2005年唐山市房地产市场调研

河北唐⼭市商业市场调研报告（上）2012河北唐⼭市商业市场调研报告(上）》》报告导读:第⼀部分唐⼭城市研究第⼆部分整体市场分析第三部分城市商业调查第四部分区域情况研究第五部分项⽬业态建议PART1——唐⼭城市研究1、城市概况唐⼭别称“凤凰城”，是河北省的⼀个省辖市，素有“京东宝地”之称，是具有百年历史的中国沿海重镇。

在这⾥诞⽣了中国第⼀座现代化煤井、第⼀条标准轨铁路、第⼀台蒸汽机车、第⼀袋⽔泥、第⼀件卫⽣陶瓷，唐⼭被誉为“中国近代⼯业的摇篮”。

2、城市历史唐⼭，因市区中部的⼤城⼭（原名唐⼭）⽽得名。

唐朝时，李世民两次东征，均屯兵现在市区的⼤城⼭，⼭赐唐姓，唐⼭由此⽽得名。

唐⼭历史悠久，早在 4 万年前就有⼈类劳作⽣息。

商代属孤⽵国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直⾪省永平府和遵化直⾪州。

随着清代晚期“洋务运动”的兴起，清光绪三年（ 1877 年）在唐⼭设开平矿务局，引进西⽅先进技术，办矿挖煤。

1878 年唐⼭建乔屯镇，1889 年改名唐⼭镇，1938 年正式建市。

1978年3⽉11⽇，唐⼭市改为省辖市。

1984年12⽉15⽇，国务院批准唐⼭市为全国13个“较⼤城市”之⼀。

3、城市地位唐⼭作为河北省经济中⼼，是联接华北、东北两⼤地区的咽喉要地和极其重要的⾛廊。

唐⼭是中国重要的沿海港⼝城市，环渤海区域中⼼城市，河北省域中⼼城市，是中国北⽅重要的的对外门户；也是东北亚重要的航运中⼼、物流中⼼、环渤海新型⼯业化基地。

4、城市位置唐⼭市位处环渤海湾中⼼地带（南部为著名的唐⼭湾），东⾄秦皇岛125公⾥，南距渤海40公⾥，西南⾄天津108公⾥，⾄省会⽯家庄366公⾥，西北⾄北京154公⾥，是联接华北、东北两⼤地区的咽喉要地和极其重要的⾛廊。

5、城市交通唐⼭市地处交通要塞，是华北地区通往东北地区的咽喉地带。

铁路、公路、⾼速公路、港⼝相互交织。

京哈、京⼭、⼤秦、七滦、迁曹、滦港铁路纵横穿越全境。

京沈、津唐、唐港、唐承、沿海⾼速公路与环城⾼速公路、国道相交连接，形成⽹络，四通⼋达。

摘要经过20多年的快速发展，房地产行业已经是我国国民经济的核心支柱产业之一。

对于我国的经济发展来说，房地产行业做出了不可或缺的贡献。

但是，近几年我国的房地产行业发展历程并非一帆风顺，常有各种问题发生。

唐山市房地产行业中的供求不平衡的问题就十分显著。

因此，有必要在此背景下深入研究唐山市商品住宅市场。

本文简要介绍了唐山房地产行业的现状，包括持续的投资增长、稳定的房价、增加的土地供应和紧缺的住宅用地。

同时，还分析了唐山房地产行业存在的一些问题，如政府管理机制不完善、房地产业政策法规没有完全成熟的体系、根据房地产现状和情况出现的土地控制。

现在，需要透析唐山房地产市场存在的问题，找到与实际情况有关的解决办法，如支持改革、房地产市场调控、管理改善房地产市场、增加唐山房地产类型、合理改善土地的供应以及土地政策等。

实行相应的措施和建议，以期促进唐山房地产市场的稳定健康发展。

关键词唐山房地产；房地产市场；存在的问题；对策研究第1章绪论1.1选题背景和意义1.1.1选题背景各国房地产业的兴起和发展与经济的社会发展、城市人口的增加、产业结构的变化、政治体制的改革、住房概念的更新和文化观念、区域优势的转移和历史发展之间相辅相成、相互促进。

这也是人类进步、城市文明、生活环境改善、生活方式和生活方式的体现。

改革开放以来，中国房地产业的崛起促进了中国经济的快速发展。

目前我国的房地产行业的发展蒸蒸日上，是我国国民经济中众多支柱性产业之一，改革开放以来，我国的经济体制已经成功转型，计划经济完美转变为市场经济，例如福利住宅等系统已经被淘汰。

但是，随着房地产行业的发展，其中各种问题也变得十分突出。

这些问题不只是对我国经济的发展起到阻碍作用，还会导致社会整体功能发挥不健全、不稳定以及不能持久发展。

近几年，城市迅速发展的同时也让房地产行业的各种问题浮现出来，例如经历大型的投资、商品房的售价飙升、供需不平衡和市场秩序混乱等问题。

这些问题现在似乎是局部的、区域性的和结构性的，但是如果不能及时修复，那么就会影响宏观经济的稳定发展甚至有可能影响我国的全球战略性发展。

区域住宅市场供应分析1、调查范围确定及区域划分丽景琴园区域是唐山市内高档项目聚集区；凤凰新城区域为政府大力扶持的区域，建设路北口区域沿长宁道分布了较多的物业，这两个区域与本项目近在咫尺，区域内的供给将对本项目形成比较直接的竞争关系；在唐山体育中心附近正在形成一个新兴的居住区域，但各项目现状信息较少，所以不做过多介绍。

因此，丽景琴园区域、凤凰新城区域和建设路北口区域的项目将是我们重点分析和研究的对象。

市场调研和项目的确定主要考虑以下方面：➢本项目辐射的区域内及区域外➢具有相当规模和价格档次的项目➢正在销售或即将销售的重要项目➢城区内销售状况较好的项目➢部分较高档项目➢其他可能对本项目产生客户分流的项目2、区域住宅供应市场调查分析2.1丽景琴园区域目前丽景琴园区域内涌现出一批较为高端的住宅物业，其中较具代表性的有：瑞景国际公馆、君瑞花园及天元国际公寓，项目基本情况如下：图2.1丽景琴园区域楼盘分布图2.1.1市场状况分析表2.1.1：丽景琴园区域内项目基本资料项目名称建筑规模(平方米) 建筑类型楼型特征开发商瑞景国际公馆约3万平方米,一梯两户或三,共286户普通住宅高层板塔瑞景君瑞花园占地:4.07万，总建面:13.56万(住宅面积5.5万，公寓面积3.14万，商业1万)－高层塔楼君瑞天元国际公寓总建面:0.5万平方米（80套）酒店式公寓高层塔楼天元➢楼型特征：基本为高层塔楼；➢建筑规模：以大型综合性社区为主；2.1.2销售状况分析表2.1.2：丽景琴园区域内项目销售情况➢户型特点目前区域内在售项目，除君瑞花园规划未明，户型未确定外，平层住宅面积以80-120的两至三居为主；别墅户型为370-750平方米左右，以联排形式出现，主要面对高端客户。

➢销售价格及销售状况目前区域于08年1月开盘的瑞景国际公馆与天元国际公寓都在极短的时间内销售一空，可见该区的市场消化力非常不错，市场认同度较高，预计未来房价仍有上涨的可能，本区域有较大的升值潜力。

唐山房地产市场研究报告第一部分宏观经济一、经济环境2006年唐山国民经济持续快速发展。

据初步核算，全市完成地区生产总值2361.68亿元，比上年增长14.6%。

其中，第一产业增加值255.22亿元，增长5.1%；第二产业增加值1367.41亿元，增长17.1%；第三产业增加值739.05亿元，增长13.7%。

产业结构进一步优化，农业所占比重进一步降低。

三次产业增加值构成由上年的11.6：57.3：31.1调整为10.8：57.9：31.3。

全市人均生产总值为32947元，比上年增长13.9%。

按年末汇率计算，人均生产总值为4235美元。

工业经济持续快速增长。

传统产业升级步伐加快，产业集中度明显提高，区域产业比较优势进一步增强，发展模式由速度型向效益型转变迈出较大步伐。

全年全部工业完成增加值1269.10亿元，比上年增长17.4%。

其中规模以上工业企业完成增加值960.04亿元，增长22.7%。

在规模以上工业中：国有及国有控股企业完成增加值319.39亿元，同比增长14.5%；股份制企业完成增加值587.17亿元，增长23.4%；外商及港澳台商投资企业完成增加值176.13亿元，增长24.1%；以私营经济为主的其他经济增势强劲，完成增加值98.11亿元，增长28.6%，占规模以上工业比重达10.2%。

工业化进程稳步推进。

重工业完成增加值887.62亿元，占规模以上工业的92.5%,同比增长23.4%，比轻工业快7.5个百分点。

全市主要工业产品产量较快增长，高附加值产品比重进一步增大。

在重工业产品中，生铁产量比上年增长15.0%，粗钢增长18.9%，成品钢材增长32.6%，原油增长34.0%，焦炭增长21.5%。

产业集中度进一步提高，区域比较优势明显增强。

基础能源、优质建材、精品钢材、装备制造和重化工五大产业基地增加值占规模以上工业增加值的80.8%，对工业增长的贡献率为70.0%，拉动规模以上工业增长15.9个百分点。

唐山房地产市场现状一．房地产价格影响因素分析从1998年国家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房贷全面放宽,2006年全国知名品牌地产开发商进驻唐山,唐山房地产价格一路走高,影响唐山房地产价格的因素有很多,主要有:(一)居民收入水平。

居民收入水平体现了一个地区居民的购买力水平,如果一个城市经济水平发展较快,居民收入较高,那么这个地区的房价也就越高。

如2008年北京的平均年工资水平为56,328元,河北的平均年工资水平为24,756元,而对于房价,北京明显高于河北,北京商品房平均销售价格为12,418元/平方米,河北仅为2,779元/平方米。

(二)城市GDP。

GDP是国内生产总值的简称,反映了一个地区的经济发展水平。

一个城市宏观经济持续发展,能拉动房地产业的发展。

人们对于经济持乐观的态度,必然也会增加对于耐用消费品——房产的购买。

如果一个地区经济持续低迷,GDP增长缓慢,人们投资与消费均趋于谨慎,必然会影响房地产价格。

(三)城市人口总量。

一个城市居民人口的多少能反映一个地区房地产的一般需求趋势。

“住有所居”是人们生活的基本要求,如果一个地区的人口自然增长率较高,或者由于产业结构变化等因素大量外部移民涌入,都会推动对房地产的需求。

(四)货币政策。

当央行根据经济运行情况,实行紧缩的货币政策时,银行利率的上升会提高购房者(主要为中低收入者,因为其购买房产要向银行贷款)的贷款成本,从而抑制房地产市场的需求,进而影响房价。

如近期“新国十条”中规定的有关二套房的认定标准,贷款银行对借款人执行二套(及以上)差别化住房信贷政策,必然会对房地产市场产生一定影响。

(五)税收政策。

当政府增加房地产交易税费时,将提高房地产交易成本,减少部分投机行为,降低房地市场的热度,进而影响房价。

如果政府设立固定资产税,那么住宅空置率将会显著减少,从而抑制房价暴涨。

如上海拟对住宅开征房产税,将会通过税收抑制投机性需求,对房地产市场产生深远的影响。