州和国家的平均水平㊂(3)政府对低收入首次置业者㊁残疾人和老年人都有不同程度的扶持政策㊂尔湾现有人口17．5万人,房屋数量6．45万套,包括商品房㊁廉租房㊁临时住房等,基本可以满足各个阶层居民的居住需求㊂实行 租金补助 政策,橘郡住宅委员会(OCHA)可每月提供租金补助㊂委员会执行部分 授权 和 居住优惠 计划的职责,对符合条件的居民按月补贴按照市场租金租赁的住宅㊂ 临时住房 , 前进家庭 (Families Forward)是一家本地非营利中介代理,它们提供临时和过渡住房服务,并且为没有住房的家庭提供帮助㊂对低收入首次置业者实施部分扶持政策㊂该政策包含三个独立的子计划:一是,预付定金资助计划㊂预付定金资助计划提供低利息贷款,使低收入和超低收入的首次购房者能够买房㊂二是,抵押贷款证明计划㊂三是,分期购买计划㊂橘郡地区的住宅和金融代理处(OCHFA)帮助中等收入的个人和家庭利用分期购买计划得到属于自己的住宅㊂(4)便捷的交通支撑尔湾的健康发展㊂距离尔湾很近的约翰韦恩机场是地区性的商业机场,提供通向22个美国城市的直达航班㊂此外,很多本地公司的私人飞机和公司喷气机也都以此为基地㊂尔湾市提供自行车道系统,以鼓励使用自行车作为安全和方便的交通和娱乐工具㊂参考文献Ann Forsyth, Who Built Irvine?Private Planning and the Federal Government, Urban201Studis39(2002).Cameron,D．,An overview of the Irvine Company General Plan for the City of Irvine Staff (mimeograph),1979.City of Irvine,City website,2012,http://www．cityo．rvine．org/about/demographics．asp.Forsyth,A．, Columbia,Irvine,and The Woodlands:Planning Lessons from Three US New Towns of the1960s and1970s, Journal of the American Planning Association68(2002).The Irvine Company,Irvine General Plan．Irvine,OH:The Irvine Company,1970.Orange County Planning Department,Staff Recommendations on the Land Use,Circulation and Housing Elements of the Central Section Irvine Ranch General Plan and the Proposed City of Irvine General Plan．For submission to the Orange County Planning Commission,December 17．UC Irvine Orange County Collection,1970.The Integration of Urbanism and Industry:The Experience of Irvine,USAAbstract:Irvine City was established in1971,before this time,it was a farm in charge of the Irvine Company.Irvine s rapid development was due to the establishment of the University of California,Irvine.Based on the detailed and careful planning,the residential community around the university has become an attractive medium-sized cities and a typical case of the integration of urbanism and industry after40years of continuous development.Key Words:City of Irvine;Integration of urbanism and industry;Industrial diversification;Livable living environment301。
中国滨海新城和旅游度假区案例分析前言：福宁湾围垦项目工程已动工三年，计划于2011年五月底海堤工程堵口合拢,2011年下半年2６00亩建设用地的启动版块动工。
项目的整体定位、概念规划和运营方案已迫在眉睫。
福宁湾围垦项目近期联系了世联地产、厦门新景祥、福州鼎力、中原地产、伟业地产、易居中国等策划公司,并于20１０年１１月7日—８日,福州鼎力、厦门新景祥、世联地产三家公司分别进行了福宁湾项目提报。
由于诸多内外因素，第一轮提报总体而言,只作了对项目各种问题与方向上的思考，而对项目的定位、方向、概念及具体操作则无任何明确的建议。
我们需对福宁湾项目作全新全面的认识，并收集中国成功的滨海新城和旅游度假区的案例，作出分析，对福宁湾项目有所借鉴，并最终能形成项目的总体定位与运营方案。
第一部分：福宁湾项目（霞浦滨海新城）简介一、福宁湾项目简介2006年福建隆德集团以BOT方式投资霞浦福宁湾围垦项目。
２0０８年,办理开工令。
2０１1年5月,计划海堤工程堵口合拢。
并力争完成2600亩建设用地的一期项目填方与“三通一平”工程。
福宁湾围垦项目是福建省“十一五”规划的重点项目，2０10年重点在建项目。
由围堤建设工程、垦区建设工程和非农建设用地市政配套工程三大部分组成,总投资约10亿元。
福宁湾围垦面向东海，距城关1．5km,海堤全长5434m,围垦面积３41０0亩(2２.６平方公里，相当于澳门主岛面积),其中：滞洪区7640亩、建设用地2600亩、农业用地164００亩、养殖用地746０亩。
项目初期分为三个版块:城市版块——含2６00亩建设用地与240０亩的城市绿地公园及西北西南角1000亩城市储备用地，共600０亩；产业版块——含农业养殖、海水养殖约2万多亩的产业用地；旅游休闲版块——包括十里长堤、妈姐文化园、内海（滞洪区）、外海、城市产业中旅游配套设施等在内的用地。
二、福宁湾项目的性质与特色福宁湾项目系围垦工程，从政策角度上看是属福建省耕地占补平衡的项目，在垦区内含有１640０亩的农业种植和7４60亩的海水养殖用地。
