关于集体土地上的房屋登记的思考
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农村房地一体不动产确权登记问题的探索发布时间:2022-09-15T07:18:18.433Z 来源:《城镇建设》2022年5月第9期作者:丁国红[导读] 农村房地一体不动产确权登记工作是不动产登记的一项重要的基础组成部分,丁国红山东省龙口市不动产登记中心,山东龙口,265701摘要:农村房地一体不动产确权登记工作是不动产登记的一项重要的基础组成部分,也是保障农村居民合法权益的重要举措,涉及广大农民最根本利益,是党中央、国务院和自然资源部交给登记机构的一项重要任务。
本文对当前农村房地一体不动产确权登记遇到的具体问题进行了分析,旨在通过归纳和总结,对确权登记工作提出合理化建议。
关键词:农村宅基地,房地一体,权属,确权登记一、引言现阶段,我国正处于城市化建设稳步发展的重要时期,城乡一体化建设也同步发展,因此农村房地一体不动产确权登记问题的研究具有非常重要的现实意义。
近年来,我国各级政府对农村房地一体不动产确权登记工作都予以了很高的关注,相继发布了一系列保障和促进确权登记工作发展的决策与相关制度,充分展示出政府部门对农村房地一体不动产确权登记管理的决心和信心。
实际上,农村房地一体不动产确权登记不是一个独立的事项,而是关系到我国乡村振兴战略实施的基础,对于推动新时期农村制度改革、促进城乡融合发展、以及推进宅基地“三权分置”改革等各项工作都具有重要的意义。
随着自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》印发,我国宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作进入最后冲刺的关键阶段,这对农村房地一体登记具有重要的促进意义。
当前,全国各地在稳步推进农村房地一体确权登记工作的过程中已经取得了积极效果,但在也遇到一些难题,给我们带来了重要的思考与启发。
二、农村房地一体不动产确权登记工作遇到的问题(一)长期历史遗留问题和传统观念影响的工作复杂性宅基地和农房确权登记工作是一项复杂的系统工程,具有工作量大、覆盖面广、政策性强和经费投入大的特点,而且涉及到农村社会治理和国家法律制度等各个领域。
集体土地不动产登记有关问题的思考摘要:目前我国的集体土地不动产登记是有着一定特殊性的,尽管我国已经颁布了《不动产登记暂行条例》,但是,在进行集体土地不动产登记时仍然会遇到很多现实中的问题,这使得我国在集体土地不动产登记上存在着一定的困难性。
本文简略分析了集体土地不动产登记中存在的问题,并给出了相应的处理建议,希望为我国后续在集体土地不动产登记方面遇到问题和解决措施提供一定参考价值。
关键词:集体土地;不动产登记;有关问题《不动产登记暂行条例》的颁布使得我国不动产统一登记制度的确立,不动产统一登记会为我国带来许多便捷之处,但是在具体进行不动产登记时也会遇到许多问题。
集体土地相对于国有土地而言,申请人往往存在法律方面意识浅薄、建房手续方面的监管也非常松弛、登记方面的法律制度不够完善和先进等各式各样的问题。
一、虚假村镇工程的不动产登记申请问题及处理建议在《城乡规划法》出台之前,有关于不动产登记方面的部门非常混乱,在批准方面也显得杂乱,除了建设管理部门和乡镇人民政府,甚至有的村镇办公室也能批准不动产登记,这就是因为在不动产登记批准上各部门管理缺乏统一性,多方面同时进行管理的现象一直没有受到制止[1]。
另外,在建设工程审批结束后对审批资料的保管也存在着保管不当的现象,经常出现审批资料丢失的情况。
同时,由于看管力度和政策的不严格,许多地方经常先建后批,于是进行出现实际面积与审批面积所写不同的现象。
(一)假证假信息这里的虚假信息指的使用的不是主管部门监管下发的工程建设许可证书,而是私自造价的证书,而这种假证书在具体建造内容上也与实际的建造内容有着很大不同[2]。
那些伪造假证的人往往都是去非法渠道申请的,那些渠道伪造的工程建设许可证书非常贴近真的许可证书,随后在用伪造的工程建设许可证书去进行不动产登记,来从中获利。
(二)真证假信息这里的真证指的自然是具有真实的村镇工程建设部门印章的许可证书,但是有些人在申请工程建设许可证书并获得审批之后,在进行实际建设时却没有按照工程建设许可证书上所写的内容进行建造,而是开始仗着有工程建设许可证书开始进行违规建设,进而从中获取利益[3]。
关于集体土地上房屋登记的案例剖析1.曾经为村民,现在为城市居民,其取得的农村房屋如何登记?(1)法理与登记依据困境。
该案例涉及《物权法》中一个比较前沿的问题。
《物权法》第三十九条规定,“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
”房屋所有权作为所有权的一种,也应当包含占有、使用、收益和处分的权利,尤其是处分权;而房屋的处分有其特殊性,处分房屋的同时也会一并处分房屋所占用的土地,即法理上所讲的“房随地走、地随房行”。
但是,农村宅基地是集体性质,依法只能由本集体经济组织成员享有使用权,这就意味着宅基地不能自由流转,宅基地的获得必须依靠集体经济组织成员这个身份取得。
这样问题就出来了:依照法理房屋所有权人可以依法自由处分房产,但房产占用的土地却不能自由流转。
现在全国地方房地产登记立法的上位法依据就是《城市房地产管理法》,而《城市房地产管理法》适用对象是城镇房屋。
这样各个地方的宅基地立法就无上位法可循,加上上述的法理困境,使得宅基地这块的立法要么有违法嫌疑,要么干脆不立法,参照城镇房地产法进行登记。
上海市的《上海市房地产登记条例(2008)》第二条,“本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。
”上海目前的登记实践是在地方性法规出台前,不对于农村宅基地上的房屋进行登记发证。
之前有过这样做法,权利人依法在农村宅基地上建好房屋后,凭相关的许可文件去申请一个《上海市农村宅基地使用证》,我们发现这个证不是对房屋发的证而是对宅基地使用权发的证。
(2)登记模式探讨。
第一种,不予登记并不影响物权取得。
《物权法》第三十条,“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
”合法建造房屋是物权原始取得的方式之一,自竣工之日起便当然获得物权。
况且,农村属于熟人社会,房子是谁建的大家没有异议,甚至不影响其通过契约方式转让。
研究探索关于农村房地一体不动产登记发证工作的思考——以濮阳市为例□ 柴红杰 张士强 石志红 李刚农村房地一体不动产登记(以下简称农房不动产登记)是促进农村经济社会发展、激发农业农村发展活力、实现城乡统筹发展的内在要求和有力支撑,是推进农村社会治理不可缺少的内容,事关农村社会和谐稳定的大局。
近年来,濮阳市自然资源和规划局积极推进农房不动产登记工作,通过农房不动产确权登记发证,依法确认和保障农村村民的宅基地及房屋物权,为加快实施乡村振兴战略,有序推进农村产权制度改革奠定了坚实基础。
工作现状濮阳市农房不动产登记工作于2017年底启动,作为深化“放管服”改革、助推脱贫攻坚、服务乡村振兴和推进宅基地“三权分置”改革试点的重要组成部分,濮阳市成立工作领导小组,制定实施方案,并于2020年12月初完成全市农村房屋不动产权籍调查。
2020年底,在完成权籍调查基础上,濮阳市全面开展发证试点工作,全市调查确定的928618宗宅基地使用权中,符合登记条件(应登记发证)的宅基地总数为436313宗,已完成使用权登记的413097宗,登记率95%。
工作中的难点及原因分析多年来,农村宅基地管理基本处于失控状态,多占乱建、“一户多宅”、宅基地纠纷等问题严重,部分宅基地与土地利用总体规划、村镇规划不符,造成农房不动产登记困难。
据统计,全市“一户多宅”问题有74545宗,存在权属争议的有46375宗,空闲宅基地有38719宗。
这些问题的出现既有农村土地所有制变革、土地管理制度变更等历史原因,也有以下两方面的现实制约:一是基础数据缺失。
长期以来,因地方政府对能够带来国内生产总值(GDP)和财政收入的工业、房地产等项目用地比较重视,对宅基地审批登记和农房建设管理重视不足,导致很多地方十余年没有批过宅基地,地籍调查等基础工作比较薄弱,导致农村房屋基础数据严重缺失。
新一轮机构改革前,农村规划管理比较薄弱,规划建设许可及房屋登记很少覆盖农村。
关于房屋权属登记工作的探析摘要:在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下,房地产业迅猛发展,有关房屋登记工作的法律法规也逐步完善,房屋登记工作也越来越规范。
但随之而来的有关房屋登记方面涌现出的新情况、新问题也在日益增多,特别是个别工作中由于受办公条件的限制或是工作责任心的影响,导致很多房屋登记质量不高,有的甚至形成诉讼进入司法领域。
因此,在新时期下,我们有必要对房屋登记工作有一个重新的认识。
关键词:房屋权属;登记;发展及应用中图分类号:tu113.5+41 文献标识码:a 文章编号:1001-828x (2013)08-00-01一、房屋权属登记的现状1.房屋登记工作量的提升。
房屋登记这项工作的重要性和严肃性,是跟经济、社会的发展分不开的,随着这几年房地产业发展,每年的新建商品房面积都在逐年增加,有的时候甚至翻一倍,这几年二手房交易量很多城市也不断增长。
2.登记工作责任重大,房屋作为人民生活的必需品,随着社会的发展和物价水品的上涨,房屋价值日益巨大,它占家庭重大财产的比重也在日益上升。
3.目前房屋登记工作风险越来越大。
一方面登记量大,出错几率也大,标的额也大,一套房子少的几十万,多的几百万,几千万,甚至上亿,一旦登记错误,造成的损失赔偿起来都是天文数字。
如许昌市一年里房屋登记行政诉讼案件10个案件,和登记量比很小,但这10个案件如有一件出现问题,就不得了,正是因为有特点,因此,这个行业社会比较关注,随着近些年来国家经济社会不断发展,城市化进程加快,广大群众法律意识的提高,房屋登记工作量量越来越大,由此产生的房屋登记争议也越来越多,其中除了民事争议以外,还有大量的行政争议。
二、房地产政策的出台,促使房屋登记的种类及范围扩大房屋登记的业务种类、范围等都随着国家房地产政策的出台在不断地增加和充实。
2007年3月16日,十届全国人大五次会议审议通过了《中华人民共和国物权法》。
《物权法》的出台,对于保护最广大人民群众物权提供了基本的法律保障,它明确规定了不动产登记的权威力和必要性。
农村房地一体不动产确权登记有关问题与对策摘要:农村房地一体不动产确权是实施乡村振兴的基础工作,是保护农民合法权益的重要手段,关系每一个农民集体和农户的切身利益,但该项工作的开展同样面临一些问题。
本文对相应问题进行阐述,并提出几点对策,旨在为从事不动产登记的相关工作人员提供更多帮助。
关键词:农村房地一体;不动产确权登记;问题与对策引言农村产权制度改革是国家为实现农村集体土地所有者、使用者权益,保护农民切身利益,推进农民用益物权权益实现的重要手段。
土地征收工作是政府根据公共利益需要,通过合法程序征收农民集体土地的行政行为。
两者相互联系又相互制约,既是保护农民切身利益的有效手段,又关系到政府实现公共利益的需要,是当前我国土地管理工作中的两项重点工作内容,是实现我国土地管理法治化进程的重中之重。
1农村房地一体确权登记的意义受历史和时代变迁的影响,虽然不动产统一登记前我国已经对农村宅基地、集体建设用地进行了确权登记,但对其地上建筑物、家庭成员等具体内容登记得不够全面。
此外,受当时技术条件的限制,以及工作人员登记水平有限,农村房、地信息难以在政府和群众之间实现共享,给后期农房流转等工作增加了难度。
对农村房地一体不动产进行确权登记,能够完善农村房地使用基本情况,确保农民集体和农民权益受到合法保护,同时也有利于促进农村的经济发展,为农村土地制度改革奠定坚实的基础,为乡村振兴战略提供可靠的保障。
其具体意义如下:(1)农村房地一体确权登记有利于推进房地信息的数字化管理,从而解决因房屋和耕地分离而引发的矛盾,同时还可提高房屋所占土地的使用效益,为我国新农村建设起到积极的推动作用。
(2)农村房地一体确权登记能将宅基地及地上建筑物的关系加以明确,不仅有利于减少管理支出,优化房屋与土地之间的关系,还有利于简化房地登记手续,减少土地交易成本,进一步完善农村房地相关权益关系。
(3)农村房地一体确权登记可从根本上解决房地的权属纠纷问题,同时还能有效保障农村宅基地管理制度的落实及宅基地权利人的合法权益(包含继承人的合法权益),有利于维护社会秩序,促进农村土地管理的发展。
集体⼟地房屋登记的历史遗留问题要怎么解决店铺⼩编根据多年房屋登记的实践经验,谈⼏点关于解决集体⼟地房屋登记历史遗留问题的建议,望能给从事房屋登记⼯作的同仁有所启发和借鉴。
⼀、历史遗留问题的主要类型1、房产证只留有存根,没有⽤地、建设等批准⽂件,对房屋产权来源也没有记载。
2、房地权利主体不⼀致。
3、1986年房屋登记时没有⾝份证,房屋所有权证记载的姓名与⾝份证不相符,如姓名登记为乳名、同⾳字、错别字等。
4、房屋占地⾯积超出⼟地使⽤⾯积。
5、房屋所有权证记载的房屋坐落模糊、不规范。
6、在同⼀集体经济组织内⼀⼈拥有多套房屋。
如因封建家长制的影响,⼀个家庭中包括成年⼦⼥的房屋都登记在⽗亲的名下。
7、同⼀栋房屋有两本或多本房屋所有权证。
如房屋已出售且买受⼈已办理了房屋所有权证,但出卖⼈的房屋所有权证未收回,造成⼀房多证;同⼀产权⼈、同⼀房屋重复发证。
8、权利⼈所持房产证与存根记载权利⼈不⼀致。
9、房屋建筑⾯积及四⾄的认定有误。
10、现申请⼈不是本集体经济组织成员。
⼆、解决历史遗留问题的原则1、兼顾社会稳定,减少社会资源的浪费。
2、深⼊调查,把握问题的实质,充分利⽤房屋登记的公告程序。
3、充分发挥村民委员会的作⽤。
根据《中华⼈民共和国村民委员会组织法》的规定,村民委员会是村民⾃我管理、⾃我教育、⾃我服务,调解民间纠纷,协助维护社会治安的基层群众性⾃治组织。
村民委员会及村民最了解本村的情况,在解决房屋登记历史遗留问题时,要充分发挥村民委员会、当时登记发证的⼈员及村民的作⽤。
三、解决历史遗留问题的依据及⽅法1、产籍资料不健全。
在为这些房屋办理换证、补证等⼿续时⼀并健全产籍资料;申请转移登记前需先换证,补全产籍资料。
2、房地权利主体不⼀致的。
根据房地产管理法的规定,房地权利主体必须⼀致,如果要求产权⼈将⼟地使⽤证重新变更到原房屋所有权⼈名下,再为其换证,势必造成社会的不稳定,浪费申请⼈的⼈⼒、物⼒,⼜增加⼟地部门的⼯作量。
农村集体土地房屋登记发证的思考张伟娜;王敦【摘要】房屋登记制度是保护财产权利的基本法律制度之一,开展农村房屋登记发证,是落实《物权法》、《房屋登记办法》的具体措施,是破除城乡二元体制、更好地推进城乡一体化发展、促进农村和谐发展的一项重要举措。
该文首先阐述了农村集体土地房屋登记发证的目的和意义,认为农村房屋依法登记发证后,能够明确农村房屋权属,减少和避免产权纠纷,并确立了登记发证工作应该遵循的基本原则,针对登记发证中遇到的问题与困境,在分析了成因的基础上提出了对策和建议。
%House certification system is designed by protecting private property. The registration work is put-ting measure of real right law and the building registers way in to effect, made to eradicate the dual struc-ture in urban and rural areas, improve the construction of a harmonious society. This paper firstly presents the purpose and significance, founds fundamentals to discuss the existing problems of registration and certi-fication , based on analyzing causes concludes with the measures and proposals.【期刊名称】《安徽农学通报》【年(卷),期】2014(000)013【总页数】4页(P14-16,43)【关键词】农村房屋;权属;登记发证【作者】张伟娜;王敦【作者单位】湖南省国土资源规划院,湖南长沙 410000;湖北财税职业学院,湖北武汉 430064【正文语种】中文【中图分类】TU241.4随着农村经济的不断发展和城镇化推进,以及农民生活水平的日益提高,农村集体土地房屋已经成为农民财富积聚的主要载体和农村集体经济组织的重要资产。
最新农村房屋登记社会实践报告在过去的一年中,我国农村地区经历了一系列的房屋登记改革,旨在提高农村土地使用效率,保障农民的合法权益,以及推动农村经济发展。
本报告基于最新的农村房屋登记社会实践活动,分析了改革的实施情况、取得的成效以及存在的问题,并提出了相应的建议。
一、实践背景与目的随着城乡一体化进程的加快,农村房屋登记工作显得尤为重要。
通过房屋登记,可以明确房屋所有权,为农民提供法律保障,同时也有助于规范土地市场,促进土地资源的合理配置和利用。
二、实践过程与方法本次社会实践活动采用了问卷调查、实地考察和深度访谈等多种研究方法。
团队成员深入农村,与当地村民、村委会以及相关政府部门进行了广泛的交流与合作,收集了大量的第一手资料。
三、主要成果1. 房屋登记普及率显著提高:通过社会实践活动,农民对房屋登记的认识有了显著提升,参与积极性增强,登记率较之前有了大幅度的提高。
2. 土地权益纠纷减少:明确的房屋登记有助于减少因土地权益不明确而产生的纠纷,维护了农村社会稳定。
3. 促进了农村经济发展:房屋登记的规范化为农村土地流转和抵押提供了便利,激活了农村土地市场,为农村经济注入了新的活力。
四、存在问题与挑战1. 登记信息不完整:部分地区的房屋登记信息仍存在缺失,影响了登记工作的准确性和有效性。
2. 法规政策宣传不足:一些农民对房屋登记的重要性认识不足,缺乏主动登记的意识。
3. 登记流程复杂:尽管已经简化了登记流程,但对于部分农民来说,流程仍然复杂,存在一定的门槛。
五、建议与展望1. 加强宣传教育:通过多种渠道加大对农村房屋登记政策的宣传力度,提高农民的法律意识和参与度。
2. 简化登记流程:进一步简化房屋登记流程,降低农民的登记成本和难度。
3. 完善信息系统:建立健全农村房屋登记信息系统,确保信息的完整性和准确性。
通过本次社会实践活动,我们可以看到农村房屋登记工作已经取得了一定的成效,但仍需持续努力,不断优化政策和流程,以实现农村土地资源的高效利用和农民权益的全面保障。
宅基地资料登记工作总结
近年来,随着农村宅基地政策的不断完善和落实,宅基地资料登记工作成为了农村土地管理工作中的一项重要任务。
为了更好地推进宅基地资料登记工作,我对这项工作进行了总结和分析。
首先,宅基地资料登记工作的重要性不言而喻。
宅基地作为农村集体经济组织的重要组成部分,其合法性和规范性对于农村土地资源的合理利用和保护具有重要意义。
因此,做好宅基地资料登记工作,不仅有利于加强对宅基地的管理和监督,还能够为农村土地资源的合理配置提供有力支撑。
其次,宅基地资料登记工作存在一些问题和挑战。
在实际工作中,一些地方存在着宅基地登记不规范、信息不完整、登记资料不准确等情况。
这些问题不仅影响了宅基地管理的有效性,还可能导致一些不良后果的发生。
因此,我们需要加强对宅基地资料登记工作的监督和指导,确保工作的规范和准确性。
最后,我认为要做好宅基地资料登记工作,需要采取一系列措施。
首先,要加强对宅基地政策的宣传和解释,提高农民对宅基地政策的理解和认识。
其次,要建立健全宅基地登记档案管理制度,确保登记资料的完整性和准确性。
同时,要加强对宅基地登记工作人员的培训和指导,提高他们的业务水平和工作质量。
最后,要加强对宅基地资料登记工作的监督和检查,及时发现和解决问题,确保工作的顺利进行。
总的来说,宅基地资料登记工作是一项重要的工作,对于农村土地资源的合理利用和保护具有重要意义。
我们要加强对这项工作的重视,采取有效措施,确保工作的顺利进行,为农村宅基地管理工作的开展提供有力支撑。
宅基地资料登记工作总结
宅基地是指农村集体经济组织依法划拨给农户用于居住和生产的土地。
宅基地
的登记工作是农村土地管理的重要环节,对于规范土地使用、保障农民合法权益具有重要意义。
在过去的一段时间里,我参与了宅基地资料登记工作,通过这次工作,我深刻体会到了宅基地登记工作的重要性和复杂性。
首先,宅基地资料登记工作需要充分了解相关法律法规和政策文件。
宅基地的
使用和管理涉及到国家、省、市、县多级法规和政策,因此登记工作人员需要对相关法律法规和政策文件有深入的了解,确保登记工作符合法律规定。
其次,宅基地资料登记工作需要与农户进行充分沟通和协调。
农户对于自家宅
基地的情况了如指掌,因此在登记工作中需要与农户进行充分沟通,了解宅基地的实际使用情况,避免因信息不对称而导致登记错误。
再次,宅基地资料登记工作需要高度的责任心和细致的工作态度。
在实际工作中,登记人员需要对每一处宅基地的情况进行详细的核实和记录,确保登记资料的准确性和完整性,这需要登记人员具备高度的责任心和细致的工作态度。
最后,宅基地资料登记工作需要与相关部门进行有效的协作和配合。
宅基地登
记工作涉及到多个部门,需要与土地管理部门、农村集体经济组织等部门进行有效的协作和配合,确保登记工作的顺利进行。
总的来说,宅基地资料登记工作是一项复杂而重要的工作,需要登记人员具备
丰富的法律知识、良好的沟通能力、高度的责任心和细致的工作态度,同时需要与相关部门进行有效的协作和配合。
只有这样,才能保障宅基地的合法使用和农民的合法权益,推动农村土地管理工作向规范化、科学化、法治化方向发展。
关于开展集体土地上房屋所有权确权登记工作的建议为保障农村集体土地房屋产权制度改革工作规范、有序的推进,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律、法规,现就开展我县农村集体土地上房屋所有权确权登记工作提出如下建议意见:一、农村集体土地房屋的法律界定及其特征农村集体土地房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物,是一种重要而普遍的财产形式。
农村集体土地房屋具有以下几个特征:一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。
二是房屋的依赖性。
所有的房屋作为不动产,具有一个共性,即都依赖于土地而存在,失去土地,则成为空中楼阁,不复存在。
房屋与土地是紧紧联系在一起的。
三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。
农民建造住宅所需宅基地采用审批制度,要求一户一宅,宅基地不得转让。
同时,宅基地的取得一般为无偿取得。
四是房屋流通的限制性。
农村集体土地房屋房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民。
二、建立农村集体土地房屋产权登记法律制度的必要性在我国,城市房屋和农村集体土地房屋实行不同的产权登记制度。
不管是在城市还是在农村,房屋产权证作为一种凭证,对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”。
而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等,也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。
因此,农村集体土地房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度,对其进行确权发证已是迫在眉睫。
(一)建立农村集体土地房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要。
随着农村劳动力向城镇转移步伐加快,举家进城居住、务工或经商的农民日益增多,农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。
但是农民在转让私宅时经常遇到这样的问题,由于我国农村集体土地房屋没有产权证,买卖时无法办理过户手续,造成这些农村私宅交易存在风险,由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏,致使农民的房屋财产缺乏有力保护。
关于集体土地上的房屋登记的思考
【摘要】房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎,保障村民的宅基地使用权,对维护和谐稳定的社会秩序,有着非常重要的意义。
【关键词】集体土地房屋登记村镇居民住宅
中图分类号:[f287.8] 文献标识码:a 文章编号:
当前,集体土地上的房屋流转成为大家热议的话题,而要使集体土地上的房屋流转就必须先进行房屋登记。
物权法64条为集体土地上的房屋属于村镇居民的私人财产提供了明确的法律依据。
物权法6条确立了以登记为核心的不动产物权公示制度。
但同时《房屋登记办法》82条规定了集体土地上房屋登记的范围,即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。
结合《土地管理法》第四十三条的规定,集体土地范围内可登记的房屋分为两类:一是村镇居民住宅,包括宅基地上新建、改建、扩建和重建的房屋;二是经依法批准,由乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建造的房屋。
据此在实际工作中,个人名下商业或工业用途的集体土地因不符合法律要求就不能办理房屋登记
一、集体土地上房屋登记具有其特殊性
1、《房屋登记办法》依旧将宅基地使用权视为一种带有身份性质的财产权,与集体经济组织的成员资格相联系。
为了确保房屋所有权人与宅基地使用权人一致,从源头限制宅基地和村镇房屋私下流转,第八十三条规定村民申请住宅所有权初始
登记,须提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明和宅基地使用权证明。
这样做的目的在于,限制集体土地上房屋非法流转。
目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。
同时对集体土地上房屋转移登记做出了严格限制。
房屋流转行为,如房屋买卖、赠与、交换、继承、受遗赠会导致权利主体在法律上的变化,因此第八十六条规定村镇房屋转移登记需提供宅基地使用权证明和农村集体经济组织同意转移的证明材料。
如果当事人先办理房屋所有权转移登记后,再去办理宅基地使用权,有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形,无法办理宅基地使用权变更,从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。
所以集体土地范围内村民住房转移登记以“先地后房”为原则,集体土地范围内的房屋交易过户先进行宅基地使用权变更登记,实际上将宅基地使用权的转移登记作为房屋转移登记的前置,借此将村镇房屋流转限制在农村集体经济组织的成员之间。
为了使集体土地上房屋登记能明显区别于国有土地上房屋登记,《房屋登记办法》第八十九条规定,房屋登记结构对集体土地范围内的房屋予以登记的,应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明:“集体土地”字样。
2、宅基地使用权是村民安身立命的非常重要的社会保障
宅基地使用权对于依赖其生存的村民而言,既是“财产权”,也是“身份权”,还是“生存权”。
农民一旦失去宅基地和住房,在农民社会保障制度还不成熟、不健全的情况下,将会失去最基本的生
存条件,甚至会严重影响社会稳定。
所以根据《物权法》184条之规定,现阶段还不允许办理村民住宅的抵押登记。
我们房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎,保障村民的宅基地使用权,对维护和谐稳定的社会秩序,有着非常重要的意义。
二、目前房屋登记的基本情况及存在的问题
1、房屋登记的基本情况
在《房屋登记办法》出台之前,我们自1988年已开展了集体土地上的房屋登记工作,在多个乡镇进行了试点发证,取得了社会认可和当地农民群众的支持。
在农村,许多农民要求办理房屋登记的要求是非常迫切的,其原因主要是:一是随着法律意识的增强,村民觉得如果自己宅基地上的房屋有房屋所有权证的话,面对政府拆迁征收将有更多话语权。
二是经济的快速发展,使农村村民有较强的融资需求。
广大农民要求发展经济、脱贫致富奔小康的愿望迫切。
宅基地是他们最贵重的财产,应该让这些不动产充分发挥其增值创收的效用。
三是村民房屋流转意愿较为强烈,宅基地上的房屋私下交易频繁。
但是,目前,农村集体土地上房屋登记工作进展缓慢,原因是多方面的。
其一,农村房屋建设管理跟不上,违法建筑面广量大,少批多建、未批先建现象突出,再加上宅基地和集体建设用地登记发证滞后登记发证工作推进困难。
其二,因国家土地管理制度导致集体土地上房屋流转、抵押受限,农民对房屋登记的内在需求受到抑制。
其三,许多集体经济组织在自己经济组织土地上建设村民安置
住宅楼,向非本集体经济组织成员出售,存在大量的所谓“小产权”房,集体土地上房屋登记的试点,也引起了对农村“小产权”房将逐步转正的猜测,再加上个别新闻媒体不负责任的报道,也为基层政府带来了解决“小产权”房问题的压力。
2、房屋登记中遇到的问题
有三类主体不具备集体经济组织成员资格,但在获得房屋时并未违反法律规定。
即因子女上学导致户口迁出集体经济组织的原农村户口人员,因婚姻关系导致村镇房屋共有的非农村户口人员,因继承获得村镇房屋的非农村户口人员。
这三类主体在实际获得村镇房屋时并未违反法律的强制性规定,如果为其办理房屋登记,但因其不具备集体经济组织成员资格,土地管理部门往往不为其办理土地登记,从而陷入光有房屋所有权证没有土地使用权的尴尬境地。
因此,形势的发展要求国家立法部门早日制定一套完整、规范、科学的关于集体土地上房屋登记的法律法规来指导规范房屋登记
部门的行为,保障集体土地上房屋所有权人的合法权益,以更好的促进社会的稳定和经济的发展。
作者简介:孙莉,女, 1975年10月生,山东临朐人,经济师,研究方向:城乡住房建设与管理。