资产评估重点知识复习资料

名词解释无形资产：无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权。

商誉房地产（商标）：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

商标是商品的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。

这种标记一般由文字、图案或两者组合而成。

多选1.资产评估与会计计价的区别（一）二者发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。

资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。

（二）二者的目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。

资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和它在新的组织、实体中的权益的依据。

（三）执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成的，资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。

2.影响无形资产评估价值的因素l 无形资产的成本。

无形资产与有形资产一样，也具有成本。

只是比较有形资产而言其成本确定不是十分明晰和易于计量。

这些成本项目包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。

2 机会成本。

机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场和损失收益的大小。

3 效益因素。

成本是从对无形资产补偿角度考虑的，但无形资产重要的是其所能创造的收益。

获利能力越强其评估值越高；获利能力弱评估值超低。

4 使用期限。

一方面取决无形资产的先进程度，另一方门取决于其无形损耗的大小。

无形资产主要是考虑其具有实际超额收益的期限。

5 技术成熟程度、一般科技成果都有一个发展一成熟一衰退的过程。

科技成果的成熟程度如何，直接影响到评估值的高低。

第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。

1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。

当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。

4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。

5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。

6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。

按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。

目前不可确指的资产只有商誉。

8价值类型制约资产评估方法的选择。

主要价值类型有：市场价值。

在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

9资产评估的假设：继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。

公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。

清算（清偿）假设10资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般的基准时点是日。

第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法应用的前提条件：需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

资产评估实务1知识点总结一、资产评估的基本概念资产评估是指定性资产、债务状况或企业业务的综合评价, 这种评价通过专业人员, 借助于科学的技术和方法, 应运用经济学、财务学、统计学和管理学等学科的知识, 以实质性和客观性为原则来进行。

资产评估内容包括：资产现有情况、价值级别、价值与未来收益的关系、保值增值潜力情况等。

基本概念的理解是学习资产评估实务1的首要任务，只有正确理解了资产评估的含义，才能更好地进行后续的学习和实践。

二、资产评估方法资产评估方法是指对资产价值进行评定的一种手段或途径。

资产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。

市场比较法即根据市场中具有相似特征的资产进行比较得出评估价值；收益法指的是根据资产未来的经济收益来评估其价值；成本法则是通过资产的成本和价值来评估资产。

对于不同类型的资产和不同的评估目的，需要采用不同的评估方法。

因此，了解各种资产评估方法的特点、适用范围和实际操作步骤是资产评估实务1课程中的重点内容。

三、资产评估的实务操作资产评估实务操作是资产评估实务1课程的核心内容。

它包括评估对象的选择、评估前准备工作、评估实施过程和评估报告编制等多个环节。

在实际操作中，评估师需要具备一定的法律、财务和业务知识，对于不同类型的资产，评估师需要采用相应的评估方法，并保持客观、公正的态度进行评估。

此外，评估师还需要具备良好的沟通能力和团队合作意识，因为资产评估通常是一个团队合作的过程。

四、资产评估法律法规资产评估涉及多方面的法律法规，包括财产所有权法、土地管理法、房地产法、公司法等。

此外，评估师还需要了解相关的司法解释、行政法规等规范文件。

在资产评估的实践中，评估师必须遵守相关的法律法规，保护当事人的合法权益，确保评估结果的客观、公正。

五、资产评估的应用资产评估实务1课程学完后，学生不仅要掌握资产评估的基本理论和实务操作，还需要了解资产评估在实际应用中的相关内容。

资产评估在企业重组、资产买卖、财务报告、税收申报等方面都有着重要的应用。

第一章1. 资产评估的价值类型的作用：（1）其是影响和决定资产评估价值的重要因素； （2）其制约资产评估方法的选择。

2. 资产评估的程序包括：（1） 明确资产评估业务基本事项；（2） 签订资产评估业务约定书；（3） 编制资产评估计划；（4） 资产勘察与现场调查；（5）收集资产评估资料；（6） 评定估算；（7） 编制和提交资产评估报告书；（8）资产评估工作档案归档。

第二章进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

2．成本法：在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法.3. 重置成本：在现行市场条件下重新购置一项全新资产所耗费的全部货币支出。

4. 复原重置成本：运用原来相同的材料、建筑或制造标准设计、格式及技术的，以现行价格复原构建这项全新资产所发生的支出。

5. 更新重置成本：运用新型材料并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

6. 功能价值法：也称生产能力比例法。

寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价值或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。

7.功能性贬值：由于技术相对落后造成的贬值称为功能性贬值。

8.经济性贬值：外部环境变化造成资产的贬值称为经济性贬值。

9. 收益法：通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产的价值的一种资产评估方法。

10. 无风险利率：指资产在一般条件下的获利水平。

11. 市场法评估资产的程序。

答：1）明确评估对象。

2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。

3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物4）把被评估资产与参照物比较5。

分析调整差异，得出结论。

2、市场法的优缺点。

答：优点：1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场上获得，评估值更能反映市场现时价格2）评估结果易于被各方面理解和接受。

1. 资产评估：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2. 资产评估的基本要素：1、评估主体（自然人、法人、合伙人） 2、评估客体 3、评估依据 4、评估目的 5、评估原则 6、评估程序7、评估价值类型8、评估方法9、资产评估的假设10、资产评估基准日3. 资产评估在市场经济中的功能:1.为资产业务提供价值尺度2、价值鉴证3、优化资源配置4、促进企业账实相符和资产完整5、防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行4. 资产评估的特点:1.现实性：指以评估基准期为时间参照，按这个时点的资产状况对资产进行评定估算。

具体表现在三个方面：（一）反映现状完全以现实存在为依据（二）以现实为基础反映未来（三）强调客观存在2.市场性是资产评估区别于财务会计活动的显著特征。

3、预测性用资产在未来时空的潜能说明现实 4、公正性资产评估具有独立性，他服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人中任何一方的需要5、咨询性资产评估是为资产业务提供专业化估价意见。

评估者支队结论本身合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。

5. 资产评估的目的：（1)资产交易:1)单项资产交易2）企业产权变动（所有权，经营权，使用权，占有权）3）房地产交易（2）融通资金（3）资产保全（4）资产清算（5）债务重组（6）咨询服务（7）税收6. 资产评估的主体：是指资产评估业务的承担者，即从事资产评估的机构和专业评估人员。

7. 资产评估的客体：即指资产评估的对象。

（1）生产费用价值论是成本法的理论基础。

（卖方市场）（2）效用价值论是收益法的理论基础。

（买方市场）（3）供求价值论是市场法的理论基础。

（供求决定价值论）需求价格：消费者愿意支付的最高价。

供给价格：生产愿意接受的最低价。

资产评估复习归纳考试题型：1,选择2.名词解释3.简答4.计算名词解释：1，资产评估：资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类樂，运川科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2,资产评估价值类型：资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类，不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。

其形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为（资产评估特定目的）有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素仃着密切的联系。

划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评佔价值类烈的目的。

3,资产评估假设：资产评估假设就是依据有限事实，通过一系列推理，对所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明。

主要包括交易假设，公开市场假设，持续使用假设，清算假设。

清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。

具体而言，它是对资产在非公开市场条件下被迫出作或快速变现条件的假定说明。

其首先是基于被评估资产而临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出伟或快速变现的状态，通常要低于在公开市场假定前提下或持续使用前提下同样资产的评估值。

4,市场价值：资产评估屮的市场价值是指资产在评估基准LI公开市场上正常使川即最佳使川或最有可能使用个条件下所能实现的交换价值的估计值。

一般要求，评估对象是明确的，包括资产承载的权益，评估师在整个评估过程屮是以公开市场假设来设定资产评估所依据的市场条件的, 并且以评估对象被正常使用、嚴佳使用或最有可能使用，达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态的，此外还要求评估师在资产评估过稈中使用的数据均来白于市场。

5,重置成木：简单地说就是资产的现行再取得成木。

具体来电或包括复原重置成木以及更新重置成木两种。

复原重置成木是指采用与评估对彖相同的材料、建筑或制造标准、设计规格及技术等, 以现实价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

《资产评估总复习》一、基本知识点1、资产评估的基本构成要素●资产评估的主体？资产评估的客体？2、资产的分类3、资产评估的目的（包括一般目的和特定目的）4、资产评估的技术原则5、资产评估的基本方法（1）市场法（概念、评估方法）（2）收益法（概念、基本参数）（3）成本法（概念、成本法的基本要素、复原重置成本和更新重置成本的区别）6、机器设备评估方法：（市场法、收益法、成本法）（1）成本法（有计算考题）评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值掌握三中贬值的含义、影响因素、计算方法。

如设备的已经使用年限、尚可使用寿命的测定、设备实体性贬值的原因、加权投资年限的计算（见课件）、实际使用年限与名义使用年限的区别及其计算；经济性贬值、功能性贬值的原因、功能性贬值的计算；设备成新率与有形损耗率的关系等）（2）市场法（略）（3）收益法（略）7、房地产评估（1）影响房地产价格的因素（2）土地价格的种类：总价格：是某一定范围面积土地的总价值。

土地总价=单位地价×土地总面积单位价格：指单位面积土地价格，等于总价格除以土地面积。

楼面地价：是单位建筑面积地价。

楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/建筑占地面积（3）房地产评估的方法（市场法、收益法、成本法）A、各种方法的适用条件B、市场法的计算与应用（计算题）C、收益法的计算与应用（计算题）D、假设开发法（思路与计算公式、各构成项目的确定如开发利润、投资利息等计算）8、无形资产评估（1）无形资产的概念、特点、分类（2）无形资产的评估方法：（收益法、成本法、市场法）●收益法：边际分析法（如分成率的确定，有计算题），约当投资分析法（3）无形资产专利权（专有技术）的特点及评估方法（4）无形资产商标权的特点及评估方法（5）无形资产商誉的特点及评估方法二、计算题案例1、现有一套设备B，账面原值400万元，总使用年限10年，已使用5年，现正满负荷运转。

资产评估学知识要点一、【定义】【资产评估】：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

二、资产评估涉及十项基本要素：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评估基准日（评估时点）三、资产评估的种类●从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。

●从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。

●从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。

四、资产评估的功能和作用（一）资产评估的功能：评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。

（二）资产评估的基本作用1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。

2.管理：促进国有资产保值、增值的手段。

3.鉴证：鉴别和举证。

（资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证）五、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。

以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。

从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。

从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

一、资产评估的特点1、市场性———资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动.2、公正性———公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。

即：规范、中立3、专业性—-—资产评估是一种专业人员的活动，评估机构及其他评估人员对资产价值的估计判断也是建立在专业技术知识和经验之上。

4、咨询性---是指资产评估结论是为资产业务提供专业化的评估意见，估价参考，无强制执行的效力.二、市场评估的假设（1）交易假设最基本的假设、资产已置于交易之中、评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价.（2)公开市场假设1、公开市场：充分发达、充分完善的市场.2、假设在市场上可公开买卖3 、市场范围：区域性或全国或国际市场均4、评估值由市场行情而非个别交易决定。

5、适用范围广。

（3）持续使用假设资产能以其提供的服务或用途满足所有者经营上的期望收益1、资产是正使用、将使用。

2、具体情况：在用使用、转用使用、移地使用。

3、适用范围：现阶段常使用（市场不完善）（4)清算假设清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。

1、非公开市场条件下被迫出售或快速变现。

2、评估值小于公开市场或持续使用假设下的评估值。

3、但使用范围有限三、什么是复原重置成本，什么是更新重置成本，两者有什么区别.复原重置成本是采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格、和技术等以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

更新重置成本是采用与评估对象不完全相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格、和技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

功能相同、材料技术等不同区别：复原重置成本——功能相同,材料、标准、设计、规格、技术相同更新重置成本--功能相同、材料技术等不同四、机器设备用成本法评估的思路和步骤。

成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣除各种贬值作为资产评估价值的一种方法,思路是重建或重置被评估资产计算公式：P＝RC－DP－Df－De（4－1）P—评估值;RC—重置成本; D P—实体性贬值；D f—功能性贬值；De—经济性贬值。