下载文档原格式
我对房地产市场未来发展趋势的思考和见解我对房地产市场未来发展趋势的思考和见解随着经济全球化的发展，房地产市场也开始从传统模式向数字化转型。
在这个数字时代，房地产市场未来的发展趋势将受到科技和创新的影响，数据分析和智能技术将在房地产市场中发挥着越来越重要的作用。
作为未来的房地产从业者，我经过多年的实践和积累，对房地产市场未来的发展趋势有一些自己的思考和见解。
一、数字化将成为房地产市场发展的主流随着数字化的崛起，房地产市场也开始朝着数字化方向转型。
通过数字化技术和创新，可以更加清楚透明地展现房产信息。
数字化技术越来越深入入地融入到房地产市场中，房地产从业者们可以更加精准地了解市场信息，以提高市场预测能力。
同时，数字化技术也为房地产市场的交易提供了更加高效的解决方案。
通过数字化技术，交易可以更加清晰快速地完成。
未来，数字化将成为房地产市场发展的主流，许多房地产公司将进行技术的投入，尝试以技术创新为驱动力，将房地产市场打造成数字房地产市场的先锋。
二、房地产市场将朝着绿色化、环保化方向发展随着环保意识不断提高，房地产市场也将朝着绿色化、环保化方向发展。
首先，环保建筑已经成为了房地产市场的热点。
在未来，环保建筑将成为房地产市场的发展趋势。
其次，随着河流、湖泊和其他自然资源的消耗，土地的存在和环保意识也成为了房地产市场的新问题。
在未来，房地产市场需要通过科技和创新来解决这些问题。
未来，房地产企业将努力减少资源和环境的消耗，倡导绿色生态建设，以确保未来的可持续性发展。
三、巨头企业将进一步发展，行业集中度将提高随着房地产市场的高速发展，越来越多的企业开始参与其中。
大型企业具有巨大的规模效应，如行业领军企业华润置地、万科数百亿的市值实力，在今后也有望居于更加优势的地位。
未来，随着房地产市场的发展，行业集中度将不断提高，市场份额将逐渐被巨头企业所占据。
四、房地产金融将成为一个新的增长点未来，房地产金融将成为一个新的增长点。
年中国房地产行业发展现状及未来前景展望近年来，中国房地产行业一直是经济领域中备受关注的重要板块，其发展态势不仅关系到国民经济的稳定增长，也与广大民众的生活息息相关。
时值年中，让我们一同深入探讨一下中国房地产行业的发展现状，并对其未来前景进行展望。
从发展现状来看，房地产市场在过去的半年里呈现出了一些显著的特点。
首先，调控政策依然是影响市场的关键因素。
政府为了稳定房价、促进房地产市场的健康发展，出台了一系列的调控政策，包括限购、限贷、限售等措施。
这些政策在一定程度上抑制了投机性需求，使得市场逐渐回归理性。
其次，市场分化现象愈发明显。
一二线城市由于经济发展水平较高、人口流入量大等因素，房地产市场需求相对旺盛，尽管受到调控政策的影响，房价仍保持相对稳定。
而三四线城市由于库存压力较大、经济基础相对薄弱，房地产市场面临着一定的挑战，部分地区甚至出现了房价下跌的情况。
再者，房地产企业的竞争格局也在发生变化。
大型房企凭借其资金、品牌、规模等优势，市场份额不断扩大，行业集中度进一步提高。
而一些中小房企则面临着较大的生存压力，在融资、拿地、销售等方面都面临着诸多困难。
在土地市场方面，土地供应结构不断优化，政府加大了对保障性住房用地和租赁住房用地的供应。
同时，土地出让方式也在不断创新，一些地区采用了“限地价、竞配建”等方式，以控制土地价格的过快上涨。
从销售数据来看，上半年房地产市场销售情况总体平稳。
一二线城市的商品房销售面积和销售额有所增长，但增速较以往有所放缓。
三四线城市的销售情况则相对复杂，部分地区销售情况良好，而部分地区则出现了滞销的现象。
在房地产金融方面，监管政策不断加强，银行对于房地产贷款的审批更加严格，房企的融资渠道逐渐收紧。
这对于一些高负债的房企来说，无疑是一个巨大的挑战。
展望未来，中国房地产行业仍面临着诸多机遇和挑战。
从机遇方面来看，随着城市化进程的不断推进，城市更新、旧城改造等项目将为房地产市场提供新的发展空间。
房地产市场分析未来趋势和机会展望随着经济的快速发展和城市化的推进，房地产市场一直是各界关注的焦点。
房地产市场的发展情况直接关系到国家经济的稳定和人民群众的居住需求。
本文将分析房地产市场的未来趋势，并展望其中的机会。
一、供需格局的变化当前，中国房地产市场面临着供需格局的变化。
随着城市化进程的推进和人口红利的逐渐消失，需求市场将逐渐趋于饱和。
而供给方面，政府调控政策的不断深化和土地供应的逐渐减少，也会对房地产市场产生影响。
因此，未来房地产市场供需格局将会发生较大的变化。
面对供需格局的变化，房地产市场的未来趋势将呈现以下几个方面：1.向三四线城市转移：受限购和限售政策的影响，一二线城市的市场发展趋于饱和。
未来，房地产市场焦点将逐渐转移到三四线城市，这些城市的购房需求仍然较大，而且房价相对较低，具有较大的发展潜力。
2.以租赁为主导：房地产市场的供求格局的改变，意味着房屋租赁市场将得到进一步的发展。
未来，以租赁为主导的房地产市场将逐渐形成，带动住房租赁业的快速发展。
政府也将加大对住房租赁市场的支持力度，为租赁市场提供更多的政策支持。
3.注重品质和智能化：随着人们对居住品质要求的提高，未来房地产市场将注重打造高品质的居住环境。
同时，随着科技的发展，智能化住房将会成为未来的趋势和机遇之一。
智能家居、智能社区等将成为房地产市场发展的新方向。
二、机会展望房地产市场的变化必然伴随着机会的呈现。
在未来的发展中，房地产市场将有以下几个机会：1.住房租赁市场的发展机遇：随着供需格局的变化，注重以租赁为主导的房地产市场将给住房租赁行业带来机遇。
各种住房租赁企业将迎来发展的契机，可以通过提供品质租房、开展租房金融等方式来满足市场需求。
2.高品质房地产的发展机会：未来，随着人们对居住品质要求的提高，注重品质和智能化的房地产项目将有更大的发展机会。
开发商可以通过打造高品质的房屋环境、提供全方位的配套设施来满足市场需求，获得更多的市场份额。
滨海新区房地产行业发展分析及对我公司的影响滨海新区已经列入国家“十一五”规划，是继深圳、浦东之后的又一国家重点发展区域，滨海新区正在面临着前所未有的发展机遇；同时，在国家行地产行业宏观调控的背景之下，市场需求受到很大抑制，近期内房地产行业面临着较为严重的供过于求的问题。
滨海新区房地产行业在面临巨大历史机遇的同时，也面对着很大的挑战。
作为立足滨海新区、以房地产为主业的贻成集团，分析判断滨海新区房地产行业的发展趋势对我公司具有重要的战略意义。
本文包括四个部分：滨海新区的区域经济发展；房地产行业分析；我公司的机遇和存在问题；结论和建议。
一、滨海新区的区域经济发展区域的房地产业发展主要取决于该地区的经济发展水平、城市化进程和城市的汇聚能力，滨海新区的现状和未来发展为房地产行业提供了广阔的发展空间。
1、发展定位温家宝总理在6月下旬视察天津时指出，加快天津滨海新区开发开放是环渤海区域及全国发展战略布局中的重要一步棋，走好这步棋，不仅对天津的长远发展具有重大意义，而且对于促进区域经济发展、实施全国总体发展战略部署、实现全面建设小康社会和现代化宏伟目标，都具有重大意义。
滨海新区的总体发展定位是，依托京津冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成现代化制造、研发基地，北方国际航运中心和国际物流中心，成为生态宜居的海滨新城。
2、总体规划滨海新区总体空间布局为“T”型结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。
在“轴”和“带”交汇处建设现代化的生态宜居海滨新城，成为滨海新区核心区，包括塘沽城区、经济技术开发区和天津港、保税区的部分区域。
同时，要加快建设和形成7个产业功能区，即高新技术产业区、现代冶金产业区、空港物流加工区、海洋产业及循环经济示范区、海港物流区、化学工业区和休闲旅游区。
3、主要经济指标数据来源：滨海新区“十一五”规划纲要，05年、10年均为预测值。
天津滨海新区未来经济发展万事俱备只差信心方浩儒昨天天气晴朗，自己一个人游走在响螺湾河边的彩带公园，望着对面于家堡快速安装的幕墙，以及海河西岸响螺湾大规模的写字楼，滨海新区未来如何发展慢慢引起了我的思索，面对前段时间新闻媒体大规模唱空滨海新区，中心商务区鬼城的铺天盖地的解读，我想发表一下我的观点。
首先，学过经济学的人都应该知道索洛的经济增长模型，而简化的说经济增长就是创造价值的过程，而价值的创造则是由土地、人力资源和资本所推动的，价值的来源归根到底是人力资源的投入和资源的投入，最终产生新的产品，所以是一系列物理、化学过程，而资本在里面所起到的只是促进资源的最优配置，是创造价值的推动剂。
确切的说价值的创造完全是第二产业在起作用，试想一下，如果全世界没有第二产业只有第三产业，那么人类经济是不会进步的。
科技推动的经济发展的核心是第二产业的发展。
滨海新区近几年的GDP超过20%的发展，关键因素是第二产业的快速发展，目前再全国来看，除了苏州滨海新区的工业应该排第二位，快速发展的工业促进了新区的科技创新，而科技创新又反过来推动第二产业的发展。
航空航天、生物医药、电子制造等高端产业的落户也为新区未来的经济的发展提供了保证。
这些产业的核心竞争力就是发达的科技，而目前在滨海新区的汇聚也进一步会推动研究机构的落户，从而形成良性循环。
不要总拿航空航天等研究院在北京的理由来唱空新区，所有的地区发展以及资源的汇聚都是一个过程，随着中国市场化程度的提高，资源的合理配置会逐步体现，而对于滨海新区这么大范围的产业支撑来说，研究机构逐步的落户与迁入是大的趋势，发展壮大只是时间问题。
而针对新区快速发展的第二产业，政府需要做的就是完善配套和提供政策、培养人才。
第二产业需要有完善的物流配套，目前滨海新区临港而建，拥有北方第一大港天津港，海运便利，于是我们发现新区的物流企业大量涌入，第三产业的运输业便会逐步发达。
第二产业需要大规模的技术经验丰富的技工，这部分人的主要来源是大专学校的毕业生，经过企业的内部培训逐步上岗。
对未来房地产行业的看法1.引言1.1 概述概述房地产行业作为一个重要的经济支柱，在过去几十年中一直发挥着关键的作用。
随着社会的发展和技术的进步，未来房地产行业将面临一系列的挑战和机遇。
本文将对未来房地产行业的发展趋势进行探讨，并分析技术对房地产行业的影响。
房地产行业的发展不仅仅是供需关系的变化，还涉及到城市化进程、人口增长、经济发展和政策变化等多个因素的综合影响。
未来房地产行业的发展将受到这些因素的共同作用。
本文将首先分析未来房地产行业发展的趋势。
随着城市化进程的加速和人口的增长，居民对住房的需求将继续增加。
同时，随着经济的发展，人们的购买力也将不断提高，对房地产市场的需求将更加多样化和个性化。
因此，未来房地产行业需要更加注重市场细分和差异化发展。
另外，技术的进步将对未来房地产行业产生深远的影响。
随着智能科技、大数据和人工智能等技术的应用，房地产行业将迎来新的机遇和挑战。
例如，虚拟现实技术可以帮助开发商提前展示楼盘效果，降低销售风险；智能家居系统可以提供更加便利和舒适的居住体验。
这些技术的应用将改变房地产行业的商业模式和运营方式。
综上所述，未来房地产行业将面临多重挑战和机遇。
开发商和业内人士需要敏锐把握市场的动态和变化，不断创新和适应新的技术和需求。
只有如此，才能在激烈的竞争中占据优势并获得持续的发展。
在接下来的章节中，本文将进一步探讨未来房地产行业的趋势和技术对其的影响。
1.2 文章结构文章结构部分的内容如下：本文将分为引言、正文和结论三个部分来探讨对未来房地产行业的看法。
在引言部分，首先会对本文要讨论的话题进行一个概述，简要介绍未来房地产行业的发展现状和挑战。
接着会介绍本文的结构，明确每个部分的内容和目的。
最后，会说明本文的目的是为了对未来房地产行业的发展方向进行探讨和展望。
正文部分将分为两个主要部分：未来房地产行业的趋势和技术对房地产行业的影响。
在未来房地产行业的趋势部分，将探讨未来房地产行业可能呈现的发展趋势，包括市场需求的变化、消费者偏好的变化、政策环境的变化等相关因素。
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域进展（一）区域概况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。
新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。
滨海新区作为中国经济进展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势与人才优势，关于推动中国北方乃至全国经济进展都具有全局性的战略意义。
（二）区域经济与社会进展计划：1.经济自98年以来滨海新区与新区核心区国内生产总值与人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。
历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元.2.固定资产投资情况：2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设与更新改造分别增长56.5%与40.7%。
新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的进展阶段。
3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，通过10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采与石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。
2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。
从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。
三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。
三次产业的比重为0.74%、69.33%与29.93%。
滨海新区建筑市场浅析,2013年市场展望内容摘要：由于区域内各版块发展不均衡，尤其是核心区和南北两区存在较大的发展差异。
造成市场后续竞争十分激烈，2013年大量商品住宅建设方面区域供应量将集中爆发，由于出货压力大将减缓新建项目上马速度；而商业地产尤其是酒店式公寓和写字楼方面，随着中心商务区集中供应上市，短期内也存在较为激烈的竞争。
所以短期内商品房市场压力较大。
关键字：滨海新区、建筑市场、功能定位、前景中图分类号：f713.5 文献标识码：a 文章编号：天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。
新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口200万人。
经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。
成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，国内又一带动区域发展的新的经济增长极。
一、新区功能定位新区依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。
二、区域市场分析我将滨海三区划分为四个区域，分别为滨海新区核心区、北部休闲旅游区、南部石化产业区、西部临港高新区。
下面再逐层细致划分为：1滨海新区核心区包括：1-1 中心商务区1-2 塘沽老城区及开发区1-3 海洋高新区1-4 西部新城区1-5 北塘1-6 核心区其他区域2北部休闲旅游区包括：2-1 中新生态城2-2 汉沽新城2-3 滨海旅游区2-4 中心渔港3南部石化产业区包括：3-1 大港城区3-2 大港油田3-3 南港工业区3-4 水库生态区4西部临港高新区包括：4-1 空港随着滨海新区进入由点到面、由局部到整体全面开发建设的新阶段，为进一步加快滨海新区开发开放进程，滨海新区于09年9月部署实施了新区“十大战役”，力争形成建设新高潮，成为滨海新区新的经济增长点。
房地产行业的市场形势与未来发展趋势房地产一直是中国经济发展的火车头之一，产生着巨大的经济效应。
但随着经济环境的不断变化，房地产行业也在面临着更加严峻的市场形势。
本文旨在从几个方面分析中国房地产市场的现状和未来发展趋势。
一、市场现状随着市场的发展，中国的房地产现状已经呈现出多元化的特点。
在一线城市，房价已经达到了历史高峰，甚至出现了超预期的上涨，而二三线城市的房价却有所回落。
这种价格分化也导致了不同城市的房地产市场供求关系的不同。
在大城市，购房者无法忍受高昂的房价，而在小城市却有足够的低价房源供应。
然而，随着国家对房地产市场的调控力度加大，行业正在逐步回归合理化的轨道。
目前，国家对房地产市场的调控包括多重形式，比如限制房贷的发放，提高购房门槛和收紧二手房交易等。
这些举措可以更好的保证房地产市场的健康发展，但也会对其带来一定的影响。
例如，这些举措可能会导致市场供需关系失衡，房地产市场的价格也不断发生变化。
对于购房者来说，房地产市场的这些变化不仅影响他们的住房需求，也影响到他们的投资信心和决策。
二、未来发展趋势目前，中国房地产市场已经进入到了“限贷量价调控”的新阶段，市场调控力度越来越大。
这也提醒了房地产行业需要更加关注市场需求和用户的要求。
未来的发展方向应该包括以下几个方面的重点：（1）关注租赁市场。
在城市人口增长和人口流动的背景下，居民租房需求日益增加。
通过发展住房租赁市场，房地产公司能够更好地满足人们的住房需求，也能够创造新的收益来源。
（2）提供更多的服务。
未来，房地产公司将不仅提供房屋销售，也会提供一些与住房相关的服务。
例如，房地产公司可以提供更贴心的家居服务、维修等服务，优化用户体验。
（3）数字化转型。
数字化一直是大势所趋，现在法律已经初步规定了地产数字化的标准和要求。
将数字化与房地产行业结合起来，有助于优化行业的效率和用户体验。
例如，将房屋信息整合到一个平台上，以简化交易过程。
（4）新技术的引入。
探析当前房地产市场形势与未来发展方向随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场在我国的经济体系中扮演着举足轻重的角色。
房地产市场的形势与未来发展方向一直备受人们关注。
本文将从当前房地产市场的形势入手，探析未来发展的方向与趋势。
一、当前房地产市场形势1. 供需关系逐渐趋向平衡随着国家落实去库存政策，房地产市场供给量逐步减少，而城市化进程和人口购房需求依然存在，导致供需关系开始逐渐趋向平衡。
尤其是一二线城市的房价稳中略升，三四线城市也不再出现过剩的房源。
这表明房地产市场供需关系逐渐走向合理。
2. 政策调控有效推进国家对于房地产市场一直以来都非常重视，通过多种政策手段对房地产市场进行调控。
限购、限贷、限售等政策纷纷出台，有效地遏制了过快的房价上涨，保障了市场的稳定。
未来，政策调控将更加细化和差异化，以适应不同地区的市场需求。
3. 房地产金融化程度不断加深房地产市场金融化程度逐渐加深，不仅体现在房地产开发商的融资需求上，还体现在房地产投资的金融属性上。
金融机构纷纷布局房地产金融产品，提供更多元化的金融服务，加大对房地产市场的支持力度。
未来，金融机构将更加积极地参与房地产市场，推动市场的健康发展。
二、未来房地产市场发展方向1. 质量导向未来，房地产市场将更加注重房屋的质量和品质，注重居住环境的改善和舒适度。
开发商将更加注重产品的品质和设计，推动房地产市场朝向高品质、高端化的方向发展。
2. 国际化趋势随着中国经济实力的不断增强，房地产市场的国际化趋势也逐渐显现。
越来越多的外资企业和外国投资者涌入中国房地产市场，推动市场的国际化发展。
中国房地产企业也积极布局海外市场，加快国际化步伐。
3. 科技赋能未来，科技将更加广泛地应用于房地产市场。
智能化、数字化、信息化将成为房地产发展的重要趋势。
通过大数据分析、人工智能、物联网等技术手段，提升房地产行业的效率和服务水平，为市场发展注入新的动力。
4. 绿色可持续发展随着人们对环保意识的增强，未来房地产市场将更加注重绿色可持续发展。
滨海新区房地产形势与展望2005-12-12主讲嘉宾：冯伦主持人：冯仑先生我们并不生疏，因为在开发区就有冯仑先生项目，现任万通集团董事局主席，冯仑先生还是原国家体改委成员、北京万通集团董事局主席、全国工商联住宅商会轮值主席，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员，在中国房地产界享有“地产思想家”美誉。
他曾获得经济学博士、政治学硕士和法学博士学位，自1991年开始领导并参与了万通集团创建及发展工作。
1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司，参与创建了中国民生银行并出任该行创业董事，策划并领导了多家企业收购及并轨，使万通集团在几年内实现总资产逾30亿人民币。
冯仑：大家上午好！非常高兴来到咱们泰达，也是开发区，现在也是万通娘家，一起来探讨一下房地产今年情况，和大家感兴趣明年和后年发展一些重要问题。
讲房地产事情，有很多种讲法。
刚才唐总也已经介绍了一些情况，我想是不是这样，总来看房地产有三个层面问题：第一房地产公司状况，一个是行业状况，再一个是市场和趋势。
我从这三个方面，跟大家讲一下我们怎么思考这些问题。
这样有助于除了关心眼下市场，还掌握背后规律。
从中国来看房地产企业，我们从小到大来说，企业是什么状况？现在将近4万家房地产公司，这些公司在北京、上海还有广东三个区域，也就是三极。
长三角、珠三角和京津塘这三极，占到全国房地产公司2/3。
北京有将近3000家，天津有将近2000家还多一点，上海有3000多家，将近4000家，这三个地区就占据房地产公司2/3，创造市场供给也占到2/3左右。
从公司规模来说，全国前十大公司这几年北京占三个，上海一般是两家，广东会有三家，其余地区有两家。
也就是说，前十大房地产公司也有80％大公司集中在这三个地区，从区域来看集中度非常高。
从公司投资者构成来看，70％现在是民营，这是在今年以前。
在今年最后一个季度出现了一个变化，未来结构发生很大变化。
公司数量有70％是民营，市场潮流、市场影响力是民营占据，但是今年上个月，国资委公布了国有房地产企业，特别是169家当中已经确定了11家作为未来房地产主业，计划还有5家，一共是16家，也就是国有大型房地产公司在国资委有16家。
这16家目前在今年已经开始陆续参与大规模土地拍卖。
也就是说，在今后三年之内，在市场供应格局来看特别是普通住宅格局来看，国有有很大上升，在前十位排名上，大概一半以上是国有。
现在只有两家是国有，就是前十位当中，其中有一家是万科，国有是相对大股东，其中有华润。
另外一家就是金地，投资者成分在今后几年市场影响力，国有企业在普通住宅市场会有非常大比例，这也符合政府调控房价意图。
最后讲到今年形势，企业构成对今年形势发生很大变化。
另外就是从企业经营模式来看，中国将近4万家房地产公司，经营模式基本上是趋同，都是讲香港模式——简单买一个地，然后规划、施工，最后把房子卖出去，每平米加一点钱，相当于制衣厂增加工费，全国公司80％都是这么做生意。
在美国最发达市场，有20多万家房地产企业。
这20万家房地产企业做我们所谓开发这种企业连1/10都不到，大部分是行业中服务性，包括金融服务、包括物品部件服务、包括物业管理、包括建筑施工等等各种项目。
也就是说，行业成熟不光是企业数量，而是企业物业细分和经营模式不断改进。
我们现在问题是跟行业发展不成熟有关系。
企业全部是一种方式跟银行打交道，然后一种思维，一种业务模式来经营，所以话会出现问题。
这是基本企业情况，从企业来看，目前在战略选择上，企业想什么问题？从全国来看，最大公司，今年大概有四个问题是所谓企业家、房地产企业领导人想最多、做最集中、议论也是最多。
第一个问题，资本规模如何扩大。
以往在宏观调控以前，房地产公司大家知道对银行依赖非常大。
宏观调控以后既收紧了银根，又收紧了地根，大房地产公司要发展就转向股本融资，包括上市，甚至通过信托来变成资本，所以今年以来，著名一些公司在股本融资上有很大变化。
包括可转债，最近中国境内最大地产公司，资本规模最大是瑞安，也在做私募，加起来资本金超过10亿美金。
现在包括顺驰也在做私募，包括富力，只有资本规模迅速扩大，才能减少银行在资本融资当中比例，这样才能形成财务安全性。
另外跟国际上合作比较容易。
目前上市房地产公司资本规模最大是万科，26亿，第十位最小是六到七亿。
现在万通在泰达投资以后是13亿股本。
第二件事，思考最多是战略模式选择。
现在全国大地产公司想问题是：我作为一个企业，到底今后作为什么样模式来推动公司发展？现在有三种选择，在战略上。
第一种，住宅公司，我纯粹做住宅别什么都不做。
这种以万科为代表，万科今年产量是将近1800套标准，全国最大公司也是12000套新房，和将近2000多万套普通住房。
万科只做住宅，其它什么都不做这是一种选择。
这个有富力、顺驰、绿地，很多公司都在做这条路。
万科更简单，住宅房只做郊区，所以万科是以美国OT HOME 为标杆，但是实际上更接近于日本大和房屋，所以现在万科大量住宅是跟日本合资。
这是纯粹住宅产业。
第二种，传统综合开发公司。
大部分国企现在都在用这个方式，因为有政府土地资源优势、银行融资、政府工程，所以在一个地区有相对垄断，于是既做中档房，也做高档房，也做经济适用房，另外又做商业、也做办公楼，什么都做。
北京首创、上海城头等等这些公司都属于综合开发模式。
这些综合开发模式大部分都是国企，而且都是地方国企，这些公司根据过去经验，基本上资本规模非常大，但是经济效益和市场影响力非常小。
这是第二种战略。
第三种，就是万通、富力现在做选择，就是所谓美国模式，完全美国化。
也就是说，我们越来越像美国现代开发商，第三代开发商。
这个公司在价值创造上，越来越下功夫，在高端市场上创造附加值，简单说万科模式相当于一个工厂，美国模式像万通这样选择更多是厂长，更多像张艺谋，大导演。
如果举一个例子，做衬衫，我知道在中国加工衬衫卖给国外赚100块，万科就是工厂，制造加工费占12块。
POLO订一个牌子，创造面料、市场营销，占到45块钱，其余是各个渠道。
未来三种模式比较是这样，如果赚100块钱，万科刚才讲到是在中低端靠规模成本挣加工费，规模巨大。
另外一种像万通要做，POLO工作，是在大规模价值创造和上游来供应，来赚我们希望45块钱。
传统模式，城建和我们讲综合开发模式，他们实际上是连10块钱都赚不到。
我们说只能是政府和商业职能全部搅合在一起，投资分析师和领导一看都不赚钱，最后赚钱不赚钱都说不清楚。
政府说你拿了我钱，我也没有跟你要利息，企业说了我一亩地给增值多少，最后都算不清楚。
第三个问题，想到公司如何持续稳定增长资源来源，更重要是内部治理结构，究竟你是选择私人公司，还是跨地区、或者海外合资。
这是推动战略选择公司一个组织架构模式。
这是今年讨论特别多话题。
第四问题讨论最多是社会责任。
一方面，媒体和公众对房地产定位打分非常低，暴利、腐蚀干部、质次价高、不负责任、纳税矮人，差不多这样定位。
但是行业本身也在完善，然后提出更多自律，包括怎么样来行使自己权益，包括推动社会责任承担，另外做一个完善企业公民。
也就是说，房地产企业本身及领导人也在积极适应社会和公众对他要求。
不断地完善自身道德形象，这是今年主要谈论。
然后房地产企业领导也会出席各种各样活动，来校正大家对房地产企业形象看法。
这是今年四个热点问题，在房地产企业当中。
第二个方面介绍一下行业状况。
实际上从中国房地产行业总体发展水平来看，相当于全球战后头十年。
也就是说，我们现在发展整个行业水平，相当于美国30年代GDP水平，按照购买力计算。
也就是说，我们进入了一个以住宅需求为主导快速增长房地产市场发展阶段。
这个阶段主要特征是以住宅产品为主导快速发展，大概在战后十年时间。
现在全国GDP分成三个梯次，发展最快是北京、上海、广东，GTP在5000美金左右，发展到7500美金。
我们按这个来算相当于战后一个时期。
也就是5000美金相当于战后快速发展美国时期。
第二个台阶，省会城市在3000美金左右。
全国平均GDP是1400多。
按照整个国际上经验，在GDP6000到10000美金这段时间，属于住宅快速增长时期。
我们现在整个状况如果从全国来看是1400美金到6000美金，从省会是3000美金到6000美金再到一万美金。
从行业来看基本上在6000美金以下。
住宅市场由于中国人口众多，大家对住房观念，特别是拥有产权观念这么顽固，所以在新房市场，在一个住宅产品为主导市场，今后十年左右仍然是一个最好黄金时期。
这是通过国际比较对行业判断。
除非中国不走现代化经济增长道路，否则这个规律是确实存在。
另外从行业发展来看，中国现在快速增长出现了一个非常好体制和法律制度。
所谓体制上根本制度是住宅市场化被所有中国普通老百姓接受。
通过市场解决住宅，根本颠覆原来住房体系。
这样为未来市场创造一个购买和租赁基础。
我去过北朝鲜，他们基本上跟我们60年代末、70年代初时候一样，人根本不知道自己要去买房子。
这是最大根本性制度改变，创造了我们未来增长需求。
第二从法律上来说，出现一个根本制度，就是《物权法》，承认公民对于私有财产合法权利。
这个物权法带动了一系列商业、工业，跟我们相关房地产相关法律体系都要改变。
只要是公民就保证你花了钱拥有资产是合法，而且长期拥有。
对于推动大家积极地投资房地产是非常好。
所以这两点创造了非常好制度和法律保障。
今后才能够大规模增长。
我觉得行业整个基本十年是非常乐观，但是不要忘记了我们乐观是讲住宅市场为主导房地产市场。
至于其它产品还会有很大变化。
在行业当中另一个问题是组织。
目前这个行业是怎么组织起来？行业，大家知道，除了建设部还有央行政府宏观管理部门之外，在行业组织上有三大组组织来联系、指导行业发展和规律。
这三大组织第一是房地产协会，隶属于建设部，是由建设部党组织直接来任命，可以提名、任命行业领导、协会领导。
这个协会承担功能是政策解释者和传统大型国企工程建设单位会员基础和联络。
主要是大型建设施工单位。
它作用就是政策解释者和联系大型国企和施工单位。
讲可能不这么讲，但是定位是这样。
人员是由建设部任命。
第二个，中国工商联下面房地产商会。
房地产商会上次也在这个场合开过一次会，然后大家有些接触。
房地产商会本身是联系国内大部分中小房地产企业。
在全国已经有16个城市和省份建立了“天津房地产商会”这种形式地区性商会。
这个商会是企业发动、政府联系、工商联作为组织负责联系，但是基本上是企业发动，然后由民间房地产公司积极参与。
会员基础大部分是民营、各城市中小房地产企业，构成了中国房地产一个商会组织系统。
但是这个商会组织系统不是垂直互相支撑，而是独自运作，是全国商会负责联系和协调。
第三个，房地产最有影响力一个组织，就是中国房地产开发商、城市开发商策略联盟。
