控制性详细规划说明书

1 DQ物流园区控制性详细规划说明书

前 言

根据新一轮《DQ市城市总体规划》（**-**年）提出的建设“特大型城市、区域性中心城市、生态园林城市和高科技现代化城市”的总目标，DQ市委、市政府提出“整理城市、整合功能、提档升级”建设DQ物流园区的总体思路以及萨大路拓宽改造，棚户区改造和保障油田生产安全新的城市发展要求，同时也依据DQ石油管理局“三转一调整”的中期战略布署和管理局对物资集团实施集团化运作的产业定位，为充分发挥物资集团的比较优势盘活闲置资产，紧紧抓住DQ地区目前和今后对现代物流产业发展需求的有利时机，通过培植完善现有的物流市场体系，整合物流资源、信息资源、改善交通环境，建设高品质的物流市场与运输配套体系，提升DQ市物流产业的整体竞争力。因此，受DQ油田物资集团委托，特编制DQ物流园区控制性详细规划。

一、概述

（一）地理位置

DQ物流园区位于SK勤奋地区，滨州铁路北侧，由萨环东路、滨州铁路、中八路、东干路所围合的区域，东西长约 3500米，南北宽约1500米，总面积494.76公顷。其中心距市政府5.1公里，距石油管理局13.2公里。

（二）自然条件

1、地形、地貌：SK位于松辽盆地中央坳陷区北部，地貌类型属于 2 松花江、嫩江冲积一级阶地，地貌表现为波状起伏的低平原特征，海拔高度在144-148米左右，地势平坦，地表径流条件较差，四周低洼处，为常年积水的盐碱泡。

2、地质构造：SK地层上覆盖着层次清楚的侏罗系、白垩系、第三系和第四系沉积岩，地表为厚度约142米的现代冲积物所覆盖，在地下岩层中的凹中隆构造中、富含石油、天然气资源，属SK油层，是DQ油田的中心区，工程地质条件较好，地层岩性分轻亚粘土、亚粘土、轻亚粘土、亚粘土四层，地下水位在2.0-2.8米之间。

3、气候条件：SK地处北温带亚欧大陆东缘大陆性季风气候区内，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬长夏短，冬季（11月-2月）寒冷干燥，夏季（6月-8月）温热多雨，春秋季交替，气温变化急剧，多风沙。年平均气温33℃，历史最高气温37.4℃，历史最低气温-36.2℃，土壤结冻期从10月初到次年5月中旬，长达230天左右，最大冻土深度248厘米。无霜期140天，年平均降雨量442.4毫米，最大积雪厚度为22毫米，年蒸发量为1603.2毫米。年平均风速为4.1米/秒。主导风向为西北风、西南风。

（三）现状概况

物流园区总用地约494.76公顷，现状用地主要由居住用地、工业用地、仓储用地和部分菜地和林地等5项用地构成。用地权属主要是石油管理局物资集团和创业集团弘阔公司，其中：物资集团占地约111.02公顷。

根据现状调查，本规划区范围现状主要有物资集团的物资贸易中 3 心、SK仓库、再生园区、原总机械厂的法兰厂（现弘阔公司）、原轻工局管件厂、棚户区等单位。其中，SK仓库占地约93.69公顷，仓储建筑面积6.0万平方米，料场60万平方米，4组12座散装水泥筒仓，9条铁路专用线，现状仓储设施、设备条件较好，但由于特殊原因，萨库的部分资产闲置，因此，急需统一规划，开发建设，重新利用。

由于本区位于油田高产油区内，因此油田生产设施较多，主要有6KV电力线7条，35KV高压线2条，110KV高压线2条，计量间6座，油井118口，水井38口，注入井12口，各类管线174条。

现状用地构及现状建设情况详见下表。

现状用地构成表

序号 用地代号 用地性质 用地面积（ha） 备注

1 R 居住用地 4.94

2 C 公共设施用地 5.94

3 M 工业用地 46.91

4 W 仓储用地 100.54

5 E 水域及其他用地 317.00

6 V 市政设施用地 7.16

7 S 道路交通用地 7.22

8 油田产能用地 5.05

合 计 494.76

现状建设情况一览表

序号 单位名称 占地面积（ha） 建筑面积（m2） 备注

1 砂厂场 6.85 576

2 总机械厂 33.03 58714

3 SK仓库 93.69 102688

4 原总机法兰厂 5.90 6116

5 物资供应处汽车队 2.57 1103

6 萨库办公 2.86 6968

7 原轻工局管件厂 3.49 5950

8 棚户区 4.94 3889 4 9 农机配件供应中心 3.08 4599

10 某加油站 0.63 207

11 氧气厂 4.49 6400

12 东水源厂 3.96 4536

13 中508转油站 0.57 704

14 草地 6.63 1546

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二、发展条件分析

（一）优势条件分析

1、区位优势

SK中区是DQ市最早开发建设的区域，位于主城区的中心。本规划区以SK仓库为依托，位于SK的勤奋地区，既是我市的中心位置，又远离闹市区，同时具有辐射东、西城区及周边地区半经最短的优点，因此，区位优势明显。

2、市场发育优势

SK中区是我市市场体系最为完整，发育最为突出的地区，周边主要有石材、陶瓷市场、水暖市场、综合建材大市场，服装大市场、五交化大市场、装饰材料大市场等，这些市场均为物流园区的开发建设提供最有力的基础条件。同时，随着萨大路的拓宽改造，沿路两侧将有1300户左右的业户，将被动迁。因此，物流园区的市场区建设也为动迁业户提供了安置场所，为市政府解决了动迁安置的困难。

3、交通运输优势

铁路运输和公路运输是物资流动的主要运输方式，本物流园区临近滨州铁路，同时，又有9条铁路专用线入（场）库，铁路运输极为 5 方便。物流园区周边主要有中八路、萨大路、勤奋南路等多条公路系统，又因毗邻哈大高速公路、G105国道、世纪大道、大广线（东干线）等对外交通干线，特别是随着大广线（东干线）的选址定位，本园区的对外交通运输更为便捷。规划快速通道穿越本园区，为本园区交通提供了更为便利的条件。这些便利的交通条件十分有利于开展物流服务，并能有效降低物流成本。

4、基础设施优势

DQ油田物资集团具有多年物资购销、物资仓储的宝贵经验，经过多年积累，集团已拥有诸多铁路专用线、仓储库房、大型料场、倒运设备等基础设施。集团下属的仓库以及多年在市内5区的11家器材站也具有物流配送网络的雏形。

本园区的建设就是依托SK仓库得天独厚的基础设施条件。SK仓库现有87栋6.0万平方米的库房，34个60万平方米的料场，4个12座散装水泥筒仓，9条铁路专用线，55台倒运设备，并拥有420多人的专业队伍。同时，库区完善的道路系统和市政工程管网设施都为园区的开发建设提供了强有力的基础设施保障。

5、政策及发展态势优势

根据东北老工业基地振兴的战略目标和DQ市委、市政府提出要把DQ建设成为黑龙江省西部的物流中心、辐射东北亚及俄罗斯市场的物流强市，以及DQ石油管理局提出的“三转一调整”的中期战略布署，DQ市在促进物流基础设施建设，推进物流业发展方面，正在形成良好的政策和发展环境。 6 （二）不利条件分析

1、油田生产设施较多，发展空间受限

本园区处SK油田高产油区范围内，该区范围有5条35KV以上的高压线，百余口油、水井和诸多的油、水管线等油田生产设施，限制了该地区的开发建设。

2、动迁部分建筑及油田设施，建设成本相对较高

园区内除有创业集团弘阔公司用地以及部分平房区动迁外，还有部分油田生产设施及油、水管线也需动迁，动迁费用较高，动迁难度也较大，这是园区建设的不利因素。

三、规划依据、原则、目标

（一）规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》；

2、《城市规划编制办法及实施细则》；

3、《城市用地分类与建设用地标准》GBJ37-90；

4、黑龙江省《控制性详细规划编制规范》DB23/T44-2004；

5、《DQ市城市总体规划》（**-2020年）；

6、《DQ市SK区综合整治规划》；

7、《DQ市现代物流业发展规划》（2002-2020年）；

8、《DQ油田地面建设规划》；

9、《DQ物流园区控制性详细规划设计任务委托书》；

10、其它国家相关规范、规定。

（二）规划原则 7 1、从全局着眼，从国民经济和社会发展战略发展，根据园区的现状，明确性质、职能、合理确定园区发展目标和规模。

2、在《DQ市城市总体规划》的指导下，合理进行园区的总体布局，注重社会、经济、环境三大效益的统一、充分考虑园区的可持续发展。

3、注重市场经济下城市发展的新特点，强调规划的超前性，科学性和可操作性，有效指导园区建设，并为开展修建性详细规划留有弹性。

4、充分考虑利用SK仓库各种即有的物流设施设备、以利于盘活闲置资产，降低园区初期投资规模。

5、充分利用园区的铁路专用线和即有的道路资源，园区道路规划布局与铁路专用线布局相协调，增强园区的综合交通优势。

6、遵循“地上服从地下，地下兼顾地上”的原则，避让园区内油、水井及油、水管线。

7、坚持统一规划、合理布局、协调发展的原则，正确处理园区建设与城市整体发展的关系，创造良好的城市环境。

（三）规划目标

以市场需求为导向，以现代化综合交通系统为依托，以整合物流资源、降低物流成本，提高物流运作效率和综合服务质量为中心，以物流信息化平台、资金结算体系，物流作业标准化体系政策措施的不断完善为保障，把DQ物流园区建设发展成为融商流人流、物流、资金流，信息流于一体，集多式联运中心、现代仓储中心、分拔配送中 8 心、加工包装中心、商品批发中心、展览展示中心、物流信息服务中心、电子商务交易中心于一园，设施完善、功能齐全、政策配套、服务一流，能对周边广大地区形成强大辐射带动作用的大型综合性现代物流园区。

1、近期建设发展目标（**-2010年）

此期间为园区建设发展的起步和初期发展阶段。重点是盘活存量物流资产，整合社会物流资源，进行园区主要基础设施和综合服务设施建设，逐步完善园区物流服务功能，积极拓展物流市场，发挥和逐步增强园区在有效降低客户企业物流成本，促进DQ第三方物流发展方面的主导作用，DQ物流园区逐步进入良性发展轨道。

2、中期建设发展目标（2011-2015年）

此期间为园区建设发展的成长和扩张发展阶段。将在园区基础设施建设与改造物流服务功能完善和拓展、招商工作的扩展、物流信息化、标准化水平的提升和园区辐射服务能力的提高等方面实现全面的成长和扩张。

3、远期建设发展目标（2016-2020年）

此期间为园区发展的成熟发展阶段。DQ物流园区在业界享有较高信誉和知名度，园区信息系统和配送体系健全通畅，园区及区内企业具有更强的发展能力，园区的物流供需关系协调稳定，同步增长。该阶段DQ物流园区的建设发展主要将不是体现在其外延的扩大和量的增长，而将主要体现在其内涵的拓展和质的提升，将DQ物流园区建成与国际市场接轨、知名的现代物流园区。