绿地2019年太原长风居住区整体定位与物业发展建议-PPT文档资料-精选文档

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山西太原滨河东路亩生态居住区项目前期定位报告

投资兴建山西诚和
用途性质住宅
结构层数 33F
基地面积 13亩
总建面积
容积率 4.6
开发程度期房
均价
40000
4445
滨河城-左岸
优山美郡馨岚明珠迎新苹果城辰憬天地凯撒大地
山西佳欣
辰兴房产惠恒房地产军益房地产辰憬地产北辰巨鼎地产
住宅
商住商住商业住宅商住
31F
28F
152亩
720亩 60亩 100亩 28亩 1040亩
400000
1430300
4
3
三期封顶
期房期房期房现房未动工
5500
未定 3100
32F
60000
2.2
15F 12F 30F
266668 128839
4 1.96
3600 5500 未定
森海湾金桥郡
科森房产大智地产
住宅住宅
33F 26F 6F
6.项目目标：
一个“安全且有影响力”的项目
安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化
市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报
项目物业类型研判
1. 政策影响
房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径
10亩 70亩 A区42亩 B区71亩 160000 A区100000 B区190000 3.5 A区 3.5 B区4
期房准现房
未定 4600
周边项目市场调查表
森林半岛

小区物业服务方案PPT幻灯片

每年评选1-3名金牌业主，以带动其他业主积极参与小区共
6
评选金牌业主
建共管。
7
早送晚迎
2次/日
8
物业管理标准
序号 8
9
10
11
12 13 14 15
服务项目有形展示
客户满意率调查
节日布置
社区活动
主出入口立岗礼仪岗
巡逻岗巡逻频次巡逻岗应急处置
服务标准 1次/季度
2次/年，按已入住户数计，年覆盖率为100%，回收率90%
6
物业管理模式
➢ 外围实行半封闭管理，加强外来人员及临时车辆的管理；楼栋
实行全封闭管理，门禁系统24小时运行。
➢ 推行楼宇管家服务模式，赋予楼宇管家综合职责，对保洁、绿
化、维修等基础服务进行监管与协助，尽量将基础管理问题消化在第一线。
➢ 推行“业主监督员”模式，提升居民自治意识，及时消化物业
与业主间的矛盾。
➢积极推动小区业委会的成立。
7
物业管理标准
序号
服务项目
服务标准
1
客户报修受理
24小时
2
客户投诉受理
24小时
3
已入住客户走访率
100%/年
4 业主座谈会或业主开放日
≥1次/月
按小区入住户数的0.3%的标准聘请小区业主为业主监督员，
5
聘请业主监督员
与社区居委会、物业三方形成共管机制，每周至少召开一次
业主监督员会议。
5
物业服务目标
➢ 认真做好基础服务，营造安全、清洁、舒适的社区环境。 ➢ 丰富社区文化生活，拓宽物业服务内涵，创造和谐、安定、休
闲的生活空间。
➢ 在做好基础服务的同时，加以现代化的服务手段，整合各类信

太原长风西街项目定位分析报告

太原市常住人口及城市化率水平
600
86%
500
85.0% 85% 480.0 84%
400 341.4 300 82.4% 342.9 82.4% 82.0% 200 81.5% 81.5% 344.3 345.7 347.1
380.0 350.2 83.0%
83%
82.0%
82%
81% 100
80%
19
太原市商务结构规划图
传统中心区项目
长风文化商务区
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》
太原长风地块定位分析
太原市商业格局呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈为中心的双中心特征（1/2）
太原商业格局
迎新街商圈
太原商业格局分析
• 太原市商业呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街— 长风街商圈为中心的双中心商业格局，在外围区域
在保持特色餐饮、娱乐设施的基础上，继续推动大型
综合商厦、大型综合超市的建设，构筑城市南部的现代综合型商业中心项目临近长风文化商务区，可依据长风区大力发展及构筑南部现代综合型商业中心的优势，发展大型商业；
商务办公空间；高档居住空间
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》 18
太原长风地块定位分析
2
太原长风地块定位分析
项目一期地块功能规划建议以高端商务办公和居住为主；通过晋煤集团总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目商务空间的建设，在满足集团自身办公需求的同时，为上下游服务性产业提供优良的办公空间；为项目所在区域的税收及就业作出长期持续的贡献；项目商务居住部分（一期）建设完成后预计可以为本区域提供近10万平方米高端商务办公空间；预计进驻各类服务性企业及高科技企业400家；预计进驻企业年创税额超过3亿元；项目二期规划计划凭借区位、规模等优势，在充分考虑未来本区域的功能定位以及商业环境的基础上初步定位为商务人士和本地区居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所，是中档偏高的区域型“都会时尚购物中心”。项目商业综合体部分（二期）初步预算投资25亿元人民币；预计建成后提供直接及间接就业岗位约6500个，年创造税收近亿元；具有较好的经济效益和巨大的社会效益。

房地产项目整体定位与物业发展建议

9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景：标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多，规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点：一般位于城市中心区域，是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；办公、商业、餐饮、酒店等多种功能有机匹配，可以减少投资风险；能有效的解决城市中交通等方面的压力；已经向多种业态之间进行互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计的要求较高

居住区规划调研报告PPT课件

其他：明发大酒店(厦门) 、桃园酒店 • 小区内部配套：小区自带园林
可编辑课件PPT
10
瑞景公园
PART TWO
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11
居住区概况
项目名称容积率
1.69
绿化率
60.6%
行政区域思明区
项目位置厦门本岛东部洪文片区
配套
幼儿园中小学超市银行医院小区园林
30%
行政区域思明区
项目位置思明区莲前东路
配套
幼儿园中小学超市银行医院小区园林
住宅信息共一期45栋1776户
户型
132㎡ 100㎡ 93㎡ 84㎡
交通位置洪文一里1号至135号
物业类型住宅
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4
区位分析
项目位于厦门岛东部大几何中心，莲前大道嘉盛豪园东侧，加州商业广场对面，莲前大道和厦门市重点行政规划大道“县黄路”的交接处，西连火车站、莲坂等商业圈，东接会展中心等厦门新兴的商业重点地带；南往环岛观光大道、北直到厦门机场等厦门旅游或交通重地。地理位置得天独厚。
城市居住小区实地考察调研厦门瑞景居住区附近brt3号线洪文站瑞景新村瑞景公园partone瑞景新村项目名称建筑面积居住区概况容积率绿化率配套户型住宅信息瑞景新村1530幼儿园中小学超市银行医院小区园林1321009384共一期45栋1776户200000行政区域项目位置交通位置物业类型住宅思明区思明区莲前东路洪文一里1号至135号项目位于厦门岛东部大几何中心莲前大道嘉盛豪园东侧加州商业广场对面莲前大道和厦门市重点行政规划大道县黄路的交接处西连火车站莲坂等商业圈东接会展中心等厦门新兴的商业重点地带
┓
城市居住小区实地考察调研
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居住区绿地规划案例分析

9
道路绿化分析
案例分析
10
道路绿化分析
案例分析
11
停车与景观结合
案例分析
12
滨水景观分析
案例分析
13
滨水景观分析
案例分析
14
儿童游乐场设计分析
案Hale Waihona Puke 分析15儿童游乐场设计分析
案例分析
16
屋顶绿化
优势与劣势
（1）屋顶接受太阳辐射强，光照时间长，对植物生长有利。
（2）温差变化大，夏季白天温度比地面高3-5℃，夜间又比地面低23℃；冬季屋面温度比地面高，有利植物生长。
案例分析
6
空间景观分析
案例分析
7
空间景观分析
从空间角度来看，整个小区规划拟在营造高效而多元的商业居住空间，因此方案尝试从空间角度对基地做出解析。
——外向开放空间：基地西面与张謇大道相接，其相前街的带状空间必然对二者有较强的引力，从而被赋予一定区域范围外向外开放的要求，适用于特色主题商业街综合体和沿街商业的开发。
案例分析
1
概述
该项目位于海门城市发展轴的“白钻级”区位，设计规划为国际化，高品位，复合型居住区。
居住区内功能多样化，并与景观设计结合，分别沿商业街和小区内水系打造出商业街景观带和滨水景观带。
案例分析
2
居住区绿地规划总图
案例分析
3
道路分析
案例分析
4
道路分析
本次规划的道路交通组织以街坊式的人车分流为基本模式，力求在创造与城市紧密结合的半开放式社区的同时，营造出良好的道路景观与街道景观。
案例分析
5
道路分析
整个小区内的人行系统可以演绎为一趟“回家” 的历程。人行系统的设置原则为良好的通达性及完善的景观依托。从开放的社区入口广场开始，人行经历了开放的配套商业街空间到半开放的社区绿地空间再到独立私密的组团庭院空间，整体人行系统呈现鱼骨状的空间造型，较大程度上地避开了外环是的车行系统。

太原市(市辖区)绿地总面积和建成区绿化覆盖率3年数据专题报告2019版

太原市（市辖区）绿地总面积和建成区绿化覆盖率3年数据专题报告2019版序言太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率数据专题报告从绿地总面积，建成区绿化覆盖率等重要因素进行分析，剖析了太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率现状、趋势变化。

借助对数据的发掘及分析，提供一个全面、严谨、客观的视角来了解太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率现状及发展趋势。

太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率专题报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗而得。

太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告需注明出处。

太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率数据专题报告以数据呈现方式客观、多维度、深入介绍太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率真实状况及发展脉络，为需求者提供必要借鉴及重要参考。

目录第一节太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率现状 (1)第二节太原市绿地总面积指标分析（均指市辖区） (3)一、太原市绿地总面积现状统计 (3)二、全国绿地总面积现状统计 (3)三、太原市绿地总面积占全国绿地总面积比重统计 (3)四、太原市绿地总面积（2016-2018）统计分析 (4)五、太原市绿地总面积（2017-2018）变动分析 (4)六、全国绿地总面积（2016-2018）统计分析 (5)七、全国绿地总面积（2017-2018）变动分析 (5)八、太原市绿地总面积同全国绿地总面积（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节太原市建成区绿化覆盖率指标分析（均指市辖区） (7)一、太原市建成区绿化覆盖率现状统计 (7)二、全国建成区绿化覆盖率现状统计分析 (7)三、太原市建成区绿化覆盖率占全国建成区绿化覆盖率比重统计分析 (7)四、太原市建成区绿化覆盖率（2016-2018）统计分析 (8)五、太原市建成区绿化覆盖率（2017-2018）变动分析 (8)六、全国建成区绿化覆盖率（2016-2018）统计分析 (9)七、全国建成区绿化覆盖率（2017-2018）变动分析 (9)八、太原市建成区绿化覆盖率同全国建成区绿化覆盖率（2017-2018）变动对比分析 (10)图表目录表1：太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率现状统计表 (1)表2：太原市绿地总面积现状统计表 (3)表3：全国绿地总面积现状统计表 (3)表4：太原市绿地总面积占全国绿地总面积比重统计表 (3)表5：太原市绿地总面积（2016-2018）统计表 (4)表6：太原市绿地总面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国绿地总面积（2016-2018）统计表 (5)表8：全国绿地总面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：太原市绿地总面积同全国绿地总面积（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：太原市建成区绿化覆盖率现状统计表 (7)表11：全国建成区绿化覆盖率现状统计表 (7)表12：太原市建成区绿化覆盖率占全国建成区绿化覆盖率比重统计表 (7)表13：太原市建成区绿化覆盖率（2016-2018）统计表 (8)表14：太原市建成区绿化覆盖率（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国建成区绿化覆盖率（2016-2018）统计表 (9)表16：全国建成区绿化覆盖率（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：太原市建成区绿化覆盖率同全国建成区绿化覆盖率（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%）10表17：太原市建成区绿化覆盖率同全国建成区绿化覆盖率（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)第一节太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率现状太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率现状详细情况见下表（2018年）：表1：太原市绿地总面积和建成区绿化覆盖率现状统计表注：本报告以国家各级统计部门数据为基准，并借助专业统计分析方法得出。

合富辉煌东瑞集团太原长风街项目发展策划报告

内圈层核心
外圈层
“大太原经济圈” 是指以太原为中心，以晋中的榆次区为次中心，包容周边的晋中市的多数县市区，吕梁市、忻州市及阳泉市的少数县市区在内的经济发展区域。
——摘自《山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
太原：经济总量不大，持续稳定增长，发展潜力大，全省经济核心
与周边同等级城市相比，太原经济总量较低，但近年GDP保持12%的平均速度稳定增长；
第一产业
第二产业
第三产业
产业发展目标：
十二五期间，要加快推进工业新型化和农业现代化建设，发展现代产业体系。重点发展都市型农业、高端装备制造业、战略型新兴产业以及第三产业提档升级。
——摘自《太原市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
太原市吕梁市临汾市忻州市晋中市长治市阳泉市
数据来源：太原统计年鉴
14000 12000
100% 90%
10000
80%
8000
70%
6000
60%
4000 2005 2006
城市居民人均可支配收入
50% 2007 2008 2009 2010
城市居民消费支出消费支出/可支配收入
2005-2010年太原城居民储蓄存款余额情况 (单位:亿元）
1500 1300 1100
1013 895.5
1292
1526
1524
25% 20% 15%
10%
5%
0%
2005
2006 2007 GDP
2008 2009 2010
增长率数据来源：太原统计年鉴
近6年太原市区经济发展与山西省比较
2005
2006
2007

太原市容积率、建筑密度、绿地率的计算规则(20191014)

太原市规划和自然资源局容积率、建筑密度、绿地率的计算规则（试行）第一条（目的、依据）为了进一步规范建设工程的建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率管理，现根据国家的有关规定，结合本市的实际情况，制定本规则。

第二条（适用范围）本市城六区（包括不锈钢园区、综改示范区）范围内涉及建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率的计算，应当遵守本规则。

第三条（基本原则）各项建筑工程设计应符合国家、省、市的相关建筑设计规范和建设标准。

第四条（建设工程建筑面积的计算）建设工程建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2013）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则相关规定执行。

第五条（建设工程容积率的计算）容积率是指在建设用地范围内，计入容积率的建筑面积总和与建设用地面积的比值。

建设用地面积是指能直接用于或附属于该建设项目的用地面积，不包括城市红线、蓝线、绿线、紫线等控制线内的城市公共用地面积。

第六条（建设工程建筑密度的计算）建筑密度是指在建设用地范围内，各类建筑的基底面积总和与建设用地面积的比率（%）。

建筑的基底面积：建筑物接触地面的自然层建筑外墙外围（包括保温层、围护性及装饰性玻璃幕墙）水平投影面积。

第七条（建设工程绿地率的计算）绿地率是指在建设用地范围内，绿地面积总和与建设用地面积的比率（%）。

第八条容积率计算规则（一）以下各条应计算建筑面积，并记入容积率1、特殊地形建筑，形成既有地下、又有地上建筑的空间。

只有一个方向结构顶板高出室外地坪基准标高大于等于1.5 米时，以高出1.5米边的长度* 结构层高高度计算的值计入容积率。

两个方向及以上结构顶板高出室外地坪基准标高大于等于1.5 米时，以高出1.5米外墙的长度占外墙总长度的比值*该层空间建筑面积的值计入容积率。

2、建筑物在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积计入容积率；在主体结构外的阳台，当进深（阳台围护结构与外墙面或柱外皮间的距离）超过2.2米按全面积计入建筑面积并计入容积率；未超过2.2米的按1/2计算建筑面积并计入容积率。

居住区规划调研报告-PPT精选文档21页

承载力是针对居住环境和人的活动行为而言的，是指原有的环境被改变后的发展状况和建成后的新环境所能够承受的人们活动行为的能力。承载力与居住区规划设计有直接关系，科学合理的以实际环境条件和人口条件为基础的规划设计承载力会很强，有利于环境的可持续发展，反之盲目的环境规划，会使这个区域的环境承载力大大下降。
一、功能原则必须把维护居民身心健康、维护生态过程作为园林的主要功能来评价
二、经济与高效原则强调用最少的投入来健全自然生态过程；强调充分利用有限的土地资
源来实现。三、循环与再生原则
强调生态系统的循环与再生能力，构建城市园林绿地系统。四、乡土与生物多样性原则
强调城市园林留下的系统是乡土植物和生物多样性保护的最后堡垒之一，应节制引用外来物种，保护和发展乡土树种。五、强调地方文化特色，对地方精神的表述绝不仅仅是一种形式而是一种体现。六、整体与连续原则
人车分流单行车道消防通道健康步道休闲小径
此小区的景观绿化，以门口休闲景观广场为中心，向南北方向拓展。
社区服务站休闲茶室健身设施篮球场幼儿园
小区道路狭窄，影响车辆正常通行。
景观绿化面积过少，娱乐方式单调，影响居民生活品质
公共服务设施不够齐全，例如居住区未设置便利店，公厕，社区医疗机构等
城市居住区现状 ———发现问题新型居住区环境 ———问题引导生态居住区理念 ———解决问题
新郑市庆都首府小区
小区位于新郑市中
心城区，南邻文苑路，
北邻人民路，东邻风苑
路，西邻玉前路。是田润公司2019年正式启动的楼盘项目，是新郑市
最大的高档住宅区之一，占地157亩，规划建筑面积16.5万平方米，总投资2.5亿。现已成为新郑市的新地标。

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