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房地产开发企业会计制度一、总说明(一)为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。
(二)本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。
(三)企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。
在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。
本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。
各企业不得随意打乱重编。
在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。
企业在填制会计凭证、登记账簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。
(四)企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。
企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。
国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。
月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。
另有规定者，从其规定。
会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。
企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。
封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师(或代行总会计师职权的人员)和会计主管人员签名或盖章。
企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。
特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。
(五)本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。
(六)本制度自1993年7月1日起执行。
二、会计科目(一)会计科目表━━━┯━━━┯━━━━━━━━顺序号│编号│科目名称───┼───┼────────││一、资产类1 │101 │现金2 │102 │银行存款3 │109 │其他货币资金4 │111 │短期投资5 │112 │应收票据6 │113 │应收账款7 │114 │坏账准备8 │115 │预付账款9 │119 │其他应收款10 │121 │物资采购11 │123 │采购保管费12 │124 │库存材料13 │125 │库存设备14 │129 │低值易耗品15 │131 │材料成本差异16 │133 │委托加工材料17 │135 │开发产品18 │136 │分期收款开发产品19 │137 │出租开发产品20 │138 │周转房21 │139 │待摊费用22 │141 │长期投资23 │151 │固定资产24 │155 │累计折旧25 │156 │固定资产清理26 │159 │固定资产购建支出27 │161 │无形资产28 │171 │递延资产29 │181 │待处理财产损溢││二、负债类30 │201 │短期借款31 │202 │应付票据32 │203 │应付账款33 │204 │预收账款34 │209 │其他应付款35 │211 │应付工资36 │214 │应付福利费37 │221 │应交税金38 │223 │应付利润39 │229 │其他应交款40 │231 │预提费用41 │241 │长期借款42 │251 │应付债券43 │261 │长期应付款││三、所有者权益类44 │301 │实收资本45 │311 │资本公积46 │313 │盈余公积47 │321 │本年利润48 │322 │利润分配││四、成本类49 │401 │开发成本50 │407 │开发间接费用││五、损益类51 │501 │经营收入52 │502 │经营成本53 │503 │销售费用54 │504 │经营税金及附加55 │511 │其他业务收入56 │512 │其他业务支出57 │521 │管理费用58 │522 │财务费用59 │531 │投资收益60 │541 │营业外收入61 │542 │营业外支出━━━┷━━━┷━━━━━━━━附注：企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：1.有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“142拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“302上级拨入资金”科目；2.企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目；3.企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“ 120备用金”科目核算；4.采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目；5.根据需要，企业可以不设置“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；6.低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；7.预收、预付账款不多的企业，可以不设置“预收账款”、“预付账款”科目，将预收、预付账款业务在“应收账款”、“应付账款”科目核算；8.企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目；9.企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目；10.有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“ 408工程施工”、“409施工间接费用”科目；11.房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经常性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算；12.还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。
房地产企业的有关帐务处理：（一）、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算；房地产企业的“开发成本其明细科目可以归纳为以下六类：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。
房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。
按成本核算对象与成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账；具体的明细核算如下：1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：借：开发成本—A项目-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目2、发生的规划、设计、项目可行性研究与水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：借：开发成本—A项目-前期工程费贷：银行存款，其他应付款等科目3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，与以自营方式发生的建筑安装工程费：借：开发成本—A项目-建筑安装工程费贷：银行存款，应付帐款等4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
借：开发成本—A项目-基础设施费贷：银行存款，应付帐款等5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
借：开发成本—公共配套设施费贷：银行存款，应付帐款等6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
借：开发成本—开发间接费贷：银行存款，其他应付款等待产品开发完成后，将“开发成本”结转到“开发产品”。
按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集与分配。
1、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。
2、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用。
房地产企业后续支出的账务处理流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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1、资产类主要会计科目核算：2、（1）现金3、从银行提取现金4、借：现金5、贷：银行存款6、支取现金或是预支现金7、借：其他应收账——XX成本类或材料类科目8、贷：现金9、（2）银行存款10、（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
11、①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）12、借：应收账款——XX公司或个人13、贷：主营业务收入14、②出让材料而应收取的未收款项15、借：应收账款——XX公司16、贷：其他业务收入17、收回款项时：18、借：银行存款19、贷：应收账款20、（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法21、提取坏账准备金22、借：管理费用23、贷：坏账准备24、发生坏账时25、借：坏账准备----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------26、贷：应收账款27、收回已转销的应收账款28、借：应收账款29、贷：坏账准备30、借：银行存款31、贷：应收账款32、（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
33、销售商品房而收到的商业汇票34、借：应收票据——XX公司35、贷：主营业务收入36、商业汇票到期：37、若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）38、借：银行存款39、贷：应收账款40、若为有息商业汇票41、借：银行存款42、贷：应收票据——XX公司财务费用43、（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
44、①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）45、借：预付账款——预付承包单位款46、贷：银行存款47、拔付承包单位抵作备料款的材料48、借：预付账款——预付承包单位款49、贷：库存材料50、企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）51、借：开发成本----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------52、贷：应付账款——应付工程款53、同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款54、借：应付账款——应付工程款55、贷：预付账款——预付承包单位款56、用银行存款补付余额57、借：应付账款——应付工程款贷：银行存款58、②预付给供应商的材料价款59、借：预付账款——预付供应单位款60、贷：银行存款61、材料验收入库，用预付款抵扣应付款62、借：应付账款——应付购货款63、贷：预付账款——预付供应单位款64、用银行存款补付余额65、借：应付账款——应付购货款66、贷：银行存款67、（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
房地产公司的财务流程及及会计分录
一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。
二、收入帐务处理
1、收到房屋首付、银行按揭款
借：银行存款（或现金）
贷：预收帐款--商品房
2、工程完工结转收入
借：经营收入
贷：预收帐款--商品房
3、将收入转入利润
借：经营收入
贷：本年利润
三、成本帐务处理
1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。
借:开发成本
贷：银行存款（或现金）
2、工程竣工
借：开发产品
贷：开发成本
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品
4、将成本转利润
借：本年利润
贷：经营成本
四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。
五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。
1、成本科目用错。
2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。
所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出
借：开发产品--住宅、办公楼
贷：在建工程
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品--住宅、办公楼
4、结转利润
借：本年利润
贷：经营成本。
房地产开发产品完工前后的会计处理通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。
开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。
所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果。
在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。
与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。
本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。
开发产品完工前成本的确认开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：一、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
三、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
四、基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
房地产开发企业开发完工产品成本的结转原则一、开发产品总成本的核算(―)计算总成本的原则房地产企业在计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点:房地产企业在结转完工开发产品成本前，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。
在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和项目后期待建的公共配套设施。
如有应付未付的报批报建项目开发成本的，应根据相关建设合同和预算标准等规定进行预提。
对应在本期分摊的公共配套设施等成本支出，应该按照成本分摊原则进行预提。
对于本期发生的应该由前期、本期或后期项目分摊的支出，应该按照权责发生制原则作待摊处理。
(二)成本预提公共配套设施成本的预提预提范围:非营利性公共配套设施将发生的费用可以预提。
营利性公共配套设施将发生的费用不得预提。
预提条件:房屋与公共配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行);先建房屋，后建公共配套设施。
预提时间:应在结转房屋等开发成本时预提。
预提依据:拟建公共配套设施的预算成本或计划成本。
式中，应负担公共配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。
开发产品成本的预提(1)预提范围:会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本。
如果此时项目决算工作尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。
自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需要确定原值，对发生的成本支出进行预提，并计提折旧。
预提时间:一般在确认收入或资产投入使用时预提。
预提依据:由企业预算或成本部门根据成本预算结合实际成本发生情况确定。
报批报建费用的预提应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
预提费用的核算成本预提通过“应付账款--预提费用”科目核算。
该科目核算按权责发生制原则计提的，应由本期受益、受益对象承担的已经发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。
房地产开发企业会计处理房地产开发企业会计与纳税实务企业设立及获取土地开发建设阶段房地产开发企业的开发经营流程设立企业获取土地阶段房地产开发建设转让及销售房地产持有房地产第一章企业设立阶段会计账务处理一、注册资本的核算1、投资者以货币出资(1) 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的《现金缴款单》或银行《进账单回单》的金额分两步进行账务处理借：银行存款――验资户贷：实收资本(2) 待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入基本存款账户借：银行存款――__银行(基本户) 贷：银行存款――__银行(验资户)2、投资者以非货币财产出资非货币财产评估价值的确认：如果是企业内部使用，企业内部技术部门或资产管理部门就可以评估。
如果是对外投资或企业清算用，那要有会计师事务所或其它有国家认可的，有评估资格的部门进行评估。
(1)投资者以实物资产出资(在办理财产转移手续时，按评估确认的价值或合同、协议或公司章程约定的价值)依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，会计处理为：借：固定资产贷：实收资本资本公积――资本溢价(2)投资者以土地权出资(办妥手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件)会计处理为：借：开发成本贷：实收资本4、开办费的核算房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。
依据相关原始凭证，会计处理为：借：管理费用――开办费贷：银行存款5、纳税业务的会计核算印花税的会计处理为：(依据印花税的完税凭证) 借：管理费用贷：库存现金第二章获取土地阶段一、获取土地阶段会计处理1、获取土地使用权的财务处理(1)用于土地开发的土地使用权A、(支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续)会计处理为：借：开发成本――土地开发――土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款B、应缴纳的契税(依据契税完税凭证和付款证明)会计处理为：借：开发成本――土地开发――土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款C、应缴纳的耕地占用税(依据耕地占用税完税凭证和付款证明)会计处理为：借：开发成本――土地开发贷：银行存款D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税(万分之五贴花)(依据印花税完税凭证和付款证明)会计处理为：借：管理费用――印花税贷：银行存款(2)用于商品房开发的土地使用权A、(支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续)会计处理为：借：开发成本――房屋开发――土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款B、应缴纳的契税(依据契税完税凭证和付款证明)会计处理为：借：开发成本――房屋开发――土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款C、应缴纳的耕地占用税(依据耕地占用税完税凭证和付款证明)会计处理为：借：开发成本――土地开发贷：银行存款D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税(依据印花税完税凭证和付款证明)会计处理为：借：管理费用――印花税贷：银行存款(3)自建用房的土地使用权A、(支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续)会计处理为：借：无形资产――土地使用权贷：银行存款B、应缴纳的契税(依据契税完税凭证和付款证明)会计处理为：借：无形资产――土地使用权贷：银行存款C、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税(依据印花税完税凭证和付款证明)会计处理为：借：管理费用――印花税贷：银行存款D、在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时，依据付款凭证、税务部门监制的发票或财政部门监制的收据，会计处理为：借：在建工程贷：应付账款等E、办公楼达到预定可使用状态，会计处理为：借：固定资产――办公楼贷：在建工程F、每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧，会计处理为借：管理费用贷：累计折旧累计摊销二、获取土地阶段纳税会计处理土地使用税的会计处理(1)计算土地使用税时(海口地区共有六类，12;9;6;4.5;3;1.5)按每平方米计算,一般按年计算，分配到每季度缴纳。
房地产开发产品完工前后的会计处理
通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。
开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。
所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果。
在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。
与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。
本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。
开发产品完工前成本的确认
开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：
一、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
三、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
四、基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
六、开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。
税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
这说明税法上要确认未完工开发产品销售收入，但不直接计算对应的计税成本，而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。
开发产品完工后成本的确认
开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。
会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。
所以，开发产品完工后，按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本，从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。
税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
上述税法规定的内容可概括如下：
1.开发产品当年度完工必须结算计税成本。
2.根据结算的计税成本，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。
3.计税成本核算终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。
由此产生的会计成本与计税成本差异表现在：
1.会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本。
2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。
3.会计成本对未入账的成本费用均可以预提；计税成本则规定，预提成本费用不超过国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定的范围和标准。
4.12月31日～5月31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当年度计税成本。
【例】A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。
2009年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元。
年终结转后开发成本无余额。
计税成本核算以2009年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：
1.2008年12月31日前已取得的发票5000万元；
2.2009年4月取得的发票1000万元；
3.不超过合同总额10%的预提成本800万元；
企业的销售成本当年度为8000万元，企业的计税成本当年度为6800万元，差额为1200万元。
开发产品完工条件的确认
开发产品完工是结算计税成本的前提，国税发[2009]31号文件规定，除土地开发之外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
2.开发产品已开始投入使用；
3.开发产品已取得了初始产权证明。
另外，国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）明确，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
开发产品如果没有竣工验收即提前办理入住手续，这种情况必须结算计税成本，如果计税成本资料不全、结算滞后，结算的当年度计税成本就会小于实际成本，从而对当年度企业所得税产生重大影响。
