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当前房地产运行总体呈现市场分化、投资理性调整的态势。
针对目前部分县域房地产市场出现的存量大、销售波动明显的情况，本文以河北省唐山市辖内8个县（市）和秦皇岛市辖内昌黎、抚宁2个县为样本进行专题调研。
一、县域房地产市场运行基本情况（一）房地产开发投资波动增长据调查，2010年以来唐山市辖8县（市）房地产开发投资额年均100亿元左右，其中2011年达到最高点130.21亿元，2013年末房地产投资117.94亿元。
秦皇岛市县域房地产开发投资波动也较大。
以昌黎县为例，2010年以来平均开发投资为10.9亿元，其中2011年达到最高点19.5亿元，2012年降到最低点1.97亿元，2013年末完成房地产开发投资8.5亿元。
（二）销售市场较快发展2010-2013年，唐山县域商品房年均销售面积300万平方米左右，2011年达到历史最高的349.26万平方米，2013年销售面积为293.58万平方米。
其中二手房销售面积快速增长，达到114.76万平方米，同比增长65.9%；2013年商品房销售额114.67亿元，同比下降9.57%。
秦皇岛市2个样本县商品房销售稳定，2013年销售商品房63.7万平方米，与上年基本持平，销售金额26.3亿元，同比增长9.16%。
作为邻近京津地区的海滨地区，昌黎县房地产市场快速发展，2008-2012年房地产销售面积总计269.73万平方米。
其中精装修公寓在2010年达到峰值，这主要是受2008年奥运会、河北省“三年大变样”等影响，海岸线的公寓房产吸引了大量的外来投资者，昌黎县的房产销售情况良好，逐年攀升，供需渐趋平衡。
（三）县域商品房价格稳定上升按照住房建设部门统计，2011年唐山市8县（市）商品房平均价格每平方米3 908元，2012年降至每平方米3 699元，2013年每平方米3 906元，总体变化幅度较小。
秦皇岛市2个样本县2011年商品房平均价格每平方米3 668元，2012年每平方米3 806元，2013年每平方米4 125元，总体呈上涨态势。
唐山房地产市场研究报告【摘要】本报告旨在对唐山市的房地产市场进行研究，并对市场发展趋势进行分析。
首先，本报告概述了唐山市的宏观经济环境，包括政策支持、就业情况以及城市发展计划。
其次，报告重点探讨了唐山市房地产市场的需求情况，以及市场价格和销售趋势。
最后，报告对未来唐山市房地产市场发展进行了预测，并提供了相应的建议。
【1.简介】唐山市作为河北省的重要城市之一，房地产市场近年来得到了长足的发展。
随着政府的支持和城市规划的持续推进，唐山市的房地产市场呈现出快速增长的态势。
【2.宏观经济环境】唐山市政府加大了对房地产市场的支持力度，出台了一系列鼓励和引导政策，包括减税和减免税费、放宽购房限制等措施。
唐山市的就业情况也较为稳定，人口流动性较大，吸引了大量外来人口前往唐山市就业。
同时，唐山市的城市发展计划也对房地产市场产生了积极影响。
城市规划中包括了加快基础设施建设、开发新的商业区和办公区、打造宜居环境等措施，进一步激发了房地产市场的需求。
【3.市场需求情况】唐山市房地产市场需求旺盛，住房需求呈现出多元化的特点。
一方面，由于唐山市经济发展较快，人口增长较快，对居住环境的需求不断增加。
另一方面，随着城市化进程的加速，人们对品质优良的住房需求也在不断提升。
此外，唐山市外来人口较多，他们对住房市场的需求也需要被关注。
这部分人口主要以租房为主，对于价格适中、交通便利的住房特别感兴趣。
【4.市场价格和销售趋势】近年来，唐山市房价呈现出稳中略升的态势。
由于供应与需求之间的差距逐渐缩小，市场房价较为稳定，并且呈现出逐渐上升的趋势。
销售方面，唐山市的住宅销售情况较好，部分热门区域的新房供不应求。
同时，二手房市场也有一定的活力，交易量逐渐增加。
【5.未来发展预测】从目前的市场走势和宏观经济环境来看，唐山市的房地产市场有望继续保持稳定增长的态势。
政府的扶持政策以及城市规划的推进将进一步推动市场发展。
唐山市房地产市场将继续吸引更多的投资，并为居民提供更多的住房选择。
唐山房地产市场研究报告第一部分宏观经济一、经济环境2021 年唐山国民经济持续快速发展。
据初步核算，全市完成地区生产总值2361.68亿元，比上年增长14.6%。
其中，第一产业增加值255.22亿元，增长5.1%；第二产业增加值1367.41亿元，增长17.1%；第三产业增加值739.05亿元，增长13.7%。
产业结构进一步优化，农业所占比重进一步降低。
三次产业增加值构成由上年的11.6：57.3：31.1调整为10.8：57.9：31.3。
全市人均生产总值为32947元，比上年增长13.9%。
按年末汇率计算，人均生产总值为4235美元。
工业经济持续快速增长。
传统产业升级步伐加快，产业集中度明显提高，区域产业比较优势进一步增强，发展模式由速度型向效益型转变迈出较大步伐。
全年全部工业完成增加值1269.10亿元，比上年增长17.4%。
其中规模以上工业企业完成增加值960.04亿元，增长22.7%。
在规模以上工业中：国有及国有控股企业完成增加值319.39亿元，同比增长14.5%；股份制企业完成增加值587.17亿元，增长23.4%；外商及港澳台商投资企业完成增加值176.13亿元，增长24.1%；以私营经济为主的其他经济增势强劲，完成增加值98.11亿元，增长28.6%，占规模以上工业比重达10.2%。
工业化进程稳步推进。
重工业完成增加值887.62亿元，占规模以上工业的92.5%,同比增长23.4%，比轻工业快7.5个百分点。
全市主要工业产品产量较快增长，高附加值产品比重进一步增大。
在重工业产品中，生铁产量比上年增长15.0%，粗钢增长18.9%，成品钢材增长32.6%，原油增长34.0%，焦炭增长21.5%。
产业集中度进一步提高，区域比较优势明显增强。
基础能源、优质建材、精品钢材、装备制造和重化工五大产业基地增加值占规模以上工业增加值的80.8%，对工业增长的贡献率为70.0%，拉动规模以上工业增长15.9个百分点。
摘要经过20多年的快速发展，房地产行业已经是我国国民经济的核心支柱产业之一。
对于我国的经济发展来说，房地产行业做出了不可或缺的贡献。
但是，近几年我国的房地产行业发展历程并非一帆风顺，常有各种问题发生。
唐山市房地产行业中的供求不平衡的问题就十分显著。
因此，有必要在此背景下深入研究唐山市商品住宅市场。
本文简要介绍了唐山房地产行业的现状，包括持续的投资增长、稳定的房价、增加的土地供应和紧缺的住宅用地。
同时，还分析了唐山房地产行业存在的一些问题，如政府管理机制不完善、房地产业政策法规没有完全成熟的体系、根据房地产现状和情况出现的土地控制。
现在，需要透析唐山房地产市场存在的问题，找到与实际情况有关的解决办法，如支持改革、房地产市场调控、管理改善房地产市场、增加唐山房地产类型、合理改善土地的供应以及土地政策等。
实行相应的措施和建议，以期促进唐山房地产市场的稳定健康发展。
关键词唐山房地产；房地产市场；存在的问题；对策研究第1章绪论1.1选题背景和意义1.1.1选题背景各国房地产业的兴起和发展与经济的社会发展、城市人口的增加、产业结构的变化、政治体制的改革、住房概念的更新和文化观念、区域优势的转移和历史发展之间相辅相成、相互促进。
这也是人类进步、城市文明、生活环境改善、生活方式和生活方式的体现。
改革开放以来，中国房地产业的崛起促进了中国经济的快速发展。
目前我国的房地产行业的发展蒸蒸日上，是我国国民经济中众多支柱性产业之一，改革开放以来，我国的经济体制已经成功转型，计划经济完美转变为市场经济，例如福利住宅等系统已经被淘汰。
但是，随着房地产行业的发展，其中各种问题也变得十分突出。
这些问题不只是对我国经济的发展起到阻碍作用，还会导致社会整体功能发挥不健全、不稳定以及不能持久发展。
近几年，城市迅速发展的同时也让房地产行业的各种问题浮现出来，例如经历大型的投资、商品房的售价飙升、供需不平衡和市场秩序混乱等问题。
这些问题现在似乎是局部的、区域性的和结构性的，但是如果不能及时修复，那么就会影响宏观经济的稳定发展甚至有可能影响我国的全球战略性发展。
区域住宅市场供应分析1、调查范围确定及区域划分丽景琴园区域是唐山市内高档项目聚集区；凤凰新城区域为政府大力扶持的区域，建设路北口区域沿长宁道分布了较多的物业，这两个区域与本项目近在咫尺，区域内的供给将对本项目形成比较直接的竞争关系；在唐山体育中心附近正在形成一个新兴的居住区域，但各项目现状信息较少，所以不做过多介绍。
因此，丽景琴园区域、凤凰新城区域和建设路北口区域的项目将是我们重点分析和研究的对象。
市场调研和项目的确定主要考虑以下方面：➢本项目辐射的区域内及区域外➢具有相当规模和价格档次的项目➢正在销售或即将销售的重要项目➢城区内销售状况较好的项目➢部分较高档项目➢其他可能对本项目产生客户分流的项目2、区域住宅供应市场调查分析2.1丽景琴园区域目前丽景琴园区域内涌现出一批较为高端的住宅物业，其中较具代表性的有：瑞景国际公馆、君瑞花园及天元国际公寓，项目基本情况如下：图2.1丽景琴园区域楼盘分布图2.1.1市场状况分析表2.1.1：丽景琴园区域内项目基本资料项目名称建筑规模(平方米) 建筑类型楼型特征开发商瑞景国际公馆约3万平方米,一梯两户或三,共286户普通住宅高层板塔瑞景君瑞花园占地:4.07万，总建面:13.56万(住宅面积5.5万，公寓面积3.14万，商业1万)－高层塔楼君瑞天元国际公寓总建面:0.5万平方米（80套）酒店式公寓高层塔楼天元➢楼型特征：基本为高层塔楼；➢建筑规模：以大型综合性社区为主；2.1.2销售状况分析表2.1.2：丽景琴园区域内项目销售情况➢户型特点目前区域内在售项目，除君瑞花园规划未明，户型未确定外，平层住宅面积以80-120的两至三居为主；别墅户型为370-750平方米左右，以联排形式出现，主要面对高端客户。
➢销售价格及销售状况目前区域于08年1月开盘的瑞景国际公馆与天元国际公寓都在极短的时间内销售一空，可见该区的市场消化力非常不错，市场认同度较高，预计未来房价仍有上涨的可能，本区域有较大的升值潜力。
唐山市房地产市场调研报告为了更好的完成金港国际—怡园的销售工作，了解现有的和潜在的市场，达到进入市场、占有市场的的目的。
故我司于08年12月份对唐山房地产市场进行了较为详细的市场调研工作，调研内容和结论如下：唐山房地产行业趋势分析唐山房地产市场崛起于2002年兴盛于2006年，由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。
2006年唐山房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预定。
2007年对于唐山房地产市场来将可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况。
2008年唐山政府相应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，但受市场观望情绪影响三季度二手房成交量有所萎缩，且成交价格下滑明显，（此数据来源于唐山二手房新闻网）受城市拆迁改造影响，唐山目前租赁市场价格处于较高位置，历史唐山租赁市场均价以二居为例月租金8.7—10元/m2之间，目前唐山租赁市场均价以二居为例月租金15.578元/m2涨幅高达32%，由于三级市场主要以投资为目的为主，价格浮动越大表示市场需求也随之增大，租赁市场租金飙升主要有以下几种情况：第一，城市大量外来人口涌入；第二，城市大范围拆迁改造；第三，市场商品房价格过高；第四，市场商品房开发量较少。
目前唐山正处于城市拆迁改造阶段城市大范围拆迁，同时受2007年市场真空现象的影响导致目前拆迁量增大商品房供应量略少且受房地产市场观望情绪影响所以导致租金狂飙的因素。
通过以上分析可以看出目前唐山拆迁改造的部分居民均采用回迁安置的办法进行补偿，也就是说拆迁原址居民对地缘性考虑较多。
但从市场从供给方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而唐山房地产开发一直是粗放经营。
（此数据来源于房产新闻网）从经营方面来讲，房地产市场细分的程度不高，不同区位、不同档次的住宅项目没有明确的项目定位，更没有严格的客户细分，甚至在房地产销售价格上呈现出“同行共议”的定价趋势；同区域在售项目的销售均价和项目档次几乎都处于同一区间；市场的规范化程度不高，与房地产相关的一些配套措施尚不健全，营销执行乏力等均反映出唐山房地产市场专业度有待提高。
目前房地产的销售价格和所对应的产品、服务等严重的不匹配，从产品和服务等的角度来看唐山市场还有很大的发展空间，现阶段价格的波动是市场理性的回归，而追求产品的精致和满足客户的多方面需求才是追求利润和提升价格的根本，才能在日趋冷静消费的市场环境中稳步去化。
综合上所述，结合唐山经济情况分析，以及唐山目前房地产项目和唐山二手房交易市场的发展以及判断；未来唐山房地产市场发展将在一段时间内延续现在这种不规范状况；价格方面受环渤海经济圈未来发展潜力的影响和供需矛盾还将继续保持高位价格；从市场产品角度讲产品更新速度较慢符合市场发展需求的产品较少，但随着唐山城市化进程的加快，市场空白较多，唐山房地产市场今后具有一定的长远发展潜力。
整体市场运营情况整体市场运营情况1.房地产开发投资完成情况2008年1-10月份唐山第三产业完成投资321.07亿元，同比增长8.7%，房地产开发完成投资75.14亿元，增长36.6%。
其中房地产开发完成投资占唐山市第三产业完成投资的23.4%。
可见唐山目前城市房地产开发状况良好，其原因主要是由于城市目前城市处于整体拆迁改造阶段，所以未来房地产市场开发状况将持续看好。
2. 2008年计划土地市场供应量供应商品住房用地258公顷，其中，普通商品房项目用地91公顷，城中村平改项目用地52公顷，危旧房改造项目用地107公顷，双限房项目用地8公顷；供应保障性住房用地15公顷。
3. 2008年计划住宅市场供应量2008年，建设商品住房5.22万套，建筑面积447.7万平方米；建设保障性住房0.98万套，建筑面积57.6万平方米，其中，经济适用住房0.67万套，建筑面积41万平方米，廉租住房0.19万套，建筑面积6.5万平方米。
4. 唐山未来市场计划供应量2009年，建设商品住房2.96万套，建筑面积256.52万平方米；建设保障性住房0.89万套，建筑面积51.88万平方米，其中，经济适用住房0.75万套，建筑面积45万平方米，廉租住房0.14万套，建筑面积6.88万平方米。
2010年至2012年，建设商品住房7.04万套，建筑面积614.48万平方米；建设保障性住房2.3万套，建筑面积140万平方米，其中，经济适用住房1.9万套，建筑面积120万平方米，廉租住房0.4万套，建筑面积20万平方米。
5. 2008年目前市场供应量：根据我司市调数据统计凤凰城、高新区、中心区、旧城区的在售项目供应量以及在售项目后续供应量统计后制得下表。
（此数据来源于房地产相关网站）未来市场凤凰城区域的供应量将继续领先于其他区域，但随着其他区域项目的后续开发高新区、中心区、旧城区供应量将明显增加，2009年市场供应量114.5万平方米。
6. 2008—2009年潜在市场供应量：随着未来唐山城市化进程的加快，城市建设力度的加大，根基我司市场调研数据统计2009年内新增可获得销售许可证进入市场销售项目有：东旭花园、高弟花园、富丁堡、六湾、金阳华城、金港国际、紫御山庄、荣泰尚都、军瑞花园，共计销售面积72.2万平方米。
梧桐大道、尚品名都、香木林、鹭港小户型产品、景泰翰林、瑞景国际（洋房）、翡翠城二期等项目后续产品也将在2009年进行销售，其中部分项目后期销售面积将累计到更久之后，加之2009年新开盘项目共计72.2万平方米，我司预测未来市场投放量为186.7万平方米7.房地产交易情况2007年，我市中心区商品房预售面积79.73万平方米，存量房交易面积36.89万平方米；今年1-3季度，我市中心区商品房预售面积55.79万平方米，同比减少10.44%；存量房交易面积18.2万平方米，同比减少46.16%；商品住房平均销售价格4356元/平方米，二手住房平均成交价格4779元/平方米（价格以统计部门数据为准、以上数据来源政府统计部门）。
商品房和二手房成交量萎缩，交易价格比上半年出现了一定幅度的回落，购房人对市场预期信心不足，持币观望氛围较浓。
（此数据来自相关网站）8. 期房项目情况受市场观望情绪影响目前唐山市内预售商品房均不接受现金预售，只接受意向签约，其主要问题在于开发商对市场未来判断不足，对自身财务管理能力不足，导致尚未制定未来合理开盘价格。
通过目前市场情况可以看出唐山房地产正在向买方市场过度。
9.城市目前人均供应面积根据我司市调资料数据统计未来唐山市场将消化凤凰新城、高新区、中心区、旧城区合计114.5万平方米的现有楼盘后续市场供应量，通过对市场潜在项目的分析数据统计，准备投入市场的项目总合约72.2万平方米，合计未来2009年唐山房地产市场供应量为186.7万平方米，按照人口去化理论推导届时人均销售面积将达到1.24平方米，同类比环渤海经济圈城市天津成建成区人口521.7万人均销售面积1.55（城区项目811万平方米）秦皇岛成建成区人口80.61万人均销售面积2.41（城区项目195万平方米）青岛成建成区人口239万人人均销售面积1.33（城区项目320万平方米）烟台成建成区人口170万人人均销售面积1.82（城区项目310万平方米）根据目前数据显示，唐山人均销售面积在同类环渤海经济圈城市中人均销售面积指数较低，所以从长远角度讲未来唐山房地产市场仍有一定发展空间。
10. 房地产市场泡沫测量中国房地产市场的泡沫已经破裂，这个泡沫破裂之后其状之惨烈大家已经有目共睹了同时也带给后人无限的深思，这一时期相关研究机构都开始针对泡沫进行相关研究，研究角度分别为房地产价格角度、房地产投资角度、收入角度分别对其进行研究判断。
我司将根据以上三个角度分别对唐山房地产市场进行泡沫测量以求唐山房地产现状、本质、未来发展走势。
房地产价格角度测量通过该专项研究后我们发现唐山房地产价格明显处于泡沫预警期的最高阶段，别且有向更高阶段发展的趋势，那么也就是说目前唐山房地产泡沫中价格起到一定的因素。
房地产开发投资角度测量通过对唐山房地产市场开发投资角度测量后发现07年唐山房地产开发投资该指标是根据投资预期来设计的为判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现07年唐山房地产开发投资占GDP 比重约为2.2％，仍在合理范围该指标是根据房地产泡沫的含义来设计泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经济的偏离度一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现07年唐山房地产价格指标≈1.93进入预警区域占GDP 比重约为2.2%该比重极小虽然属于合理范围内，但作为一个正在处于城市整体拆迁改造阶段的三线城市来讲该开发量过小将引发房地产价格泡沫。
房地产收入角度测量客户家庭月收入8000元4%2000-3000元22%1500-2000元16%10000元以上2%5000-8000元21%3000-5000元35%根据我司市调问卷数据显示，目前唐山家庭月收入3000—5000元的比重占受访人群的35%，5000—8000元占21%，2000—3000元占22%，受访市民家庭月收入约为：4013元根据该数据显示，唐山2007年房价收入比明显较高，如果购置市场价格房产将无法保证正常的生活质量，以刚结婚的小家庭为例：如果其准备购房其所承受的经济压力必须为二个双职工家庭分别对其进行经济支援。
从这一点就更能看出目前唐山房地产市场价格影响较大。
结合以上数据分析，目前唐山房地产市场泡沫主要来源于价格泡沫，但通过侧面角度分析2007年房地产开发总投资占GDP比重较小，证明2007年唐山房地产投资额极小也就是说其开发量极小，更加2007年唐山房地产开发出现了真空状态，正因为以上两点因素导致2008年唐山目前房地产价格泡沫的主要原因。
11. 市场供应项目销售分析 11.1价格体系分析区域均价（元/㎡） 凤凰新城 7333 高新区域5844 中心区域6845 旧城区域 4326各区域均价（元/㎡）7333584468454326010002000300040005000600070008000凤凰城高新区中心区老城区通过我司对目前市场区域价格均价得计算可以得出如下结论：凤凰城均价高达7333元/m 2，位居四大区域之首，其主要原因是区域距离远洋商圈较近，目前配套仍然以远洋商圈为主，因为该地区为唐山重点发展区域之一发展潜力巨大，该区域项目均为中高档楼盘，所以均价较高。
