万达广场购物中心业态组合分析与建议

天津万达商业广场业态分析2如果说，沃尔玛和宏牛鞋都这种低端消费业态组合还能借助金街的人气能够活得比较滋润的话，百盛的压力显然要大得多。

百盛的定位是做高端百货，它的主要竞争对手是伊势丹和友谊商店这样的高端百货业态。

相比之下，金街的几个传统百货商场，劝业场、中原百货、滨江商厦等，由于体制的原因，缺乏足够的竞争力，在定位上都纷纷放下身段，定位以中端消费者为主。

而天津大部分高端百货都集中在以伊势丹、津汇广场、国际商场为核心的路商圈，加上试营业的现代城和正在招商的庄吉购物中心，这个商圈形成了一个高端百货业态高度聚集的中心，而在商业理论中，同业聚集的价值在于“扎堆效应”，也就是“最小消费半径的最大可选择性”，所以越是同行越要扎堆，原因是可以吸引来大部分的有相同消费需求的人群，人们可以在很小的消费半径通过“比较购物”进行消费，但总之，不是在你家消费，就是在我家消费，肉都烂在一个商圈的锅里了。

反之，业态分散尽管可以过于激烈的避免价格但却无法享受扎堆效应带来的好处。

另外，天津的高端百货始终处于一种比较尴尬的局面，一方面是天津的经济并不发达，2006年人均GDP刚超过5000美元，与人均GDP超过1万美元这样的城市相比，天津的高端消费人群数量比较少，总体消费能力与、、、这样的经济发达城市有相当大的差距，另外一方面，具备高端购买能力的人群都是有车族，而对这个高端人群来讲，他们对购买半径这样的因素并不敏感，相当一部分人群去进行高端消费，这也对天津的高端消费市场形成了一定的分流。

万达引入百盛这样的定位高端的百货，目的也许是希望通过不同的业态满足不同消费人群的需求，丰富万达商业广场的业态组合，但万达没有更深地考虑，类似象沃尔玛这样的业态吸引的客流对百盛几乎没有太大价值，而天津万达周边缺乏高端百货群，最近的高端百货也是1公里以外的远东百货和新世界百货，形不成一个高端百货群，这样百盛对高端消费人群的聚客能力被大大削弱了。

如果说，百盛会死掉的话，它将死于孤立。

大商场要注意业态分析随着经济的发展和城市化的进程，大商场作为城市中心的重要组成部分，扮演着不可或缺的角色。

在大商场的运营过程中，正确的业态分析是至关重要的，它能够帮助商场更好地定位自身，满足消费者需求，提高商场经营效益。

以下是大商场在业态分析中需要注意的几个方面：一、市场需求分析：在进行业态分析时，商场应该深入研究所在城市区域的市场需求情况。

比如，商场所在的区域是否属于商业繁华地带，消费者的消费水平和消费习惯是怎样的等等。

通过市场需求分析，商场可以更准确地选择适合自身发展的业态，以满足消费者的需求，提高商品销售和租金收入。

二、人口结构分析：人口结构是影响商场业态的重要因素之一。

商场应该分析所在城市区域的人口结构，比如年龄分布、职业分布、收入水平等。

通过人口结构分析，商场可以确定更贴合消费者需求的业态，比如儿童娱乐区、精品购物区、美妆护肤区等等。

三、竞争环境分析：商场在进行业态分析时，还需要了解所在区域的竞争环境。

商场应该分析周边商业设施的定位和经营情况，了解竞争对手的优势和劣势。

通过竞争环境分析，商场可以准确把握自身的竞争优势，找到与竞争对手的差异化经营策略，提高市场份额和盈利能力。

四、未来趋势分析：商场在进行业态分析时，还应该考虑未来的发展趋势。

比如，当前互联网发展迅猛，电商的兴起对实体商场产生了巨大冲击，因此商场应该关注电商的发展趋势，并结合实体商场的优势进行创新。

另外，随着人们对绿色环保的关注不断增加，商场应该关注可持续发展的趋势，推出环保、健康的业态。

综上所述，大商场在业态分析时需要综合考虑市场需求、人口结构、竞争环境和未来趋势等因素。

只有正确把握这些信息，商场才能够选择合适的业态，满足消费者需求，提高自身竞争力，取得长期发展。

大商场作为城市商业体的核心，其业态分析是商场成功运营的基础之一。

在大商场的规划建设和运营管理中，正确的业态分析不仅可以帮助商场吸引更多的消费者，提高人气和市场份额，还能够提高商场的租金收入，增强商场的盈利能力。

一、项目总体经营情况：
1、月销售；
2、月客流（客流分布图，分布比例）；
3、平日均值；
4、周末均值；
5、系统内排名，新开业广场数据排名对比
二、主力店客流和销售
1、系统排名；
2、数据分析
3、如何提升：重点针对超市、百货、百货退租区主力店的扶持措施；
三、步行街销售分析：
1、各品类销售排名前十、排名后十；
2、各品类销售坪效排名前十、后十；
3、租售比超过30%商户预警分析（货品、客单价、提袋率、门店装修设计、营业员五个维度分析）
4、经营困难商户经营辅导具体措施；
四、百货退租区经营现状分析
1、经营数据呈现；
2、存在问题
3、扶持措施：重点描述导视标识如何提升
4、品牌储备方案；
五、消费者问卷调查
1、数据汇总分析
2、针对调查结果如何提升
3、根据问卷调查结果做15年前半年的招商调整计划及品牌储备
六、项目展望及目标。

各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金商业地段。

在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。

万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。

作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。

1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差;3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。

但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。

从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。

购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。

本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。

一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。

业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。

1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。

比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。

2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。

比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。

3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。

比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。

二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。

业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。

1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。

主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。

2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。

补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。

三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。

规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。

万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。

城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计万达购物中心业态组合分析一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。

城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定位和科学的业态组合是重中之重。

O1业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。

同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。

设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。

同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

错位经营百货店与综合超市百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。

首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。

预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。

分层布置百货业态百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。

其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。

这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。

02最适宜的楼层及面积范围单体商业项目适宜建设的规模一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2〜3万平方米，层数控制在3~4层。

特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万之内。

开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。

〖万达商管〗分析万达广场业态规划最新概念一、业态分类及面积占比万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务。

三个业态的面积占比大致为：1.餐饮面积占比40%-60%；2.服装服饰面积占比20%-30%；3.生活配套服务面积占比20%-25%。

二、基本结构、各楼层布局和定位基本结构：根据集团规划研究院的规划设计，第三代的万达广场步行街一般分为三层。

总建筑面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1万至2万平方米各楼层布局及定位：一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码）二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）；三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。

三、商业业态规划指引各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。

为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。

步行街一层的入口处是客流聚集的地方，但在二、三层相对应的位置一般会成为死角。

因此，建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店。

中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。

考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应至少有3-5个品牌集合，形成消费环境。

否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。

建筑规模在2万平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。

业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。

四、建筑规划指引步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。

万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）第一篇：万达广场购物中心业态组合分析与建议万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。

城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。

本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。

动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。

本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。

其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。

而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。

如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。

我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。

业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。

万达购物中心的数据分析策略正文：一、背景介绍万达购物中心作为一家大型连锁商业企业，面临着日益激烈的市场竞争环境。

为了提高业务竞争力和市场份额，本文将针对万达购物中心的数据进行分析，并制定数据分析策略，以帮助万达购物中心优化运营策略，提高市场竞争力。

二、数据收集⒈内部数据收集在进行数据分析前，我们首先需要收集万达购物中心的内部数据，包括但不限于：●销售数据：包括销售额、销售数量、销售额占比等。

●客流数据：包括客流量、客流转化率等。

●库存数据：包括库存周转率、库存成本等。

●会员数据：包括会员数量、会员消费情况、会员留存率等。

●员工数据：包括员工数量、员工绩效等。

⒉竞争对手数据收集除了内部数据，我们还需要收集竞争对手的相关数据，包括但不限于：●竞争商场的销售数据。

●竞争商场的客流数据。

●竞争商场的推广活动数据。

●竞争商场的市场份额等。

三、数据分析⒈销售分析通过对销售数据进行分析，我们可以了解万达购物中心的销售情况，包括销售额的变化趋势、不同类别商品的销售情况、销售额占比等。

同时，我们也可以通过对比竞争对手的销售数据，了解万达购物中心在市场中的竞争力。

⒉客流分析客流是商场的生命线，通过对客流数据进行分析，我们可以了解万达购物中心的客流情况，包括客流量的变化趋势、客流转化率等。

我们还可以进行人群分析，了解不同人群对万达购物中心的偏好，从而制定精确的市场推广策略。

⒊库存分析库存是商场的重要资产，通过对库存数据进行分析，我们可以了解万达购物中心的库存周转率、库存成本等指标。

在此基础上，我们可以优化采购计划，减少库存积压和损失。

⒋会员分析会员是商场的重要客群，通过对会员数据进行分析，我们可以了解会员的数量、消费情况、留存率等指标。

通过与竞争对手的会员数据进行对比，我们可以进一步了解万达购物中心在会员管理方面的优势和劣势。

⒌员工分析员工是商场的重要资源，通过对员工数据进行分析，我们可以了解员工的数量、绩效等指标。

长沙万达广场如何成功运营各种业态组合分析与建议一、前言-------关于长沙万达商业广场：长沙万达商业广场长沙万达购物广场位于长沙市黄兴南路商业步行街，北为解放西路与五一大道,地铁口边头，东为黄兴南路，西和南为规划路，占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米，项目引入沃尔玛、红星美凯龙家居广场、肯德基等主力店进驻经营。

项目已竣工，于2002年开业。

底层面积为9088平方米，主要以男装为主，占面积的60%左右。

建筑面积为100平方米，物业管理费为29元每月每平方米，其投资回报率约为5.1%。

规模占地近1.8万平方米，总建筑面积4.6万平方米。

业主自己独立产权,独立出租!二、分析以往万达商业模式：特点：（1）选择省会或中心城市布局（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在5-20万平平左右，建筑面积在15-80万平左右；（4）主力店一般为4至家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院、美食；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场，后来以建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；三、浅析万达可以进行的零售业态的转变：随着时代的发展，社会的进步，商家竞争的激烈，人民的需求日益提高：1、以往万达的纯商业形态只为市民提供购物场所，相对来说缺乏竞争力。

长沙万达商业广场应该运营多种业态，除大型商业如百货商店、超级市场、专卖店、便利店（肯德基、麦当劳）等，可以设置大型购物中心，来满足顾客多样性需求。

还可以通过摆放自动售货机，以及网络商店增加营业额。

另外，应提供酒店、住宅、公寓、健身场所、休闲娱乐场所等，让顾客集购物、娱乐于一体，得到优质的服务。

2、虽然中国城市化的步伐在加快，农村的人大量涌入城市，但由于市中心住房、消费都很高，大部分人开始走向城市副中心，或新开发区，或郊区。

中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展；因为（1）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低；（2）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；（3）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；（4）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险；（5）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；（6）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠所以，长沙万达广场可以选择在那些地方进行开发，以后发展趋势应该是城市郊区化，很有发展潜力。

商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。

本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。

动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。

本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。

其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。

而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。

如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。

我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。

业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。