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２０１９年中国长租公寓市场分析报告概要中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。
近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出平均年龄低、租房需求大、租赁周期长的特点。
由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展，尤其是机构化运作的集中式长租公寓发展迅猛，这也是本报告主要研究的对象。
仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市的长租公寓市场进行了调研，六个城市长租公寓的体量目前仍较为有限，未来供应则有望加速入市，产品品质也将进一步升级，不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式。
从发展阶段看，中国长租公寓市场已快速度过了“引入期”、接近“发展期”末端，并即将迈入“快速成长期”。
结合自身特色以及美国和日本等成熟长租公寓市场的经验来看，未来中国长租公寓的加速发展将有赖于宏观基本面、租客权利、资产获取、金融与税收和市场透明度这五大因素的改善。
在成熟市场，长租公寓已是一种具有明显优势的投资级资产——租金回报稳定、投资回报率高、资产流动性强。
在中国，长租公寓投资的市场化程度还比较低，目前的流动性也较为有限。
但受益于广阔的租赁人口、有效供应的相应短缺、政府对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场或将迎来新一轮机遇。
自1998年房改以来，房地产在中国获得了前所未有的迅猛发展，并逐步成为重要的支柱产业。
房地产行业的发展大大改善了居民的居住条件和生活品质，也助推了中国的经济腾飞；但与此同时，部分城市房价高企的问题在近些年来也日益显现。
住房是民生之要，在此背景下，十九大确定了“租售并举”的住房制度，建立长效机制，鼓励发展租赁 市场。
中国有近2亿的租房人口、超过万亿元的住房租赁市场，但目前该市场的发展却并不充分。
中国的住房租赁市场历来以个人房东的散租市场为主，由于对承中国长租公寓市场发展现状及未来趋势图1：住房租赁市场细分来源：仲量联行根据土地使用性质，长租公寓主要分为以下三类：• 租赁住宅用地上建长租公寓其土地性质为各试点城市规划建设租赁住房的集体用地，目前主要出让给地方国企开发。
长租公寓REITs案例分析及长租公寓运营方的路径分化目录1.薛定谔的地产：资产证券化 (4)1.1.ABS按监管机构不同分为四类 (4)1.2.短期内，私募抵押型REITs和权益型REITs仍将是主流 (6)2.魔方公寓——首单公寓行业ABS产品 (8)2.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV架构 (8)2.2.专项计划的增信措施 (9)2.3.魔方公寓——传统的商业地产运作模式 (10)3.自如——首单房屋租金分期类ABS产品 (12)3.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV循环架构 (12)3.2.专项计划的增信措施 (14)3.3.自如——仍处规模化的投入期 (14)4.新派公寓——首单长租公寓权益型类REITS (16)4.1.采用“契约型私募基金+专项计划”架构 (16)4.2.专项计划的增信措施 (17)4.3.新派公寓——为数不多的重资产运营 (18)5.保利地产——首单储架发行类REITs (20)5.1.采用“私募基金+专项计划”架构 (21)5.2.专项计划的增信措施 (21)5.3.整租方保利商业与保利安平——公寓与养老运营商 (23)5.3.1.保利商业于2016年开始运营自主品牌公寓：瑜璟阁、N+235.3.2.保利安平已开业运营2家“和熹会”老年公寓 (24)6.投资建议 (25)7.风险提示 (25)图表目录图1：按监管机构不同，ABS划分为四类 (4)图2： 2017年ABS产品基础资产类型更加丰富 (5)图3：中国REITs家族及其亲戚们 (6)图4：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (9)图5：魔方公寓A户型平面图 (10)图6：魔方公寓B户型平面图 (11)图7：魔方公寓C户型平面图 (11)图8：截至2016年6月底为止，公司股权结构如下图所示： (11)图9：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (13)图10：左晖先生为自如实际控制人 (15)图11：标的资产新派公寓北京CBD店是用有限合伙制的赛富不动产基金收购的 (16)图12：新派公寓整体交易结构 (17)图13：新派提倡一种新的生活方式，用两个30打造白领们的幸福生活 19图14：保利专项计划基本交易结构示意图 (21)表1: ABS首单发行于2005年8月, 2009年受国际金融危机的影响被叫停直至2011年重启 (5)表2: 目前市面上获批的长租公寓ABS中，权益型类REITs居多 (7)表3：魔方ABS发行规模3.5亿，优先级发行利率4.0%~6.0% (8)表4：底层资产是30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入（2017~2019年） (8)表5：优先级规模为3.15亿元，共设三挡 (10)表6：自如ABS发行规模5亿元，优先级发行利率5.39% (12)表7：底层资产池地域分布情况（截止2017年5月10日） (12)表8: 优先级以及次级偿付息和偿还本金方式 (14)表9：新派类REITs发行规模2.7亿元，优先级发行利率5.3% (16)表10: 优先/权益级结构化分层，以及退出方式多样化 (17)表11：保利类REITs首期发行规模17.17亿元，优先级发行利率5.5%20表12: 保利租赁住房REITS的底层资产为10处自持物业 (20)表13: 第一期目标发行规模17.17亿元，优先级、次级占比为9:1 22 表14: 截至2017 年6 月保利商业已有5家自主品牌公寓，总计517间，管理面积达2.3万方 (24)表15: 推荐标的估值表 (25)。
学校代码：10730分类号：F83密级：公开论文题目（中文）我国租赁住房的REITs 融资模式研究--基于保利租赁住房REITs 的案例分析论文题目（外文）The Research on REITs Financing Model ofRental Housing in China--An Analysis of Poly Rental Housing REITs作者姓名金鑫类型领域金融硕士研究方向金融市场运行与管理教育类型学历教育指导教师高宏霞副教授合作导师论文工作时段2018年4月至2019年4月论文答辩日期2019年5月校址：甘肃省兰州市城关区天水南路222号我国租赁住房的REITs融资模式研究--基于保利租赁住房REITs的案例分析中文摘要国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件，要求培育和发展我国的租赁住房市场，同时加强房地产信托投资基金（REITs）的试点工作。
十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调，为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。
目前我国的城镇化率只有60%，而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上，所以我国城镇化率还有较大的提升空间。
城镇化建设会促生大规模的流动人口，而流动人口往往会带来房屋租赁需求，因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。
常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要，而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。
首先，论文介绍了REITs的定义、原理及分类，然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析，发现REITs融资具有众多优点，是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。
其次，在深入剖析保利租赁住房REITs 案例的基础上，将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析，为我国租赁住房REITs 优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。
目录1.薛定谔的地产：资产证券化 (4)1.1.ABS按监管机构不同分为四类 (4)1.2.短期内，私募抵押型REITs和权益型REITs仍将是主流 (6)2.魔方公寓——首单公寓行业ABS产品 (8)2.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV架构 (8)2.2.专项计划的增信措施 (9)2.3.魔方公寓——传统的商业地产运作模式 (10)3.自如——首单房屋租金分期类ABS产品 (12)3.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV循环架构 (12)3.2.专项计划的增信措施 (14)3.3.自如——仍处规模化的投入期 (14)4.新派公寓——首单长租公寓权益型类REITS (16)4.1.采用“契约型私募基金+专项计划”架构 (16)4.2.专项计划的增信措施 (17)4.3.新派公寓——为数不多的重资产运营 (18)5.保利地产——首单储架发行类REITs (20)5.1.采用“私募基金+专项计划”架构 (21)5.2.专项计划的增信措施 (21)5.3.整租方保利商业与保利安平——公寓与养老运营商 (23)5.3.1.保利商业于2016年开始运营自主品牌公寓：瑜璟阁、N+235.3.2.保利安平已开业运营2家“和熹会”老年公寓 (24)6.投资建议 (25)7.风险提示 (25)图表目录图1：按监管机构不同，ABS划分为四类 (4)图2：2017年ABS产品基础资产类型更加丰富 (5)图3：中国REITs家族及其亲戚们 (6)图4：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (9)图5：魔方公寓A户型平面图 (10)图6：魔方公寓B户型平面图 (11)图7：魔方公寓C户型平面图 (11)图8：截至2016年6月底为止，公司股权结构如下图所示： (11)图9：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (13)图10：左晖先生为自如实际控制人 (15)图11：标的资产新派公寓北京CBD店是用有限合伙制的赛富不动产基金收购的 (16)图12：新派公寓整体交易结构 (17)图13：新派提倡一种新的生活方式，用两个30打造白领们的幸福生活19图14：保利专项计划基本交易结构示意图 (21)表1: ABS首单发行于2005年8月, 2009年受国际金融危机的影响被叫停直至2011年重启 (5)表2: 目前市面上获批的长租公寓ABS中，权益型类REITs居多 (7)表3：魔方ABS发行规模3.5亿，优先级发行利率4.0%~6.0% (8)表4：底层资产是30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入（2017~2019年） (8)表5：优先级规模为3.15亿元，共设三挡 (10)表6：自如ABS发行规模5亿元，优先级发行利率5.39% (12)表7：底层资产池地域分布情况（截止2017年5月10日） (12)表8: 优先级以及次级偿付息和偿还本金方式 (14)表9：新派类REITs发行规模2.7亿元，优先级发行利率5.3% (16)表10: 优先/权益级结构化分层，以及退出方式多样化 (17)表11：保利类REITs首期发行规模17.17亿元，优先级发行利率5.5%20表12: 保利租赁住房REITS的底层资产为10处自持物业 (20)表13: 第一期目标发行规模17.17亿元，优先级、次级占比为9:1 22 表14: 截至2017 年6 月保利商业已有5家自主品牌公寓，总计517间，管理面积达2.3万方 (24)表15: 推荐标的估值表 (25)1.薛定谔的地产：资产证券化在房企普遍转型城市运营商的背景下，盘活存量资产，进行资产证券化是未来行业的大势所趋。
2019中国商业地产长租公寓研究报告研究团队：观点指数研究院本报告导读：即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产的质量。
从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓的资产也难以配售。
摘要：•资金压力待解，长租公寓的轻重抉择在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。
前者即“二房东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，但能带来不错的盈利。
•长租公寓作为底层资产：稳定但不优质长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。
•长租公寓REITs难点：投资吸引力不足理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私募基金收购存量资产——改造持有运营——公募REITs退出”的完整闭环。
观点指数 盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。
也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。
但我们知道，风险资本的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。
截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超过25家。
其中，备受关注的乐伽公寓在8月7日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。
另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道路。
美东时间10月7日，青客公寓正式递交赴美IPO文件，成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。
碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公司，但后来收购事项因故中止。
在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs。
建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY第 41 卷第 5 期2020 年 5 月Vol.41 No.5May 2020摘要：目前REITs 在我国悄然兴起，但其交易结构等与海外市场化REITs 仍有很大差距。
对比分析我国新派长租公寓REITs 与美国EQR 公寓REITs 在产品层面和公司层面的区别和联系。
产品层面上主要从产品属性、入池物业、资产管理、投资范围、融资方式、增信措施、税收优惠等九大方面进行比较；公司层面上则是对融资能力并由此带动的规模扩张优势进行分析。
找出国内外长租公寓REITs 的差别，并进一步分析两国在REITs 政策及市场因素方面的不同。
据此对我国长租公寓REITs 的发展在政策支持和公司运营方面提出相应的对策建议。
关键词：长租公寓；REITs ；对比分析；建议中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：1002-851X （2020）05-0099-05DOI ：10.14181/ki.1002-851x.202005099Comparative Analysis and Suggestions on REITs of Chinese Modern and American EQR Long-term Rental ApartmentsZHANG Xiaofu（School of Civil Engineering and Architecture ，Anyang Normal University ，Anyang 455002，China ）Abstract ：At present ，REITs in China is quietly rising ，but there is still a big gap in its transaction structure between domestic and overseas market-oriented REITs. This paper compares and analyzes the differences and links between Chinese modern apartment REITs and American EQR apartment REITs at the product level and company level. At the product level ，it compares nine aspects such as product attributes ，pool property ，asset management ，investment scope ，financing methods ，credit enhancement measures ，and tax incentives. At the company level ，it analyzes the financing capacity and the scale expansion advantage that it drives. By contrast ，finds out the differences between REITs of domestic and foreign long-term rental apartments ，and further analyzes the differences between the two countries in terms of REITs policies and market factors. Therefore ，proposes suggestions in terms of policy support and company operations for the development of REITs in China ’s long-term rental apartments.Keywords ：long-term rental apartment ；REITs ；comparative analysis ；suggestion 长租公寓行业相较于传统的住宅开发行业或者住宅C2C 租赁行业来说，被视为一片“蓝海”。
浅谈长租公寓REITs作者：陈宇奇来源：《理财·经论版》 2019年第4期REITs起源于美国,长租公寓REITs则常常借鉴美国第一家上市公寓REITs——EQR的运营经验。
中国的长租公寓在近几年发展迅猛,并且随着REITs的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。
但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然需要克服诸多问题。
一、美国的长租公寓REITs(一)美国长租公寓市场概述在美国,大部分可租用的公寓房源属于高端房产,内部设施齐全,而且集中在昂贵的都市区,目标客户是高学历的年轻人。
公寓房租金最高的是科技产业发达的城市,比如华盛顿州西雅图、科罗拉多州丹佛、俄勒冈州波特兰等。
还有一些城市的房屋租金也高出平均值,比如田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州夏洛特,以及佛罗里达州的某些城市。
调查显示,美国由于工作机会增加、年轻人口增多等因素,租房市场升温,公寓和独立屋的房租均随之上涨。
在美国,年轻人的租房需求较大。
年轻人在生活和经济上还不太稳定,所以买房的意愿不大,一般选择租房。
此外,流动性强的年轻人以及年轻家庭租房需求较高,也同时带动了整个长租公寓市场的增长。
(二)美国长租公寓REITs成功的原因收益率比较稳定。
数据显示,除个别极端情况,美国长租公寓的年租金每年都维持在3%的上升态势,空置率控制在5%左右,这使得美国长租公寓REITs蓬勃生长。
租赁需求稳步增长。
从主观角度而言,与老一代人置业观念不同,新一代年轻人对租房居住充满兴趣。
从客观角度而言,美国核心城市的房价也是一直居高不下,收入和房价之间的差距拉大、人才的跨区流动,也导致了租房需求的增加。
(三)美国长租公寓REITs对中国的启示与美国长租公司火爆不同,中国长租公寓在过去一直不温不火,主要原因就是它的融资成本高、净租金回报率低。
在这种情况下,开发商也好,投资商也好,建房盖楼大部分都是选择出售为上。
个别有做出租公寓生意的,除了城中村那种低成本的房子之外,生意都不是很好。
2019年房地产REITs 行业分析报告2019年2月目录一、有利于REITs市场发展的正面因素不断累积 (4)1、利率下降，信用利差下降，投资者预期收益率降低 (4)2、资产增值预期下降，提升开发企业出表资产决心 (5)3、核心城市大宗交易活跃，不动产的机构化投资环境日益成熟 (6)4、丰富的不动产类别，有利于REITs发展 (7)5、租售并举和农村土地制度改革的历史机遇 (8)二、参考海外REITs市场，REITs投资不能离开产业研究 (10)1、全球REITs市场发展概况 (10)三、股票投资领域的两类机会 (13)1、看好具备丰富底层资产的公司 (13)2、看好房地产基金管理公司的投资机会 (15)REITs市场建设需要更多的优质基础资产，而利率下降，信用利差收窄等诸多因素，成为REITs市场发展的催化剂。
有利于REITs市场发展的正面因素不断累积。
利率下降，信用利差收窄，投资者预期下行，这有利于REITs潜在需求的培育。
资产增值预期下降，则有利于REITs产品潜在供给的扩大。
最近，核心城市商办物业市场大宗交易越发频繁，这也说明机构投资者对于核心城市的不动产日益关注，REITs市场的底层资产越发成熟。
丰富的不动产类别有利于REITs市场发展，租售并举和农村土地改革，也提供了REITs市场发展的历史机遇。
历史上看，我国REITs 市场的发展，经常和租售并举，住房保障有关联。
农村土地制度的改革，支持集体经营性建设用地流转，也为REITs的推进增加了新的基础资产可能来源。
参考海外REITs市场，REITs投资不能离开产业研究。
尽管REITs 具备明显的固收产品特征，但未来对REITs的投资，不能离开产业研究，具体来说，即不能离开对基础资产的分析。
我国地域差别较大，物业业态差异较大，对REITs基础资产的研究提出很高要求。
看好具备丰富底层资产的公司。
随着REITs市场的发展，具备丰富底层资产的公司值得青睐，因为这类资产可能会获得重估的机会。
