最新整理租金定价业态承租能力各业态承租能力.doc

商铺租金调研及业态建议一、周边商铺租金调研附图：舜奥华府底商：凤栖第底商：济高龙园底商：南胡花苑底商：二、本项目商铺租金建议：周边商铺特点：➢基本为沿街商铺；➢多数商铺的面积在150平及以下；➢社区入住在2年以上，且目前入住率均比较高，多数达到约80%；➢覆盖人群基数较大；本项目商铺目前的情况：➢全部为社区内铺；➢面积在70-150平左右；➢社区入住1年，入住率约在50%左右；➢由于是封闭社区，仅能覆盖社区内人群，1440户业主；给予以上情况，结合周边社区商铺租金调研数据，以较好的招商经营为前提，建议本项目商铺目前阶段租金可以定在1.4-2.0元/㎡/天。

三、本项目社区商铺业态规划建议➢内铺整体业态建议：（1）3#楼3-1--101，面积152.13㎡，建议业态——孕婴童用品3#东侧紧邻幼儿园和水景带，接孩子的家长和散步的孕妇基本都会经过3#东侧，且此商铺面积较大，较适合做孕婴童用品。

（2）3#楼3-2--101，152.13㎡，建议业态——药店药店要求店铺面积较大，展示性好，选址上无特殊要求。

（3）4#楼4-2--101，面积144.17㎡，建议业态——汗蒸馆现代人工作和生活压力大，休息时汗蒸一下已经成为时尚放松的减压方式，小区里的汗蒸馆位置没有太多要求，面积大，有较多的规则空间即可。

（4）4#楼4-2--102，87.5㎡，建议业态——皮革保养+送水站皮革保养和送水站都是社区内较必须的服务类配套商业，但两者都不需要太大的店面，可共用一个商铺，各自经营互不影响。

（5）5#楼5-1--117，74.03㎡，建议业态——干洗店干洗店对店铺位置要求不高，此户型面积在80平以下，建议做社区干洗店。

（6）5#楼5-1--118，146.63㎡，建议业态——超市按照社区内超市分散排布的原则，选择此大面积的商铺做超市较为合适，方便3#、5#、6#楼的业主日常购物。

（7）7#楼7-1--101，115.23㎡，建议业态——鲜果干果店由于社区内不能做有油烟的餐饮，可以该做水果干果店，例如市区的荣氏栗子类型的店铺，集合鲜果、干果、炒货、时尚零食等商品类型，满足业主日常的购买需求。

一、儿童教育1、早教、培训类竞争力：品牌性、师资服务、装修人文性品牌拓展能力：投资额小，以加盟品牌输出为主需求面积：200-500平方米针对客群：2-15岁儿童承租能力：低1.5-2.5元/平方米/天2、儿童职业体验馆儿童职业体验馆就是让在一个封闭的大环境里（1万平方米左右），设立消防站、警察局、医院、银行、飞行训练中心、电影院、电视演播室、电台、蛋糕房、电力局、考古山洞、太空总署等。

让孩子扮演社会上大人的职业角色。

比如当飞机驾驶员、空姐、蛋糕师、警察、医生、播音员、银行职员、消防队员、宇航员、售货员、老师、邮递员、工程师等等，一般都70个左右的体验项目。

在这封闭的环境里，孩子们有自己的银行、护照、卡，孩子们要赚钱要花钱，所以，项目本身就要设计成能赚钱的角色和能花钱的体验式商业角色。

竞争力是否有政府宣传支持、科技仿真程度、赞助品牌商数量。

品牌拓展能力要是运营管理输出，大多施工及硬件投资由开发商完成。

投资额大，少则6千万，多则2亿，回报率低。

一般置于购物中心高楼层。

物业需求面积8000-10000平方米，层高8-10米，承重800-1000kg/平方米针对客群3-15岁票价120-200元/人儿童职业体验馆根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出现较大差别。

以中等档次为例，其投资额度、场馆面积及体验项目设置见下图：面积要求经营时间选址要求:由于儿童职业体验乐园选址需要便捷的交通与完善的餐饮配套，所以物业选择上商圈条件较好的购物中心具有先天优势，此外户外大型公园由于租金低廉且便于规划设计和政府建设的少年宫、科技中心文教设施由于有政府政策扶持也是选址方向。

全国项目分布情况目前国内所有开业或筹建项目大多分布在国内一线城市及中东部较发达地区，其中京沪两地占据了全国总场馆量的1/3。

作为一线城市，其较大的市场容量与较高的消费水平与项目认知吸引了大量投资者的关注。

一线城市从发展趋势上看，由于一线城市市场消费力、项目认知与接受度较好，将接纳相对较多的场馆，但就市场容量与业务趋同性角度，必然会推动场馆自身的发展优化，这将在市场竞争中逐步完成。

商铺分类及业态租金制定标准商铺分类及业态租金制定标准提要：小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。

一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强本文房地产E网商铺分类及业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。

所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。

北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。

对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。

（1）、”都市型”商铺--绩优股“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。

鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，”都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。

商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：”都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将”都市型”商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。

“都市型”商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。

如果我们说，王府井大街的商铺属于”绩优股”商铺，应该不会有人表示怀疑。

试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！“都市型”商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。

（2）、”社区型”商铺--潜力股“社区型”商铺和我们上一部分谈到的”社区型”商铺属于同样的概念，之所以称之为”潜力股”原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。

实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。

『行业分析』22大业态承租条件和购物中心租金制定要领各个行业承租情况如何，影响购物中心租金的主要因素有哪些，购物中心租赁条件的制订要领是什么？下面我们对22个行业承租情况进行统计，并为大家介绍购物中心租赁条件的制订要领，希望对大家有帮助。

一、各行业承租条件统计表由于调查样本有限，以上为不完全统计结果，仅供参考。

所有指标仅为各行业商户普遍承租特征，不排除个案的较大差异，商户具体楼层安排会因为商户品牌档次、面积大小等要求而有灵活调整；租金数据为实用面积计价，为商户现时的合同期执行价，参考时请注重时效性。

二、影响大型购物商场租金的主要因素1)商铺面积承租大面积的商户一般是主力商户，例如超市，承受租金单价较低;而承租小面积单位的租金单价较高。

2)商铺的位置每一楼层中，靠近主入口处、主通道附近或电梯两侧的位置一般租金单价较高。

而在拐角处位置的或不在主通道上的商铺租金单价较低。

3)品牌知名度品牌知名度较高的，已被消费者所认识，会吸引一定的人流，在众多的商户中有一定的影响力，对于整个商场来说，引进这样的客户会带来连锁反应。

例如国际一线品牌一定是安排首层位置，一般会以比较优惠的条件承租。

4)主力商户/龙头商户每一楼层中的主力商户会直接影响周边的其它商户。

如果主力商户的档次定的是比较高档的，周边的品牌商户也应与其一致并安排在该主力商户的周围。

由于主力商户一般承租的面积都比较大，租金单价相应会较低，在其周围的商户受惠于主力商户，租金单价相对较高。

5)行业适当的商户组合及业态齐全有助于提升租金的收益。

由于每种行业承受的租金不同，所以要根据楼层及商户承租能力而确定租金。

如服装行业比较灵活，加上承租能力高，一般会放在商场较佳位置。

6)商铺的格局商铺门面的宽窄、深度、形状，或是否有柱子，都会直接影响到租金的高低。

7)消费者的购物习惯消费者购物可分为有目的性和无目的性。

例如，酒楼、娱乐中心等商户承租能力较低，且消费的客户是有目的性，可安排于较高楼层，提高租金收益。

各种业态租金水平各种业态租金水平把本帖网址贴到网络上任何地方，可获得房币下载资料详情点击这里主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。

理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。

1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。

这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。

存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。

这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

-存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。

这个是我现在正在企图使用的办法之一。

' 存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。

同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。

这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。

226大众商务租金收益是购物中心主要的收益来源，租金定价的高低将直接影响购物中心投资者的回报。

由于购物中心的特殊性，不仅要考虑收益指标，还必须考虑众多因素，只有达到一种平衡，方可使各利益相关者均能实现理想的预期，租金水平方可更加真实地体现物业运营的质量。

购物中心的经营状况在很大程度上取决于该购物中心的定位、业态规划，以及租金定价方式的选择。

只有合理地制定租金价格标准，才能保证购物中心能良好地运营。

购物中心所处的商圈，该商圈未来整体的发展规划以及周边竞争项目的租金水平，都将影响租金价格标准的制定。

不同类别的业态在经营面积、承租能力、品牌的感召力等方面对顾客的吸引力存在明显不同，所对应的客流贡献以及租金贡献也存在较大的差异。

通过对租金各影响因素的敏感性分析，可帮助购物中心在运营过程中针对影响因素合理地确定租金价格，以实现项目收益的最大化及购物中心的可持续发展。

一、影响租金定价的主要因素第一，商铺所在购物中心大环境中的位置，具体包括商圈的位置、发展规划及片区租金水平等都会影响租金价格标准的制定。

需要考虑本地区及本商圈商业发展水平业态分布、租金分布。

购物中心所属片区商业的成熟度、交通状况、片区固定居民和流动人口数量及未来规划发展空间，直接决定了购物中心商铺的供需状况，而供需状况将直接影响购物中心商铺的租金价格水平。

第二，商铺所在购物中心的小环境中的位置会影响商铺的租金定价。

所在的具体位置，应考虑是否接近主动线、主出入口，中庭、客流主力店的位置。

第三，购物中心品牌的感召力。

购物中心的特色和定位非常重要，会形成对应的品牌感召力。

品牌感召力是指对某一消费群体形成的长期吸引力，一个具备极强特色和感召力的购物中心是一种生活方式的代表。

同时，购物中心的品牌感召力是集客能力的重要影响因素，并直接影响商铺租金的定价。

第四，商户业态、品牌、面积及承租能力。

租金水平根据楼层、配套组合、业态、品牌、市场供应量、商户承租能力、管理水平等因素造成不同差异。

1、服装类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。

可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。

　2、生活服务类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。

而能接受高于市值租金的商户仅占20%。

生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。

此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。

大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。

对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱3、餐饮类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以上的商户占37%。

餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。

目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。

4、专业市场类 数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心 从专业市场方面来看，能承受租金为3元/平米/天以下的商户较多，占到总量的72%，能接受租金为3-5元/平米/天的商户占28%。

目前，北京市专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。