解读征收拆迁新政

解读征收拆迁新政
解读征收拆迁新政
近几年来，随着城乡建设的大步推进，由征收和拆迁引发的各类矛盾纠纷和新闻话题此起彼伏，甚至影响到社会的稳定和谐。

在这个大背景下，社会各界普遍呼吁国家应尽快制定出台拆迁新政，取代2001年11月颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“旧条例”），以进一步规范征收和拆迁行为。

2010年1月29日，国务院法制办对外发布《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》（以下简称“新条例”），向社会各界征求意见。

经过近大半年的沉寂，新条例最近又有新动作，在广泛征求意见的基础上，新条例“草案”已经出台，且将名称修订为《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例（草案）》，名称中增加了“拆迁”二字。

新条例与实施近十年的旧条例有何区别？有何特色？“征收”与“拆迁”有何区别？对于芙蓉区的城市建设将会产生怎样的影响？本文为您粗略解读。

特别需要说明的是，由于新条例草案文本并未对外公布，我们只能从“征求意见稿”以及参与草案研究的专家言论中去推测草案的具体内容。

解读征收拆迁新政
一、新旧条例的主要不同点
1、适用范围不同。

新条例明确规定，只有“为了公共利益的需要”，才能对国有土地上单位、个人的房屋实行征收。

而且对“公共利益”作了明确界定，即：国防设施建设的需要；发展公共事业的需要；保障性住房建设的需要；危旧房改造的需要；国家机关办公用房建设的需要；法律、法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

同时，对因商业利益而实施的拆迁行为单独作出了规定。

2、实施主体不同。

旧条例规定，拆迁的实施主体即拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位；还明确，拆迁人可自行拆迁，也可委托具有拆迁资格的单位实施拆迁；房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

而新条例规定：县级以上政府规定的房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作。

也就是说，实施征收的主体只能是政府部门，拆迁公司将不能参与征收。

3、实施程序不同。

新条例对征收实施程序作出了明确规定，即：一是要论证，二是要公示并征求意见，三是作出征收决定，四是制定征收补偿方案并征求意见，五是实施征收。

同时，新条例规定，因危旧房改造而实施征收的，作出征收决定前需征得90%以上被征收人同意，补偿方案还应征得三分之二以上被征收人的同意。

而旧条例中，只要获得了拆迁许可证，即可在许可范围内实施拆迁。

解读征收拆迁新政
4、补偿方式不同。

新条例规定，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或二者相结合，并明确被征收人可自由选择补偿方式。

对于因危旧房改造而征收并进行住宅建设的，被征收人还享有回迁的权利。

同时，新条例还对确定货币补偿金额的过程作了严格规定，即：一是由被征收人以投票、抽签的方式确定房产评估机构；二是评估机构独立公正地评估房产价格；三是任何单位和个人不得干预估价工作；四是估价不得低于类似房产市场交易价格。

据参与新条例草案讨论的专家透露，“先补偿，后征收”的原则有望写进新条例，即不先解补偿安臵问题,就不得实施征收。

5、强拆方式不同。

旧条例规定实施强拆的程序为：不能就征收达成协议的，由房屋拆迁管理部门或同级政府裁决；不服裁决的，当事人向法院提起诉讼；诉讼期间不停止拆迁的执行；在裁决规定期限内未搬迁的，由县级以上政府责成有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁管理部门申请法院强拆。

从新条例征求意见稿文本来看，这一方面的规定似乎基本一致。

但是，从有关各方透露的消息来看，新条例草案有可能会对此作出较大调整，“行政强拆”有可能会取消，将更加强调强拆前的司法程序，强拆只能由法院裁决。

也就是说，政府将无权作出强拆决定。

二、新条例的几个主要特点
相对旧条例来说，新条例不是修修补补，而是几乎推翻
解读征收拆迁新政
重来。

新条例主要有以下几个方面的特点：
1、更加尊重人权物权。

新条例的基本法律依据就是《物权法》。

《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

因该说，《物权法》的许多立法思想都贯穿于新条例的始终。

同时，新条例强调：实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。

可见，新条例更加人性化，更加尊重人权。

2、更加尊重群众意愿。

对于是否实施征收、征收方案的确定、补偿方式的确定、补偿价格的确定等几个最为关键的环节，征收对象有足够的机会参与并施加影响，征收对象的意愿完全能够左右征收项目的实施。

只要有超过10%的征收对象不同意，政府就无法作出征收决定；只要有超过三分之一的征收对象不满意，补偿方案就无法通过；政府将不能仅提供单一的货币补偿方式，征收对象可以自由选择补偿方式，特定条件下还可以选择回迁。

3、补偿价格更加透明。

在旧条例框架下，拆迁对象无法左右补偿价格。

而新条例强调，评估机构必须通过民主或随机的方式产生，不能由政府指定；强调评估的过程必须是独立的，政府不能对评估单位加以干涉；强调估价不得低于类似房产的市场交易价格。

也就是说，新条例对确定补偿价
解读征收拆迁新政
格的前、中、后三个环节都作出了明确的规定，使得补偿价格产生的过程更加公开透明。

4、更加重视司法程序。

新条例极有可能会取消延续多年的“行政强拆”，避免政府既当运动员，又当裁判员，大大削弱了政府在实施征收过程中的强势地位，政府在实施征收的任何环节都不能再行使强制措施。

新条例在多个环节都强调了司法机关的作用，且明确强制手段只能由法院作出。

征收对象在实施征收的多个节点，都可以寻求司法途径表达主张。

三、新条例对商业拆迁的相关规定
新条例对公共利益与商业利益进行了分离，并对因非公共利益而实施的拆迁行为单独开辟章节作出了规定，“公共利益”对应“征收”，“商业利益”对应“拆迁”。

新条例规定：建设单位应与产权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。

如果说“征收”还具有一定的强制性，那么“拆迁”就只能是你情我愿了，因为在“商业利益”前提下不再有“强制拆迁”的路径。

由此可见，政府将不能直接参与商业拆迁，只能是商业拆迁行为的监管者，也只能作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判。

新条例将政府拆迁与商业拆迁划清界限，切断了政府与开发商之间的利益链，能够很大程度上减少暴力拆迁的发生。

解读征收拆迁新政
四、新条例对我区城市建设的影响
新条例对于征收和拆迁行为的影响是系统性和结构性的，肯定会对全区的城市建设产生较大影响。

1、征收范围大幅收窄。

旧条例适用于所有的城市拆迁项目，而新条例仅适用于“公共利益”项目。

具体到我区，很多棚户区改造项目既是“危旧房屋改造”的需要，也是高端商务楼宇、五星级酒店、Shopping Mall等商业地产项目开发的需要。

这样的项目能否适用于新条例？值得商榷。

但可以预见，新条例一旦实施，实施征收的范围将大幅收窄，很多棚户区改造项目将更多地依靠开发商来实施拆迁，中心城区的开发建设进程将会遭遇较大挑战。

2、征收程序更趋严格。

新条例详细地规定了实施征收的每一个细节，对许多程序、节点都有量化的指标界定。

应该说，新条例的征收程序更为严格，几乎没有可以打“擦边球”、“钻空子”、和“闯黄灯”的地方。

这样做的目的，显然是要维护广大征收对象的切身利益，改善征收对象当前的弱势地位。

3、征收价格明显上升。

客观来说，我区当前实施棚户区改造的征收补偿价格较为合理，对于改善居民居住条件有较强的积极意义。

但是，征收对象仍然对于补偿价格不甚满意，在补偿价格问题上“扯皮”是棚户区改造的最大难点所在。

而新条例实施以后，基本上取消了政府的“定价权”。

所
解读征收拆迁新政
以可以肯定，新条例一旦实施，征收和拆迁价格将会显著上升，甚至将明显高于“类似房产的市场交易价格”，棚户区改造的资金投入将会更大。

4、征收动员难度更大。

从东牌楼项目征收的经验来看，大规模的入户动员是成功的重要法宝。

新条例颁布以后，征收对象有了更有力和更有利的“尚方宝剑”，入户动员的难度将会显著增加，对于入户工作人员的政策水平、工作态度等方面提出了更高的要求。