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试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计核算与税收处理5篇第一篇：试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计核算与税收处理试述房地产开发企业售楼部建设成本的的会计核算与税收处理售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。
售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。
（一）售楼部的会计核算房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。
2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
笔者认为，房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。
针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。
（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。
（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。
其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。
房地产账务处理流程和分录一、引言房地产行业是一个重要的经济支柱产业，在其运营过程中，账务处理是一个关键环节。
本文将以房地产账务处理流程和分录为主题，详细介绍房地产账务处理的流程和相关的会计分录。
二、房地产账务处理流程1. 收集房地产交易数据：房地产公司需要收集房地产交易相关的数据，包括房屋销售、租赁、物业管理等方面的数据。
这些数据可以通过销售合同、租赁合同、物业管理费用报表等方式获得。
2. 数据录入和分类：收集到的数据需要被录入到会计系统中，并进行分类。
常见的分类包括销售收入、租赁收入、房地产成本、物业管理费用等。
3. 会计凭证的制作：根据录入的数据和分类，会计人员需要制作相应的会计凭证。
会计凭证是记录账务交易的重要工具，它包括借方和贷方的金额、科目、摘要等信息。
4. 会计分录的输入：会计凭证制作完成后，会计人员需要根据凭证的内容进行相应的会计分录。
会计分录是将借贷双方的金额分别记录到相应的科目上的过程。
5. 会计分录的审核：会计分录完成后，需要进行审核。
审核的目的是确保会计分录的准确性和合规性。
审核人员需要对分录的金额、科目、摘要等进行核对，以确保没有错误或遗漏。
6. 会计分录的过账：经过审核的会计分录需要进行过账。
过账是将会计分录的金额更新到相应的账户余额上的过程。
通过过账，会计人员可以得到各个科目的最新余额。
7. 账务调整：在账务处理过程中，可能会出现一些错误或遗漏，需要进行相应的调整。
调整的方式包括冲销、调整分录等。
8. 财务报表的编制：根据过账后的账务数据，会计人员可以编制财务报表。
常见的财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表等。
财务报表是对公司财务状况和经营业绩的重要反映。
三、房地产账务处理的常见分录1. 房屋销售收入的分录：借：应收账款贷：房屋销售收入2. 租赁收入的分录：借：应收账款贷：租赁收入3. 购买房地产的分录：借：房地产成本贷：银行存款4. 物业管理费用的分录：借：物业管理费用贷：应付账款5. 资产折旧的分录：借：折旧费用贷：累计折旧6. 财务费用的分录：借：财务费用贷：银行存款7. 资金调拨的分录：借：银行存款贷：银行存款8. 股东投资的分录：借：银行存款贷：资本公积四、总结房地产账务处理是房地产公司运营过程中的重要环节，它涉及到房地产交易数据的收集、分类、录入、会计凭证的制作、会计分录的输入和审核、会计分录的过账、账务调整以及财务报表的编制等多个步骤。
房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务处理比如说【2016】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。
如果仍有网友纠结于2016年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。
因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。
例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业所得税不同，国税发【2016】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1 2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。
如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。
本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。
请各位网友批评指正。
九种售楼处分类项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。
房地产开发账务处理流程和分录房地产开发，就像是一场浩大的工程，既刺激又复杂，简直就像在搭建一座巨大的积木城堡。
不过，光有想法可不行，咱们还得把账务处理搞明白，才能把这座城堡搭得稳稳的。
今天就跟大家聊聊房地产开发的账务处理流程和分录，确保大家在这个复杂的世界中不迷路。
1. 账务处理的基础首先，咱们得搞清楚什么是账务处理。
简单来说，就是把每一笔钱的来龙去脉理清楚，就像追踪一只丢失的小猫一样。
房子好比一块蛋糕，大家都想分一块，但每个人都得看好自己的那份。
房地产开发的账务处理，主要包括几个步骤。
1.1 资金的流入与流出房子要建起来，先得有资金嘛！资金的流入一般来自预售款、贷款、投资等。
这些钱进账的时候，你得像个会计小能手一样，迅速把它们记上去。
比如，客户交了预售款，那你就得在账本上记上“银行存款”这一栏，记得笔顺要稳，要清晰！记住，钱进来可得有个数。
而流出就更有意思了，房子盖起来可不是白花花的银子！建筑材料、人工费、设计费……一大堆开支等着你去记录。
这时就得用到“工程建设支出”这个科目了。
每一笔支出都要仔细记账，不然到最后你可能连自己的钱花在哪儿都搞不清楚。
1.2 预售款的处理好，接下来咱们聊聊预售款。
很多人买房都是先交点定金，之后再分期付款。
这个时候就涉及到一个叫“预收账款”的科目。
预售款一入账，你可得把它细致入微地分类，清楚哪一笔是客户A，哪一笔是客户B，别到时搞混了，哭都没地方哭。
记得有个朋友，买房的时候把自己的预售款弄成了“往来款”，结果后面一查，恨不得把账本都撕了。
小心驶得万年船，分录可不能随便哦！你得把这些钱记成“预收账款”，等后续交房的时候再转到“营业收入”里，完美无瑕。
2. 成本的核算接下来就是成本核算啦！房子盖好后，成本核算可是必不可少的环节。
想象一下，你花了那么多钱，怎么能不知道它们都花在哪儿了呢？这可就像给朋友做菜，材料买了很多，但最后只知道盐放多了，真是悲剧！2.1 建筑成本的分录在建筑过程中，你的每一笔支出都得入账。
房地产会计核算房地产账务处理房地产会计核算和账务处理是指房地产企业在经营过程中，按照国家会计准则和相关法规，对房地产开发、销售、租赁等业务进行会计核算和账务处理的过程。
以下是一些基本的房地产会计核算和账务处理步骤：1.设立会计科目：根据房地产企业的业务特点，设立相应的会计科目，如“开发成本”、“开发产品”、“预收账款”、“主营业务收入”、“主营业务成本”等。
2.土地使用权的核算：购买土地使用权时，借记“无形资产-土地使用权”科目，贷记“银行存款”等科目。
土地使用权摊销时，借记“管理费用”或“开发成本”科目，贷记“累计摊销”科目。
3.房地产开发成本的核算：房地产开发过程中发生的各项费用，如材料费、人工费、机械使用费等，应计入“开发成本”科目。
借记“开发成本”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
4.房地产销售的核算：房地产销售时，根据销售合同确认收入和成本。
借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
同时，结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
5.房地产租赁的核算：房地产租赁时，确认租赁收入。
借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“租赁收入”科目。
同时，计提折旧和摊销相关费用。
借记“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记“累计折旧”、“累计摊销”等科目。
6.税金及附加的核算：根据国家税法规定，计算并缴纳相关税金及附加。
借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”等科目。
7.利润分配的核算：根据企业利润分配政策，将利润分配给股东。
借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”等科目。
请注意，以上仅为房地产会计核算和账务处理的基本步骤，具体操作时需要根据国家会计准则、相关法规以及企业的实际情况进行调整。
建议咨询专业会计师或会计事务所，以确保会计核算和账务处理的准确性和合规性。
【税会实务】房地产公司售楼部的会计处理《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文件规定, 开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的, 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
所以可以理解, 项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。
出售时按照销售开发产品进行税务处理。
【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间, 建筑面积100平方米, 装饰装修后对外开放, 该项目楼盘建筑面积2000平方米, 发生建造成本400万元, 另外样板间装饰装修费用50万元, 其它开发间接费用100万元, 项目结束样板间销售价款100万元, 会计处理如下：1.住宅楼建造成本会计处理：借：开发成本 400万元贷：应付账款 400万元2.样板间装饰装修费用会计处理：借：开发间接费用 50万元贷：相关科目 50万元借：开发成本 150万元贷：开发间接费用 150万元装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊, 如果需要按套核算开发产品成本, 也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。
3.结转完工开发产品借：开发产品550万元贷：开发成本550万元4.样板间出售时的会计处理：借：银行存款100万元贷：预收账款100万元5.结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：借：预收账款100万元贷：主营业务收入 100万元借：主营业务成本27.50万元（550÷2000×100)贷：开发产品27.50万元会计是一门操作性很强的专业, 同时, 由于会计又分很多行业, 比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。
售楼部和样板房会计处理、纳税处理售楼部和样板房会计处理、纳税处理房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。
一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。
出售时按照销售开发产品进行税务处理。
【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下：1、住宅楼建造成本会计处理：借：开发成本400万元贷：应付账款400万元2、样板间装饰装修费用会计处理：借：开发间接费用50万元贷：相关科目50万元借：开发成本150万元贷：开发间接费用150万元装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。
3、结转完工开发产品借：开发产品550万元贷：开发成本550万元4、样板间出售时的会计处理：借：银行存款100万元贷：预收账款100万元5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：借：预收账款100万元贷：主营业务收入100万元借：主营业务成本27.50万元贷：开发产品27.50万元二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发［2009］31号文件规定判断处理。
房地产企业九种售楼部模式各个阶段的账务处理和税务处理房地产企业在售楼处的设置问题上，有很多种方式，不同的方式账务处理和税务处理都有差异，本文根据常见的几种方式来分别分析一下对财务和税务的不同影响。
政策规定：一、土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第006号第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
二、企业所得税。
根据国税发【2009】31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业所得税中项目营销设施建造费应计入开发间接费，但土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。
九种售楼处分类(1）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成,拆除;(2）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后转自用或出租;(3）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转让销售;(4）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,拆除;(5）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,无偿捐献政府;(6）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转让销售;(7）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转作自用或出租;(8）利用外单位房屋作售楼处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋;(9）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转物业用房或公共配套用房,会所。
先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的(持有目的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。
房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理1、售楼处的分类根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：⑴单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；⑵单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；⑸租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。
当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。
由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。
2、相关规定根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。
⑶售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
3、建造时的处理⑴建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。
方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。
⑵装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。
4、使用时的处理⑴折旧和摊销无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。
但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。
例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
⑵房产税根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。
以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。
方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。
5、清理时的处理⑴拆除方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。
⑵自用或出租方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。
方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件的规定，不视同销售确认收入。
无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。
⑶销售方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。
⑷转为物管用房转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
⑸租赁到期租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。
重要参考：1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可以按税法规定的3年摊销，也可以在开发期间内进行摊销。
摊销时，计入“销售费用”科目。
2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。
2010-05-28 08:10 补充问题能不能记入周转房存货，以后列入开发成本？（1）如果售楼处不拆除，计入“固定资产”，需要拆除，计入“长期待摊费用”。
（2）周转房科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。
它是从开发产品科目中转出的，不可能再列入开发成本的。
房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？2010-8-25房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？来源: 国家税务总局纳税服务司问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。
售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。
重要参考：房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。
房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。
结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。
项目营销设施的应用模式房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。
2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。
3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。
4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。
不同情形下的会计处理1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。
根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。
将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。
例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。
（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。
（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。
（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。
（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。
（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。
（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。
“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。
另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。
作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。
完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。
3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。
房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。
这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。
售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。
（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。
