房地产大运营管理

运营管理提升思路

（一）升级管理角色

房地产行业运营管理部门的职能分三个阶段，分别为职能运营阶段、计划

运营阶段、大运营阶段。

第一阶段为职能运营阶段，主要特点为以各专业职能部门的规范管理，分

工明确、目标合理，进而达成各部门的职能目标。

第二阶段为计划运营管理，以项目成功为核心运营目标、以计划为主线、

以成果为标志、以专业协同交圈为支撑的运营管理体系。

第三阶段为大运营阶段，是以财务经营目标为导向，以现金流和利润为核

心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期和全专业的

高效统筹经营，并确保房地产项目“储-建-融-供-销-存-回-结”8个阶段动态

一体化适配经营策略，最终实现公司经营目标。

公司目前处于计划管理阶段，运营的广度、高度与深度不够，做的是初级

的运营管理工作，运营会议、决策管理和运营绩效管理成绩很大，但深度不足，

管理与监督角色不够、运营管理制度执行与监督力度不够。

（二）机制构建，成立运营工作领导小组，提高运营管理效果

公司应通过构建“横纵贯通、专业合力”的运营工作领导小组，加强运营

管理的高度与深度，切实为项目的开发成功、利益最大化提供强有力的支撑与

保障。通过横向整合同层级多条线的专业能力，强化协同沟通；纵向打通各层

级上下传递机制，实现战略目标逐级落地。横向上，运营工作领导小组应有效整合工程、营销、成本、开发、财务和人资行政运营等职能，保障各条专业线

间的横向对话畅通；纵向上，打通各层级上下传递机制，实现战略目标逐级落

地。

（三）明晰责权关系，适当放权运营管理

1、运营管理体系要协调各部门来推进项目，若没有高度的考核建议权和激

励与处罚政策相佐，协调与整合工作开展将会很缓慢。

2、在运营管理体系实施中，公司应适当地增加运营管理部门对于经营决策

权的话语权，主要体现在人事任免建议权、经营决策建议权、绩效考核建议权

等方面，使违背制度办事的人心生敬畏。

（四）团队升级，意识转变

1、理念提升。运营管理人员要站在董事长的高度，全盘考虑问题，以项目

房地产运营管理流程

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章：项目决策阶段

房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：

（1）项目概况；

（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；

（3）市场分析和建设规模的确定；

（4）规划设计影响和环境保护；

（5）资源供给及资本运作方案；

（6）环境影响和环境保护；

（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；

（8）开发建设节点计划；

（9）项目经济及社会效益分析；

（10）结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

（1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

（2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

（3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

（4）项目的评估和决策。

4、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：

（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；

商业地产成功运营管理

商业地产的成功运营管理

随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来的。除了以Shopping Mall为代表的商业业态的发展趋势之外，商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。

运用国际运营理念，营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式，不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境，更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。

商业地产成功的关键 —— 统一的运营管理

运营管理是商业运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业项目的功能就是帮助商户创造收入，提高每一平米商业面积的赚钱能力，这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。换句话说，大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。

商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心，都以一个真正Mall的理念来运营，必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mall，其成功运营就是很好的例子，除了选址成功外，最重要的就是遵循购物中心的特点，开发商自营了主力百货———天贸南大-天河百货。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题，并且能够提高非主力店的租金收入。

房地产项目开发运营管理

《摘要》房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，近年由于社会经济的不断发展，人民对于生活质量的要求越来越高，一定程度也带动了房地产行业的蓬勃发展，而房地产企业如果想在市场竞争中得以生存，企业内部的房地产项目规划管理工作就显得尤为重要，但是目前房地产企业内部规划设计体系还存在一些问题。本文就将对我国房地产项目开发运营管理的相关问题进行分析探讨。

《关键词》房地产；开发；管理

随着中国改革开放的深入和经济的快速发展，人们的生活水平的不断提高，城市房地产建设得到了突飞猛进的发展，越来越多的房地产建设项目投入实施。在房地产业快速发展的同时，也带来相应的环境问题。所以做好房地产项目开发运营工作显得越来越有必要。房地产就是对没有被利用的土地进行开发利用，建造一些可以供人们生活、娱乐、休闲的场所。在市场经济体制下，房地产行业在很大程度上促进了我国经济的发展。面对愈演愈烈的市场竞争环境，房地产想要得以生存和发展，就必须加强房地产项目开发运营工作。

1、房地产项目开发流程

在房地产项目开发运营中，房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。规划设计管理是房地产企业负责人对房地产涉及到的一切设计活动进行同意的部署，不仅要解决房地产设计问题，还要保持好设计相关部门之间的沟通联系，避免实际工作中出现矛盾。

房地产项目开发主要分为项目初期准备、规划设计、建设施工、竣工验收、经营使用五个部分。就从时间的分配上来说，初期准备和建设施工阶段所需的时间最长。初期准备主要是取得土地的使用权，并完成工程项目建设所需要的相关证明和手续。规划设计主要是对要求建造的建筑进行图纸设计和可行性分析。建设施工主要就是将规划设计的内容付诸实施，变成能够看得见的建筑物。竣工验收主要是甲方和乙方就工程质量和工程成本进行验收和核算。经营使用主要是房地产企业销售或是使用建成的建筑物。每个部分都有着不同的工作要做，而且都是必不可少的。只有正确把握这五个部分的项目成本投入，才能真正意义上有效的控制项目开发的成本，使得企业的成本投入在一个合理的范围内，便于企业流动资金运转的更加顺利。