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山东省房地产行业发展状况调查一、山东省房地产宏观分析调查（一）山东省房地产市场环境概况1、人口概况2、经济发展概况3、居民生活水平4、城市规划（二）山东省房地产消费市场特征1、购房者人口结构特征2、房地产市场消费需求总体状况3、住宅需求特征4、消费群体特征与购房行为分析（三）房地产行业政策分析1、土地市场政策2、物业管理政策3、房屋拆迁政策4、住房保障政策5、住宅产业化政策6、税务政策7、银行政策8、城市规划政策9、其他政策（四）山东省房地产行业竞争态势调查1、全省主要房地产企业基本情况调查2、各企业优劣势分析二、山东省房地产发展现状分析山东省房地产开发投资于1998年开始驶入快车道，到2002年达到395亿元，比2001年增长32.8%。
1995年到2002年，全省房地产业增加值平均每年增长10.9%，占国内生产总值的比重由1995年的3.2%提高到4.0%，对国民经济发展的贡献率达到6.1%。
（一）山东房地产业总体景气、运行稳健、态势上升到2003年底，山东省房地产企业竣工房屋面积2456.81万平方米，同比增长12.3%。
虽商品房销售价格同比增长了7.8%，但销售形势较好，空置房面积少于上年同期。
据测算，去年12月该省鲁房景气指数值为107.31点，比上年同期上升0.51点，房地产业在景气的空间内健康运行。
该省商品房销售形势较好，空置面积一直小于上年同期。
到去年12月底，空置商品房总量达529.85万平方米，比上年降低5.5%；从商品房空置率看，2003年空置率为8.3%，比上年降低了2.4个百分点。
山东省统计局的专项调查显示，目前全省商品房售价仍以中低价位为主，每平方米4000元以上的约占5%；3000至4000元／平方米的约占5.4%；2000至3000元／平方米的约占15.2%；1000至2000元／平方米的约占54.6%；1000元以下的为19.8%。
省统计局投资处负责人潘光臣对记者说，山东省去年房地产投资在全国排名第六，施工面积也排第六，而价格只列第12位，这说明山东房地产价格处于全国的中等水平。
2024年山东省房地产市场需求分析引言本文将对山东省房地产市场的需求进行深入分析。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场作为一个重要的经济支柱产业，在山东省具有重要的地位和作用。
本文将从不同角度分析山东省房地产市场的需求，为相关决策提供参考。
人口增长带来的需求随着经济发展和城市化进程的推进，山东省的人口规模不断扩大。
人口增长直接影响着对住房的需求。
根据统计数据显示，山东省的人口增长率持续保持较高水平。
人口增长带来了对住房的需求，尤其是城市居民。
因此，山东省房地产市场面临着需要满足不断增长的人口需求的挑战。
经济发展对需求的影响山东省作为中国东部的经济大省，拥有强大的经济实力。
经济发展的快速推进促使了城市化进程的加快，从而推动了房地产市场的发展。
随着产业的升级和就业机会的增加，越来越多的人选择在山东省工作和生活。
这进一步提高了对住房的需求。
政策导向对需求的影响政府的政策导向对房地产市场需求起着重要的影响作用。
在山东省，政府出台了一系列促进房地产市场发展的政策措施。
例如，加大对住房建设的投资力度、鼓励房地产市场的创新等。
这些政策措施有助于提高市场需求。
城市化进程对需求的影响城市化进程的快速推进，使越来越多的人选择迁往城市。
人口向城市的集聚，直接促使了对住房的需求增加。
在山东省，城市化进程加速推动了房地产市场的需求增长。
随着城市规划的扩大和城市基础设施的完善，房地产市场需求将进一步提高。
消费升级对需求的影响随着收入水平的提高和消费观念的变化，消费者对住房品质和舒适度的要求也在提高。
越来越多的人开始注重住房的环境和配套设施。
这就对房地产市场提出了更高的需求，需要更好的满足消费者的需求。
总结通过以上分析可见，山东省房地产市场需求受到多种因素的影响。
人口增长、经济发展、政策导向、城市化进程和消费升级等因素相互作用，共同塑造了房地产市场的需求格局。
了解和把握这些需求因素对于房地产市场的发展具有重要意义。
2024年潍坊房地产市场分析现状1. 市场概况潍坊市位于中国山东省中部，是一座重要的区域性经济中心城市。
截至最新数据，潍坊市总面积约为15,662平方公里，总人口约为9,036,500人。
近年来，潍坊市房地产市场呈现出快速发展的态势。
2. 房地产市场供需关系2.1 供应潍坊市房地产市场供应主要来自两个方面，一是新建住宅项目的增加，二是二手房的交易。
近年来，潍坊市政府加大对房地产行业的支持力度，鼓励房地产企业进行住宅项目开发，导致新建住宅项目数量增加。
此外，二手房市场也相对活跃，为市场供应增加了一定的量。
2.2 需求潍坊市的房地产市场需求主要来自两个方面，一是本地购房需求，二是外来购房需求。
由于潍坊市经济发展较快，居民收入水平提高，对购房的需求日益增长。
同时，随着潍坊市的对外开放程度提高，外来购房需求也有所增加。
3. 价格走势潍坊市的房地产市场价格走势波动较为明显。
近年来，市区内部分热门区域的房价出现了上涨趋势，而城郊地区的房价相对较稳定。
这与市区的产业结构、交通便利程度等因素有关。
4. 市场风险虽然潍坊市的房地产市场发展迅速，但仍存在一些风险因素。
首先，政策风险是一个重要因素。
政府在调控房地产市场方面的政策一旦发生改变，可能对市场造成较大影响。
其次，经济波动也是一个市场风险因素。
经济形势不确定性导致购房需求变动，对市场造成不利影响。
此外，市场竞争激烈也是一个市场风险因素，开发商需面临竞争压力和创新需求。
5. 市场前景潍坊市房地产市场未来的发展前景较好。
首先，潍坊市政府对房地产行业的支持力度较大，将进一步提高市场供应水平。
其次，潍坊市经济发展迅速，居民收入水平不断提高，购房需求将持续增加。
此外，随着城市对外开放程度提高，外来购房需求也将有所增加。
总体来说，潍坊市房地产市场将继续保持快速发展态势。
以上是对2024年潍坊房地产市场分析现状的介绍，从供需关系、价格走势、市场风险和市场前景等方面对市场进行了全面的分析。
1.总体市场状况2024年，青岛市房地产市场延续了2024年的调控政策，房价整体保持平稳态势。
政府继续加强对房地产市场的监管，楼市调控政策进一步趋紧，使得市场供求关系趋于平衡，房价走势稳定。
2.二手房市场二手房市场是青岛房地产市场的重要组成部分。
2024年青岛市二手房市场交易量有所增加，这主要源于政府鼓励居民购房的政策，以及市场信心的增强。
虽然交易量有所增加，但是房价整体上保持稳定状态。
这主要得益于政府的调控政策，对于投资性购房进行限制，在一定程度上提高了购房门槛，保障了市场的供求关系平衡。
3.新房市场2024年，青岛市新房市场受到政府政策调控的影响，整体状况也比较稳定。
政府加大对楼市的调控力度，限制新房供应量，并增加购房限制条件，以遏制炒房行为。
这导致了新房市场的供需关系趋于平衡，房价基本上保持稳定。
4.租赁市场随着人口流动性的增加，青岛市租赁市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
2024年，租赁市场发展迅速，房源供应量不断增加。
政府未来持续支持发展租赁市场的政策，对于提高租赁市场的供给能力和租赁住房的质量有着积极推动作用。
5.市场前景展望根据近年来的市场状况以及政府的政策导向，预计在未来一段时间内，青岛市房地产市场将继续保持稳定增长态势。
政府将继续加大对市场的调控力度，继续推动租赁市场的发展，促使市场供需关系的平衡。
同时，政府还将逐步完善相关政策法规，规范市场行为，加强监管，保护购房者的合法权益。
总结起来，2024年青岛市房地产市场整体表现平稳，二手房、新房以及租赁市场都保持了较好的发展态势。
未来市场将继续受到政府政策的影响，而政府将继续加大对市场的监管力度，以确保市场的健康稳定发展。
青岛胶州的房价趋势如何青岛胶州的房价趋势如何？要回答这个问题，我们首先需要了解青岛胶州的地理、经济和人口等情况，然后从房地产市场的角度分析影响房价的因素，最后探讨近年来胶州房价的变化趋势。
青岛胶州是山东省青岛市辖区域，位于胶东半岛的西侧，人口众多、经济发展迅速。
青岛是中国重要的沿海城市之一，拥有良好的发展基础和优越的资源环境，经济实力较强。
作为青岛的一个行政区域，胶州自然也受益于青岛的经济繁荣和人口流动。
胶州房价受到多种因素的影响。
首先，人口是影响房价的重要因素之一。
随着人口的增加和流入，房地产需求相应增加，从而推动了房价的上涨。
其次，土地供应和开发情况也是影响房价的关键因素。
胶州的土地供应有限，而市场需求持续增长，导致供需矛盾加剧，房价上涨成为必然结果。
此外，政府政策的影响也不可忽视。
政府的土地开发政策、房地产市场调控政策等都会对房价的走势产生重要影响。
从近年来的房价情况来看，青岛胶州的房价呈现出逐年上涨的趋势。
2016年至2021年间，胶州的房价整体呈现稳步上涨的态势。
其中，2016年至2018年，胶州房价呈现出较为明显的上涨趋势，涨幅较大。
2019年开始，胶州的房价涨幅相对平缓，但仍保持着温和的上涨态势。
2020年受到疫情的影响，胶州的房价波动较大，但总体上并未出现大幅下跌的情况。
近年来，胶州房地产市场的成交量也呈现出增加的趋势，市场活跃度提升。
胶州房价上涨的原因可以从人口增加、市场供需关系、政府政策等多个角度来分析。
首先，胶州作为青岛市的一个行政区域，受益于青岛的经济繁荣和人口流动，人口增加带来的房地产需求上升是房价上涨的重要原因之一。
其次，胶州的土地供应有限，而市场需求不断增加，供需矛盾加剧推动了房价的上涨。
再次，政府对于胶州房地产市场的调控政策也对房价的走势起到了重要影响。
胶州的房地产市场调控政策较为严格，限购、限售等政策措施有助于维持市场的平稳发展，避免过快过热的价格上涨。
总的来说，青岛胶州的房价近年来呈现稳步上涨的趋势。
2024年青海房地产市场分析报告1. 引言本报告旨在对青海省的房地产市场进行全面分析和评估。
通过对该市场的概述、发展趋势、当前市场状况以及未来的发展前景进行分析，以期为相关投资者、开发商和政府部门提供可行性建议。
2. 市场概述2.1 地理位置和人口情况青海位于中国西北部，是一个多民族聚居的省份。
其地理位置和人口情况对房地产市场具有重要影响。
2.2 经济发展状况青海省的经济发展较为繁荣，GDP持续增长，人均可支配收入也逐年提高，这为房地产市场的发展提供了良好的经济基础。
2.3 政策环境政策环境对房地产市场具有重要影响。
青海省的政策倾向于鼓励投资和经济发展，吸引了大量的资金和资源流入房地产市场。
3. 发展趋势3.1 城市化进程加速青海省城市化进程加速，城市人口的快速增长对房地产市场需求带来了巨大的推动力。
3.2 旅游产业带动房地产市场增长青海省旅游业的飞速发展为房地产市场创造了更多的投资机会和需求。
4. 当前市场状况4.1 房地产销售情况目前，青海省的房地产销售情况良好，各种类型的房屋供需平衡较为稳定。
4.2 房价走势青海省的房价总体呈上涨趋势，但增速相对较缓。
住宅市场和商业地产市场的表现略有不同。
5. 未来发展前景5.1 市场潜力巨大青海省拥有丰富的自然资源和文化遗产，这为房地产市场提供了广阔的发展空间。
5.2 新型城镇化和产业转型带来机遇随着新型城镇化和产业转型的推进，青海省的房地产市场将在可预见的未来继续保持增长。
6. 结论综合以上分析，青海省的房地产市场具有良好的发展前景。
在政府的政策扶持和市场需求的推动下，该市场将继续走向更加繁荣和稳定。
然而，投资者和开发商应当关注市场的风险和不确定性，谨慎决策，以确保投资的安全性和可持续性。
以上为2024年青海房地产市场分析报告的概览，详细内容请参阅附录。
附录[可上传附加数据及图表等相关信息供参考，不规定格式，此处省略]。
青岛东苑绿世界第一章：项目概况第一节：项目区位分析一、区位本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。
地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。
其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。
胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。
是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。
本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。
二、经济指标（原规划指标）1、规划用地总面积：125674 M22、总建筑面积：114277 M2多层住宅建筑面积：55313 M2小高层住宅建筑面积：10750 M2联体别墅建筑面积：25968 M23、居住总户数：754户4、绿化率：35.8％5、容积率：0.98第二节：项目SWOT分析一、优势S1、自然环境本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。
其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。
2、交通环境本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。
二、劣势W1、城市配套虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。
2、项目遗留问题本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。
潍坊房地产市场调研报告引言本报告对潍坊市的房地产市场进行调研分析。
潍坊市是中国山东省的一个重要城市，拥有较大的人口基数和发展潜力。
本报告将探讨潍坊房地产市场的现状、供需情况以及市场发展趋势。
一. 市场现状1.1 市场概况潍坊市房地产市场是一个活跃且竞争激烈的市场。
截至目前，潍坊市现有房地产项目数量较多，包括住宅、商业和工业用地。
这些项目涵盖了潍坊市内不同区域，并且有着不同的价格和市场供应状况。
1.2 价格水平目前，潍坊市的房地产价格处于相对稳定的水平。
不同区域的房价存在差异，市中心地区的房价较高，郊区的房价相对较低。
然而，潍坊市的房价整体上还是相对合理的，符合人们的购房需求。
1.3 需求情况潍坊市房地产市场的需求状况良好。
随着经济的发展和人民收入的提高，居民们对于自住房的需求逐渐增加。
此外，投资房地产的需求也在增加，吸引了更多的投资者投资于潍坊的房地产市场。
二. 市场供需分析2.1 供应状况潍坊市的房地产市场供应状况相对充裕。
开发商不断推出新的房地产项目，增加了市场的供应量。
此外，潍坊市政府也在积极推动土地供应，提供更多的用地给房地产开发商开发。
2.2 需求状况潍坊市的房地产市场需求良好，尤其是对于中低价位的自住房需求较高。
由于潍坊市经济持续发展，人民收入不断增加，居民们对于改善居住条件的需求也在增加。
2.3 市场供需平衡目前，潍坊市的房地产市场供需相对平衡。
供应量和需求量之间的差距不大，市场运行比较稳定。
然而，随着时间的推移，市场的供需情况可能会发生变化，需要密切关注市场动态。
三. 市场发展趋势3.1 未来发展前景潍坊市的房地产市场具有良好的发展前景。
随着潍坊市经济的不断发展和人民收入的提高，人们对于改善居住条件的需求将继续增加。
此外，潍坊市政府也在加大对房地产市场的支持力度，提供更多政策和措施来促进市场发展。
3.2 市场竞争格局潍坊市房地产市场竞争激烈，存在着多家房地产开发商和中介机构。
未来，随着市场的发展，竞争格局可能会发生变化，新的竞争者可能会进入市场，现有的竞争者可能会通过创新和优化来提升竞争能力。
青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。
第一部分项目区域宏观市场研究分析一、胶州房地产市场发展概况1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。
胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。
新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。
2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。
新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。
同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。
据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。
新老城区在2006年整体房地产开发量达到97万，预计2007年胶州房地产开发量将达到120多万，持续发展整个胶州地产市场热潮。
2、新老城区地产发展侧重不同，新城区地产开发已过高峰新城区与旧城区就其目前区位优势来说各有所长，新城区的优势是规划建设新、物业档次高，开发项目建设质量较好，空气清新，周边环境质量优，容积率低等优势。
旧城区又有其与新城区不同的优势，旧城区以商业、文化、服务功能设施配套齐全，工作生活便捷，社区设施全，邻里交往方便等优势而备受欢迎。
新老城区其劣势和优势各为互补。
但自2006年开始老城区地产开发量首次超过新城区地产开发量以后，预计2007年超出量将会继续拉大，老城区开发开始呈上升趋势，并且胶州前几年新区概念开发炒作已逐渐冷却，同时新城区在现有平均住宅销售价格高于老城区平均住宅销售价格的500元/平方米的基础之上，新城区更倾向于成为胶州高端人群和投资客的选择，但新城区住宅在经历了几年投资与自用的内部市场消化过程之后，新城区住宅市场的投资空间越来越低，自用客户的需求空白使新城区与老城区形成强烈差距，老城区项目由于地理条件、生活便利及价格相对低廉越来越成为胶州人的新宠，开发量直线上升。
3、胶州房地产市场依然具有发展优势与机遇区位优越、交通发达，给胶州城市发展提供了先决条件，也使得胶州的房地产业发展潜力巨大。
经济基础和城市消费水平的日益提高和给胶州房地产业大发展奠定了坚实的基础。
后发优势明显，胶州房地产起步相对较晚，土地资源利用不充分，城市的楼房容积率低，形成了巨大的投资“洼地”效应，还是给开发企业和给消费人群都留有一定的升值空间。
新的发展战略转换给房地产业带来巨大的发展前景，胶州以发展中等开放城市为目标，立足青岛，辐射内陆，将发展成为综合实力强大的机械、电子零配件制造基地和拓展腹地的商贸物流中心，成为青岛经济发展的第三增长极，成为青岛一个以工业和物流业为主的现代化、开放型的辅城区，这个战略将推动了胶州的房地产发展。
胶州地产发展热潮将还会持续有一定时间，新老城区明显的差异化发展使胶州人有更多的项目选择，同时针对本项目在胶州地产大市场发展空间中会有较好立市基础，但区域开发量巨大也会使项目面临更多市场竞争，市场空间与市场竞争压力并存，就需要为项目争取更多的市场资源。
二、胶州区域规划发展概况本项目地块位于胶州新城区中核心位置，项目区位及发展方向与整个胶州城市规划息息相关，我们从胶州城市规划的角度，研究及分析本项目在整个城市规划发展所起到的关键性作用：胶州市在总体规划中提出“一城四区两翼”的均衡式空间发展战略。
主城发展方向是：东进、南拓、西连、北整。
以向东、南方向为主。
其中中心城地区轴向推进、组团式发展。
中心城是城市生活主导区、城市功能主体区。
东起海尔大道，西至西外环路，南起香港路，北至北外环路。
新城区主要分为行政中心区、教育科研区、生活综合区和生态绿化景观区。
行政中心区是胶州市政治、经济、文化中心，是新城区的核心区。
该区位于福州路、香港路、围城河、温州路围合区域，总的景观布局是“一带二轴三区”，初步构筑起集行政办公、教育文化、休闲娱乐为一体的现代化新城区。
国际社区规划构想是204国道以西建设集仓储、分拨、货运、展示、转口贸易、配送、加工制造、金融服务于一体的中韩自由贸易区；204国道以东区域打造成为最适宜人居、最适宜创业、最适宜休闲娱乐的现代化国际人文新区。
西部商贸区北起胶济铁路，南至扬州路，东起西外环路，西至同三高速公路。
充分利用同三高速带动效应，积极发展商贸、批发、仓储及相关产业，努力建设区域性商品集散枢纽区。
区内现有皮革城、胶州商城及胶州湾综合批发市场三大市场。
胶州湾综合批发市场引进杭州万事利集团投资4.2亿元，建设青岛胶州湾南方家园建材装饰商城，目前已建成13万平方米。
规划建成以经营建材五金、装饰材料、陶瓷制品、灯饰布艺、机动车及配件为主的产地市场与销地市场结合的综合性商品交易中心。
北部仓储物流区东起同三高速，西至胶平路，北起济青高速，南到北外环路。
北部仓储物流区要充分利用交通区位优势，积极发展物流及相关产业，努力培育区域性交通枢纽和物流基地。
规划建成以港口转运、分拨包装、远距离铁路运输为主导，集仓储、多式联运、加工配送、商品批发于一体的多功能区域性物流中心。
两翼以李哥庄镇为核心镇的东北翼，着力培育主导产业、特色产业、支柱产业，尽快实现人口规模集聚和产业规模集聚；以里岔镇为核心，整合铺集镇、张应镇等城镇资源，加快镇区经济发展，构成南部经济中心镇，打造腾飞的西南翼。
胶州作为全国百强县之一，大力发展商业经济，城市规划充分利用了自己良好的区域优势，使商业设施布局于城市之中，在整个中心城规划图里可以看到，大量的商业集散中心依然在老城区分布，规模化和集中性的优势显而易见。
同时，新城区公建设施集中布局以新政府大楼为中轴的商务大道两侧，除市政府周围商业建筑集中以外，主要在新城区中央集中规划几大商业项目，作为新城社区中心的大型商业配套，其中本项目也做为其中一个重点服务于新城区高端消费人群，《胶州市城区商业网点专业规划（2004——2010年）》明确了对胶州城市大中型商业零售业态进行了定性、定量、定点规划，根据《规划》，新城区商业结构明确，华鲁国际御龙广场就是胶州新城区高档商业中心。
但本项目在整个新城商务大道并未启动运营之前，做为标志性商业项目开发运作，所承受市场风险相对比较大，同时新城区发展需要时间进一步完善各项基础设施，才可使商业发展推动到成熟运作，开发时间和时机来说对于本项目来说都是比较严峻的考验。
三、胶州主要交通道路研究分析胶州中心城主要交通干线，由环城的北外环、西外环、南外环及海尔大道组成，环绕整个中心城四周，连接城市各个功能区域，同时也做为城乡结合的过渡空间给予城区中心一个完整的布局。
中心城内交通四通八达，主要由杭州路、广州北路、常州路、福州路、温州路五条纵向城市主干道，和由胶州路、郑州路、兰州路、扬州路、北京路、上海路、澳门路、香港路八条横向城市主干道组成，城区交通便利，同时中心布局各个小区均设有社区规划道路，整个城区交通动线网络通达。
本项目地块南侧为香港路，北侧为澳门路，西侧为深圳路，东侧为世纪大道，比邻两条城市主干道，同时临近福州路、常州路和温州路，连接新城区与老城区较为通达，项目周边社区步行距离更为便捷；但本项目作为胶州重点的高端商业项目其所应辐射范围应是全胶州，但项目布局在中心城东南角落，人口密集区依然在老城区各个主要线路周围，通过车行时间距离测算，老城区居民到达项目所在地，最短时间距离为15分钟，最长时间距离为50分钟，人口密集的区域如郑州路一带、兰州路一带及徐州路一带到达本项目所需车距为30分钟，相对一个县级城市，本项目与老城区的车行距离的相对较大，项目后期运营在车行距离较大的影响下，风险会有一定凸显。
第二部分项目区域商业物业市场研究一、胶州商业市场概况胶州商业经济发展较快，各类消费业态基本全面2005年，胶州市生产总值达到287.43亿元，人均生产总值突破4000美元；完成全社会固定资产投资196.86亿元，实现税收总额15.7亿元，辖内地方财政一般预算收入9.7亿元，全市外商直接投资 4.9亿美元，投资1000万元以上项目实际利用内资22.85亿元。
今年前三季度,胶州外贸进出口增长迅速，成功突破25亿美元关口，增长幅度继续保持两位数增长。
截至目前，胶州市民营经济工商登记注册户累计达到3.03万户，同比增长20. 96％。
1－7月份，新注册个体工商户2884户，注册资本金6605万元；注册民营企业557户，注册资本金4.85亿元，其中注册资本100万以上的85个，500万以上的24个，1000万以上的12个。
根据我们调研发现，胶州城区各类商业消费业业态基本一应俱全，同时我们调研问卷统计，80%以上的商户表示在胶州各类商业消费需求在本地都可以达到满足，并且根据胶州民营经济统计，个体商户经营与买卖活动是支撑胶州本地化消费的主要单位。
二、胶州商业物业供应市场现状及发展我们通过走街方式调研方式对胶州进行了较为全面的商业物业考察，依据主要住宅及商业地产的分布，我们粗略的将胶州划分为以下几个区域：1、老城区商业非常发达，商业中心商圈相互覆盖较为全面，新增商业供应丰富老城区是胶州市目前主体商业功能区，集中了胶州80%以上的商业消费业态。
并形成了以国货、利群、向阳市场、佳乐佳、PS韩国城、胶州商城为核心的六个主要商圈。
这六个商圈含概的商业除向阳市场作为专业的服饰市场外，兰州西路作为建材专业市场以外，其他均是作为覆盖面较大的区域购物中心业态存在，而且内部商业经营品种比较全面。
