一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全面解读

上海市经济和信息化委员会关于开展2016年度本市产业区块产业用地调查及信息更新工作的通知【法规类别】国家产业政策【发文字号】沪经信区[2017]523号【发布部门】上海市经济和信息化委员会【发布日期】2017.09.14【实施日期】2017.09.14【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件上海市经济和信息化委员会关于开展2016年度本市产业区块产业用地调查及信息更新工作的通知（沪经信区〔2017〕523号）各区经委（经信委、科经委、商务委），各工业园区、产业基地：为做好本市开发区产业发展和经济运行情况监测，优化开发区评价考核和动态管理机制，提高土地集约节约利用水平，提升园区综合实力，我委建立了上海产业发展服务云平台，每年组织开展产业用地调查及信息更新工作。

现将2016年度产业区块产业用地调查及信息更新工作的有关事项通知如下：一、工作范围本次产业区块产业用地调查及信息更新工作的范围包括：1.国务院批准设立的各类国家级开发区（含出口加工区、保税区、经济技术开发区和高新技术开发区等）；2.市政府批准设立的市级开发区；3.市级规划明确的产业基地、产业区块；4.产业园区根据管理实际之需也可对园区实际管辖的范围内的产业用地进行调查更新。

二、信息更新内容产业区块产业用地信息更新的内容包括图形信息更新和属性信息更新。

目前已对本次产业用地调查更新工作底图进行了梳理，形成了较准确的地块图形。

图形信息更新主要对现有地块图形进行修补测工作；属性信息更新包括地块信息和企业信息的更新，其中企业信息更新包括企业基本信息和2016年企业经济信息更新。

三、信息更新方法本次产业用地信息更新以提交书面更新信息和网上更新的方法相结合的方法，运用上海产业发展服务云平台，完成图形信息的新增和修改、属性信息的导入或填报、信息更新的审核等工作。

四、信息更新流程由市经济信息化委提供产业区块范围图以及产业用地信息更新后形成的产业用地分布图，作为本次产业用地信息更新的底图。

上海市经委、市发展改革委等关于加强本市工业节约集约用地的指导意见文章属性•【制定机关】上海市经济委员会,上海市发展和改革委员会,上海市外国投资工作委员会,上海市房屋土地资源管理局,上海市城市规划管理局•【公布日期】2005.10.11•【字号】沪经区[2005]405•【施行日期】2005.10.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文上海市经委、市发展改革委、市外国投资工作委员会、市房屋土地资源管理局、市城市规划管理局关于加强本市工业节约集约用地的指导意见（沪经区[2005]405）各区（县）经委、发改委、外经委、房地资源局、规划局、各开发区（工业园区）：上海是一个资源约束十分突出的特大型城市，按照国务院和上海市委、市政府关于大力发展循环经济、建设节约型城市和“两个长期坚持”、“两个优先”产业发展方针的要求，牢牢抓住上海工业在“十一五”发展的重要机遇期，加快推进“三个集中”，进一步用好有限增量土地，挖掘存量土地潜力，提高工业土地集约使用率，重点突破上海产业发展中土地资源的制约，全面推进工业领域的资源节约和综合利用，促进全市工业经济的较快、健康、持续增长，现对加强本市工业节约集约利用土地提出以下指导意见：一、指导思想突破土地资源对上海产业发展的制约，加强本市工业节约集约用地工作的指导思想是：认真贯彻国务院关于建设节约型社会和市委、市政府关于建设节约型城市的要求，以科学发展观为指导，以节约利用土地资源和提高土地综合利用效率为核心，加快推进“十一五”期间上海工业和工业区发展，切实转变工业经济增长方式，大力发展循环经济，按照市政府关于二、三产业共同推进上海经济发展和“批项目、核土地”的总体要求，按照工业用地控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量的原则，建立节约集约用地的体制机制和政策体系，形成有利于节约集约用地的市场环境和长效机制，进一步优化工业用地结构，提高土地集约利用率和单位面积产出水平，提升市级以上工业区的产业规模和集聚效应，加快形成本市工业集中、产业集聚、土地集约的发展格局，确保工业经济持续快速健康发展。

【发改研究】关于上海工业及研发用地容积率的探讨内容摘要：在工业用地的开发管理中，容积率指标是土地开发强度的重要体现，它直接决定着工业用地开发利用的空间集约程度。

上海工业及研发用地管理长期以来都对容积率指标有着明确的控制政策，但是当前的工业及研发用地容积率控制政策是否合理，政策是否有可以优化的必要和方向都是值得研究的问题。

本文通过梳理上海工业用地容积率现状及相关管控政策，对上海工业及研发用地容积率控制政策提出了相应判断和优化方向。

（图片来源于网络）一、上海工业及研发用地容积率管控政策梳理（一）管控政策沿革《上海市城市规划管理技术规定》是上海最早的关于控制工业用地开发强度的文件，文件规定工业用地容积率内环内控制在3.0以下，内外环控制在2.0以下，外环外控制在1.2以下。

2004年国务院对开发区进行整合撤并，为推进工业向园区集中，提高土地利用效率，上海出台了《关于本市郊区工业用地规划指标核定的若干意见（试行）》（沪规区〔2004〕1067号）。

该意见指出，适合以多层厂房生产的行业，其工业用地容积率可按不超过1.5控制。

该意见把郊区工业用地的容积率从原来规划的1.2提高到了1.5。

为倡导节约使用土地，郊区工业用地除有特殊工艺要求的产业外，容积率不得低于0.6。

这一规定明确了郊区工业用地容积率控制在0.6-1.5之间，允许研发、中试等功能根据个案进行申报，这为郊区工业用地转型提供了可能。

随着郊区工业园区的进一步发展，上海出台《关于进一步加强土地集约利用，合理核定郊区工业用地规划指标的意见》（沪规区〔2008〕287号）。

该意见指出，郊区工业用地除有特殊工艺要求的产业外，容积率一般不得低于0.8；为鼓励建设多层厂房，适合以多层厂房生产的行业应按容积率不高于2.0控制；对于生产工艺允许或带有研发、中试等内容的工业用地，按容积率不高于3.0控制。

这客观上提升了工业用地容积率，设定下限0.8，提高上限至2.0，局部3.0。

上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府办公厅•【公布日期】2013.03.30•【字号】府办〔2016〕23号•【施行日期】2016.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知府办〔2016〕23号各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅2016年3月30日关于加强本市工业用地出让管理的若干规定第一条目的和依据为全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，制订本规定。

第二条定义及适用范围本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。

历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。

第三条基本原则坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。

坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。

上海产业用地指南（2016版）（公开征求意见稿）二 一六年一月前言在当前上海建设用地规模接近极限，建设用地特别是工业用地效率亟待提高的背景下，为推进上海“四个中心”建设，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军，顺应新时期推进产城融合、二三产业融合、工业化和信息化融合、信息化与城市化融合的“四个融合”发展要求，落实“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地“五量”调控原则，聚焦产业项目“全生产要素、全生命周期、全产业链、全价值链、全所有制”发展，加快推进园区转型升级，打造上海产业园区升级版，按照国土资源部《节约集约利用土地规定》（2014年国土资源部第61号令）、本市《关于统筹优化全市工业区块布局若干意见》（沪府发〔2013〕33号）、《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）等文件要求，在《上海产业用地指南（2012版）》的基础上，参考借鉴兄弟省市的成功经验，结合近年来上海在招商引资、项目落地和结构调整等方面的新情况、新问题，组织修订和编制了《上海产业用地指南（2016版）》（以下简称“指南”）。

本指南对产业项目的容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率四项用地指标的控制、推荐、调整标准进行了相关规定，对建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率提出了控制要求。

其中对容积率、土地产出率和土地税收产出率三项指标设置了均值、控制值、推荐值和调整值；对固定资产投资强度设置了均值和控制值。

本指南基础数据主要来源于市统计局提供的2012-2014年本市规模以上工业企业1统计数据，及从上海市开发区产业用地管理信息系统提取的2008年以来落地、开工、投产的千余家企业的实际案例。

本指南所涵盖的产业用地适用领域包括工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类以及物流仓储用地。

此外涉及混合用地的，可根据本指南，按照相关用地比例进行折算。

上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府办公厅•【公布日期】2016.03.30•【字号】沪府办〔2016〕22号•【施行日期】2016.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》的通知沪府办〔2016〕22号各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅2016年3月30日关于本市盘活存量工业用地的实施办法第一条目的依据为适应资源环境紧约束下的城市发展新常态，提高存量工业用地的利用质量和综合效益，促进创新驱动发展、经济转型升级，推进产城融合发展和城市有机更新，支持具有全球影响力的科技创新中心建设，建立规范、有序、共享的存量工业用地盘活机制，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》《上海市土地储备办法》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》和《上海市城市更新实施办法》等，制定本办法。

第二条适用范围本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。

第三条指导思想本市存量工业用地盘活，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分挖掘存量建设用地资源，坚持内涵式集约发展，注重发挥市场机制作用，进一步完善城市功能，优化城市空间，提升城市品质，强化土地全生命周期管理，提高土地节约集约利用水平。

第四条基本原则和实施途径盘活存量工业用地应当符合国民经济和社会发展规划，符合城乡规划和土地利用总体规划，实行规划和年度计划管理制度，并坚持以下原则：（一）统筹规划。

从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发，统筹制定规划，鼓励地区整体转型。

上海市规划和国土资源管理局关于公布第二批继续有效的局规范性文件目录的公告
文章属性
•【制定机关】上海市规划和国土资源管理局
•【公布日期】2011.06.28
•【字号】沪规土资法[2011]496号
•【施行日期】2011.06.28
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
上海市规划和国土资源管理局关于公布第二批继续有效的局
规范性文件目录的公告
（沪规土资法〔2011〕496号）
根据上海市人民政府办公厅《关于做好本市规章、规范性文件清理工作的通知》的要求，我局对2010年6月1日以前发布的现行有效的局规范性文件进行了清理。

现将第二批继续有效的局规范性文件目录予以公布。

特此公告。

附件：第二批继续有效的局规范性文件目录
二○一一年六月二十八日。

上海土地管理十六号文摘要：1.上海土地管理十六号文的概述2.文件的主要内容3.文件对土地市场的影响4.总结正文：【上海土地管理十六号文的概述】上海土地管理十六号文，即《上海市人民政府关于进一步加强本市土地管理的意见》，是上海市政府为了加强土地管理，合理利用土地资源，促进经济社会持续健康发展而制定的一项重要政策。

本文将对该文件的主要内容进行详细解读，并分析其对土地市场的影响。

【文件的主要内容】上海土地管理十六号文主要包括以下几个方面：1.加强土地供应规划和管理。

文件要求，各级政府要按照“总量控制、结构优化、布局合理、利用高效”的原则，科学制定土地供应计划，合理安排土地供应时序，确保土地资源高效利用。

2.完善土地有偿使用制度。

文件明确，土地使用权有偿使用收入是政府非税收入的重要组成部分，要逐步完善土地有偿使用制度，加强土地出让金收支管理，提高土地资源配置效率。

3.推进土地资源市场化配置。

文件提出，要积极推进土地资源市场化配置，完善土地招拍挂制度，引导土地资源合理流动和优化配置，提高土地资源利用效益。

4.加强土地节约集约利用。

文件强调，要大力推进土地节约集约利用，鼓励建设用地内涵式发展，提高土地利用强度，促进土地资源高效利用。

5.强化土地执法监管。

文件要求，要加强土地执法监管，严厉打击各类土地违法违规行为，保障土地资源合理利用和社会公平正义。

【文件对土地市场的影响】上海土地管理十六号文的实施，对土地市场产生了积极影响：1.优化土地供应结构。

文件的实施，有利于各级政府科学制定土地供应计划，合理安排土地供应时序，从而优化土地供应结构，提高土地资源利用效率。

2.提高土地资源配置效率。

文件的实施，有助于推进土地资源市场化配置，完善土地招拍挂制度，引导土地资源合理流动和优化配置，从而提高土地资源配置效率。

3.强化土地执法监管。

文件的实施，有利于加强土地执法监管，严厉打击各类土地违法违规行为，保障土地资源合理利用和社会公平正义。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

上海市青浦区人民政府关于印发行政机关政策文件解读实施办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市青浦区人民政府关于印发行政机关政策文件解读实施办法的通知青府发〔2016〕22号各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局，各有关单位：现将《青浦区行政机关政策文件解读实施办法》印发给你们，请认真按照执行。

上海市青浦区人民政府2016年5月6日青浦区行政机关政策文件解读实施办法第一条（目的依据）为进一步加强和规范本区行政机关政策文件解读工作，增进公众对政府经济社会发展政策和改革举措了解理解、认同协同，提高信息公开质量与实效，增强政府公信力、执行力，促进政府有效施政和社会和谐，全面提升政府治理能力，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于全面推进政务公开工作的意见》以及市政府办公厅《上海市行政机关政策文件解读实施办法》等规定，结合本区实际，制定本实施办法。

第二条（组织推进）区政府办公室负责推进、指导、协调、监督全区行政机关政策文件解读工作。

区政府研究室、区政府法制办、区政府新闻办等部门根据职责分工，在区政府办公室统一协调下，配合推进政策解读相关工作。

政策文件的起草部门负责组织实施解读工作；多个部门共同起草的，由牵头部门负责组织实施解读工作。

第三条（解读范围）符合下列情形之一的、属于主动公开范围的政策文件，应当进行解读：（一）区政府制定的行政规范性文件；（二）区政府部门制定的行政规范性文件；（三）区政府、区政府办公室或区政府部门制定，涉及面广、与民生关系密切、社会关注度高或专业性强、需要进行解释说明的重要政策文件；（四）其他需要进行解读的政策文件。