最高院：关于“预约合同”裁判规则集成

一、预约合同的概述《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

预约合同广泛存在于各种交易当中，有时合同双方希望将阶段化的谈判成果固定下来，赋予它法律约束力，但是又想同时保留对没有达成一致的内容进行再次磋商的权利。

特别是在商品房预售过程中，买卖双方签订商品房预售合同，或者是现房买卖合同之前，经常会先签订一份认购书或者是意向书、预订书等，这种协议就是预约合同。

在商品房预约合同中通常会约定购房者预先支付一定金额的定金，同时约定购房者和开发商在将来一定时间签订正式的商品房买卖合同。

事实上，签订预约合同是为了表明购房者有购房意向，开发商有售房意向。

预约合同具有以下几个特点：1.独立性预约合同是一种独立的合同，虽然预约合同的目的是为了签订本约合同，但预约合同与本约合同是独立存在，不具有从属性。

2.合意性预约合同是合同的一种，是双方的意思表示，单方的意思表示只是构成要约，不能形成预约。

3.确定性预约合同的目的是订立本约合同，预约合同的内容应当包括达到促使本约合同成立的条款。

4.期限性预约合同签订后需要在一定期限内订立本约合同，如果合同内容没有这种意思表示，可能导致履行期限难以认定。

二、预约合同的认定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条第一款规定：当事人以认购书、订购书、预定书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。

该款主要从合同内容形式方面认定，当事人为将来一定期限内订立合同而达成的合意，是否具备将来所要订立合同的主体、标的等达成一致，也就意味着“内容具体确定”，当事人受意思表示的约束。

至于将来要订立合同的数量、价款或者报酬等，完全可以等当事人在订立本约合同时进行磋商，没有必要把它作为预约合同的成立要件。

【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成精彩容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。

2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。

3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。

4、预约合同中具体明确的容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。

5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述，虽形为预约合同，但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同容主要容的，则应当直接视为本约合同。

二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同——嘉博投资开发与小侠、南川实业、南国置业股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。

【案件索引】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第10号【基本案情】2010年1月6日，嘉博公司与小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付方式。

最⾼⼈民法院关于合同违约责任的52条裁判规则⼀、预约合同的违约责任1.⼀⽅未履⾏预约合同义务导致双⽅未签订本约合同的，应当承担违约责任【裁判精要】《意向协议》属于预约合同的范畴。

所谓预约合同是指约定将来订⽴⼀定合同的合同。

预约合同本⾝也是⼀种合同，其成⽴、⽣效、履⾏、违约责任等适⽤《合同法》的⼀般规定。

《意向协议》已经双⽅签字盖章⽣效，并不违反法律、⾏政法规的效⼒性强制性规定，应当认定为合法、有效。

但《意向协议》可以取代《债权置换股份协议书》和《股份质押合同》中的相关权利义务，并要求继续履⾏《意向协议》的主张不能成⽴。

2.⼀⽅未尽预约合同义务导致本约合同的谈判、磋商不能进⾏，应当承担违约责任【裁判精要】预约合同，⼀般指双⽅当事⼈为将来订⽴确定性本约合同⽽达成的合意。

预约合同⽣效后，双⽅当事⼈均应当按照约定履⾏⾃⼰的义务。

⼀⽅当事⼈未尽义务导致本约合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担相应的违约责任。

3.预约合同赋予⼀⽅以双倍返还定⾦为代价不签订本约合同的权利，不得强制当事⼈订⽴本约【裁判精要】《股权转让意向书》就订⽴《股权转让协议》的时间、步骤及违反意向书的违约责任等均作出了明确约定，应当认定为为订⽴《股权转让协议》⽽签订的预约合同。

该意向书明确约定不愿意签订《股权转让协议》将双倍返还定⾦，亦即赋予了以双倍返还定⾦为代价不签订《股权转让协议》的合同权利。

在未签订正式《股权转让协议》的情况下，当事⼈均可以放弃股权转让交易，不能据此认定该意向书性质为《股权转让协议》。

⼆、违约责任的⼀般适⽤规则4.判定商事交易之违约责任应当综合考虑当事⼈意思⾃治、违约程度、守约⽅损失等情形【裁判精要】违约责任是指当事⼈不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合合同约定⽽依法应当承担的民事责任。

针对独家代理销售合同的商业代理特性，判定商事交易之违约责任应当综合考虑以下⽅⾯：(1)充分尊重当事⼈的意思⾃治，按照合同约定确定违约赔偿；(2)根据违约程度，视违约情形认定违约责任；(3)结合守约⽅之可得利益损失，衡量违约⽅之赔偿责任；(4)根据当事⼈诉请，认定损失赔偿数额范围；(5)根据证据规则认定损失赔偿的最终数额。

预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评引言预约合同是指当事人预先达成的约定，约定在未来的某个时间或条件下，按照合同的约定方式进行交易或合作。

预约合同作为一种特殊形式的合同，其性质与规制一直是学界和实务界讨论的焦点。

虽然我国合同法对预约合同作了相应的规定，但由于法律的适用存在灵活性，导致在具体操作中存在一些争议和困惑。

因此，本文将对我国司法解释中涉及预约合同的相关规定进行述评和分析。

一、司法解释中对预约合同的定义与分类根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第43条的规定，预约合同是当事人对未来的交易或合作进行约定的合同。

司法解释对预约合同的界定虽然简洁明了，但对其分类并未提及。

同时，根据我国《合同法》规定，预约合同可以分为条件预约合同和期限预约合同。

条件预约合同是指当事人约定在发生一定的条件之后进行交易或合作；期限预约合同是指当事人约定在固定的期限内进行交易或合作。

二、预约合同的效力问题1. 预约合同的约束力预约合同作为合同的一种形式，具有合同的基本特征，即自愿、平等和互利。

根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第62条的规定，一方在约定的期限内或者满足的条件下未发出要约的，经要约方催告后未发出或者明确表示不发出要约的，这种情况下要约方有权解除合同。

因此，预约合同一旦达到约定的期限或满足条件，当事人就应遵守并履行合同义务。

2. 预约合同的解除与遗失预约合同的有效性与解除、撤销等问题也成为争议的焦点。

根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第65条的规定，一方在约定期限内或者满足约定条件前，一方告知另一方不会履行合同义务的，对方可以解除合同。

而如果预约合同书面约定遗失，根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第66条的规定，当事人发现预约合同书遗失后，可以提出请求改定或者导致合同不能履行的特殊事项的合同解除。

民法典预约合同的规定随着我国民法典的颁布实施，预约合同作为新的合同形式被正式确认并纳入法典中。

预约合同是一种特殊的合同形式，它与传统的即时生效合同有着一些不同之处。

在本文中，我们将就民法典关于预约合同的规定进行探讨，以加深对该合同形式的理解。

一、预约合同的定义根据《民法典》第186条的规定，预约合同是当事人对未来发生一定法律后果的一致意思表示，经过交换意见达成的合同。

换句话说，预约合同是一种双方在事先约定条件下，就某种具体的事项或法律关系达成一致的合同形式。

二、预约合同的要件依照《民法典》规定，预约合同必须具备合同成立和预约生效的要件。

合同成立的要件包括事项、意思表达和意思接收三个方面，其中事项应当明确具体，意思表达应当具备真实、明确的特点，而意思接收则需要对方明确表示接收。

此外，预约合同的预约时间、预约条件、预约的目标和意思表达的方式也是合同成立的要件之一。

三、预约合同的效力根据《民法典》第187条的规定，预约合同在约定的时间或者条件发生后，即按照合同的约定产生生效。

也就是说，预约合同的效力取决于约定的时间或条件的实现。

一旦约定的时间或条件到达，预约合同即产生法律效果，并对当事人具有约束力。

四、预约合同的解释预约合同的解释主要依据《民法典》第176条的规定进行。

根据该条规定，合同的解释应当综合考虑合同条款的语言、作用、性质、诚信原则和一般的交易习惯等各种因素。

可以说，预约合同的解释需要在确保合同条款明确的前提下，兼顾合同的公平、公正性，并考虑相关交易的行业惯例和社会价值观。

五、预约合同的变更与解除根据《民法典》的规定，预约合同在有效期间内，当事人可以协商一致，通过补充协议或书面形式对合同进行变更。

而对于预约合同的解除，可以依据合同约定的解除条件进行。

同时，当事人还可以根据合同解除条件的发生，在约定方式下，通知对方解除合同。

六、预约合同的适用领域预约合同广泛适用于各个法律领域。

对于民事法律关系、商事活动以及劳动合同等方面，预约合同都可以发挥一定的作用。

最高法院商品房预约合同纠纷指导合同编号：_______________________甲方：_______________________乙方：_______________________签订地址：_______________________签订日期：_______________________根据相关法律法规，甲乙双方就商品房预约事项达成如下协议：第一条合同目的1.2 乙方同意按照本合同约定的条款和条件，预约该商品房，并支付相应的预约款项。

1.3 本合同目的是明确双方在商品房预约过程中各自的权利和义务，保障双方利益。

1.1 预约对象① 商品房具体信息：包括楼盘位置、房屋面积、楼层、朝向、配套设施等。

② 甲方应提供商品房详细资料，供乙方了解商品房的具体情况。

③ 商品房信息如有变动，甲方需及时通知乙方。

④ 若乙方对商品房信息有疑问，甲方应提供详尽解答。

1.2 预约条件① 乙方在签订本合同后需支付一定比例的预约金。

② 预约金支付后，甲方确认乙方的预约意图，且该房屋不再对其他人开放预约。

③ 乙方预约期为自签订本合同起计算的______天。

④ 如乙方未按时支付预约金，甲方有权取消预约。

1.3 预约款项① 乙方应根据甲方规定的支付方式和支付时间支付预约款项。

② 预约款项一经支付，不得退还，除非因甲方原因导致交易。

③ 甲方收到预约款项后，应向乙方提供相关付款凭证。

④ 若乙方未能按期支付预约款项，甲方有权解除本协议。

第二条双方义务与权利2.1 甲方的义务① 甲方应确保其所提供的商品房在预约期间无其他法律纠纷及产权问题。

② 甲方应及时向乙方通报商品房的交付情况及相关事项。

③ 若乙方成功购买商品房，甲方应按合同约定的时间和方式交付商品房。

④ 甲方应提供商品房相关证件，保证商品房合法、合规。

2.2 乙方的义务① 乙方应按时支付预约金，并遵守甲方的相关支付规定。

② 乙方应保持与甲方的有效沟通，及时反馈预约过程中可能存在的问题。

最高法预约合同案例
咱来唠唠最高法的预约合同案例哈。

比如说有这么个事儿，甲和乙呢，签了个预约合同，这就好比是两人先订了个“小约定”，约定将来要签一个正式的合同。

甲可能觉得这事儿稳了，就开始为这个正式合同的履行做各种准备，像投钱啊，找资源啥的。

但是呢，乙突然变卦了，不想签那个正式合同了。

甲肯定就不乐意了呀，感觉自己被忽悠了。

于是甲就把乙告到法院去了。

最高法在审理这种案子的时候呢，就会看很多东西。

首先就是看这个预约合同到底有没有明确约定双方将来要签正式合同的义务。

如果写得模模糊糊的，那可能就比较麻烦。

但要是写得清清楚楚的，那乙就可能要承担责任喽。

还有一个重要的点就是甲有没有因为这个预约合同遭受损失。

要是甲因为信任这个预约合同，做了很多准备，花了不少钱，那乙可能就得赔偿甲的损失。

就好比你答应和朋友一起做生意，朋友信了你，租了店面、进了货，你突然说不干了，那朋友的损失你得负责一部分呀。

再比如说，有些预约合同涉及到房地产的。

开发商和购房者先签个预约合同，购房者交了定金。

结果开发商又把房子卖给别人了，这时候购房者就可以拿着这个预约合同找开发商说理去。

最高法在这种情况下，往往会保护购房者的权益，因为开发商这么做不地道啊，购房者可是基于对预约合同的信任才交了定金的。

总之呢，最高法对于预约合同案例的审理，就是要在公平公正的基础上，看双方的约定、看有没有过错、看有没有损失，然后做出一个合理的判决。

这就像在一个天平上，要让两边都能达到一种平衡，不能让老实人吃亏，也不能让耍赖的人得逞。

民法典合同编司法解释预约合同规定你有没有遇到过这样的情况？你和别人约定了一件事，大家都觉得挺好，结果到一个人玩失踪，另一方完全无所适从。

你明明和对方说好了某个日期、某个地点要办什么事，可是那个人突然变卦，啥也不说就悄悄溜走了，搞得你自己傻眼。

可别以为这种事仅仅发生在朋友之间，合同的世界里，这种情况也常常会出现。

而咱们今天聊的，正是和这种“约定未成、心已凉”有关的法律问题——预约合同。

先别急着打哈欠，听我说完！什么是预约合同？这可不是说你提前预定一个饭店的位置，也不是你去买车票前要预约座位那么简单。

预约合同说的，是指合同双方在开始履行正式合同之前，提前约定好某些事宜，比如某个时间、某个条件，大家都觉得合适了才会进一步签合同。

就像你去某个商场看中了一个大衣，店员告诉你：“如果你明天来拿这个大衣，我们会给你打八折。

”这时候你和商场之间的约定，就有点像一个预约合同。

如果你明天不来，商场也没办法继续给你那个折扣。

所以，预约合同其实就是一种“先约好，再办事”的模式。

但是，问题来了。

什么才算是预约合同？如果大家只是口头说了个大概，又没在具体的时间、条件上有详细的约定，谁来判定这是不是个有效的预约合同呢？这个问题在实际生活中是挺让人纠结的。

不过，民法典合同编以及相关的司法解释倒是给我们提供了一些“指路明灯”。

根据司法解释，预约合同需要有明确的约定，特别是在关键的时间和条件上。

别以为你说了句“我明天有空”就能算作“预约”。

说清楚时间，地点，甚至具体怎么履行，才算得上是有法律效力的预约合同。

不少人可能会想：那如果对方爽约了呢？我该怎么办？哦，别担心，这可不是没办法解决的事。

法律对这类问题有着明确的规定。

如果一方提前违约，另一方可以主张继续履行合同，甚至可以要求赔偿损失。

所以，假如你和商场约好了时间，商场临时变卦，不仅你可以要求商场继续履行这个优惠，甚至可以要求他们赔偿你的损失，毕竟商场可是已经承诺过的嘛。

这并不意味着你可以随便做出承诺，要是真的不打算履行，最好别轻易开口。

《合同法》中关于预约合同的法律规定示例文章篇一：《<合同法>中关于预约合同的法律规定》一、什么是预约合同在咱们平常的生活里啊，会有很多这样的情况。

就好比你去蛋糕店订蛋糕，你跟老板说你下周要来拿一个生日蛋糕，你可能会先交一部分定金，老板也答应给你留着做好的蛋糕。

这个事儿呢，在法律上就有点像预约合同啦。

预约合同啊，就是一种约定，是双方商量好以后，要在将来订立某个合同的一种约定。

比如说，甲和乙打算一起做生意，但是现在很多具体的事情还没谈好呢，他们就先签一个预约合同，说好了在未来某个时间，要把正式的合作合同签了。

这就好像是给未来的合作搭了一个小架子，先确定有这么个事儿要做。

我有个小伙伴叫小明，他就遇到过类似的事儿。

他想租房子，看到一间特别满意的。

可是房东那时候还没把房子完全收拾好，不能马上签租赁合同。

于是啊，他们就签了一个预约合同，房东答应在一个月后把房子收拾好，然后和小明签正式的租赁合同，小明呢也交了一点定金。

这时候，这个预约合同就起到了很重要的作用呢。

要是没有这个预约合同，一个月后房东突然说房子不租了，小明可就太委屈了。

二、预约合同里的权利和义务在预约合同里啊，双方的权利和义务可都得明确呢。

还是拿小明租房子的事儿来说吧。

小明的权利就是在一个月后，按照预约合同里说好的那些条件，比如租金是多少、房子里有哪些设施等等，和房东签正式的租赁合同。

他的义务呢，就是在这一个月里按照约定交那一点定金，并且在一个月后准时来签合同。

那房东的权利和义务呢？房东有权在这一个月里把房子收拾好，等着小明来签合同。

他的义务就是在一个月后，按照预约合同的内容，和小明签正式的租赁合同，不能突然变卦说不租了，或者提高租金之类的。

要是房东这么做了，那可就是违反了预约合同啦。

这就好比是两个人在玩一个游戏，游戏规则就是预约合同里写的那些。

大家都得按照这个规则来玩，谁要是耍赖，那就是不遵守规则，是要受到惩罚的呢。

那这个惩罚是什么呢？这就是预约合同里很重要的一个部分啦。

最高院关于民法典关于预约合同的规定下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢！本店铺为大家提供各种类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，想了解不同资料格式和写法，敬请关注！Download tips: This document is carefully compiled by this editor. I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you! In addition, this shop provides you with various types of practical materials, such as educational essays, diary appreciation, sentence excerpts, ancient poems, classic articles, topic composition, work summary, word parsing, copy excerpts, other materials and so on, want to know different data formats and writing methods, please pay attention!在民法典的最高院关于预约合同的规定中，对于预约合同的相关问题做出了详细的规定，以保障公民、法人和其他组织的合法权益。