集体土地上房屋征收与补偿法律实务
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集体建设用地上房屋征收与补偿办法为了维护社会经济秩序,加快城市发展进程与推进现代化建设,完善和提高城乡结合部、城中村的基础设施条件,改善人民群众的生产生活水平,依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规,制定本办法。
一、适用范围本办法适用于城中村、城乡结合部已被征收为国有土地上原集体建设用地上单位、个人的房屋征收与补偿,且农村集体经济组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地。
二、法律依据《中华人民共和国土地管理法》第45、47条规定,国家可以按审批权限和程序征收集体建设用地,并对地面房屋及附属物进行公平补偿。
三、职责分工及原则1、县土地主管部门负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作以及集体建设用地征收相关政策的宣传解释工作,县建设部门指导集体建设用地上房屋的征收与补偿工作。
属地人民政府具体组织集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。
属地人民政府可以将房屋征收与补偿中相关技术或劳务服务委托社会组织,按合同约定支付技术、劳务服务费用。
2、县财政、审计、监察等部门各负其责,密切配合,确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。
3、相关税费优惠政策参照国有土地上房屋征收规定执行。
四、补偿与安置程序1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组,指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作,县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户,县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。
2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。
3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书(或建设用地规划设计条件通知书,附用地红线图)确定房屋征收范围,被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为,仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。
5、属地人民政府组织调查登记,并适时公布调查结果。
集体土地征收补偿实施方案引言:随着城市化的进程不断加快,土地征收成为了城市发展的重要手段之一、在征收土地时,应该注重保障被征收农民的利益,合理安置他们的生活和生产。
本文将就集体土地征收补偿实施方案进行探讨。
一、背景二、征收标准1.土地价格评估:为了确保补偿金额的合理性,应该采取公开、公正、透明的方式进行土地价格评估。
评估结果应该充分考虑地理位置、农田质量等因素,以确保补偿能够真正反映土地的价值。
2.补偿方式:补偿方式主要分为经济补偿和其他形式的补偿。
经济补偿可以采用货币补偿的方式,确保农民能够获得合理的经济回报。
其他形式的补偿可以包括安置补助、就业机会等,帮助农民实现产业转型和就业稳定。
三、补偿范围1.土地被征收面积:应该明确土地被征收的面积范围,并确保补偿范围与被征收面积一致。
在确定被征收面积时,应考虑土地的实际利用情况和农民的种植情况等。
2.附属设施和房屋:除了土地本身,附属设施和房屋也应纳入补偿范围。
这些附属设施和房屋是农民生产和生活的重要基础,征收时应给予合理的补偿。
四、补偿方式1.经济补偿:经济补偿主要通过货币补偿的方式进行,补偿金额应充分反映土地的价值。
对于土地流转性强的地区,可以考虑采用租金分成的方式,让农民在土地后仍能获得经济回报。
2.安置补助:对于被征收农民的生活和生产安置,应提供相应的补助。
可以采取发放补助金、提供优惠房屋等方式,确保农民的基本生活和生产需求得到满足。
3.就业机会:为了帮助被征收农民实现产业转型和就业稳定,应提供合适的就业机会。
可以建设就业基地、发展农村产业等方式,促进农民的就业和收入增长。
五、监督机制1.政府监督:政府应加强对征收和补偿工作的监督,确保征收程序合法合规。
同时,政府还可以组织公开听证会等活动,广泛听取农民的意见和建议,提高透明度和公正性。
2.农民代表监督:在征收和补偿过程中,应设立农民代表机构,由农民代表参与监督工作。
他们可以反映农民的意见和诉求,确保补偿方案的合理性和公正性。
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第二章第四节讲义国有土地上房屋征收与补偿1.国有土地上房屋征收的管理体制■ 房屋征收主体◆ 市、县人民政府■ 房屋征收主管部门◆市、县级人民政府确定的房屋征收部门■ 房屋征收实施单位◆ 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,实施单位的法律后果由房屋征收部门承担◆ 房屋征收实施单位不得以营利为目的■ 房屋征收的监督与指导部门◆ 上级政府对下级政府监督◆ 建设行政主管部门会同有关部门◆ 监察机关2.国有土地上房屋征收的程序2.1 作出房屋征收决定的准备工作(3个前置条件)■ 征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划■ 作出房屋征收决定前,应进行社会稳定风险评估■ 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用2.2 作出房屋征收决定■ 房屋征收决定由市、县人民政府作出■ 当房屋征收决定涉及被征收人数量较多时,应当经政府常务会议讨论决定2.3 拟定征收补偿方案及公告■ 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县人民政府■ 市县政府应对征收方案进行论证并及时公布■ 公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项,征求公众意见2.4 征求意见及修改■ 征收补偿方案征求意见期限不少于30日■ 旧城改建多数被征收人认为方案不符合规定,市县政府应组织被征收人与公众代表参加听证会2.5 房屋征收的实施■ 调查登记房屋征收范围内房屋情况◆ 在征收范围确定后,不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途,否则不予补偿◆ 暂停办理相关手续,最长不超过1年■ 对征收房屋价值的评估■ 签订补偿协议:由房屋征收部门与被征收人订立补偿协议■ 实施房屋征收。
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第二章第三节讲义集体土地征收与补偿1.集体土地征收程序(五步)1.1 申请■ 申请主体-任何申请集体用地的单位和个人,必须先将土地转为国有,但三个除外◆ 乡镇企业用地◆ 农民宅基地◆ 乡镇村公共设施和公益事业用地■ 申请形式(两种形式)◆ 根据总体设计一次申请◆ 分期建设的根据可研报告确定的方案分期申请■ 向哪个部门申请◆ 向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出申请,提交《建设用地申请表》■ 《建设用地申请表》附件◆ 建设单位资质证明-主体证明◆ 项目可行性研究报告批复或其它批准文件-项目批准文件◆ 建设项目用地预审报告◆ 初步设计或其他有关批准文件◆ 建设项目总平面布置图◆ 占用耕地,必须提出补充耕地方案◆ 建设项目位于地质灾害易发区的,提供地质灾害性评估报告1.2 审查(由土地行政主管部门进行审查)■ 在可研阶段,提出建设项目用地预审报告■ 在报批阶段,市县土管部门拟订或编制“一书四方案”(收到申请之日起30日内)◆ 农用地转用方案◆ 补充耕地方案◆ 征收土地方案◆ 供地方案◆建设项目用地呈报说明书·土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图·勘测定界图及勘测定界技术报告·地籍资料或其他土地权属证明材料·土地有偿使用合同及说明·城市规划图和村庄集镇规划图■ 报经同级人民政府审核同意后,报上一级土地主管部门审查■ 上级土管部门再报同级人民政府审核■ 再逐级上报有批准权的人民政府,将资料送同级土管部门审查1.3 批准(针对四方案)-30日内审查完毕,政府批准后在5日内由土管部门将批复发出。
集体土地征收与拆迁补偿办法一、总则第一条为了规范集体土地征收和拆迁补偿工作,维护被征收人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规,制定本办法。
第二条本办法所称集体土地征收,是指国家依法对集体土地实行征收,用于国家建设项目或者其他公共利益需要。
第三条征收集体土地应当遵循公开、公平、公正、合法的原则,确保被征收人的合法权益得到妥善保障。
第四条集体土地征收与拆迁补偿工作由市、县人民政府负责组织实施。
第五条征收集体土地,应当依法进行听证、公示等程序,充分听取被征收人和公众的意见。
第六条征收集体土地,应当依法进行评估、审计等程序,确保补偿资金的合理使用。
第七条被征收人应当配合集体土地征收与拆迁补偿工作,如实提供相关资料,接受调查、评估、审计等。
二、征收补偿第八条征收集体土地,应当给予被征收人补偿。
补偿标准根据土地的用途、地区差异、市场价格等因素确定。
第九条征收集体土地,应当给予被征收人一次性补偿。
补偿金额包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
第十条征收集体土地,对被征收人的住房给予安置或者给予相应的补偿。
第十一条征收集体土地,对被征收人的其他损失给予补偿。
包括搬迁费、临时安置费、停产停业损失等。
第十二条征收集体土地,对被征收人的社会保障给予妥善安排。
三、征收程序第十三条征收集体土地,应当制定征收计划,报请市人民政府批准。
第十四条征收集体土地,应当向被征收人发布征收公告,公告期限不得少于30日。
第十五条征收集体土地,应当进行土地评估,确定土地补偿费。
第十六条征收集体土地,应当与被征收人协商签订征收补偿协议。
第十七条征收集体土地,应当按照协议的约定支付补偿资金。
第十八条征收集体土地,应当将被征收人的住房、地上附着物等进行拆除。
四、法律责任第十九条违反本办法规定,有下列行为之一的,由市、县人民政府责令改正,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)未按照规定程序进行征收的;(二)未按照规定给予被征收人补偿的;(三)其他违反本办法规定的行为。
浙江省集体土地上房屋征收与补偿条例1、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的,其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
面对城市化的进程不断加快,越来越多的土地开始被征用,以满足城市的发展。
那么,面对房屋被拆毁的,首当其冲的便是该如何补偿自己所受的损失这个问题。
下面,小编就来谈谈浙江省集体土地上房屋征收与补偿条例中的一些内容。
▲一、浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例(部分)1、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的,其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
2、符合国务院房屋征收补偿条例规定的公共利益情形,确需征收房屋的,由建设活动组织实施单位向房屋征收部门提出拟征收房屋范围,说明符合公共利益的具体情形。
3、因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿;百分之九十以上被征收人同意改建的,方可进行旧城区改建。
4、房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合;对未经产权登记和所有权人不明确的房屋,应当提请设区的市、县(市、区)人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。
调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对认定为违法建筑的,不予补偿。
▲二、征收补偿方案的内容1、房屋征收事由和目的;2、房屋征收范围和被征收房屋情况;3、被征收房屋价值(含房屋装饰装修价值)补偿标准;4、用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间;5、搬迁费和临时安置费标准;6、停产停业损失补偿标准;7、补助和奖励标准;8、签约期限;9、其他事项。
国有土地上房屋征收与补偿条例文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2011.01.21•【文号】国务院令第590号•【施行日期】2011.01.21•【效力等级】行政法规•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权,城乡建设综合规定正文国务院令(第590号)《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。
总理温家宝二○一一年一月二十一日国有土地上房屋征收与补偿条例第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。
第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。
接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
The greatest test of courage on earth is to bear defeat without losing heart.整合汇编简单易用(页眉可删)农村拆迁补偿案例农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以依照法律规定的民主议定程序,决定在本集体经济组织内分配已经收到的土地补偿费。
征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,请求支付相应份额的,应予支持。
随着我国城市化改革步伐的加快,农村地区拆迁补偿越来越频繁。
政府征收农民的土地,应给予农民一定的补偿。
但实际生活中,会发现农民与拆迁人就补偿问题发生的纠纷。
今天就为您提供一个农村拆迁补偿案例,让您对农村地区的拆迁补偿有一个更好的了解。
农村拆迁补偿案例1998年5月22日,林某与某县那塘村那午屯村民黄某结婚,并把户口迁入夫家。
年那午屯进行第二轮土地承包调整,林某与丈夫黄某均分得土地。
年5月12日,因感情破裂两人离婚。
征地补偿款后林某因生活所迫外出打工。
年8月,某县人民政府协议征用那午屯集体土地。
2005年9月,那午屯村民小组就补偿款的分配问题,召开村民小组成员会议,会议投票表决通过了土地补偿款的分配方案,以签订征用土地协议时村里在册人口为基数分配。
但却排除了林某的分配资格。
林某获悉后向那午屯村民小组提出异议,因协商未果,遂向人民法院起诉,请求①判决确认原告具有被告那午屯村民小组成员资格;②判令被告那午屯支付其应得的33757元。
一审法院经审理认为,对于村民组织成员资格问题,由于立法上未有相关具体的规定,根据现有法律法院尚无法作出判定。
原告林某与前夫离婚后,虽然户籍仍在被告处也承包有土地,但离婚后至今一直在外打工,未参与被告那午屯的集体生产活动,对承包土地已不再进行耕种。
作为土地承包方,其与发包方被告那午屯已无实际的权利义务关系。
同时,被告那午屯所作出的分配方案是经村民小组全体成员讨论通过的,属于村民组织自治范畴,符合《村民委员会组织法》的有关规定。
农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。
一、土地补偿费土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
二、土地征收的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
三、青苗补偿标准对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。
对于成长期的农作物,最高按一季度产值补偿。
对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。
对于多年生的经济林木,要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。
对于成材树木,由树木所有者自行砍伐,不予补偿。
四、其他附着物的补偿标准征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。
拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。
用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时,应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定,缴纳耕地占用税。
农村征地补偿标准要求1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准):按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可增加安置补助费。
原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定,已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。
关于农村集体土地征收补偿行政案件常见问题解答摘要:一、农村集体土地征收补偿案件的突出问题二、审理农村集体土地征收补偿案件的常用法律法规三、如何看待有关征收补偿的地方性规定效力四、征收补偿中哪些行为属于可诉行政行为五、被征收人告什么、如何告、哪个阶段告正文:农村集体土地征收补偿行政案件是我国当前行政案件的主要类型。
这类案件事关被征地农民的切身利益,因此矛盾易激化,纠纷周期长,化解难度大,社会关注度高。
另一方面,由于现行法律法规有关农村集体土地征收的规定较为原则,且部分规定明显滞后,补偿标准和范围确定与计算方式不合理,征收与补偿程序制度不完善等,导致被征地农民的知情权、参与权、表达权和监督权未能得到充分尊重,人民法院司法监督难度大。
在审理农村集体土地征收补偿案件时,常用的法律法规有《土地管理法》、《物权法》、《行政诉讼法》等。
此外,各地区还制定了一些地方性规定,对征收补偿的标准、程序等进行了规定。
然而,这些地方性规定的效力并不一致,有些规定可能与国家法律法规相冲突,因此在审理案件时需要认真对待。
在征收补偿过程中,一些行为属于可诉行政行为,被征收人可以依法提起行政诉讼。
这些行为包括:征收决定、补偿决定、征收补偿协议等。
被征收人在起诉时,应明确诉讼请求,提供相关证据,并在法定时限内提起诉讼。
此外,被征收人还可以在征收补偿程序的各个阶段提出异议,维护自己的合法权益。
总之,农村集体土地征收补偿行政案件审理过程中,需要充分考虑农民的切身利益,严格执行国家法律法规,保障被征收人的知情权、参与权、表达权和监督权。
同时,对于地方性规定的效力,应认真审查,避免与国家法律法规相冲突。
一、集体土地征收补偿分配方案(1)实行统一安置的,土地补偿费归该集体经济组织。
放弃统一安置,实行安置补助费支付给被征地农民,可以分配的土地补偿费分配对象为被征地农民;实行平均分配,分配对象为该集体经济组织全体成员。
(2)已经实行农村土地股份合作制的,可以分配的土地补偿费分配对象为该土地股份合作制组织的全体股东。
(3)农村土地没有实行家庭承包经营,仍然实行统一经营的,其分配对象为该集体经济组织的全体成员。
(4)征收、征用集体经济组织采取其他方式承包的果园等土地,可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织。
(5)征收、征用集体经济组织的机动地,可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织具有土地承包经营权的新增人口。
集体土地征收补偿分配二、征地补偿款分配纠纷上诉状上诉人:XXXX,住所地:XXXXXXXXXXXXXXXXXXX法定代表人:XXX,XX上诉人因不服XX人民法院(XXXX)XX字第XXXX号民事判决书,现提出上诉。
上诉请求:请求法院撤销一审判决中的第一项判决,依法改判为:广州市XXX路XX号XXX单元中XX.X平方米的单元面积归原告所有,XX.X平方米的单元面积归上诉人所有。
上诉理由:1、一审原告关于公摊面积增大补偿的诉讼请求超过了诉讼时效,应当予以驳回。
我国《民法通则》规定,“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
”XX年,上诉人安置原审原告回迁之后的数年之内一直未对公摊面积的问题向上诉人提出过异议,也没有向上诉人或法院主张过关于公摊面积增大要求进行补偿的问题,因此原审原告关于要求对于公摊面积增大的部分进行补偿的诉讼请求早已超过了诉讼时效,依法应当予以驳回。
2、一审法院认为上诉人违反关于公摊面积的约定应当承担违约责任无法律和事实依据。
首先,旧《城市房屋拆迁管理条例》第二十条拆迁补偿实行产权调换、作价补偿,或者产权调换和作价补偿相结合的形式。
产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。
农村房屋拆迁中的律师实务第一节一样规定1.适用范畴本章适用于指导律师办理农村房屋拆迁法律业务的实务操作。
如有关省市地点性法规或规章规定集体土地上的房屋拆迁适用都市房屋拆迁程序的,从其规定。
2.本章所指的农村房屋拆迁是指依法许可,拆迁人对都市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以迁出,对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
3.律师为都市规划区内农民集体土地上的房屋拆迁提供法律服务也可参照本章规定。
第二节集体土地的征收征用及补偿律师为农村房屋拆迁提供法律服务应当把握并向托付人宣传下列有关法律知识:1. 征地的原则:1.1 国家为了公共利益的需要,能够依照法律规定的授权和程序对农民集体所有的土地实行征收或征用,并给予补偿。
1.2 征收征用土地的,按照被征土地的原用途给予补偿。
1.3 征收征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
2. 注意研究当地的有关征地补偿安置的具体规定:由于我国都市土地实行国家所有,农村土地实行集体所有,因此,都市化过程中对土地的需求必定要通过行政机关对农村集体所有土地的征收征用来满足。
律师在办理此类案件时,不仅要了解国家的有关规定,还要注意研究当地的具体规定。
3. 征地补偿安置的工作程序3.1 在征地依法报批前,县级土地治理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。
在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和植物,征地时不予补偿。
3.2 县级以上建设用地治理部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
3.3 征地依法批准后,县级以上土地治理部门应当按照《征用土地公告方法》规定公告征地批准事项。
集体土地征收相关法律法规一、土地征收条件《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定:为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收:(一)军事和外交需要用地的;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;(四)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;(五)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;(六)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。
前款规定的建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;第(四)项、第(五)项规定的建设活动,还应当纳入国民经济和社会发展年度计划;第(五)项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。
二、土地征收程序1.《中华人民共和国民法典》第二百四十四条规定:国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。
不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
2.《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定:国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织召开听证会,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
关于北京市集体土地房屋法律问题浙江律师:王相良一、北京市集体土地房屋拆迁基本程序立项批复用地批文:征用或占用集体土地批复规划批文:建设用地规划许可证。
区国土局核发房屋拆迁许可证拆迁实施方案安置房和拆迁补偿资金证明文件拆迁公告拆迁房屋拆迁实施方案不同意签订安置协议行政诉讼行政复议二、拆迁与谈判时应当注意的问题1、对拆迁许可证和其前置文件提起行政诉讼。
在拆迁公告出来后,应当及时对拆迁许可证和其前置文件提起行政诉讼。
一般的情况下,拆迁公告中均提起“三个月内向法院提起诉讼”的内容。
如果有该内容,则应当在3个月内向法院提起诉讼;如果没有该内容,或者时间条件和诉权告知书缺少一个,至少可以在二年内向法院提起诉讼。
当然,在这个过程中,作为被拆迁人应当注意分析自己所处的境况,尽量不要作出头鸟,可以让同一地块的其他人作为诉讼代表人提起诉讼。
因为如果被拆迁人的行为过于突出,则拆迁人可能会首先顶住你,把你作为一个典型搞定,得利的肯定是后来的被拆迁人(俗称:拆迁户)。
2、拆迁的市场准入证——拆迁许可证及前置文件的诉讼利益分析。
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(下称:拆迁管理办法)第七条规定:“用地单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。
”因此,房屋拆迁许可证是进行房屋拆迁必备的市场准入证。
如果没有房屋拆迁许可证,则拆迁人就不能对相应地块的房屋进行拆迁。
没有拆迁许可证的拆迁行为,就是对私人财产权利的侵犯的一种侵权行为,可以直接诉请要求按市场价进行赔偿损失或恢复原状。
因此,在拆迁实务中,被拆迁人(俗称:拆迁户)往往会将拆迁许可证提起行政诉讼,其目的主要有两个,一是如果赢得诉讼,则拆迁人无法进行拆迁。
二是如果输了,则由于拆迁人一般由于建设项目需要,往往在时间上拖不起,被拆迁人利用这一点,拖延时间,为自己的权益赢得时间上的筹码。
在以往的拆迁实务中被拆迁人还对拆迁许可证的前置文件提起诉讼,因为拆迁许可证的前置文件如立项计划、用地批文、规划批文(即建设用地规划许可证)等均是行政行为,作为行政行为的利害关系人——被拆迁人,其诉讼主体资格是没有问题的,法院也受理。
杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 杭州市第十二届人民代表大会常务委员会公告(第24号)2013年10月31日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议审议通过的《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》,已经2014年3月27日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议批准,现予公布,自2014年5月1日起施行。
杭州市人民代表大会常务委员会2014年4月11日杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例(2013年10月31日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过2014年3月27日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议批准)目录第一章总则第二章补偿管理第三章住宅用房补偿第四章非住宅用房及其他补偿第五章法律责任第六章附则第一章总则第一条为了规范征收集体所有土地房屋补偿的管理,保障城市建设的顺利进行,保护房屋所有权人的合法权益,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条本市市辖区范围内,因公共利益需要征收集体所有土地涉及房屋及其附属物补偿安置的(以下简称征地房屋补偿),适用本条例。
第三条市国土资源管理部门主管本市征地房屋补偿管理工作;市辖各区国土资源管理部门负责本区内征地房屋补偿管理的实施工作。
第四条被补偿人房屋所在地的区、乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会,以及发展和改革、城乡建设、公安、司法、人力资源和社会保障、规划、住房保障和房产管理、工商行政等主管部门,应当依据各自职责,配合、支持国土资源管理部门做好补偿管理工作。
规划主管部门在审核建设用地范围时,对用地范围内的住宅用地和确需搬迁的企业用地以及乡(镇)村市政公用设施、公益事业设施建设用地,应当按照城乡规划的要求同时统筹安排。
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市集体土地上房屋征收与补偿管理办法的通知文章属性•【制定机关】厦门市人民政府办公厅•【公布日期】2016.12.27•【字号】厦府办〔2016〕220号•【施行日期】2016.01.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市集体土地上房屋征收与补偿管理办法的通知厦府办〔2016〕220号各区人民政府,市直各委、办、局,各开发区管委会:《厦门市集体土地上房屋征收与补偿管理办法》已经市政府第125次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。
厦门市人民政府办公厅2016年12月27日厦门市集体土地上房屋征收与补偿管理办法第一条为了进一步规范我市集体土地上房屋征收与补偿工作,保障被征收人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、国土资源部《征收土地公告办法》等有关法律、法规和规章,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条我市行政区域内因建设需要征收集体土地上房屋的,适用本办法。
第三条房屋征收实行区人民政府包干负责制。
区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、区人民政府有关部门按照职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利推进。
市国土房产局作为市房屋征收部门负责监督、检查和指导各区房屋征收部门的房屋征收与补偿工作。
区人民政府负责发布本辖区集体土地上房屋征收公告。
区房屋征收部门负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作,区人民政府可根据征收项目实际情况委托相关镇(街)组织协调。
房屋征收与补偿的具体工作由市、区土地房屋征收事务管理中心或委托经省住房和城乡建设厅备案的国有征收实施单位实施,也可由其他征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,其他征收实施单位应当从省住房和城乡建设厅备案名录中产生。
第四条房屋征收部门、征收实施单位应当在依法取得征收批准,并经区人民政府发布征收公告后,方可实施征收行为。
集体土地上房屋征收与补偿法律实务(上)
一、集体土地上房屋征收与补偿的法律依据严重不足
《物权法》第四十二条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
然而,截至目前,却鲜有法律对集体土地房屋征收与补偿作出了专门而详细的规定。
唯一的《土地管理法》并未就此作出独立程序规定,只是简单要求在征收集体土地时,将房屋作为附着物一并征收。
因此,我国集体土地上房屋征收与补偿的现状是法律空白区过大。
二、集体土地上房屋征收的基本制度
1、法律依据
《宪法》第十条、《土地管理法》第二条规定,国家为公共利益需要,可以依照法律规定对土地予以征收并予以补偿。
因此集体土地的征收离不开公共利益需要。
但是《土地管理法》中集体土地上房屋征收并无独立程序,而是在征收集体土地时,遵循‘房随地走’的原则,将房屋作为‘地上附着物’一并征收。
2、职责与职权
根据《土地管理法》第45条规定,征收集体土地应由省级人民政府批准。
基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。
征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。
其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同
时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照该规定权限的规定另行办理征地审批。
另外,依照《土地管理法》及其实施条例的规定,征收土地方案经依法批准后,由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施。
具体包括:审核土地征收方案并向有批准权的人民政府报批,将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征收土地所在地的乡、村予以公告。
对补偿标准争议进行协调,支付征收土地的各项费用。
此外,土地行政管理部门在集体土地征收过程中也要承担一定责任。
包括,审查建设用地申请书,办理土地补偿登记,会同有关部门拟定征地补偿、安置方案并在被征收土地所在地乡、村予以公告和听取意见,组织实施经批准的征地补偿、安置方案。
3、集体土地上房屋征收补偿
(1)补偿原则
《土地管理法》实行的是适当补偿原则,即需要安置的农民保持原有的生活水平。
但也有限制,即不得超过前三年平均产值的三十倍。
不过,《物权法》颁布以后,开始适用足额补偿原则。
(2)补偿方式
《土地管理法》47条确定了实物安置和货币补偿,在实践中,实物安置为主,货币补偿为辅。
城中村土地证手中,货币补偿为主,实物安置为辅。
(3)补偿标准
《土地管理法》47条第四款,通过授权方式,由省、直辖市、自治区制定征收集体土地的补偿标准。
但补偿标准并不完全一致,主要区别在于对宅基地使用权是否考虑补偿。
一种情况是以被拆迁房屋建设投入的费用作为计价基础。
另一种情况主要参考城市房屋拆迁制度,将对集体土地上房屋征收视为国有土地上房屋征收,将区位价和房屋重置价格之和作为被拆迁房屋货币补偿价格。
第三种情况就是笔者在辽宁省桓仁县遇到的,只是计算房屋底基占用的土地面积,而不计算院落面积。
(4)补偿对象
《土地管理法实施条例》26条规定,地上附着物补偿归地上附着物的所有者所有。
土地补偿费归集体经济组织所有,安置补助费归集体经济组织成员所有。
但是《辽宁省人民政府实施征地片区综合地价标准的通知》规定,征收农民家庭承包土地的,土地补偿费80%归被征地农户。