房开企业自持开发产品涉及的税种依据问题

一、会计处理：会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。

可按规定计提固定资产折旧。

二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

固定资产折旧可予税前扣除。

《企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

三、土地增值税：产权未发生转移，不征收《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、增值税：1.没有规定不允许自己给自己开具发票；2.有不视同销售的增值税规定；3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理；4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利；5.可按规定抵扣进项税额；6.如是简易计税，可不作销售处理（一）不需缴纳增值税的政策解答湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

（二）办理权属登记的应视为销售的政策解答云南国税营改增问题解答摘编（十四）：不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？答：房地产企业在售的房屋转为自持时，如果办理权属登记的，应按销售处理，否则不应视为销售。

房地产开发项目各类税种分析房地产企业开发项目全程涉及的税种主要包括：契税、印花税、城镇土地使用税、增值税及附加、土地增值税、企业所得税，以下逐一进行介绍。

一、契税1、契税，是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产权交易价格的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

2、契税税率为3%-5%，可由各省市政府根据实际情况确定，目前江西省契税税率为4%。

计算方式为土地出让成交交*4%。

二、印花税1、印花税是对经济活动和和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。

2、房地产企业取得土地阶段，因与政府土地部门签署《国有土地使用权出让合同》而缴纳印花税按照合同所载金额的0.05%贴花，即税率为0.05%。

三、城镇土地使用税1、城镇土地使用税，是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

2、根据国家规定，土地使用税每平方米年税额如下:大城市1.5元-30元/平米、中等城市1.2元-24元/平米、小城市0.9元-18元/平米、县城、建制镇、工矿区0.6元-12元/平米。

于都县目前套0.6元-12元/平米，且根据地理位置划分成了三个区域：一类区8元/平米（繁华老城区）、二类区6元/平米（一般老城区）、三类区4元/平米（工业园区）。

按年计算、分期缴纳，一般缴至所有商品销售完毕为止。

三、增值税1、根据《增值税暂行条例》规定，增值税的纳税人为在中国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，且销售不动产的增值税税率为11%。

2、纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人税率11%、小规模纳税人税率5%；且目前均采用预缴税款制预征，预征率3%，；而根据2016年新规定，2016年5月1日前老项目（以《建筑施工许可证》时间为准）可采用简易计税方法按照5%的征收率计税，不得扣除对应的土地价款，即按照商品房总销售金额*5%计算税款（我们调查报告测算可采用这种更简单）。

房地产开发企业主要涉及的税种及税率SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

一、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。

对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

计算公式=营业税计税依据×5%二、城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。

第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

房地产公司波及的税种及计税依照一、土地流转环节转让土地使用权的转让方，应该缴纳营业税“无形财富转让”税目中“土地使用权转让”子目的营业税、城建税和教育费附带；“转让财富所得”项当今的个人所得税；“转让财富所得”的公司所得税；印花税；假如有增值的话还要缴纳土地增值税。

转让土地使用权的受让方，应该缴纳契税、耕地占用税。

1、契税计税依照：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价钱为蒙受人为获得该土地使用权而支付的所有经济利益。

(一)以协议方式出让的，其契税计税价钱为成交价钱。

成交价钱包含土地出让金、土地赔偿费、布置补贴费、地上附着物和青苗赔偿费、拆迁赔偿费、市政建设配套费等蒙受者应支付的钱币、实物、无形财富及其余经济利益。

没有成交价钱或许成交价钱显然偏低的，征收机关可挨次按以下两种方式确立：1、评估价钱：由政府同意建立的房地产评估机构依据同样地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价钱。

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

(二)以竞价方式出让的，其契税计税价钱，一般应确立为竞价的成交价钱，土地出让金、市政建设配套费以及各样赔偿花费应包含在内。

二、先以划拨方式获得土地使用权，后经同意改为出让方式获得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依照为应补缴的土地出让金和其余出让花费。

三、已购公有住宅经补缴土地出让金和其余出让花费成为完整产权住宅的，免征土地权属转移的契税。

（见财税 [2004]134 号）2、耕地占用税计税依照以纳税人实质占用的耕地面积计税，依照规定税额一次性征收。

3、印花税对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

（财税 [2006]第 162 号）二、房地产开发环节（1）土地开发，也称“三通一平”或许“七通一平”。

前者包含实现开发地区之外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平坦。

后者包含道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、电讯通、有线通、煤气通和场所平坦。

房地产企业涉及税种引言房地产业作为重要的经济支柱行业，涉及到的税种也相当丰富多样。

本文将介绍房地产企业涉及的主要税种，并对其特点和应注意的问题进行梳理和解析。

一、增值税增值税是房地产企业最常涉及的一种税种。

房地产企业销售商品房属于一种有偿的交易行为，根据国家税务政策规定，房地产企业需要向国家支付一定比例的增值税。

增值税的税率根据商品房的性质和地区的不同而有所差异。

增值税是按照“增值”来征收的一种税收，意味着房地产企业只需按照销售商品房的差额计算应纳税额，而无需对企业的全部收入进行纳税。

此外，对于房地产企业在销售商品房之前产生的增值税进项，可以通过抵扣方式进行减免。

需要注意的是，增值税对于房地产企业而言，还涉及到一系列的征收政策、申报程序和相关发票的开具和管理等方面的要求。

二、企业所得税企业所得税是对企业的全年利润所进行的一种税收征收形式。

房地产企业作为一种盈利性企业，符合税收管理规定的情况下需要按照企业所得税法的规定进行纳税。

企业所得税的税率一般由国家税务部门依据国家法律规定而确定，同时也要考虑到企业所处的不同税收优惠政策。

对于房地产企业而言，根据实际情况，可以选择适用的税收优惠政策，以降低企业所得税的负担。

需要注意的是，企业所得税是按照企业利润额来计算的，所以房地产企业在进行纳税时需要提供准确、真实的财务报表。

三、契税契税是指房地产交易中对房屋转让合同所征收的一种税种。

房地产的买卖过程中涉及到房屋契约的签署，根据国家法律法规规定，需要对该合同所涉及的房屋转让支付一定比例的契税。

契税是按照房屋转让价款的一定比例来计算和征收的。

具体的税率根据房屋性质和地区的不同而有所差异。

需要注意的是，购房者在支付契税时，也可以根据相关法律规定的优惠政策进行减免。

契税作为一种交易环节中的税收，其收入是由购房者与国家税务部门之间进行直接交互，与房地产企业的其他税收征收形式不同。

四、土地使用税房地产企业在进行开发和建设时需要占用一定的土地资源，为了保护土地资源的合理利用，国家规定了土地使用税的征收。

房开项目商业用房不同运营模式的税负分析房地产公司开发的商业用房，无论销售或自持，均不同程度涉及增值税、企业所得税、印花税、土地增值税、房产税等相关税费，对运营模式的选择直接影响整体税收负担，下面就商业用房自持和销售模式下税负进行分析。

01自持和销售模式下的涉税分析（一）自持物业模式（1）自用情况下：房产税：计税依据为应税房产原值×[1-(10%~30%)]，按照1.2%的税率计算；城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算缴纳；企业所得税：作为固定资产进行管理，每年依据房产原值按一定年限进行折旧处理，税法规定最低折旧年限20年。

（2）出租情况下：增值税：以租金收入为计税依据；城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据，实际税负（7%+3%+2%）（城市）；印花税：计税依据为合同金额的0.1%；房产税：以租金收入为计税依据，按照12%的税率计算；城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算；企业所得税：租金收入扣除计提折旧等费用和税金及附加等金额为计税依据，税率25%。

（二）对外销售模式无论销售给个人还是公司，在转让环节税负相同。

增值税：以销售收入为计税依据；土地增值税：未做清算申报前，按预征率申报（河南省商业用房预征率4.5%）。

清算申报后，以清算审核结论中确定的单位建筑面积成本费用和本次转让缴纳的城建税及附加为扣除项目，计算增值率，确定适用税率；印花税：计税依据为合同金额的0.05%；企业所得税：预售阶段按计税毛利率预缴申报，开发产品完工后，需进行收入成本结转，并按法定税率进行纳税申报。

02两种模式异同点而这两个税种均以租金收入为计税依据，因此租金收入是方案设计的关键点，需要综合平衡计算一次出租和转租方案的税负差异。

3.对外销售模式下，转让方税收负担取决于销售收入。

如果受让方是公司，后续再转让可以考虑以股权转让方式实现不动产实际控制权转移。

同时，在受让人持有环节，同样涉及房产税和城镇土地使用税，可以考虑适用小规模纳税人六税两费减免和小型微利企业所得税减免政策。

一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定:(注:1,"销售商品房等"包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,"涉及的税收"包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税)(一)营业税――基本规定应纳营业税=销售收入×税率1,销售收入的确认:(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现.(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.(5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.(6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现.2,视同销售行为的收入确认:(1)下列行为应视同销售确认收入:①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;②将开发产品转作经营性资产;③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;④以开发产品抵偿债务;⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.(2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.说明:预售收入" "=销售收入政策" "=执行掌握3,税率:5%――可以利用的税收政策《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字[2003]016号)"单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额."注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税(二),企业所得税――基本规定应纳企业所得税=计税利润×税率(33%)1,应税收入的确认:(1),收入的确认与营业税销售收入相同.(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于15%(含15%).2,成本费用的扣除(1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本(2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等(3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.――征收方式的确定按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金.2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的.――可以利用的政策《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》(国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即:应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率2,纳税人发生年度亏损的,可以用下一年度的所得弥补,下一年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业)3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)(三)个人所得税――基本规定:1,工资,薪金所得项目(1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数税率:适用5%至45%九级超额累进税率.2,利息,股息,红利所得项目(1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得.利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率税率适用20%的比例税率(四)土地增值税――基本规定1,预征率对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补.具体预征比例为:(1)纳税人预售普通标准住宅,预征率为0.5%;(2)纳税人预售其他商品房,包括宾馆,饭店,办公写字楼及非预售普通标准住宅,别墅,高级公寓等,预征率为2%;(3)单纯土地转让的,预征率为3%;(4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的,预征率为2%.预征土地增值税=预售收入×适用预征率2,纳税环节及征收方式土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权,地上地下房产及建筑物的环节征收.一般采取两种征收方式:(1)对房地产开发项目,实行先预征,后结算税款,多退少补的征收方式.(2)对旧房及建筑物,采取在转让环节征收土地增值税的方式.3,土地增值税的优惠政策(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值税未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.(2)因国家建设需要依法征用,收回的房地产.4,实际中应注意的问题(1)普通标准住宅的确定目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行:单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房.高级公寓,别墅,联体别墅,度假村村等不属于普通标准住宅.(2)纳税人在进行房地产成本核算时,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算,如果不分开核算的,则不能享受减免优惠.上述标准自2004年3月1日起执行,每两年一定.(3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的,纳税人自行计算的可能无增值额,而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上,所得税前允许按规定列支,而土地增值税只允许按一定比例列支.。

房地产开发产品自持视同销售操作要点如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。

房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016 年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。

如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。

问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。

参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答:房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。

否则，应按规定缴纳增值税。

例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。

为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。

1,开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。

2,增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。

销项税额1100万元。

3,自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4,当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣(4440/1.11) *0.11=440万元，进项税共1100万元。

房地产开发企业自持开发产品的财税处理一、会计处理：不符合确认收入的条件，会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。

可按规定计提固定资产折旧。

二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

固定资产折旧可予税前扣除。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

三、土地增值税：产权未发生转移，不征收《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、增值税：1.没有规定不允许自己给自己开具发票；2.有不视同销售的增值税规定；3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理；4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利；5.可按规定抵扣进项税额；6.如是简易计税，可不作销售处理（一）不需缴纳增值税的政策解答湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。