温泉地产项目案例49页PPT

4 人文 沉淀
明月山历史悠久，人文景观丰富，为我国宗教文化 繁衍之地。早在西汉文帝刘恒在位时，就有“仰山 古庙”，即是古时闻名遐迩的仰山龙王香火地，又 是全国各地龙王菩萨的发祥地。魏晋时，相传道教 祖师葛玄、葛洪曾先后在仰山集云峰修仙炼丹。唐 会昌元年，我国佛教禅宗五派之一沩仰宗创始人慧 寂禅师在仰山创建栖隐寺(太平兴国寺)。自此，该 寺1000多年佛事活动绵延不息，沩仰宗风遍传天下， 成为中国古代佛教丛林胜地，印度、新罗国(今朝 鲜半岛)、日本等海内外僧人前来参学问道，游览 观光者不可胜数。现在其遗址前后两侧，已发现唐、 宋、明、清时期禅僧坟塔一百余座。
5 度假 配套
共舞天涯明月，独钓一江秋色。天沐•明月山温泉 度假村坐落在明月山脚下，配套设施一应俱全。 利用明月山的山泉水在度假村内形成了两个美丽 的湖面，171套五星级特色观景客房临湖而建，依 山傍水；山景、湖景、庭景三景合一，所有客房 的窗户都是面对外湖及自然山水，绿色盈然，舒 适写意。纵横交错着五十多泓形态各异、功能有 别的特色温泉浴池，宛如山间一条玉带。
3 自然 环境
明月山位于全国第一个生态城市：宜春，袁州区城 西南31公里处，国家级风景名胜区、国家AAAA景区、 国家森林公园、国家地质公园、国家自然遗产、江 西省新赣鄱十景之一。规划面积136平方公里，景区 核心面积80平方公里，属武功山东北端的山麓部分， 是以"奇峰险壑、温泉飞瀑、珍稀动植物和禅宗文化 "为主要特色，集"生态游览、休闲度假、科普教育 和宗教旅游"为一体的山岳型风景名胜区。
天沐集团的开发、运营、管理能力为物业品质和 投资价值提供强力的品牌保障。
2 资源 平台
作为中国休闲度假和度假地产行业的领跑者，天 沐集团扶旗下十余家高品质温泉度假村，首创 “产权+时权+网络”度假模式，为业主实现行遍 全球的度假梦想。 近期目标：凡购买天沐美庐荟公寓产品可委托庐 山天沐度假村代为经营管理，除享受前三年固定 回报后期固定分成收益外，每年还可免费30天居 住权，此居住权可在天沐旗下任意一家度假村实 现。 远期目标：只要是天沐集团旗下产业业主，就可 以通过集团的时权交换系统，预订天沐旗下的所 有温泉度假村客房，而在未来，这种荣耀，还将 遍及全球。

项目条件：
1. 项目一、二期整体考虑，约1020亩； 2. 项目概念规划已经完成，但是可以根据世联的研究结论调 整；
3. 政府形象要求一期温泉主题公园必须建设；
4. 依靠商业配套、温泉设施、酒店等经营性物业的永续经营 获得稳定的现金流，但未来是融资的手段（销售、贷款 等），目的是实现度假物业的销售。
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本报告是严格保密的。
项目价值体系
旅游环境 景区规划 经营核心 国家4A景区——云居山、柘林湖国家4A级旅游风景区（区 域性——全国性）； 顶级规划——国际会议中心、世界顶级企业家会所、高尔 夫练习场、网球场、国际老年城等等； 温泉——未被开发的原生态的具有千年历史的优质温泉； 酒店——按照五星级标准打造的温泉酒店； 天体浴场——江西首家天体温泉浴场； 特色SPA——日式、芬兰、海洋、华夏等多种风格； 唯一性——目前旅游景区内唯一的四星级温泉度假村； 排他性——片区内唯一拥有温泉开采权的温泉酒店；
自身配套
销售核心
可达性——规划高速公路横穿柘林镇 投资性——产权酒店的投资回报 度假性——休闲、度假、养老
本报告是严格保密的。Fra bibliotek22经营性物业总结
定位方向：各有特色，如天沐，温泉第一家；汤池，全国 温泉景区面积最大；龙湾：功能全面。 价值点：温泉成为各个酒店最能吸引客户重复消费的关键 因素。 经营渠道：旅行社、定向拜访、广告推广是其主要的推广 渠道。 客源地：主要是武汉、南昌等地客户，区域性比较明显， 品牌对于跨省短期旅游的抗性起到了一定的化解作用。 客户类型：散客、自驾游、组团旅游、政府、企业会议招 待成为温泉消费的主要客户。 经营项目：各个温泉酒店都不时地或扩大规模，或推陈出 新，以增强经营的竞争力。
2007年上 2007年下 2008年上 2008年下 2009年上 2009年下 2010年上 2010年下 2011年上 2011年下 2012年上 2012年下 2013年上 2013年下 2014年上

关键词：更新、重塑
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03
专题研究
温泉休闲功能
温泉休闲是集温泉洗浴、住宿、餐饮、会务、健身、娱乐等多种功能于一体的综合性功能集群，强调人的 体验、参与性。 Hot spring resort is set spa bath, accommodation, catering, conference, fitness, entertainment and other functions of the integrated function cluster.
关于安化武定分厂：
云南安宁化工厂始建于1950年，是国家定点的民用爆破器材生产企业, 隶属于云南省国防科工局，现已成 为集民爆科研开发、产品生产、专用非标设备设计制造及安装调试和各种工程爆破服务为一体的民用爆破 器材专业生产企业。2006年在武定设立分厂，即规划区，总用地面积约19公顷。
关于编制背景：
•建筑：现状建筑主要分布于道路两
侧，因生产特点，分布较零散。现状建 筑主要为厂房和仓库，层数多为二层， 多砖砌结构。岗哨楼及消防水池位于山 体西南部较高处。
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24
02
资源分析
•温泉资源：规划区
内有地下热水资源，经 过相关部门勘测，位于 1号井位(位于入口向南 球场内）预测单井日常 水量在800立方米左右， 井口水温45℃，水质 属硫酸-重碳酸-纳钙型 水。锶及偏硅酸的含量 很可能达到天然矿泉水 的深度。
关键词：健康、重视
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03
背景研究
政策优势—文化产业的适时推动
项目背景—武定厂区面临新的发展机遇
。 国家鼓励文化产业振兴。文化产业指为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有 关联的活动的集合。 文化产业与创意文化的结合，能够形成特征化文化品牌，提高品牌知名度，赋予旅游 新内涵。规划区结合地域特征，植入特色文化，培育文化氛围，形成内外兼修、格调高雅的文化体验区， 打特色文化品牌。

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（二）温泉的开发方式 天然温泉水含有硫、硅、锂、锶、硒、磷、钙、铁、锌等有利 于人体健康的矿物质及多种微量元素。对皮肤病、关节炎、心 脑血管病、神经功能性疾病等有良好的疗效，还可以美白护肤、 延缓皮肤衰老、减肥等，因此最常见的开发方式是温泉理疗。 地热水的利用方式则更加广泛，涉及农业、居民供暖等多种形 式，主要表现在以下方面： 1、电能转化---------------花园等公共设施 利用高温地热田进行发电，有助于节约能源并制造区域特色。 目前我国用于发电的地热田除西藏羊八井投入工业外，其他大 部分均为试验性电站。 2、工业烘干 利用60～150℃的中、低温地热水，进行烘干、纺织印染及制革 洗涤等。比较出名的有纽西兰成功地利用地热发展造纸工业； 台湾阳明山地热研究中心利用地热烘干木材。
这个阶段以室内温泉为主题，以温泉宾馆和温泉医院为主要开
发形式，休闲因素开始初步融入温泉开发，如增加新的理疗设
备，提高温泉池的装修标准，提高食宿的服务水平等。
第二阶段（20世纪90年代中期~20世纪末）：以综合性的旅游休
闲活动聚集形成的温泉度假旅游阶段
20世纪90年代以来，随着我国旅游业逐渐由观光旅游向休闲度
我国温泉产业发展研究
一、温泉产业的概念 （一）温泉的产生 温泉是摄氏20度以上的地下水在地表面的天然出露。 温泉的形成方式有两种。一种是地壳内部的岩浆作用所形成， 或为火山喷发所伴随产生，火山活动过的死火山地形区，因地 壳板块运动隆起的地表，其地底下还有未冷却的岩浆，均会不 断地释放出大量的热能由于此类热源之热量集中，因此只要附 近有孔隙的含水岩层，不仅会受热成为高温的热水，而且大部 份会沸腾为蒸汽。这类温泉多为硫酸盐泉。二则是受地表水渗 透循环作用所形成。雨水下渗形成地下水，受热即为含大量二 氧化碳的热水，此种水呈高压状态，一有裂缝即窜涌而上直到 涌出地面，即形成温泉。一般说来，温泉的形成需具三个条件： ① 地下必须有热水存在；② 必须有静水压力差导致热水上涌； ③ 岩石中必须有深长裂隙供热水通达地面。 从某种意义上说，温泉是地热水在地表面的天然出露，而将为 出露于地面的地热水进行抽提，进行人工蓄积，也可形成人工 温泉，两者的开发均属于本文温泉产业研究的范畴。

汤都水城度假中心坐落闽清·雄江湾，位于水口大坝上行三公里豪阔江畔， 毗邻316国道，三面环水，整体呈现出金蟾形状，靠山面水，风景绝佳， 空气清新，乃当地一方风水宝地。 项目集泡汤、客房、特色餐饮、会议、休闲、娱乐为一体，营造西班牙风情度假中心。
“五位特性，五星体验”
PART.1 项目特性
竞争分析
短
短
播播
信
信
信
信播
信
信
、、
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网网
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、、
、
短短
短
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、
阶段活动（2012.04~2012.12）
时间
节点
主题
5.1
正式公开接 待
6月
劳动节 名人盛典
地中海风情之旅 畅享“周”末，尽游“海魅”
儿童节 端午节
亲子趣味赛 龙舟游园会
7月
水上活动启动
仲夏水世界
8月
七夕节
浪漫蜜月游
9月
常规接待
度假体验季
4.20 5.1 6月 7月 8月 9月 10.1 11月 12月 时
现折 折
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世界杯球场
维杰球场
费度球场
观澜湖高尔夫成功开发的条件分析
位于一线城市，消费人群较成熟； 前期投入巨大，先行培育市场； 通过高尔夫的发展，带动区域物业升值； 有合理的分期开发计划； 得天独厚的地理位置；
旅游先行、反哺地产模式对本项目的发展导向
开发模式：旅游起步——优化环境——带旺地产——全面 发展 模式优势分析：该模式是旅游与房地产良性互动的典型， 通过旅游提升片区认知度，在旅游将片区带旺之后进行地 产项目的开发，获得较大的土地升值带来的收益。 成功条件：先期大量的资金投入、具备资源优势、有合理 的分期开发计划 对本项目开发导向：本项目所具备的资源条件优势不足， 难以通过先期旅游地产的开发带动地产的发展，而且考虑 甲方开发投资需求，此类投资模式对本项目来说并不合适。
生活品味和自豪的标签。
模式一：案例一【华侨城】旅游先行、反哺地产的经典模式
旅游 1985-1995
锦绣中华 民俗文化村 世界之窗
欢乐谷
休闲 1996-1999
OCT生态广场 酒吧一条街 何香凝美术馆 华夏艺术中心
地产 2000-
海景花园 美加广场 波托菲诺
住宅 旅游
休闲
华侨城发展思路——通过旅游 带动休闲产业发展，提高片区 认知度，在土地增值以后开发 地产项目。
找出项目目前面临的问题
区域知名度低——外因 商业设计不合理——内因 营销节奏缺乏章法——内因 客户群界定不明细——内因 推广渠道未明确及广泛——内因 缺乏项目将来经验管理团队的介绍（商业）——内因 缺乏项目与外界旅游资源的联动——内因
第三部分、问题的解决建议
项目的发展模式界定 本项目界定为旅游度假休闲产品
项目自身条件研究
项目自身资源特点不明显，单凭 温泉资源是很难支撑项目走地产 先行道路。

（2）贵阳城市新客厅
─ 本案不是要为贵阳人提供休闲度假和休闲居住的场 所，而且还将成为代表贵阳城市形象、展示贵阳城 市特色的超级迎宾馆，未来将成为贵阳名副其实的 城市休闲客厅和城市形象展示区。
二、总体定位
打造贵阳首座国际休闲城
─ 依托自然的山水环境，通过高尔夫、温泉、会议中心等国际休 闲设施的配套，营造一种“桃源仙境，品质生活”的新境界， 构筑贵阳首座国际化的休闲生活城，最终打造成为代表贵阳城 市形象的“休闲客厅”。
加快麦架、沙文、扎佐
政府导向发展轴 区域的基础设施建设和
产业集聚
金阳新区 北拓
乌当 片区
西联
以三桥马王庙片区整体 改造为重点，促进老城 区与金阳新区联系与融 合，城市空间向西与清 镇连片发展。
贵阳 老城
南延
东扩
以龙洞堡机场改扩建为 契机，打造临空经济区 为重点，同时推进新天 温泉度假产业发展。
推进花溪、小河等区域 城镇化进程和产业集聚；
2、板块解读
按照贵阳目前 的城市格局， 我们将贵阳城 市划分为六大 功能板块，通 过板块解读， （如右图）我 们来发现乌当 价值。
高新产业 区
新城中心
老城 中心
高端休闲 度假区
生态产 业区
空港经 济区
六大板块对比分析
板块划分 老城中心
依托区域 云岩、南明区
发展引擎
发展方向
老城的教育、文化、商业、商务等配套 城市中心综合服务区 资源
乌当在铜仁片区和黔东南片区 的旅游集散功能
乌江峡谷-梵净 山特色旅游区
铜仁片区
贵乌阳当区乌当
凯里-镇远综合 旅游区
黎平-从江-榕江 综合旅游区
荔波综合旅游
区 黔东南片区