浅谈房地产开发公司项目工程管理

浅谈房地产开发公司项目工程管理二零一二年五月三十一日目录第一节概述……………………………………………………….….1页第二节房地产开发的程序………………………………………….……3页第三节房地产企业管理的范围和内容…………………………….……7页第四节房地产开发企业应具备的企业文化……………………….……8页第五节公司工程项目管理人员应具备条件…………………….……..9页第六节施工准备阶段房地产开发对项目工程的管理…….………….11页1、根据初步设计，绘制施工现场总平面布置图…………………11页2、根据批准的建筑总平面图进行岩土勘察及单位选择…………11页3、选择和工程相匹配的监理单位…………………….………….12页4、房地产开发项目工程承包单位的选定………………….…….17页第七节施工阶段工程部对项目工程的管理……………………. ….….19页1、工程项目进度管理………………………………………………20页2、工程项目造价控制与管理………………………………………21页3、建设项目工程施工质量的管理…………………………………30页4、项目工程的安全文明施工管理…………………………………33页5、工程项目合同的管理……………………………………………34页6、工程项目的信息管理……………………………………………43页第一节概述房地产业是从事房地产开发、经营、管理的行业。

房地产作为第三产业，在国民经济和社会发展中占有相当重要地位。

它为改善人们居住和生活条件为社会创造财富，并通过税收成为政府财政收入的主要来源。

房地产业与建筑业有着密不可分的联系。

因而，它可带动其他行业的发展，如建筑、建材、化工电器、装修与家具等相关产业，从而可刺激整个社会经济的发展。

现代房地产业在咱们国家兴起，虽然是近十多年来的事，但其来势迅猛，很富有生命力，房地产业已经成为国民经济的一个重要产业。

然而，房地产业也存在着种种问题：一是违规开发；二是广告虚假；三是缺斤短两；四是中介市场鱼龙混杂；五是合同欺诈；六是物业管理不规范等等。

为什么会产生以上这些不良情况，究其原因，主要是有的从业人员有法不依、有章不循、业务素质低下。

因此房地产业到了全面提高行业素质，不但要追求工程质量，而且要追求全方位的质量。

房地产开发经营管理是一门涉及面广、专业性和综合性较强、内容较为复杂、多科学知识相交叉的管理科学。

房地产业的从业人员除必须具备专业知识外，还应掌握相关学科的知识。

房地产企业的经营与管理两大内涵：其一是“经营”就是策划，主要涉及企业的发展方向、发展目标、发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动。

其目的在于不断提高企业的生命力与经济效益，从而保证企业得以不断发展壮大。

其二是管理，所谓管理就是实施。

是指为实现企业经营总目标，是对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控。

什么是管理？管理是人们相互协作、共同劳动，这种相互协作、共同劳动要经常性、实际操作性并有它的反复性。

房地产经营管理，要受各种类型的政策及法律条约的影响。

因此，对开发商来说不仅要看到丰厚的经济回报，更应估计到各种可能来自政策、法律方面的风险。

有一本书这样写道：将一个房地产公司比作一辆车，那么“经营”就是方向盘，而管理则相当于发动机与车轮。

方向正确，驱动力越大效益越好；方向正确，但驱动力小，效益就差。

这次授课是发动机与车轮，不谈方向盘。

第二节房地产开发的程序其一：房地产产品的形成有其内在的规律性，如从设计、施工到房屋销售服务，从土地开发到房屋开发等，其次序不能颠倒，开发工作必须遵照房地产产品形成的规律有条不紊的进行。

其二：由于房地产开发具有投资大、风险大的特点，开发企业不能盲目的仓促地上开发项目，必须按照一定的科学程序，先做充分的论证，再决定上什么项目，建多大规模的项目，从而减少投资风险，并对项目的实施过程做精心的设计、周密的安排、使开发项目顺利进行。

其三：为了使房地产开发符合城市规划，促使城市的社会经济发展，保护广大房屋消费者的利益，政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。

建设用地规划许可证，核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划、维护建设单位，按照城市规划使用地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理法律依据。

土地使用权证，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。

建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。

建设工程开工许可证：开发企业到建委工程管理部门申办开工登记手续经管理部门审查，签署同意开工意见后建设工程方可开工。

房地产开发达到以下条件，才能预售，交付全部土地出让金，取得土地使用权证持有建设工程规划许可证和施工许可证，投入资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

可行性研究阶段：1、市场研究、开发场地选择。

开发公司2、拟定开发项目。

合作对象3、经济、社会、环境效益评价。

咨询部门项目报批与前期工作阶段：1、立项申请购置开发场地。

市规划局、国土局、房管局、计委2、委托、规划、设计。

规划、勘察、设计、规划局3、筹集开发资金。

有关金融机构4、申领建设工程规划许可证。

规划局5、拆迁、安置、清场。

住户、派出所、有关管理部门6、房地产开发流程一、办理国有土地使用权证程序：1、购买竞拍文件2、参加竞拍成功，签订《土地出让合同》3、对场地进行拆除、垃圾外运4、缴纳各种费用①土地出让金；②土地契税（按土地出让金的4%收取）；③定界费；④工本费；⑤测绘费5、现场定界，打界桩，做临时围墙二、同时办理以下手续（1）、确定设计单位，对项目进行初步设计1、编制计划任务书；2、小区整体楼房数量确定；3、商业、住宅确定；4、户型研讨确定（2）进行文物及地质勘探三、办理建设用地规划许可证所需资料：1）、国有土地使用权证；2）、企业营业执照及房地产开发资质等级证书；3)土地出让合同；4)、申请四、办理房地产开发建设规模批复所需资料：1、关于申请下达年度开发建设规模的请示；2、企业法人营业执照；3、企业开发资质等级证书；4、建设项目选址意见书；5、建设用地规划许可证；6、国有土地使用证；7、工程建设自有资金达到35%以上的银行证明；8、房地产开发项目总平面图（该有规划资质的设计院出图专用章，技术经济指标要全面反映）；9、年度房地产开发建设规模申报情况统计表；10、其他资料（招标、拍卖、挂牌出让、土地出让合同）五、办理建筑工程规划许可证所需资料：1、申请书；2、房地产开发建设规模批复；3、1:1000项目总平面图；4、企业营业执照及房地产开发资质等级证、法人证等；5、全套施工图(注意：施工图商建筑面积应与申请表上面积相符)所需缴纳费用：1、建设配套费，20元/㎡（总建筑面积）；2、绿化率，1元/㎡（总建筑面积）；3、人防费：40元/㎡（总地上住宅面积）及50元/㎡（总地上商业面积）；4、墙改专项费用，8元/㎡（总建筑面积）；5、定界费六、同时办理相关手续1、消防审查提供全套图纸，查建筑距离、建筑高度、退红线是否满足规划要求2、抗震审查、多层容易批，高层应先进行地震安全性评价3、办理施工用水程序：1）填表；2）交400元设计费；3）看现场；4）出预算；5）审查预算交费用。

4、办理施工用电程序：1）填写申请表；2）看现场、出方案；3）出预算；4）、先付款70%七、办理施工许可证1）办理施工图审查所需资料：1）全套施工图4套；2）建设工程规划许可证；3）、消防审查意见书；4）营业执照及房地产开发资质证书；5）、设计院出具结构计算书所缴纳费用：施工图审查费，按设计费（按国家收费标准）8%收取2）确定招标代理公司，进行招投标确定施工单位及监理单位所缴纳费用：1）、招标代理费；2）、交易费；3）散装水泥专项资金3元/吨或1.5元/㎡；4）质量监督费（中标价的0.6‰）；5）、定额测定费（中标价的1.2‰）；6）、两项基金(按预算收取4.58%)；7）、农民工保障金（中标价的0.75%）8）、印花税（中标价的0.3‰）。

建设实施阶段：1、招标、投标、发包项目。

建管部门、施工企业2、施工准备、现场“三通一平”。

施工企业3、施工的组织管理与控制。

工程部门、监理公司4、竣工验收、交付使用。

规划局、房管局、工程质量管理部门销售、出租和服务阶段：1、制定销售、租赁计划、宣传、广告。

传媒机构2、商品房销售、签约、公证、付款。

建委、建行、物价局、签约双方、公证部门3、小区管理、经营、服务。

物业管理公司、居委会、派出所、工商局第三节房地产企业管理的范围和内容房地产企业管理的核心职能是组织和调控，故而活动范围主要是项目开发的现场管理。

管理活动的内容包括：开发项目的进度、质量、造价以及安全等方面的管理。

开发项目的委托设计及施工，招投标的管理，各种经济合同的起草、谈判与签订，工程预决算的审查，工程价款的结算等等。

开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。

因此，加强开发项目管理对于开发企业实现预期的开发效益是非常重要的。

在此阶段开发企业主要工作有：通过招投标选择施工企业，以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制。

盛煌房地产企业在外部选择可靠的承包单位，可靠的监理单位。

现盛煌选择了工程部和监理双重管理。

在内部施工现场组织机构就是工程项目部。

工程部内设有：工程部经理、工程部副经理、安装工程师，公司并设一名总工程师负责管理这班人员。

公司对施工现场组织机构工程项目部及监理单位的管理就是总工办。

设立有：总工程师、副总工程师、专业总工程师、主任工程师。

造价工程师、总工办主任，各自均有他的职责范畴在这里就不多说了。

注解：控制：控制是为了达到某种要求所采取的技术方法和活动。

管理：管理是指确定方针，目标和职能，并在体系中通过策划、控制、改进保证使其实施全部职能的所有活动。

第四节房地产开发企业应具备的企业文化房地产企业靠什么才能发展：1、要靠国家的政策；2、要靠企业的文化；3、要靠每位员工的辛勤劳动。

公司规定了，总工程师职责、工程部职责、工程部经理职责、工程师职责。

明确了每人职责范畴、工作范围、工作责任，公司还规定了现场管理“七个管理制度”、“两个十”一个是“十不准”，一个是“十大禁令”。

1、施工现场监理管理制度2、安全文明施工管理制度3、工程质量管理制度4、资料管理制度5、综合管理奖惩制度6、塔式起重机管理制度7、现场管理制度8、制定了建筑施工“十不准”9、施工现场“十大禁令”一个单位、一个企业特别需要规章制度，一套好的规章制度比几个主管还顶用，但规章制度定下来，却没有人监督执行，那就变成一堆废纸。