深圳前海片区综合规划图

附件5 前海深港现代服务业合作区[妈湾片区]开发单元规划修编（草案）文本前海深港现代服务业合作区[妈湾片区]开发单元规划修编草案（文本、图表）依据《深圳市城市规划条例》（2001）、《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（2011）、《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》（2011），制定前海深港现代服务业合作区[妈湾片区]开发单元规划修编（以下简称本规划）。

经初审同意，现予以公开展示。

公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向深圳市前海管理局提出对本规划的意见或建议。

本规划包括文本及图表两部分。

（1）文本：是指按法定程序批准具有法定效力的规划控制条文。

（2）图表：是指按法定程序批准具有法定效力的规划图及附表。

前海深港现代服务业合作区管理局二〇二〇年六月1 总则1.1 本规划适用范围为：整个妈湾片区（含前湾公园、滨海公园妈湾段），范围面积约726.5公顷（其中妈湾片区659.5公顷，前湾公园、滨海公园妈湾段67公顷）。

1.2 本规划的图表与文本内容共同构成所在片区法定规划的法定文件。

其中文本的“下划线”部分及附表1（备注内容除外）为强制性内容；文本中的图纸为示意性，不具有法律效力。

1.3 制定本规划的主要规划依据是：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《自贸区综合规划》）及其它经批准的专项规划。

1.4 本规划内的土地利用及开发建设活动应遵守本规划的有关规定（非法定性内容除外）。

本规划未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规、标准和技术规范的相关规定。

1.5 本规划涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2019版）（以下简称《深标》）确定。

1.6 本规划范围内编制下层次规划及城市设计，必须以本规划确定的规划要求为依据。

1.7 本规划由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）负责解释；若需修改，必须符合相关规定。

【前言】深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资性上。

购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。

不过经过07年下半年长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。

因此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。

深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。

当然，也有不少住宅经过一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适合居住。

那么对自住客来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结出以下适合自住标准的几个基本要素：（1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。

（2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。

（3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。

（4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较稳定，有居家的生活氛围。

随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。

南山区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深圳湾区和华侨城区。

其中，华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做盘点和推荐。

至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。

（一）蛇口片区1、片区概况蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面临山、东面临海。

蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40％左右，社区生活气息很浓。

近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的地方建了很多高档住宅，提升了整个片区的居住档次。

深圳前海1.5级土地开发模式探索摘要：随着综合国力和经济水平的稳步提升，做好土地开发建设工作非常重要且关键。

先要深入解读土地开发概念，其指的是政府或其它授权委托的企业在土地出让之前开展的一系列活动和行为，以实事求是为原则建立健全完善的开发方案。

以理论指导实践的方式积极探索土地开发模式。

本文以深圳前海1.5级土地开发为例，从现状中发现、分析和解决问题，从真实数据和实际情况出发探索具体模式和方法。

关键词：1.5级土地；土地开发；开发模式引言土地开发模式包括很多种类型，在具体开发过程中要依据实际情况进行思考分析，不能将思想局限在某一框架内。

要综合考虑多方面因素制定切实可行的开发方案。

本文以立足企业经营发展现状为切入点，针对招商、合作等模式展开讨论，以深圳前海模式为例，深入探索1.5级土地的开发模式，以此实现理想效果。

1深圳前海建投控股1.1企业介绍对于1.5级土地开发模式的探索，此次案例位于深圳前海片区，以深圳市前海建设投资控股集团有限公司（以下简称前海控股公司）作为土地开发承接方。

为保证开发计划的顺利实施与高效开展，在正式开启之前做好了一系列准备工作，该公司目前注册资金916.6亿元，股东为深圳市前海深港现代服务业合作区管理局100%控股。

此次1.5级土地开发模式及计划的落实得到了国家大力支持，国务院在2010年8月26日颁布了《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的文件，其中对深圳前海有关土地开发的相关工作予以了明确规定，在具体要求指导下实现了较为理想的效果，有效保障了后续开发计划的落实。

前海控股公司依托前海政策创新优势、区位优势、人才优势、全球资源整合平台优势，创新探索前海模式输出，公司成立以来，全面开展前海房屋建筑、地下空间、主次干道、街坊支路、景观桥、区域供冷、水廊道及水环境治理的建设工作，打造了一批精品工程，包括习近平总书记两次驻足的前海石公园、开发开放事业成就的窗口——前海展示厅、帮助粤港青年实现创业梦想的国际化服务平台——深港青年梦工场、国内体量最大的办公类模块化建筑——前海深港创新中心、前海合作区首个完成整栋出租（引进平安智慧城市公司）并交付使用的超甲级写字楼——自贸大厦、前海践行绿色发展理念以及多次迎接国家和省、市领导考察的区域供冷示范样板——二单元冷站等。

深圳前海地区填海造地的初步探索陈君丽摘 要：随着城市化的快速发展、人口的急剧增加以及城市更新的资金负担，城市土地资源紧缺与城市发展矛盾日渐激烈，为了缓解人口增加及土地紧缺的压力，许多沿海城市目光瞄准海洋，大规模地填海造地建设城市。

深圳前海地区作为落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》的国家性战略地区，承担着深港合作示范区的重要职能，已进入到城市中心填海需求的浪潮中。

然而前海填海工程仍处于探索中，未能落实动工。

本文通过对日本、香港、新加坡和唐山曹妃甸填海案例的研究，分析归纳其填海经验和教训，从生态优先为前提、规划引导为基础、发展时序和机制为保障四方面来指导前海的填海，希望能够探索出一条适合深圳前海自身特色的填海之路。

关键词：深圳前海、填海造地、探索、启示1.前言随着城市建设用地增长与土地资源紧缺、现有资源与人们物质生活需求提高的矛盾不断升级、恶化，国内外众多沿海城市纷纷把目光聚焦海洋，借填海造地来缓解城市的矛盾，保证城市的可持续发展，形成了所谓的“沿海化浪潮”。

我国正处于以临海工业、滨海旅游、港口开发为目的的填海造地高潮，位于沿海化浪潮中的第二阶段1。

深圳作为经济发展最迅速、现代化进程最快的地区，填海造地已处于第二阶段向第三阶段迈进的过渡时期。

而前海地区定位为珠三角甚至是泛珠三角的区域性商务中心、生产型服务中心[1]，是为落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008—2020年)》的国家性战略地区，承担着深港合作示范区的重要职能，并将引领深圳城市发展的第二次腾飞。

因此，前海填海区是第三阶段沿海化浪潮的体现，已进入到城市中心的填海造地需求中。

2.前海地区填海概况2.1珠江东岸概况珠江口是西江、北江、东江、流溪河和潭江五江的汇流口，具有水网稠密和八口(虎门、蕉门、洪奇沥、横门、磨刀门、鸡啼门、虎跳门和崖门)入海的特点。

伶仃洋平面上呈北北西—南南东走向的喇叭形，是珠江最大的河口湾。

深圳市南山区设立及调整街道办事处方案为提高行政管理效能，优化资源配置，落实国家创新驱动战略，进一步做好行政区划调整有关工作，我区拟设立2个街道办事处，并对部分街道办事处管辖范围进行调整。

根据《行政区划管理条例》（国务院令第704号）等有关规定，制定本方案。

一、南山区行政区划现状及存在问题南山区成立于1990年9月，总面积约187.47平方公里，下设南头、南山、西丽、沙河、蛇口、招商、粤海、桃源8个街道办事处，100个社区工作站和107个社区居委会。

全区常住人口2018年末约150万人，而实际管理人口已超过220万人。

2018年全年实现本地生产总值5018亿元，总量居全省区（县）第一；辖区税收1498亿元，增长11%；公共财政预算收入286.2亿元，增长12.8%；完成固定资产投资1333亿元，增长21.6%。

南山区现有街道布局定型于建区之初，仅在2002年因原西丽街道管辖面积过大，拆分为西丽、桃源两个街道，其后17年来未进行过调整，街道办事处设置情况已难以满足精细化管理的需求。

（一）现行区划设置跟不上城市发展需要。

南山区辖区总面积为187.47平方公里，原特区内的罗湖区面积为78.75平方公里，福田区面积为78.66平方公里，即南山区辖区面积超过罗湖、福田两区面积之和，罗湖区和福田区均为10个街道办事处，而南山区现有8个街道办事处，公共管理事务工作量与资源配置不对称，公共服务质量难以得到保证，严重影响了南山区推进公共服务一体化的进程和打造国际化城区的形象。

（二）难以更好地精准服务前海合作区。

前海片区约14.65平方公里土地由南山区的海域及沿海湿地填整产生，按规划前海片区建设规模2600万-3000万平方米，规划就业人口80万、居住人口15万。

目前片区内龙海家园、前海湾花园、前海时代等多个楼盘已有5.5万人入住，在城市管理、公共安全、社会建设和居民自治等方面存在实际需求，随着开发的深入，这些需求还将不断增大。

广深科技走廊规划图来了！这10个片区未来不可限量展开全文素材来源：广东科技广深科技创新走廊，究竟指的是什么？简单来理解，就是一条连接了广州、深圳、东莞，长度约180多公里，总面积超过1.1万平方公里的经济带。

▲广深科技创新走廊广深科技创新走廊存在的意义？在知识经济时代，创新走廊正日益成为科技创新要素挤产业集聚的新空间组织方式。

举几个例子：美国硅谷：依托大学等科技创新机构知识外溢形成；美国波士顿地区：与城区的大学有一定的距离，由功能独立、等级明确的园区组成；东京—横滨—筑波创新带：筑波创新城以主力型科研机构为主题，承担区域科技创新的主题功能。

广深经济走廊的诞生，就是对标以上这些区域，通过实施创新驱动发展战略，全力打造成为“中国硅谷”，成为中国创新发展的重要一级。

现在来看重点，广深科技创新走廊的空间布局——“一廊十核多节点”。

一廊即广深科技创新走廊依托广深高速、广深沿江高速、珠三环高速东段、穗莞深城际、佛莞城际等复合型的交通通道，集中穗莞深创新资源，三市连成一个产业联动、空间联结、功能贯穿的创新经济带，建设成为珠三角国家自主创新示范区核心区。

十核即十大核心创新平台这十大创新平台，广深各占了4个，东莞占2个，分别是：1、广州大学城-国际创新城战略定位主导产业：以广州大学城教育科研创新为支撑，建设珠三角科技创新高地、华南科技合作之窗、高科技人才创新创业基地。

重点发展新一代信息技术、新材料与高端制造、文化创意、生命健康产业。

2、广州琶洲互联网创新集聚区战略定位主导产业：打造广州新经济重要引擎、亚太地区互联网总部基地、全球互联网投资首选地及国际高端人才汇集地。

重点发展“互联网+”产业。

3、广州中新知识城战略定位主导产业：建设知识经济产业集聚区，推动国家知识产权运用和保护综合改革试验，成为广州建设国家科技创新枢纽的核心组团。

重点发展生物医药、电子信息、新材料、知识经济产业。

4、广州科学城战略定位主导产业：以战略性新兴产业为主导，突出创新创业生态建设，提升创新要素密集度，扩大对外辐射带动影响力，把科学城建设成为区域性科技创新创业中心。

深圳前海规划图,深圳前海自贸区深圳前海规划图,深圳前海自贸区(二)
金融改革包含启动深港通
今年的政府工作报告在围绕服务实体经济推进金融改革一节中提到，将稳步实现人民币资本项目可兑换，扩大人民币国际使用，加快建设人民币跨境支付系统，完善人民币全球清算服务体系，开展个人投资者境外投资试点，适时启动深港通试点。

3月2日，全国政协委员、永隆银行董事长、招商银行前行长马蔚华在接受记者采访时提出，应结合沪港通开通后的运行情况以及前海自贸区在深港金融合作方面的天然优势和成熟经验，在前海自贸区推行深港通试点。

马蔚华说，随着沪港通正式启动，中国内地资本项目下可自由兑换得到进一步推进，人民币国际化进程又迈上一个新台阶。

紧接着，深圳前海自贸区设立，将进一步深化和强化深港两地之间的金融合作。

随着前海自贸区的正式成立，尽早开行深港通将显得尤为迫切和重要。

他认为，首先，深港通在前海试点能进一步加快推动内地资本市场国际化。

与上海一样，深圳也是中国重要的资本市场，而且有其独特性。

深圳股市设有中小板、创业板，上市公司有很多科技类企业，对中小企业有着更强大的融资功能。

其次，深港通开通有助于加大内地股市对海外投资者的开放，海外资金也将加大对内地股市的投资，这会促使国际性的指数公司考虑将A股纳入为成份股，提升内地股市的实际投资价值。

再次，深港通将缔造沪深港三地互联互通的历史机遇，使香港、上海、深圳在一个共同的平台上各显优势，公平竞争，为中国经济的发展共同做出贡献。

此外，前海从事包括银行、证券、保险在内的离岸金融的经验，以及面对境外人士和国际市场的金融资产交易的经验，能为其探索深港通带来帮助。

2。

深圳市前海湾物流园区控制性详细规划1．前海湾物流发展综合分析物流产业发展分析⼴东省经济发展环境分析据2003年数据显⽰，⼴东省国民经济增长加快，增速创近⼋年新⾼。

GDP总量13449.93亿元，⽐上年增长13.6%。

其中，第⼀产业增加值1051.60亿元，增长1.2%；第⼆产业增加值7048.05亿元，增长18.0%；第三产业增加值5350.28亿元，增长10.8%。

国内市场销售平稳增长。

全年实现社会消费品零售总额5587.2亿元，⽐上年增长11.4%。

●对外贸易成效显着，进出⼝货物仍以低附加值和资源性产品为主，⾼新技术产品进出⼝增长迅速出⼝形势好于预期。

全年进出⼝总额2836.46亿美元，⽐上年增长28.3%。

其中出⼝1529.44亿美元，增长29.1%；进⼝1307.02亿美元，增长27.3%。

实现贸易顺差222.42亿美元，⽐上年增加64.18亿美元。

在出⼝中，机电产品出⼝998.10亿美元，增长37.3%；⾼新技术产品出⼝481.74亿美元，增长55.5%；服装、纺织品出⼝165.06亿美元，增长15.7%；鞋类、家具、塑料制品、灯具及照明装置类产品出⼝分别增长13.7%、31.7%、13.7%和16.5%。

⼤类商品和资源性产品进⼝增长较快。

其中机电产品进⼝740.37亿美元，增长34.1%；⾼新技术产品进⼝454.05亿美元，增长39.4%；钢材55.44亿美元，增长34.3%；农产品33.71亿美元，增长39.1%；成品油21.62亿美元，增长47.6%；汽车和汽车底盘7.76亿美元，增长22.5%。

●外向型经济拉动交通运输业，特别是港⼝和航空运输业的⾼速增长全年各种运输⽅式完成货物周转量3302.54亿吨公⾥，⽐上年增长2.3%。

其中铁路283.86亿吨公⾥，增长2.2%；公路553.45亿吨公⾥，增长0.4%；⽔运2318.36亿吨公⾥，增长1.3%；民航11.65亿吨公⾥，增长17.2%；管道36.20亿吨公⾥，下降13.7%。

1.1前海轨道线路总体布局方案1.1.1前海轨道线路布局方案本次前海片区共规划10条轨道交通线路（含已建成线路），总长度约35.4km，设车站25座。

以车站周边750m范围计算，覆盖规划居住人口约27.6万人，覆盖就业岗位约69.7万个。

线网总体布局和各条线路情况详见图1-39和表1-31：图1-39 轨道线网规划布局图1.1.2与《深圳市轨道交通规划（修编）》关系前海片区轨道线网规划以“分散布局，全面覆盖”为原则，而《轨网修编》在前海南部采用“集中式”布置方式，两个规划主要不同之处在于城际线通道的选择以及前南线的线位，另前海轨道线网规划中提出了光明快线的建议。

5号线：两个规划在桂湾片区及前湾片区内线位保持一致，而在妈湾片区，《轨网修编》中采用妈湾二路方案，本规划考虑到枢纽工程的实施条件，对妈湾片区整体的覆盖，5号线推荐采用妈湾四路方案。

与《轨网修编》在前海片区以外线路能够较好的衔接，同时建议对妈湾四路通道进行预留控制，●9号线：两个规划保持一致，均采用前湾一路与前湾二路之间的规划支路方案。

●前南线：《轨网修编》中前南线通道采用妈湾四路、梦海大道及前湾三路方案，与5号线在前海内换乘，而本规划中考虑枢纽工程的实施条件，对妈湾片区整体的覆盖，建设时序，推荐前南线采用5号路方案，与5号线在前海内换乘，并与《轨网修编》在前海片区以外线路实现较好的衔接。

●光明快线：规划中，根据前海南北向客流需求，以及对梦海大道未来轨道通道控制预留考虑，在梦海大道规划联系光明石岩的快线。

在《轨网修编》最新方案中未提出该线路，梦海大道被作为深惠城际线通道。

考虑到深惠城际线与平南铁路改造的关系尚未确定，且城际线对城市轨道交通的覆盖作用比较有限，而梦海大道作为前海主发展轴和南北向最主要交通走廊，交通需求量大，设置1条或多条服务于城市出行的轨道交通是十分必要的，因此，本次规划暂时保留光明快线位于梦海大道通道，以便对梦海大道通道进行技术上的预留控制，为未来轨道规划调整和线路建设提供技术条件。

前海深港现代服务业合作区2、9开发单元规划Planning of No. 2 and No.9 Development Units of Qianhai Shenzhen-HongKong Modern Service Industry Cooperation Zone深圳市前海深港现代服务业合作区管理局深圳市城市规划设计研究院捷得建筑师事务所公司（The Jerde Partnership, Inc）前海核心地段2单元42.1公顷9单元73.3公顷开发单元规划工作目的与意义在综合规划指导下深化细化 导控实施详细设计 规划 控制 土地 整备功能 细化 开发指引审批依据深圳市规划院与美国捷得事务所开展国际合作PART 1 现状概况 4现状条件单元2（43.2公顷）现状为农田与水渠单元9（73.3公顷）处于填海与软基处理基本完成阶段。

92• 2单元现状建设概况• 9单元现状建设概况单元毗邻湾区，景观资源良好， 但沿江高速对景观存在较大负面影响桂庙渠现状概况沿江高速单元2单元9• 单元用地现状单元周边路网骨架尚未形成，现阶段依托施工临时便道与前海合作区外围道路相连接，现有地铁1、5号地铁线路经过。

高速路 快速路 城市主干道 内部路 平南铁路 施工临时便道互通式立交 菱形立交 前海综合枢纽地铁线路 深圳西站城市次干道 地铁车辆段+上盖物业片区综合交通概况月亮湾电厂前海电厂L N G 高压管线南山污水 处理厂南山电厂油气及危险品 仓储基地基础设施现状7单元周边已建或在建的基础设施包括：市级基础设施——前海电厂、LNG 高压管线、高压走廊、油气及危险品仓储基地；组团级基础设施——月亮湾电厂、 南山电厂、 南山污水处理厂。

片区基础设施概况PART 2 相关规划要求4《前海深港现代服务业合作区综合规划》中明确了第2、9开发单元“国际创新金融区”和“高技术服务合作区”的产业发展主题。

第2单元：国际创新金融区9单元2单元第9单元：高技术服务合作区定位及发展目标：—— 重点发展离岸金融业务，形成金融业高密集发展聚集区 —— 我国首个境内关外离岸金融中心 —— 深港金融市场对接中心—— 全球金融产品创新中心和全球金融科技中心定位及发展目标：—— 现代化、都市型的高技术服务产业聚集区 —— 香港信息服务功能延伸地 —— 国内信息服务输出地核心项目：——国际金融中心、人民币债券交易所、深港资本市场技术中心、深圳商品期货交易所。

深圳前海合作区景观桥梁群概念设计宋晓晖【摘要】以深圳前海合作区11座桥为例,根据“人文、科技、生态”的景观设计思路,从铲湾河、桂庙河、双界河三条水廊道出发,阐述了该区景观桥梁群的概念设计方案,充分展现了前海合作区地域文化特征及鲜明的城市个性,达到了桥梁群景观与城市风貌的和谐共生.【期刊名称】《山西建筑》【年(卷),期】2017(043)012【总页数】2页(P141-142)【关键词】桥梁群;景观设计;廊道;地域文化【作者】宋晓晖【作者单位】中铁大桥勘测设计院集团有限公司,湖北武汉 430056【正文语种】中文【中图分类】U442.5前海合作区位于深圳西部蛇口半岛的西侧，珠江口东岸，是深圳城市“前海中心”的核心区域。

依托得天独厚的山海景观，形成了富于海湾风貌的立体化多层次城市空间形态(如图1所示)。

前海合作区规划了双界河、桂庙河、铲湾河等三条水系。

道路跨越水系，形成了11座景观桥梁群。

设计依托城市空间布局，围绕海洋文化，以新颖的景观造型充分展现地域文化及城市个性，形成丰富的桥梁景观层次。

随着城市河流上路网密度的增加，桥梁从以前零散分布的单体结构发展成在局部水系内相对密集的存在。

当同一水系的桥梁聚集呈一定规模时，桥梁单体的空间形态和功能已不再独立，更多的是桥梁群体的景观汇融。

因此，“桥梁群”的设计日趋成为跨江、河城市建设的新课题，将一定地域范围的桥梁作为桥梁群体统筹设计也成为发展趋势。

如何结合城市环境，历史文化等因素发掘具有不同特性且形态丰富的城市桥梁，既满足现代城市的交通需求，又展现良好的城市空间秩序与品质，正是“桥梁群景观”所要解决的问题。

3.1 城市精神与景观主题11座桥梁分布于前海每个重要节点路口。

因此城市精神也是桥梁景观价值的重要体现。

设计中将沿三条水道形成三个桥梁景观系列，分别体现“生态”“科技”“人文”的景观主题。

在铲湾河水道，通过各种高架步行系统将水廊道与桥梁互通，强调生态的延续及人与自然的交流；在桂庙河水道，以新颖独特的桥梁造型结合声、光、电等手段来体现科技主题，充分展示前海合作区的都市风貌与城市精神；在双界河水道以“人文”为主题，将海景意象的观感融入桥梁造型之中，拟合了人们对于海洋城市的认知与印象，使桥梁成为承载地方人文的载体(如图2所示)。