约看带看技巧

房产经纪人带看相关话术SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-SANYHUASANYUA8Q8-房产经纪人“带看”前的相关话术业主篇1 、集体带看前的话术背景：当前新增房源集体带看比较多，而业主一看看房的户多，就会涨价，如果当时就有客户看上房，议价相当困难，造成单子谈不成，我们可以通过话术提前告诉业主会有很多人看房并且是我们专门准备的，既为我们汇报的辛苦度又让业主心理有准备而抑制涨价。

话术：王先生您好，（寒喧）您看您的房子是刚报上来，我们专门为您这个房子进行了推广，并在我们全区范围内搜索最有意向的客户，为了更有利于您的房子销售呢，我们特意把他们约在同个时间段，下午大概有10到15拔客户看房，可能会打扰您一段时间，请见谅！2、高报价带看前话术背景：当前市场涨价很猛，平时高报价已经是必须的销售方法，但高报价的结果一般是客户没跟上来而业主的心理价位上来了，或者带看中客户问业主的价格后，业主的价格比我们报的低，从而造成客户的不信任。

话术：王先生您好，（寒喧）您的房子最低多少钱能出手呢？（一般业主是不降价或者降得很少），哦，这就是最低了呀？说实话那您这价格实在是有点高，并且您看这么大的房子，您也不能一口价呀，谁买东西不得说说价呀？今天我带的客户是我之前带看过的一个客户，上次就是在西马金润看上了一套房子，就是因为业主一口价，最后没有谈成！您这实在是降不了那这样吧，您看我给客户多报3万，也就是XX万，给客户一个侃价的空间，如果到时我的客户来看的话您配合一下好吗？（过十分钟后给业主打电话说一直在做客户工作，的确是价格太高，客户已经答应来看了，但肯定要侃价，到时您就配合一下好了）3、产权及带看时间的确认背景：实践中有很多单子在签约时我们才知道产权不明晰或产权证下发时间有问题等无法签约的，或者是到了带看时间的前十分钟业主或客户临时变动的，所以需要再次确认话术：王先生您好，（寒喧）您的房子权属能再确认一下，是大产权吗？（业主答复）当时您是从开发商手里买的吗？（业主答复）您的房子是全款买的还是贷款买的呀？（如果是贷款基本确定大产权无疑，并且还可以继续询问还贷的问题）哦，那现在还剩多少没有还呀？您自己能还吗？现在产权证就在您手中吗？今天下午我带客户看房您能让我看一下产权证吗？4、带看时间的确认？背景：实践中经常遇到在带看时的前十分钟业主或客户临时变动的，而导致带看失败的。

推荐房源与约瞧的话术推荐房源的话术一、楼层不好的·思路:一层:(老人住)方便,下接地气,性价比高(有花园的更好销售了)编个案例故事对比高层不便(停电,电梯不方便),不怕地震,便于出来晒太阳,作为投资也合适,好出租,做商业。

顶层:视野好,居高位,象征事业蒸蒸日上,现代楼盘有隔热层,楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静,私密性强,全方位采光(有露台晚上赏月喝茶多浪漫)。

话术1:XX先生,一层的房子其实就是非常棒啊,您瞧家里有老人、小孩的多方便啊,既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢,再说了就算有突发事件,出来也就是绝对方便的。

再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢！话术2:XX先生,像这样顶层的房子就是相对比较少了,而且又就是比较难出来的,因为视野比较好,晚上睡觉又没有人打扰,在高空私密性也相当好,有客户还就专门挑这种哪。

现在这市场稀却的房子可以考虑做投资,转手也能赚不少呢！·思路:朝向不好的房子就避开劣势,推荐给现在居住的年轻白领比较合适话术:北边夏天不用空调,冬天供暖好,不至于过热,便宜,格局方正。

房子哪有都朝南的,那北向的房子当初就不会建啦。

像您这样的白领白天工作,晚上回来睡,现代人关注的阳光绝对不就是最重要的,经济实惠最关键了,更何况北京一年也见不到几回太阳,您说呢？关于风水方面主要讲:风水就是可以破的,而且有些破开后的效果比风水的还要好！二、关于公摊大的房子·思路:墙厚、隔音保温。

楼道宽方便搬运大件家具。

话术:XX先生您就是不知道,公摊虽然大,但也大不到哪去,其实也有不少优点。

建筑面积减去使用面积剩下的就就是公摊了,也差不到哪里去,其实就是墙厚占了一些公摊了,还能隔音保温挺不错的,楼道也比其她的宽了一些,您要就是买个大件家具搬回来很方便,至少不会磕磕碰碰的,还可以暂时放些东西,再说了这么超值的房子那去找啊,您可以定这套了。

三、临街吵·思路:可以重点销售户型,装修,配套,房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求。

一、约看前中后内容以及促销。

1、约看前（1）了解物业内况，周边环境，带看路线，以及买方可能提出的问题。

（2）售屋动机以及可收价钱。

（3）附近近期成交行情。

（4）准备两到三个物件带看。

（5）了解客户需求（常联络）――并适时作扩大需求改变。

2、约看中（1）从了解倒推介绍，自己融入情感。

（2）最近屋主想卖，价格已调整的很行情。

（3）已有客户看过，并要来看第二次。

（4）带钱看――案子好――更当当场作决定。

3、约看后（1）再次确定时间地点。

（2）加强现场整理布置。

（3）促销动作，提前来看。

第二步：试探试探就是刺探客户对房源的反应，要有强烈带看的企图，如果买方不愿意来看，表示我们还没有了解他的真实购房意图。

1、对房子是否感兴趣？有无购买的欲望？2、是否是做主的人？如果不是，就促销引出做主的人，比如：陈先生，看您对房子也感觉不错，要不您和您爱人再抽个时间，一起来看看，互相也有个商量?(不要当客户的面鄙视他在家不能做主，容易让客户恼羞成怒。

）3、经纪人暗示：房东房贷快缴不起了，价格较有弹性，还有空间，连投资客都来看了，所以您决定要快！再次灌输意向金概念。

有意向金房东才觉得有诚意，价格什么的才好谈。

4、带看过程中也要注意客户的反应，根据客户的反应来判断是否对房子满意，也要试探他对房子的星期到底有多大。

5、如果客户对于带看的房子有很多不满，那么可以推测的就是他对房子是满意的，因为嫌货才是买货人。

这个时候可以直接试探客户的出价。

6、促销试探：通过促销做状况来试探买方的买房急切度。

7、刺激客户的购买欲望：了解买方的购屋动机后要刺激客户的购买欲望：让客人先对房子产生好感1,详细了解后，约看买方。

但是在带看过程中买方可能会问到的问题要提前演练，以免到时候买方问起来吞吞吐吐。

好像我们在欺骗他一样，2,在看法上和买主产生共鸣3,了解购屋者的动机和背景4,拉近和买主的感情，取得对方之信任5,了解买方的经济能力和偏好6,满足对方的需求，解决他的问题7,从无所不谈而切入主题——售屋8,借第三者而否定对方的论调9,避重就轻——当遇到无法立刻答应的问题时，如价格等第三步：出价客户喜欢或者感兴趣，理所当然要套出客户对于此房源的心理价位。

（一）配对及约看1.配对的概念配对是指将合适的房源和合适的客户进行匹配，为客户选择符合其需求的房屋，为业主进行对应的购买对象。

2.配对及约看步骤（1）与客户核实房源的具体情况，确定信息真实性；（2）向客户推荐房源，讲解推荐原因；（3）客户决定看房时与双方确定看房时间、地点、联络方式、自己和客户的体貌特征；（4）感谢顾客；（5）再次与业主联络，确定看房时间，联络方式。

3.推荐房源的方法（1）描述房源。

介绍房屋具体情况：位置、面积、楼层、小区环境、房价等。

（2）介绍优缺点、注意真实性。

对前面了解的客户详细需求中重要点，在此处介绍时要重点突出，如对孩子安全的游乐环境、上班交通方便，让客户觉得房产有吸引他的地方。

但也不能只说优点不说缺点，客户对房子的印象是根据经纪人的描述所产生的，不要误导客户，比如房屋装修、交通或环境方面的介绍要实事求是。

描述越好，客户的期望值越高，实地看房后失落感也就越强，客户容易对经纪人或公司产生不信任或者抵触的情绪。

（3）提出经纪人的专业观点。

给客户分析所推荐房源，提出自己的观点。

有时在某种程度上也应合适地变通客户需求，根据实际情况再价位或位置上对客户进行变通。

要分析原因并告诉客户哪点适合他，体现出经纪人的专业性。

4.约看的注意事项（1）为客户寻找房源要及时，因为客户并非独家委托你一个人在寻找房源，还有别的公司或别的渠道，提供房源越及时越能提高成功率。

（2）以客户的需求为中心，寻找及变通适宜的房源，尽量为客户提供合适对口的房源，符合其基本需求和预算，以减少看房次数，提高看房效率。

（3）在同客户沟通房屋情况时，要使其感到受到特别的关注，使客户明白这样适合他特殊要求的房屋并不多见，促其尽快看房。

5.约看的注意事项（1）约定具体的看房时间、见面地点时要提醒双方带好各种证明文件和资金。

（2）约定的时间、地点要准确。

尽量和客户约人流少，有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。

约见的地点最好是在门店，经纪人可以利用带客户到房屋的这段时间，展示自己的专业，获得客户的信任。

二手房带看技巧(实战篇)
房地产经纪人带看技巧
带看是房地产经纪人最重要的工作之一，也是了解客户需求和购房心理的最佳时机。

带看的成功与否直接影响到交易的成败，因此需要掌握一些技巧。

一、带看前：
1.确认时间地点并约定时间点和房东看房时间段，以避免
约看不顺的情况。

约房东时，可以给他造成紧迫感，提高看房的优先级。

2.提前与客户和房东沟通，防止跳单。

对房东要表现专业，不要过于热情，否则客户会认为房东着急卖房，借机压价。

对客户要表示对房东的关系非常好，避免客户私下联系房东。

3.确认物业的详细信息，总结房屋的优缺点，提前准备应
对客户提问的说辞。

4.选择和业主及客户熟悉、沟通得比较好的同事进行带看。

5.准备必要的物品，如名片、买卖双方的联系电话、看房
确认书、鞋套等。

6.根据房源的特点选择带看路线，避开脏乱差的环境和中
介密集的道路，选择能够突出房屋优点的路线，增加印象分。

7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集
或小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。

如果客户坚决不愿意进入店内，我们应该礼貌地将他们送走，并尽可能远离店铺。

这样可以通过路上的交流来了解他们的意愿，同时也可以防止客户私下联系房东。

如果客户主动提出要经纪人先离开，我们可以回答：“我还有一个客户要来看
这套房子，我等他一会儿”，这样可以避免客户跳过我们单的
机会。

带看技巧（一）带看前的约看客户在全面了解了一个客户的需求后我们要做的就是第一时间去配对符合或者接近客户需求的房子。

1、一般客户会说你帮我多约几套一起看，这时我们可以跟客户说：房子我们盘里有很多，但适合你的也就只有一两套，我们只给你推荐符合你的需求的房东诚意出售的性价比高的房子。

不然看了也是白看，浪费你的时间！这样让客户感觉他要的房子挺稀缺的，好房子不多，这样当客户看中房子以后没有其他的选择有利于进一步逼定！2、也有客户问这价格能谈吗？这时我们要告诉客户：首先，我给你报的就是目前房东给我们的底价。

其次，房东是很诚意卖的你也是很诚意买的，房子看中了以后我们可以坐下来面谈！房子没看中价格再廉价你也不能要啊！再说一套适宜的房子价格仅仅是一方面，还有很多细节上的东西是需要进一步沟通的！房东跟房东约看，有时由于一些房东房子长时间没有卖掉，客户看了没有回音，房东对你的客户的诚意的起疑心，这样就不是很配合看房，百般刁难，甚至直接说不让看，这时我们可以跟房东说下我们客户的一些根本情况〔置换的原来的房子已经卖掉，客户是一个知识分子家庭，等总之是告诉房东我们的客户很诚意不是瞎看看的〕时间的约定关于时间的约定原那么上是先确定变数比拟大的一方然后再确定另一方，确定好时间后习惯于给双方发条告知信息，一般约看至少提前一天约，第二天在约定的前一天提前一小时再次确定！〔李先生你好！我是昨天跟你约好今天下午五点看房的您这边没问题/变化的吧！〕；如果遇到一方有变化的，首先要尽量说服有变化的一方，并第一时间通知另一方！以免客户变化了房东在家白白等着，房东变化了客户过来看不到房！结果房东房子不给我们卖了，客户不找我们买了！这都不是我们想要的结果！另外由于我们的周末带看量比拟多，我们要在房东客户都允许的情况下安排在我们方便的时间！地点原那么上把客户提前约到公司，然后带着客户去小区！一方面，这样让客户熟悉你的同时对我们公司也有所了解！另一方面，也防止客户在小区门口被其他公司业务员抓到！如果客户执意要到小区门口见面的，务必要提前到小区门口等客户。

约看及带看流程范文
第一步：接触客户
第二步：预约看房时间
根据客户的需求和预算，经纪人或中介机构与客户共同商议最佳看房时间，并确保双方都能在该时间内空闲。

第三步：确定看房清单
经纪人或中介机构与客户协商确定看房清单，即要看的房产和地点。

根据客户的需求和预算，经纪人或中介机构可以向客户推荐几处适合的房子。

第四步：制定看房计划
经纪人或中介机构根据看房清单，制定详细的看房计划，包括看房顺序、约看时间和地点等。

同时，经纪人或中介机构还需要确保在看房前获取房产的详细信息和相关文件。

第五步：确认约看时间和地点
第六步：通知客户
第七步：进行看房
经纪人或中介机构按照看房计划带领客户依次看房，并根据客户的需求和意见提供有关房产的信息和建议。

在看房过程中，经纪人或中介机构应尽量回答客户的问题，并帮助客户了解房产的优缺点。

第八步：记录客户意向
如果客户对其中一房产产生了兴趣，经纪人或中介机构应及时记录客户的意向，并尽快向房东或房产经纪人报告。

同时，经纪人或中介机构还可以提供相关文件和合同的复印件给客户进行参考和研究。

第九步：跟进客户需求
经纪人或中介机构应及时跟进客户的需求和意向，并尽快与相关方面进行沟通，以便安排后续的交易和手续。

第十步：提供服务和协助
经纪人或中介机构应继续为客户提供服务和协助，如办理贷款、签订合同、办理过户手续等，直到交易顺利完成。

以上是约看及带看流程的简要说明。

在实际操作中，根据不同地区和不同需求，具体的流程可能会有所调整和变化。

但总体来说，约看及带看流程的目的是为了方便客户看到满意的房产，提供全方位的服务和协助。

带看客户有效技巧1.留下客户多个联系方式带看前尽量留下客户多个联系方式。

如果你留了客户手机号，最好再留客户的固定电话，有同伴一起来的话，最好留多个人的手机号。

这样做，一是避免重客，二是他们的手机可能会没电，客户到了以后找不到你，很有可能去找别的经纪。

留下客户多个联系方式还有很重要的一点是避免一些意外原因（如客户手机丢失）而失去客户。

2.选择约看地点要注意约看的时候要注意，不要约在同行公司的门口、楼盘物业的门口或小区的门口等。

如果没有办法必须要和客户在这些地方碰头，那你一定要提前到达，否则客户有被抢走的危险。

3.业主客户提前沟通好约看前要提前和买卖双方沟通好，避免业主客户当场议价，当场议价的后果只有三种：爆单、折佣、跳佣。

和客户可以这样讲：业主很精明，如果您很有诚意购买的话，业主很可能会咬死价格或者涨价。

看房的时候不要待太久，也不要多说。

说房子好业主不讲价，说房子不好业主不开心，看清楚了就走，后续沟通由我这边来帮你搞定。

和业主可以这样讲：客户很精明，杀价很厉害的，尽量配合我们报价，不要轻易还价。

双方都提前沟通好了，一般来说就不会发生当场议价的情况了。

4.提前到达约看地，留下专业好印象提前到达约看地，给业主和客户打电告知他们你已经到了，不要让他们认为你刚到，不专业。

物业管理的好坏对于高档客户来说是至关重要的。

提前和物业的保安搞好关系，打好招呼，避免客户来了以后在门口和保安发生争执，影响客户看房情绪。

观察一下周围的情况，如停车位等，客户开车来的话最好能方便的停车。

如果临时再找车位会耽误看房时间；车子没停好，客户会担忧，影响看房情绪。

下雨天要打伞接送，增强客户亲切感等。

5.带看路线安排好在带看前安排好路线，按照从门店地址角度出发由远及近的顺序安排比较合理。

这样最后带看的房子距离门店最近，我们带看完发现客户很有兴趣就可以和客户说：我们公司就在附近，到我们那去坐坐吧，喝杯茶，我来把房子的详细情况和您说说，也许整个交易流程您还不是特别了解，我给您策划个好的方案。