物业管理师《经营管理》第五章(1)

物业管理师《经营管理》第5章（13）4．城市规划城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。

原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。

我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图五个层次，高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。

整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。

实际上，国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地供应计划都对土地配置，因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国民经济和社会发展规划、城市规划的过程。

面对日益成熟的市场环境，三个规划和计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的规划体系。

5．地价政策房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格不仅直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。

虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。

地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。

在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。

政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

6．税收政策房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。

正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。

物业管理师《经营管理》第五章（1）物业管理师《经营管理》第五章（1）第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。

房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。

这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。

二、房地产市场的运行环境房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。

在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。

按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

1．社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。

2．政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。

3．经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。

例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。

4．金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。

5．房地产法律制度环境，是指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策。

6．技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。

物业管理师考试大纲物业管理师，物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。

（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。

了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。

（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。

熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。

物业管理师《经营管理》第4章第1节（1）为了使物业保值增值，提供有关物业购置、维修、改造、处置等专业意见和建议，对物业经营管理工作绩效进行评估等，物业管理师需要掌握物业的价格、价值知识和价值评估的基本方法。

本章结合物业经营管理中主要涉及收益性物业的情况，介绍收益性物业价格的概念和特征，价值和价格的种类，价格影响因素以及价值评估的基本方法。

第一节收益性物业的概念物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。

收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。

对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。

因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取。

影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。

对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。

收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用。

这样，物业产权人在租赁期间届满之前就放弃了占有和使用物业的权利，而保有收取租赁合同（又称租约）约定的租金和在租赁期间届满后占有物业的权利。

第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。

一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。

二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。

（二）政治环境是投资者最敏感的问题。

（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。

2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。

3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。

（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。

第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。

除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。

二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。

物业管理师《经营管理》第五章（6）三、房地产市场的政府干预政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。

（一）政府干预房地产市场的目标政府干预房地产市场的政策目标通常包括：1．实现房地产市场持续健康发展。

由于房地产业的产业关联度高，而且是国民经济的支柱产业，因此必须努力实现房地产市场的持续健康发展，以不断提高居民住房水平、改善居住质量，不断促进消费、拉动投资增长，保持国民经济持续健康发展。

实现房地产市场持续健康发展的主要标志是：市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，市场价格基本稳定。

2．使存量房地产资源得到最有效的使用。

在任何时候，都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。

政府通常更关注新建商品房的入住情况，忽视存量房地产的空置问题，或对两者的重视程度不匹配。

这就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。

3．保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。

以住宅市场为例：长期的住房政策必须有改善住房质量的目标，必须对家庭居住偏好（在住宅产权、类型、位置）加以考虑，政府应允许超过需要数量的住宅剩余存在，因为空置住宅作为住宅市场上的“蓄水池”，可为居民变更住所提供方便，迫使已不符合居住标准的住宅被及时淘汰，满足部分家庭对拥有第二住所的需要。

4．引导新建项目的位置选择。

在选择新建项目位置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。

5．满足特殊群体的需要。

例如，在城市住宅建设中，某些家庭，如老人和残疾人等，对住房有特殊的要求，政府必须有与之相关的政策，从建设、分配和使用等方面作出特殊的安排，以满足其住房需要；又例如，随着知识经济时代的到来，发展高新技术，成为提高中国综合国力的重要手段，因此对于高新技术产业发展所需要的土地，就需采取特殊的优惠政策。

物业管理师《经营管理》第五章（3）二、房地产市场细分从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

（一）按地域细分房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。

对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。

从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。

当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。

但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

（二）按房地产用途细分由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。

（三）按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业经营管理）第一章物业经营管理概述考点一物业经营管理的性质、对象、内容、目标、类别考点二物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系考点三物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容考点四物业经营管理与传统物业管理的异同和相互关系第一章物业经营管理概述考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

大纲要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次和各层次之间的相互关系。

熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

考点精讲考点一物业经营管理的性质、对象、内容、目标、类别(一)物业经营管理的性质1.物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。

2.物业经营管理是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

(二)物业经营管理的对象通常为收益性物业。

1.收益性物业的类型写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

2.收益性物业的特点收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。

（1）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑。

主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。

为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。

(2)零售商业物业零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024物业管理法规第五章本合同目录一览1. 第一条物业管理法规第五章的基本规定1.1 第一项物业管理法规的适用范围1.2 第二项物业管理法规的制定目的1.3 第三项物业管理法规的主要内容2. 第二条物业管理公司的设立和资质要求2.1 第一项物业管理公司的设立条件2.2 第二项物业管理公司的资质要求2.3 第三项物业管理公司的注册和备案程序3. 第三条物业管理公司的经营范围和业务内容 3.1 第一项物业管理公司的经营范围3.2 第二项物业管理公司的业务内容3.3 第三项物业管理公司的服务标准4. 第四条物业管理公司的组织结构和人员配置 4.1 第一项物业管理公司的组织结构4.2 第二项物业管理公司的人员配置要求4.3 第三项物业管理公司的人员培训和管理5. 第五条物业管理公司的权利和义务5.1 第一项物业管理公司的权利5.2 第二项物业管理公司的义务5.3 第三项物业管理公司的法律责任6. 第六条物业管理公司的收费标准和收费方式6.1 第一项物业管理公司的收费标准6.2 第二项物业管理公司的收费方式6.3 第三项物业管理公司的收费调整程序7. 第七条物业管理公司的服务质量和投诉处理7.1 第一项物业管理公司的服务质量要求7.2 第二项物业管理公司的投诉处理机制7.3 第三项物业管理公司的服务质量评估和监督8. 第八条物业管理公司的合同解除和终止条件8.1 第一项物业管理公司的合同解除条件8.2 第二项物业管理公司的合同终止条件8.3 第三项物业管理公司的合同解除和终止后的处理事项9. 第九条物业管理公司的违约责任9.1 第一项物业管理公司的违约行为9.2 第二项物业管理公司的违约责任9.3 第三项物业管理公司的违约处理程序10. 第十条物业管理公司的争议解决方式10.1 第一项物业管理公司的争议解决方式10.2 第二项物业管理公司的争议处理程序10.3 第三项物业管理公司的争议解决机构11. 第十一条物业管理公司的合同变更和转让11.1 第一项物业管理公司的合同变更条件11.2 第二项物业管理公司的合同转让条件11.3 第三项物业管理公司的合同变更和转让程序12. 第十二条物业管理公司的合同续签和续约条件12.1 第一项物业管理公司的合同续签条件12.2 第二项物业管理公司的合同续约条件12.3 第三项物业管理公司的合同续签和续约程序13. 第十三条物业管理公司的合同解除和终止后的处理事项13.1 第一项物业管理公司的合同解除和终止后的处理事项13.2 第二项物业管理公司的合同解除和终止后的费用结算13.3 第三项物业管理公司的合同解除和终止后的权利和义务处理14. 第十四条物业管理公司的其他事项14.1 第一项物业管理公司的其他事项14.2 第二项物业管理公司的其他事项14.3 第三项物业管理公司的其他事项第一部分：合同如下：第一条物业管理法规第五章的基本规定1.1 第一项物业管理法规的适用范围本合同适用于我国境内物业管理公司从事物业管理活动的相关事务。