房地产投融资实务

2.98B公司基本情况B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。

注册资本2.1亿元，由C公司100%持股。

3.C公司基本情况C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。

产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划信托规模5.4亿元信托期限2年资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。

其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。

四操作要点该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T信托公司向A公司增资的股权决议（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保第二节地方政府一、市场简析从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。

海量免费资料尽在此房地产实务投资实务部分《房地产可行性研究》第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策第3操作环节：房地产可行性研究战略分析第4操作环节：设计成功的可行性研究流程第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算第7操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。

中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。

《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。

第1操作环节：成功近出投资第一步1．透视民地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。

从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。

可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。

2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。

在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。

当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。

－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。

房地产金融实务第8-11章第8章：房地产金融市场与金融产品8.1 房地产金融市场的概念和特点房地产金融市场是指为房地产领域提供金融服务的市场，在该市场上，各类金融机构通过提供资金支持和金融产品来满足房地产及其相关行业的融资需求。

房地产金融市场的特点主要包括市场规模大、参与主体众多、资金流动性强和风险较高等。

8.2 房地产金融市场的分类房地产金融市场根据不同的参与主体和交易对象可以分为一级市场和二级市场。

一级市场是指金融机构与借款人之间直接进行贷款业务的市场，是房地产金融市场的主要组成部分。

二级市场是指金融机构通过交易、转让和转包等方式对一级市场的贷款进行二次流通的市场。

8.3 房地产金融产品的种类和特点房地产金融产品主要包括贷款、证券化产品和衍生金融产品等。

其中，贷款是房地产金融市场中最主要的金融产品，具有流动性强、放款周期短等特点。

证券化产品是指将房地产贷款等资产打包成证券进行交易，具有资产多样化和风险分散等特点。

衍生金融产品是指通过衍生工具转移和分散风险的金融产品，例如利率互换、远期汇率合约等。

第9章：房地产融资渠道与方式9.1 房地产融资渠道的分类房地产融资渠道主要包括银行融资、非银行金融机构融资、债券市场融资和股权融资等。

银行融资是指房地产开发企业通过贷款等方式从银行获得融资。

非银行金融机构融资是指房地产开发企业从保险公司、信托公司等非银行金融机构获得融资。

债券市场融资是指通过发行债券等方式从投资者获得融资。

股权融资是指通过发行股票、引入战略投资者等方式获得融资。

9.2 房地产融资方式的选择和特点房地产融资方式的选择应根据企业自身的实际情况和资金需求来确定。

不同融资方式具有不同的特点和适用范围。

银行融资具有放款快、利率较低等特点，适用于短期资金需求较大的项目。

债券市场融资具有规模较大、融资成本相对较低等特点，适用于中长期资金需求的项目。

股权融资具有资金来源广泛、资金规模大等特点，适用于大型房地产项目的融资。

房地产项目信托融资实务
投资房地产项目信托融资实务
今天，我们将谈论投资房地产项目信托融资实务。

信托融资是由信托机构发放给房地产投资者的贷款，具有有利可图的财务规模。

它与传统的银行贷款的重要区别之一是可以使用抵押品而不仅仅是应收账款作为抵押物，可以大量节省抵押物的建立成本。

投资房地产信托融资模式为投资者提供了多种投资机会，广泛使用于商业地产投资项目，如酒店、零售商场、办公楼和住宅小区。

投资者可以以发行信托基金的形式投资，从而获得相应的投资回报。

信托公司在投资者提交项目申请后，会进行立项评估，并对项目的可行性进行深入的分析，包括投资的报酬率、投资规模、投资风险、投资期限、投资收益等方面。

在投资者支付安全性押金后，信托公司会向投资者提供贷款，以支付房地产投资项目的开发费用。

投资者则拿着贷款开发建设房产项目，通过出租房屋等方式回收贷款，以此来支付由信托公司提供的贷款。

在进行投资房地产信托融资时，必须严格遵守相关法律规定，特别是有关反洗钱、资金监管和不良资产处置以及经济犯罪的规定。

信托公司和投资者都应该遵守资金流向和风险控制规定，避免投资失败或发生违法行为。

总之，投资房地产项目信托融资实务需要谨慎对待，注意遵守相关法律规定，审慎择优，分析投资的可行性，积极控制投资风险，这样才能使投资者获得良好的投资回报。

房地产项目投融资尽职调查实务房地产项目投融资是一项风险较大的投资活动，如果没有进行充分的尽职调查，就可能会陷入困境。

在进行房地产项目投融资前，进行尽职调查是必不可少的一个环节。

本文将从尽职调查的目的、尽职调查的主要内容、尽职调查的程序以及尽职调查的风险控制等方面，探讨房地产项目投融资尽职调查的实务。

目的进行尽职调查，主要是为了了解项目及其所有者、经营管理层、未来发展及重大风险等情况，评估项目的投资价值以及风险状况。

通过深入了解项目，能够减少投资者与房地产交易风险，从而增加投资成功率。

主要内容1. 项目基本情况了解房地产项目的基本情况，包括土地性质、面积、所在位置、用途等，以及项目所属权属情况。

这是进行尽职调查的基础，对选定的项目进行评估的前提。

2. 项目开发历程掌握房地产项目的开发历程，包括项目拓展、设计、施工阶段、以及后期运营、维护等。

同时要了解项目历史上的重大事故、污染问题等。

3. 项目所在区域情况了解项目所在区域的地理环境、政治环境、经济情况、社会环境等，对项目的发展前景进行预测。

4. 项目资金状况对项目的资金状况进行详细的调查，包括融资余额、利率、偿还情况等。

5. 重要合同文件了解项目的重要合同文件，包括土地出让合同、建筑施工合同、销售合同、租赁合同等，以及涉诉情况。

6. 重要人员调查对项目所有者、经营管理层、承办公司、承建公司等进行调查，评估其资质、诚信度和历史信用记录。

程序尽职调查的程序包括以下几个步骤：1.确定调查的范围和目标；2.收集项目相关资料和文件；3.进行实地调查和访谈；4.分析收集的资料，形成报告；5.对报告进行评估，制定相应的风险控制和投资策略。

风险控制进行尽职调查时，应注意风险控制，降低投资风险。

主要控制措施包括：1.对项目合同文件进行认真审查，避免遗漏关键条款，减少合同纠纷风险；2.对项目的历史信用记录进行评估，减少人员诚信度风险；3.对项目的经营管理层及承建公司的财务状况进行审查，减少财务风险；4.对项目的法律风险进行评估，降低法律风险。