房地产运营

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房地产运营

随着房地产业的不断发展，房地产策划作为一个相对独立的专业化服务体系应运而生。房地产策划包括前期策划和后期策划，前期策划实际是产品和项目的总体策划。业内人士称“一个项目成败的70%在于前期策划”，其重要性已为投资者所认识。

职业介绍

前期策划主要是项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等，更重视对市场、产品、功能、环境、配套、开发策略等的研究，目的是在事前设计好整个项目的操作方案，以确保项目的产品质量，并适销对路。

前期策划主要解决什么问题：

1.项目基础判断

项目可行性分析，项目优势和劣势分析，项目风险与机会点分析。

2.总体市场研究及专题市场调研

房地产最新数据收集研究，宏观大势分析，中观和微观形势分析。

3.项目定位及策略总纲

客户在哪里，如何确定项目的核心竞争力，如何保证项目在竞争中取胜。

4.项目物业发展建议

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分期开发建议、物业类型建议、户型及面积比例建议、户型功能及结构体系建议、配套设施建议。

5.项目规划、建筑设计方案评价

市场将怎样看待现有项目规划及建筑设计方案。

6.相关专业公司推荐

目前行业内各个专业方向的市场领跑者在哪里。

地产前期策划所面对的是一个系统工程，是一个牵涉面广、专业性很强的职位。所以，要求策划师有相当的快速学习的能力、独立操作能力，具敏锐的市场触觉与快速的市场反应能力，应对市场的预知性和抗风险的能力;同时，有较强的协调能力与组织能力，以及过硬的文字功底;要求性格是直觉型，能总体把握事物、抓住事物的关键，对事物的发展有前瞻性和战略性眼光，擅长策略性思维。

从业者需系统地掌握房地产行业专业知识，房地产运作的形式，熟练房地产策划的工作流程，熟悉综合分析技术和主要房地产策划方法，熟悉市场调研、资源信息、投资分析、策划、销售、规划与建筑、房地产估价等环节。接受房地产行业的相关培训，尤其是关于前期策划的专业培训，如：房地产策划、营销高级研修班等。可参加策划资格证书考试，获取行业知识和专业资格的认可，如：WBSA商务策划师国际认证。

现状与前景

在目前的市场竞争格局下，房地产仅依靠大投入，而不对项目进行前期策划，

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亏损可能性极大。项目开发策划先行，这已是目前很多房地产企业的共识。通过项目策划，企业可以最大限度降低风险和减少成本。

近年来，我国的房地产策划行业取得长足进展，直接和间接从业人员数以百万计，其中从事项目策划的各级管理人员约15万人，其职业范围涵盖了房地产开

发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售、物业管理等众多领域。

房地产行业的职位需求数量始终列居各行业前十位，其中策划管理类职位属于最紧缺的人才，需求旺盛。目前全国房地产策划人才平均年薪达到12万元以上，如能策划出好的楼盘项目，策划师年薪可达到几十万元甚至百万元级别。房地产策划管理类职位将成为房地产行业最紧缺的高端职位之一。北京2023奥运会的举办更为中国房地产带来前所未有的巨大商机，无论是人才、薪资，都会呈现一个上升趋势。中国的房地产业已经进入一个充满机遇的时代，为房地产策划人才带来前程似锦的发展契机。中国的房地产策划将会从概念到专业，从形象到项目，从项目到营销策略，策划将变得越来越专业，越来越系统。

目前在我国的房地产策划还处于较为年轻的专业服务阶段，房地产企业普遍面临着人才短缺的困境。由于现有的房地产专业人才的教育和培训体制不够完善，教学和培训质量不高，与市场发展以及政策完善的契合度不高,各大高校很少开设房地产专业的课程，真正科班出身的优秀策划人才寥寥无几。同时，策划师做出的整体策划方案将直接影响整个项目的销售，而当前的房地产策划人才大多是半路出家，大多是由广告设计、土建、造桥、营销等相关专业转行而来，他们对建筑学、规划学等专业知识知之甚少。有65%的房产企业急需策划人员，其中90%的企业因招不到经过系统培训的人才而出现岗位空缺。所以缺乏专业策划人才成为制约地产企业升级与管理创新的重要因素之一。

从业者可以从房地产开发商或代理公司的市场调研人员做起。积极学习并参与

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公司的具体项目方案的策划、操作，重点掌握市场调查研究、策划文案撰写、营销策划、房地产趋势等技能、信息，与专业的研究人员一起策划新项目的研究方案、给客户的提案，积极参加观摩各地产商的宣传活动，并且要广泛建立与相关各界的关系。房地产前期策划涉及多个不同的专业领域，一个人很难都精通，所以还需选定几个主攻方向。项目整体定位、项目整体规划、项目营销策划可以优先考虑。

成熟的策划师可以做开发商的专业策划，但由于与投资者存在着长期的雇用关系，其思想、看法必然也会受到老板意志的影响,有时在存在不同观点的情况下，往往也会受到雇用关系的影响而缺乏提出问题的勇气，专家的独立性受到了限制，这就必然影响到策划的水平。也可以在专业的房地产代理、策划公司做策划师,与房地产开发企业是合作关系。可以发挥自身专家群体优势，其成果水平高，独立性强，完全按市场需求来进行策划，能够提供高品质的决策咨询。

随着我国房地产策划行业的发展，未来将出现两个重要趋势:一是工作内容会进一步细分，二是行业会逐渐走向规范和成熟，策划业务的市场规模迅速扩大，将会与房地产评估和房地产经纪一样，成为房地产中介领域的一项重要内容 ，一支全新的房地产前期策划队伍正在产生并迅速成长。

(2) [房地产运营]房产经纪人工作流程

经纪人的一天

课程目的: 详细的介绍经纪人下店后一天的日常工作内容与方法

课程计划用时:1小时;

课程内容:

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新经纪人培训结束被分配到各个店面后首先要向助理登记自己的基本信息，包括姓名、入职时间、电话号码、系统号、身份证号等;向店长或者店内同事了解所在区域经理、区助、所在店面的店长、店助及同事的姓名、职位、平时的爱好等，学习本区域的区歌、区口号及运营的制度，询问区域曾经的最高业绩、最多单数等为自己下一步的工作树立一个明确的目标。

日常工作流程:

一、开店工作:

新经纪人下店后要与师傅一同做早市的开发:

(一)开门：

1、 开门前要观察店面内、外部的门窗是否有异样,店经理打电话,并注意保护现场；

2、 否正常运转；

3、 上班签到；

(二)清洁卫生：

1、 )；

2、 ,并保持

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干爽,13、 检查清洁门前自行车要摆放整齐；

(三)物品整理:

1、

2、 ()

3、

4、

(四)参与晨会:

积极参与，认真聆听,,感受链家文化；

2、,

:

( 90天以内不主动接待,学习其它经纪人接待的过程中要注意:

:经纪人应立即放下手边工作,起立问好，并进行自我介绍:“我是

xxx，有什么可以帮您？”请顾客落座，并倒水。

:顾客关注房源贴时间超过30秒，经纪人应主动出门

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片，欢迎致电或再次光临。

如何接受客户咨询:学习优秀经纪人如何和客户沟通，如何了解客户的真实意向，如

何分辨客户的首要需求,如何介绍收费标准，如何与客户约定下次联系时间等。

顾客离店后, 清洁桌面及时丢弃顾客使用过的一次性水杯、使用过的烟缸、保持地

面、展架、设备的清洁;

最后在经纪人的指点下学习如何使用内网系统进行信息的录入、查找、配对等

如果是电话接待应该关注优秀经纪人是如何进行自我介绍，如何了解顾客基本资料，

如何接受咨询,记录经纪人常用的话述。

2、 商圈调查:备齐展业工具(名片、派报等)对店面所涉及的商圈进行实地调查，了解各社区

的名称、产权性质、周边的交通路线、周边银行、超市、公园等设施，在入职7天内必

须要画出一份社区平面图;

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3、 商圈开发:经纪人在进行商圈调查的过程中，通过对店面周边核心商圈的物业、保安、电

梯工、小区业主等进行客户开发;

4、 查看房源:每天最少要看一套房屋并画出户型图，在看房过程中要注意记录房屋楼屋、朝

向、房屋格局、屋内的设施、房屋有什么特点、向其它经纪人询问房屋产权评估价等越

详细越好；

5、 陪同师傅外出看房、用心观察老经纪人如何和客户谈判、学习如何开发资源(电话沟通、

网络、报纸、社区派报);;

(二)晚上:

1、 积极参与店面夕会:谈感受、提问题、分享经验,分析得失，制定第二天的工作计划;

2、 客户回访:定话术、定数量(至少30个）、控质量:3、 查看内网信息:了解最新资讯、感受内网文化,开发挖掘新客户；

4、 内网开发:;