日本房产崩盘前后

警惕：地产泡沫破裂引来“失去的二十年”从房价上涨速度来看，日本在1975年出现短暂回落后温和上涨，从1985年开始再次快速上涨，直到1991年房地产泡沫破灭，进入长期的经济危机。

1985年以前是日本经济的上升时期，虽然也发生了两次房地产暴涨，但都得到了很好的控制，没有蔓延成经济危机。

1985~1991年是日本房地产泡沫快速膨胀的时期。

当时，在房地产价格飙涨的刺激和较低的土地保有税负及银行低息贷款政策之下，日本的许多金融机构和个人加入到炒卖土地的行列。

金融机构将房地产作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，从1985到1989年，日本银行贷款增加128万亿日元，其中有62万亿投向了房地产和非银行金融机构。

1991年，日本的房地产泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，日本经济进入了“失去的二十年”。

商业用地大跌70%，在抑制房价泡沫这个问题上，日本在金融政策上出现了失误。

1986~1987年连续五次降低利率造成了大量过剩资金;1987年“纽约股灾”后继续实行扩张性货币政策，长期的超低利率将廉价资金推入股票市场和房地产市场;为了降低土地价格，1989年以后连续提高利息至6%，货币政策的骤然收紧导致股市一年内下降了38%，土地价格也大幅度下跌。

看到地价、股票不断下降，日本政府又匆忙几次降低利息，但是即使采用超低利率政策也刺激不起新的投资，政府的宏观调控宣告失败。

现在的状况说实话，我不知道，但是这是我在网上找到的一篇帖子。

“日本房产现状”－这贴不错我转来的今年有幸到日本一些城市参观采访，才明白什么叫"小小的大楼"，在东京一进市区，我就沿街见到了大量奇怪的建筑鳞次栉比，说它小吧，动辄就是十好几层高，说它是大楼吧，往往门面只有三四米宽。

远看活像一根火柴棍插在地上，设计倒是五花八门，各有特色，只是让人担心住在这样的房子里，怎么能转得过身来。

我询问同行的日本朋友，怎么会有这样又窄又高的楼房呢？他们也觉得很惊讶，日本各地很多房子都是这样的，他们从来没觉得有什么奇怪的地方？被我一问也感觉很有意思，这些日本朋友都去过中国，确实在中国没有见过这样的房子，第一反应是日本地价太贵了，可是哪怕在同样寸土寸金的上海外滩，北京王府井也没有。

日本在房地产泡沫前都出现哪些征兆？1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。

而日本经济一退就是20多年，至今尚未完全恢复，这就是日本人常说“失落的二十年”。

日本在上世纪80年代，经济不断向好，GDP已接近美国的一半。

为了遏制日本经济过快上涨，并大幅缩小日本与欧美国家的贸易顺差，1985年，日美英法五国签订了《广场协议》。

自此日元步入了升值之路。

从1985年至1990年，在短短的五年时间里，日本房地产和经济上演了从暴涨到破灭的过程。

从此，日本这个国家的民众再也不敢投机房地产。

现在问题是，日本在上世纪发生房地产泡沫和经济危机前，遇到了哪些征预兆值得后人充分借鉴的呢？首先，广场协议签订之后，日元开始升值之旅，两年多的时间里日元兑美元从1：220日元升至1：120日元，升值近一倍。

而由于日元过快升值给出口带来影响，以及大量资金流向日本房地产，于是日本政府开始依赖于国内的房地产来拉动本国经济。

当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。

1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。

当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。

彼时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣。

而海外大量游资进入日本房地产市场，既赚取了日元升值的好处，又享受到了日本房价上涨的利益，可谓一箭双雕。

再者，日本政府当时也过度依赖房地产来拉动经济。

所以，日本央行把利率从5%降到2.5%，这更加鼓励了国内外炒房者高杠杆进入房地产市场。

当时，由于日元升值使日本经济实力达到前所未有的高峰，很多国民乐观预估了自己未来的收入，也纷纷贷款买房置业。

在那段时间里，日本政府和银行从来没有怀疑过，一旦贷款者无力偿还巨额房贷，他们该如何收场。

再次，日本的实体经济当时空心化，大家都挤破脑袋也要炒房产，根本无心实业。

于是经商环境不断恶化，出口企业的生产能力越来越萎缩，订单变少，消费不振，经济出现滞胀。

日本房地产泡沫兴衰史来源：国际金融报历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。

此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。

1985年，美国、日本、联邦德国、法国及英国签订“广场协议”。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。

日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。

1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。

在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%2013年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权。

消息一经公布，日本国内举国欢腾。

对于上了年纪的人来说，这一消息让他们回忆起了过去的荣光。

上一次在东京举办奥运会还是1964年，那是日本经济发展的黄金岁月。

从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。

为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。

这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。

当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。

1969年，未来学家赫尔曼〃卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。

然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。

1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。

今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办奥运会的契机，提振日本经济。

日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。

公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。

一、疯狂1986 年到1991 年，日本六大城市地价上涨2.07 倍，CAGR 为25.2%；1984 年到1988 年，东京都宅基地的资产额由149 万亿日元升至529 万亿日元，增加2.6 倍。

东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP 增加额（72 万亿）的5.3 倍。

二、毁灭1992 年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14 年，直到2006 年才有所回升；2007 年底，六大城市土地价格仅相当于1991 年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25 年前，也即1982 年的水平；三、背景1、日本房地产市场概况日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。

由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000 年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。

住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960 年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。

日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。

企业是土地价格上涨的最主要推动者。

在1985-1992 年，日本企业购买了价值45.97 亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42 万亿日元。

2、日本的城市化进程已经接近尾声战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录：1947 年到1965 年，仅仅18 年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94 个百分点，年新增城市人口约228 万人。

其中1947 年到1955 年，城市化率每年提高2.9 个百分点，城市人口每年增加305 万。

到1985 年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。

3、1980 年代以前日本土地市场情况：“土地神话”与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。

日本的房地产泡沫——让我们回顾历史日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。

回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。

（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。

其中，住宅用地价格同比下跌了 4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。

与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。

在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。

对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。

据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。

东京都中央区的地价上涨了3倍。

1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。

同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。

从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末二战结束以后的日本经济倒退，几乎左右工业全部停产，城市里超过600万失业人口。

在城市打工的农民因为失业而饿死街头，农村粮食减产导致价格疯涨，社会动荡严重，随时都有“大厦将倾”的感觉。

有一部电影反映战争结束后的日本，大街上所有的人都打不起精神，每个人都不知道今天下班后会不会被告知自己被解雇，店铺大面积停业，只有少数几间店还在苟延残喘。

到了下午6点钟街道上就会三三两两的出现站街女，他身后的帐篷里就是她服务的地方，你也可以带她出去开房，那里就是她的家。

无论是发泄的嫖客还是站街的妓女每个人脸上都充满的疲惫和厌倦。

那种对世界的厌倦，幽怨的眼神，每个人都不再对未来抱有希望。

这部电影只是反映了日本战后国中各个角落其中的一个。

但真正另世界刮目相看的是1945年~1955年，仅仅10年的时间。

日本国积极推行土地改革，把自己从一个带有封建专制土地的国家完完全全过渡到资本主义国家。

从1955年开始日本的民族工业开始了突飞猛进的发展，此后10年里日本年均GDP涨幅达到9.2%。

多项重工业水平均已超过战前水平。

1963年经济增长率达到12.5%，1964年为10.6%。

十年平均增长率超过10%，GDP增长了3.4倍。

人均收入增长了约3.6倍；1968年的外汇储备为28亿美元，1970年到达44亿美元。

从1970年开始日本经济进入高速发展期，日本本国人把它称为“高度成长期”。

因为日本地域狭长，人口有限，工业的高速发展是日本的出口像井喷一样世界各国都是made in Japan。

进入80年代日本的汽车、家电、成了日本带动经济发展出口创汇的龙头企业。

并因此带动了钢铁、机器制造业的迅猛发展。

直到1985年。

1985年，在美国的主导下西方五国签订了著名的《广场协义》。

以强制性手段迫使日元升值，日元兑换美元汇率从240：1飙升到120：1，仅仅用了一年的时间。

面对强大的压力日本政府只能从对外出口的依赖转而刺激国内的经济。

历史上有名的房地产事件
1. 纽约股市崩盘（1929年）- 美国历史上最著名的金融危机之一，引发了一系列房地产市场崩盘和经济衰退。

2. 房地产泡沫（2007年）- 美国次贷危机导致的房地产市场崩盘，全球范围内引发金融危机和经济衰退。

3. 日本泡沫经济（1980年代）- 日本经济在20世纪80年代经历了一场巨大的房地产泡沫，最终导致了泡沫破裂和几十年的经济衰退。

4. 荷兰郁金香泡沫（1636-1637年）- 十七世纪荷兰经历了一场郁金香泡沫，当时郁金香的价格飙升至荒谬的水平，最终导致了市场崩溃和经济衰退。

5. 中国房地产泡沫（2008年至今）- 过去几十年间，中国房地产市场经历了快速增长和泡沫形成，引发了担忧和风险，至今仍然是一个持续关注的问题。

这些事件表明房地产市场的波动和崩溃对经济具有重大影响，并且揭示了泡沫形成和破裂的风险。

日本房地产债务危机启示录日本房地产债务危机启示录引言：房地产是一个国家经济中不可或缺的一部分，它不仅直接影响国家的财政状况，还关系到人民的生活和社会稳定。

然而，房地产市场也存在着诸多潜在风险，其中之一就是债务危机。

20世纪80年代末至90年代初，日本曾经历了一场严重的房地产债务危机，给日本经济造成了巨大的冲击，这一事件给全世界提供了宝贵的教训和启示。

本文将通过回顾日本房地产债务危机的经过、分析其原因以及探索其启示，以期为其他国家避免或应对类似情况提供参考。

一、日本房地产债务危机的经过1. 崩盘前景的迹象：20世纪80年代，日本房地产市场出现了空前的繁荣，房价急剧上涨。

然而，1989年开始，这一泡沫开始破裂。

房屋需求减少，房地产价格下跌。

2. 银行业的受创：日本的金融体系与房地产市场紧密相连。

银行业是最大的受影响群体之一，它们因大量投资于房地产项目而亏损严重。

许多银行因贷款违约和不良资产而陷入困境。

3. 经济衰退的循环：房地产价格下跌直接导致了日本的经济衰退。

企业倒闭、失业率上升，消费减少，进一步打击了房地产市场。

这种恶性循环使得整个经济陷入了长期的低迷状态。

二、导致日本房地产债务危机的原因1. 过度投资和借贷：在20世纪80年代，许多公司和个人一窝蜂涌入房地产市场，导致投资和借贷过度。

这使得房地产价格人为上涨，最终引发了泡沫的破灭。

2. 不透明的金融体系：在危机爆发前，日本的金融体系缺乏透明度，银行对于自身的风险敞口估计不准确，无法准确评估房地产市场的风险。

这使得金融体系无法合理应对危机。

3. 政府对策的不当：当房地产泡沫破灭后，政府采取了错误的对策，过度注重经济刺激和维稳，而忽略了对金融市场和经济结构的调整。

这进一步深化了危机。

三、日本房地产债务危机的启示1. 预防过度投资和借贷：政府和金融机构需要加强监管，严格控制资金的流动和房地产市场的开发。

避免出现投资和借贷过度的情况，防止泡沫的产生。

2. 加强金融体系的透明度：建立健全的金融监管体系，要求金融机构提供准确、透明的财务和风险披露。

从日本楼市三十年变迁，汲取经济发展正能量自1990年代初以来，日本楼市经历了被称为“失去的30年”的漫长低迷期。

这一时期，日本房地产价格持续下跌，市场萎靡不振，对日本经济产生了深远的影响。

本文将深入探讨这背后的原因、影响以及日本楼市的未来走势。

一、日本楼市泡沫的形成与破裂在1980年代，日本经济迅速发展，成为世界第二大经济体。

在此期间，日本政府采取宽松的货币政策，大量资金涌入房地产市场，导致房价飙升。

然而，这一繁荣背后隐藏着巨大的泡沫。

1990年代初，随着地价上涨和股市崩盘，日本泡沫经济破裂，楼市开始走下坡路。

二、日本楼市长期低迷的原因1. 政策因素：为了遏制泡沫经济，日本政府实行紧缩性货币政策，提高利率，限制房贷。

此外，政府还出台了一系列房地产调控政策，如限制土地供应和加强房产税征收等。

2. 人口结构变化：日本社会老龄化严重，人口减少，导致房地产需求下降。

此外，年轻人对购房的热情减弱，更倾向于租房或与父母同住。

3. 经济增长乏力：自泡沫破裂以来，日本经济陷入长期停滞，企业盈利下滑，失业率上升，居民收入增长缓慢，进一步削弱了购房能力。

三、日本楼市的影响1. 对经济的拖累：房地产业是日本经济的重要支柱之一，楼市低迷导致投资减少、消费疲软，进而影响整体经济增长。

2. 银行不良贷款问题：房地产泡沫破裂后，许多企业和个人无力偿还房贷，导致银行不良贷款堆积，金融体系风险增加。

3. 社会问题：房价下跌导致许多家庭财富缩水，甚至陷入负资产困境。

此外，年轻人买不起房，加剧了社会不满情绪。

四、日本楼市未来走势展望尽管日本楼市长期低迷，但近年来出现了一些积极变化。

首先，政府推出了一系列刺激措施，如降低房贷利率、放宽购房限制等。

其次，随着东京奥运会的举办，基础设施建设和外国投资者的涌入为楼市带来了新的活力。

最后，随着人口结构的变化和技术的进步，共享住宅和小户型住宅等新兴市场逐渐兴起。

场变革的推动下，未来日本楼市有望逐步回暖。