土地增值税清算中开发间接费审核要点

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

土地增值税清算中收入及税金的审核要点我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。

纳税人土地增值税清算的收入及税金审核，是其中必不可少的环节。

销售收入审核由于商品房销售合同需要网签，在办理过户手续时，需要提供销售发票，并且土地增值税清算时尚未销售面积对应的成本预留，待实现销售时进行后续申报，因此商品房销售收入便于确定。

审核时重点关注以下三点：（一）审核销售明细表，确定销售价格是否合理。

核对同期（月）同类的商品房销售单价，审查是否存在明显偏低（低于正常售价的30%）的情况。

如果存在售价明显偏低情况，需提供书面说明，证明此项交易符合正常商业目的，为商品质量问题或存在其他瑕疵等原因产生的价格折让。

若无合理理由，应按照同期同类商品房的平均售价调整计税收入。

（二）抽查销售合同，确定销售收入是否正确。

按照合同编号随机抽取部分合同，与销售明细表所列销售面积和金额进行核对。

审查销售明细表是否真实完整地反映企业的销售情况。

（三）根据清算政策中普通住宅的判断标准，分别汇总普宅销售收入及其他商品房销售收入。

由于普通住宅增值率小于20%时免征土地增值税，因此需按照销售明细表归集普通住宅的销售面积和金额。

税金审核土地增值税清算时，开发项目已经缴纳的营业税（营改增后无此扣除项）、城市维护建设税、教育费附加和地方附加（以下简称税金）允许在计算增值额时扣除。

审核时重点关注以下三点：（一）审核税金的申报记录，查阅申报表、税金计算表及相关资料，判定申报记录中的税金是否属于项目，防止以其他项目的税金顶替本项目。

（二）审核税金的入库凭证（税票），查阅税金的税票、银行支付凭证，是否存在申报而不入库的情况。

（三）审核税金与申报的销售收入的配比关系，是否存在多缴或少缴的情况，多缴可能是将其他项目的税金计入了本项目。

开发成本五项土地增值税审核要点一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则：真实性合法性（实质与形式）准确性相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。

配比性实际支付。

暂不执行。

国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除实际发生不等于实际支付。

二、扣除项目框架：1、土地成本2、开发成本3、开发费用4、税金5、加计20%三、开发成本五项土地增值税审核要点：（一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核1，红线外费用。

立项书、出让协议有，就可以扣除。

2，拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。

单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。

是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。

需要考虑实际情况3，回迁房处理，本地回迁：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。

回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。

异地回迁：自建同上。

购买，视同支付拆迁补偿费。

目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。

4．土地成本合理分摊审核审核重新计算，比对调整即可。

例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。

由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。

5、拆迁补偿费的审核纳税人可能的做法1）三方共同舞弊：即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。

2）双方约定：协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。

3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。

4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。

审核方法：1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。

计算汇总补偿收据载明的补偿金额。

3）二者金额比较，审核是否存在差异4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。

土地增值税中开发间接费的确认及划分房地产开发项目已全部竣工并完成销售，符合国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中应进行土地增值税清算的条件。

据该公司财务人员认为，由于集团在考核项目财务指标时，将开发间接费用与三项期间费用合并考核，出于核算便利，他们就把大量的期间费用归集计入开发间接费用。

因此，开发间接费用中包含管理层的工资福利、办公折旧以及销售中介费用等。

对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企业往往难以判断，特别是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用，两者容易混淆。

由于房地产开发费用有比例限制，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本，这是不正确的。

如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。

首先看一下相关税收政策：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十六条的规定：审核开发间接费用时应当重点关注是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

3.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定：开发间接费，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

综上所述,开发间接费列支时房产企业应注意以下几点：（1）列支范围：一般计入开发间接费的仅为工程部人员发生的费用，其它部门如前期、预算等部门的费用不得列支;（2）且并不是工程部发生的所有的费用都可以在开发间接费用中列支,例如人员社保费用、差旅费、工会经费、教育经费等均不在列支范围。

土地增值税清算需重点关注的30个难点一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

二、清算单位及清算主体（一）关于清算单位确认问题1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

（2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

（二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。

其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

土地增值税扣除项目审核的要求1、审核扣除项目是否符合下列要求（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

2、审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应重点关注的地方（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（2）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（3）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

3、审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注的地方（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

4、审核公共配套设施费时应当重点关注的地方（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业土地增值税清算审核事项第一篇：房地产开发企业土地增值税清算审核事项房地产开发企业土地增值税清算审核事项NSBDF026一、文件依据《北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（京地税地〔2008〕92号）《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（京地税地〔2009〕267号）二、范围（条件）和时限（一）范围（条件）1.符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

（2）整体转让未竣工的房地产开发项目。

（3）直接转让土地使用权的项目。

（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

（二）时限1.对于符合范围土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2.凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关办理清算申请手续。

如有特殊原因需要延长的，纳税人应在《土地增值税清算申请表》中注明延长理由，可延长至90日。

3.未按时限要求办理该事项的，税务机关依照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。

三、纳税人提供资料（一）出示资料1.《营业执照》副本2.《税务登记证》副本3.法定代表人身份证明原件或复印件（复印件限于委托代办时出示并加盖公章4.经办人身份证明原件（委托代办时出示）（二）提交资料1.《土地增值税清算鉴证报告》2.《土地增值税纳税申报表（一）》 3.《土地增值税清算材料清单》4.《土地增值税清算申请表》（一式两份）5.商品房购销合同统计表并加盖公章，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等6.取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同（加盖公章的复印件）7.项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告（加盖公章的复印件）8.《国有土地使用权证》（加盖公章的复印件）9.能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单（加盖公章的复印件）10.清算项目的《销售许可证》（加盖公章的复印件）11.与转让房地产有关的完税凭证（加盖公章的复印件），包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等12.已缴纳土地增值税的完税凭证（加盖公章的复印件）13.委托授权书原件、经办人身份证明（加盖公章的复印件）14.国家税务总局或北京市地方税务局要求提交的其他资料四、税务机关办理时限自受理之日起90日办理五、受理机关西城区地方税务局主管税务所（税源管理岗位）第二篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。

土地增值税审核要点及难点一、土地增值税是啥？咱先得搞清楚土地增值税这个概念。

简单来说呢，这就是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

就好像是房地产在转手过程中“变贵”了那部分要交的钱。

这钱可不是个小数目，所以审核起来就特别重要啦。

二、审核要点。

1. 收入的审核。

- 确认收入可是个大工程。

你得看看卖房或者转让土地的那些收入是不是都老老实实报上来了。

有时候那些房地产企业可狡猾了，可能会把一些额外的收入藏着掖着，比如说停车位的销售收入，这可不能不算进去呀。

还有那些卖房送家电之类的，其实家电的价值也是包含在房价里的，这部分收入都得算得清清楚楚的。

- 对于分期收款的项目，那更得仔细核对啦。

每一笔钱什么时候到账的，是不是按照规定的时间和金额计算了土地增值税的应税收入，可不能让他们随便糊弄。

就像守着一个小财宝库，得一颗珍珠都不放过。

2. 扣除项目的审核。

- 取得土地使用权所支付的金额这一项，得看看有没有相关的发票啊，协议啊什么的。

要是没有这些凭证，那怎么能证明这笔钱花出去了呢？而且有的时候可能会涉及到土地转让的一些附加条件，这些都要考虑进去，可不能只看一个表面的数字。

- 房地产开发成本更是复杂。

像土地征用及拆迁补偿费，这里面说不定就有猫腻。

有些企业可能会虚报拆迁补偿款，把本来没那么多的钱报得很高。

还有建筑安装工程费，要检查一下工程结算单是不是合理，有没有多算工程量之类的。

开发间接费用也不能忽视，什么管理人员工资、办公费之类的，得看是不是真的和这个项目有关，不能乱塞费用进去。

- 与转让房地产有关的税金这一块，得把城市维护建设税、教育费附加这些都算准了。

这些税金虽然看着不大，但是积少成多，算错了也会影响土地增值税的计算呢。

三、审核难点。

1. 成本分摊的难题。

- 对于一个大型的房地产项目，可能有住宅、商业、写字楼等不同的业态。

这时候成本怎么分摊就很头疼了。