房地产项目开发过程中的质量控制措施
【摘要】：房屋质量的好坏，直接关系到经济效益和广大业主的切身利益。作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。下面就房地产项目开发过程中的质量控制进行探讨和研究。
【关键词】：房地产开发；质量控制；对策和措施
近些年，面对日新月异的房地产市场和市场竞争的日趋白热化，房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。开发商开发楼盘的时候，难度越来越大，尽量控制成本又不断被要求提高工程的质量。房地产的开发质量控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。质量控制贯彻开发过程中的设计、施工和交付等阶段。通过不断的制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，已经渐渐的成为了评价房地产项目质量控制优劣的一种形式。
一、房地产开发中的质量控制的意义
质量控制是房地产开发企业在在市场经济竞争获利的重要法宝。一方面，从宏观上讲，对房地产开发企业质量控制进行研究，有利于合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，从而减少国民经济损失。另一方面，从微观上讲，对房地产开发企业的质量控制进行研究有利于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争。
在市场经济的影响下，房地产市场的竞争日趋激烈，在未来售价或预估的不明确情况下，只有企业控制好质量问题才有可能在竞争中有相对的优势，而不会被市场所淘汰。由于国家加强对金融市场的宏观调控，并对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时积极抑制房地产过度的市场消费需求，这使得房地产开发企业真正认识到必须踏踏实实地合理利用资金，加强质量控制，练好内功，方能在日益激烈的市场竞争中获得更大的利润。
二、房地产开发过程中质量控制的依据
施工就是将业主的设计图纸和意图，是形成产品转化成工程实体的一种形式。在施工过程中的质量控制应当有科学合理的依据。现行的国家及政府有关部门颁发的工程方面的法律法规，以及工程设计文件、工程承包合同文件等，都是施工阶段质量控制可以实行的依据，并且必须遵守其条款。施工工序质量控制、工程质量检验评定标准、质量技术标准、施工及验收规范等，都是工程质量控制的技术性和法规性的依据，是鉴定材料质量、衡量工程质量的科学尺度和应当遵守的原则，
三、房地产开发中的质量控制和成本控制措施
实现开发项目的最大经济利益，以获取持续的竞争优势是房地产开发企业的目标，为此，这就要求开发企业向市场提供质优价廉的房地产商品来满足不断变化的市场需求。质优价廉的房地产商品来自开发企业对开发项目有效的质量控制和成本控制。房地产开发项目的开发过程可以分为期工作阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工结算四个阶段，每个阶段特点各不相同，要有效地进行项目质量管理和成本控制，就需要在各个阶段管理好项目的质量和成本。
1、房地产开发前期工作阶段
项目建议书、可行性研究报告等，是整个开发项目的基础。房地产开发前期工作阶段的质量控制的主要办法是建立开发项目质量管理责任制和开发项目前期工作成果质量评审制度，而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键，建立评审制度和质量责任制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，之后将咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，从而提高投资效益。在房地产工程开发前期阶段，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在在房地产工程开发前期阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，从而减少资金成本。
2、房地产开发的设计阶段
在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据，而优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段是开发项目进行质量管理控制，实现经济效益的最直接最重要的环节。项目设计阶段可以分为初步设计和施工图设计两个阶段，两阶段设计是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式。
（1）、初步设计阶段的质量控制。开发企业在寻找规划设计单位时应实行
建设方案招投标制，实现设计方案最优化。签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款；加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对于招标成本控制，关系重大的项目必须采取公开招标，而对于小型的分项工程可用邀请招标；通过设计招标，择优选择设计单位。开发企业全面审查后，对设计方案提出合理化建议，以便设计单位进行修改。
（2）、施工图设计阶段的工程质量控制
开发企业要专门组织专业技术管理人员细致地审查施工图，并要及时更正施工图中存在的影响工程质量和成本的问题，以避免不必要的浪费及损失。开发企业项目责任人员应对索赔具有前瞻性，对施工过程中可能出现的索赔因素能够正确的进行预测。同时，开发企业要认真编制标底和标书，严格根据工程的招标条件，做好评标定标的工作。中标后合同的内容方面必须严密、细致，通过协商谈判确定具体合同和工期。开发企业相关人员都要熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的惯例和有关规范，各尽其责。
3、房地产开发的实施阶段
施工过程在整个项目过程中占有非常重要的地位。施工过程中要严格控制项目变更，管理合同，严禁通过设计变更的方式来增加建设内容，扩大建设规模。认真处理设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，必须三方共同签字为有效。为充分调动管理人员的积极性可实行奖励制度，让管理人员积极主动的管好施工现场。此外还有要强化工程施工现场的监理机制，选择合适的监理单位，能很好的对工程质量、工期和成本进行控制，落实责任制，做好月度工程进度款审核，避免投资失控。严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。造价管理人员，要做到事前把关，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响；支付工程进度款要实行多级化管理并有效控制，严格按签证及审查制度办事。
