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美国保障房制度摘要：保障房制度是一种为低收入群体提供可负担住房的政府政策。
美国作为世界上最发达的国家之一，也实施了一套庞大的保障房制度。
本文将介绍美国保障房制度的发展历程、主要政策和取得的成果，并对其机制进行分析和评估。
一、引言随着经济全球化和城市化的快速发展，住房问题已经成为全球范围内的普遍关切。
在许多国家中，政府通过实施保障房政策来解决低收入群体的住房困难。
美国作为一个多元化和发达的国家，也采取了一系列措施来保障低收入群体的住房需求。
二、美国保障房制度的发展历程美国的保障房制度可以追溯到20世纪30年代的大萧条时期。
当时，由于金融危机和经济衰退，许多美国家庭陷入了贫困和住房困难。
为了应对这一局面，美国政府实施了一系列的公共住房计划，以提供可负担住房给那些无力支付市场租金的家庭。
随着时间的推移，美国的保障房制度不断发展和完善。
20世纪60年代，美国政府开始实施更加综合和长期的住房计划，旨在提供各种类型的公共住房，如公共住房项目、贴补房租等。
三、美国保障房制度的主要政策美国的保障房制度由多个政策组成，以下是其中一些重要政策的概述：1. 公共住房项目：美国政府通过建设和维护公共住房项目，提供可负担的住房给低收入家庭。
这些项目通常由政府或公共机构管理，并提供租金补贴。
2. 贴补房租：为了帮助低收入家庭支付房租，美国政府提供了贴补房租的计划。
根据家庭收入和房租水平的不同，政府会直接向房东支付一部分租金。
3. 住房券计划：美国政府通过住房券计划向符合条件的家庭提供租金补贴。
家庭可以选择自己喜欢的房屋，在房租方面由政府提供补贴。
四、美国保障房制度的成果和挑战美国的保障房制度取得了一定的成果。
通过提供可负担住房，这一制度帮助了大量低收入家庭改善了居住条件。
此外，它还有助于减少贫困和社会不平等。
然而，美国的保障房制度也面临着一些挑战。
首先，需求远远超过供应，导致许多低收入家庭排队等待保障房。
其次，保障房的质量和管理问题也存在一定的争议。
美国政府的住房福利保障政策--从罗斯福新政到约翰逊“伟大社会”时期（B）黄安年文发表：《山东师大学报》1998年第4期；学术交流网/美国社会保障/2006年6月15日重发（上接A篇）需要指出的是在60年代约翰逊总统任期,联邦社区开发住房, 低房租住房及城市重建有了进一步的发展。
1964年1月27日一项住房和社区发展综合议案提交国会,国会争论的焦点在都市重建和低房租公共住房。
经过讨价还价,1964年9月2日约翰逊总统签署了综合住宅法。
它包括10项条款。
第一，联邦住房署和抵押保险计划;第二，为老年人和弱者的住房;第三，都市重建;第四，公共住房;第五，农村住房;第六，社区设备;第七，联邦国民抵押;第八，训练和奖学金计划;第九，储贷计划；第十，杂项。
[20]据1964年的住房法令到1965年9月30日授权拨款11项中都市重建的补助金7.25亿美元, 农村住宅贷款1.5亿美元, 老年住房贷款7,500万美元,总共11亿美元。
[21]下表反映了自1948－1964年间美国低房租公共住房完成的单元情况(据1949年住宅法开始)[22]年单元年单元年单元年单元1948 1,201 1949 267 1950 1,023 1951 9,9941952 58,258 1953 58,214 1954 44,293 1955 20,8991956 11,993 1957 10,513 1958 15,472 1959 21,8321960 16,401 1961 20,600 1962 28,633 1963 27,1211964 23,734由于美国民权运动在全国的扩展, 美国政府加快了扶贫的步伐。
1965年约翰逊总统签署了两个有关住房的重要立法。
1965年8月10日的住房和都市发展法案, 对住不起体面住房的穷人给以租金补贴, 共24万套, 拨款29亿美元用于城市更新;对有资格居住公共房屋者由于政府的措施而迁移者, 或居住不够标准者及老弱残者等符合补助条件的,财力负担超过本人收入25％的其超过部分,由政府补贴。
2012年第3期（总第353期）1引言发展公共租赁房以解决中低收入家庭住房困难，是发达国家的通行做法。
对比各国发展公共租赁房的做法与政策的差异，总结公共租赁房的基本经验和规律，对于探索和完善我国公共租赁房的运行机制具有重要意义。
公共租赁房运行机制的研究范围主要包括：保障对象、保障模式、资金来源、租金确定、房屋来源、保障标准和退出机制等。
我国的理论研究成果中，对上述部分问题已有一些探讨，但不够完善，也不够深入，对于指导我国公共租赁房的运行实践仍有较大差距。
本文力求通过进一步的研究，能对此有所帮助。
2各国发展公共租赁房的主要做法及评价2.1美国美国是一个市场经济高度发达的国家，国家对经济的直接干预少，在住房问题上也不例外。
美国公共住房政策始于1937年，但政府真正重视公共住房建设是从1948年开始的，1949年通过《住宅法》正式把使所有家庭得到质量优良的住房和舒适的生活环境确定为国家的目标。
上世纪60年代，美国政府鼓励私人建设者从事低收入家庭住房的大规模兴建和维修，但效果不佳；70年代逐渐转为以房租补贴为主要手段的低收入家庭住房保障模式。
美国把城镇居民收入分成高、中、低三个层次，其中低[摘要]鉴于我国发展公共租赁房的政策尚不完善，着重从公共租赁房运行机制等方面对美国、英国、德国和日本等国家发展公共租赁房的主要做法进行比较分析，并做简要评价，归纳其发展公共租赁房的基本经验和启示。
[关键词]公共租赁房；运行机制；国际比较；经验借鉴Abstract:Based on the imperfect situation of our policy about public rental housing,mainly from the operating mechanism,the paper comparatively analyzes the main approach of U.S.,U.K.,Germany and Japan,does briefly e －valuation,and sums up their basic experience and revelation.Key words:public rental housing;operation mechanism;international comparison;experience reference [中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X （2012）03-0068-05*基金项目：浙江省2010年哲学社会科学规划课题成果（10CGYD66YBQ ）；浙江省教育厅资助（Y201019115）[作者简介]刘友平，男，生于1977年，江西临川人，副教授，注册咨询工程师（投资），主要研究方向:房地产经济与管理。
美国房地产市场的发展现状与趋势分析一、房价趋势：近年来，美国房价一直呈现上升趋势。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2024年美国全国房价中位数为2.7万美元，同比上涨5.7%。
而根据美国联邦住房金融局（FHFA）的数据，美国房价指数从2024年至2024年上涨了42.7%。
因此，可以看出，虽然受到新冠疫情的影响，在2024年房价增速有所放缓，但总体上仍然保持着较高的增长势头。
二、销售和租赁市场：在房地产市场中，销售和租赁市场是两个重要的方面。
根据NAR的数据，2024年美国现房销量较去年同期下降3.2%，而全年销售均价上涨了9.2%。
至于租赁市场，在2024年新冠疫情的影响下，经历了一段时期的困难，但在疫苗的普及和经济复苏的推动下，租赁市场预计将逐渐恢复。
此外，随着近年来在线租赁平台的兴起，租赁市场将进一步扩大。
三、供需情况：美国目前存在供需失衡的状况，即供应不足。
其中一个原因是开发商对于建设新房的投资不足，导致住房市场供应不足。
根据NAR的数据，目前美国全国房屋库存仅为3.2个月，低于6个月的理论正常库存水平，这意味着房屋市场处于卖方市场。
随着人口增长和城市化的持续，住房需求将继续上升，供需失衡的问题可能会在未来几年持续存在。
四、政府政策：美国政府在房地产市场方面采取了一系列政策措施以促进市场的稳定和发展。
例如，联邦住房金融局提供低利率贷款以支持购房和购房者的住房贷款利率稳定。
此外，一些州和城市还制定了住房政策，鼓励开发商建设中低收入人群的经济适用房，以缓解供需失衡的问题。
五、技术创新：在科技的进步和创新的推动下，美国房地产市场也面临着一些变革。
例如，虚拟现实和增强现实技术的应用使得房地产交易更加便捷和高效。
此外，物联网技术的应用也使得房屋管理更加智能化，提高了住宅的舒适度和安全性。
综上所述，美国房地产市场目前仍保持着较高的发展势头。
房价持续上升，销售和租赁市场逐渐恢复，供需失衡问题需要解决，政府政策和技术创新也为市场提供了新的发展机遇。
美国住房法的发展与借鉴意义近期，国内关于房价未来走势的话题争论不休。
房价涨跌应继续让市场中的供求去“说话”，政府要做好的是应进一步完善低收入阶层住房政策。
随着政府加大对民生项目的投入，我国公共住房供给规模会逐步扩大，因此，应找到一条使公共住房供给效率更高的路子，在最大限度内为低收入群体提供住房帮助。
一般以为，香港地区的公屋项目搞得不错，实际上，美国的公共住房管理得也不逊色。
我国住房事立法工作却明显落后。
我国虽然从中央到地方并存着众多有关住房的相关规定，但是却缺乏一个系统的《住房法》，制定出符合我国国情的《住房法》已迫在眉睫。
美国住房业发展较早，其相关的立法工作早已于20世纪30年代展开。
美国住房法的发展演变，对我国住房法的制定有重要的借鉴意义。
一、美国住房法产生背景美国住房法产生于20世纪30年代，这一时期住房法的出台与经济危机的大背景密切相关。
经济危机之后，美国为了复苏经济，联邦政府开始介入住房问题，制定了住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列政策。
因经济大萧条，住宅市场衰退，都市中房屋建设几乎减退了39％，这种状况促使联邦政府介入住宅市场。
美国的公共住房限于由政府管理的住房，主要指低租金住房，其用途是满足城市低收入阶层的住房需求，在民众中知名度很高。
在美国，公共住房真正由政府大规模供给是1929年至1933年大萧条以后的事。
大萧条之后，美国在1932年《住宅抵押贷款法》、1934年《国家住房法》、1937年《住房法案》《住宅抵押贷款法》的内容。
这些法律明确规定了法案的运行机构和担保人：“成立了‘房产贷款公司’（HOLC）,由联邦政府负责担保，培育了提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。
[1934年《国家住房法》明确了法案的运行机构：“成立‘联邦住宅管理局’（FHA）和‘联邦储蓄贷款保险公司’（FSLIC），组建‘互助抵押贷款保险基金’，对个人住宅抵押贷款提供保险。
陈劲松提到了法案的运行方式：“要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款公司，由政府提供低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。
从“希望六号”到“选择性邻里”——美国近期公共住房更新政策的演变及其启示作者：杨昌鸣张祥智李湘桔来源：《国际城市规划》 2015年第6期杨昌鸣张祥智李湘桔摘要：从“希望六号”（HOPE VI）计划到“选择性邻里”（Choice Neighborhoods）计划体现出美国公共住房政策在保持连续性的基础上所做出的调整与完善。
重点介绍了美国近期推出的“希望六号”与“选择性邻里”公共住房更新政策，总结出其更新政策演变的七个特点及原因，最后，从四个方面对我国城市居住区更新提出了相关政策建议。
关键词：“ 希望六号”计划；“选择性邻里”计划；公共住房；更新；启示作者：杨昌鸣，博士，北京工业大学建筑与城市规划学院、天津大学建筑学院，教授，博士生导师张祥智，博士，天津城建大学建筑学院，教授，硕士生导师。
zhangxiangzhi@李湘桔，博士，天友建筑设计股份有限公司研究员美国公共住房政策起源于20 世纪30 年代经济大萧条时期，自1937年颁布第一部关于公共住房的法案——《美国住房法》开始，公共住房成为政府解决城市最低收入家庭住房问题的主要手段。
但大规模公共住房建设不可避免地带来了贫困集中、种族隔离、住房闲置率高、环境衰败、毒品暴力泛滥等一系列社会问题，为此，公共住房政策逐渐发生转变，主要体现在：一方面不再大规模兴建公共住房，通过提供租房优惠券等方式使租户在住房市场上自由选择，另一方面住房建设方式转向更新严重衰败、贫困集中的公共住房（表1）。
其中公共住房更新是20 世纪90 年代以来美国公共住房政策的核心所在，其代表性政策举措就是本文重点论述的“希望六号”（HOPE VI）计划与“选择性邻里”（ChoiceNeighborhoods）计划。
“希望六号”计划是美国住房政策历史上第一个大规模公共住房更新政策，对于其实施效果美国学术界一直存在很大争议。
一方面，有人认为它极大地改变了公共住房面貌，实现了贫困分散等预期目标。
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
保障性住房的国际经验借鉴与本土化创新保障性住房一直是全球各国关注的焦点问题，尤其是对于那些资源紧缺、城市化进程加快的发展中国家来说。
保障性住房的国际经验与本土化创新成为了实现住房保障目标的重要途径。
本文将探讨保障性住房的国际经验，思考其如何在本土背景下进行创新，并就中国的住房保障模式进行分析与讨论。
一、国际保障性住房经验借鉴1. 不同国家的保障性住房模式：以新加坡、瑞典和巴西为例，介绍其住房保障模式的成功经验，包括政府主导、市场调节、社区参与等。
2. 借鉴国际成功案例：从国际经验中吸取启示，如新加坡的组屋制度、瑞典的公共合作社模式等，分析其可借鉴之处，并结合本土实际进行改进与创新。
二、保障性住房的本土化创新1. 中国的保障性住房现状：介绍中国目前存在的住房保障问题，包括城乡差距、供需矛盾等。
2. 本土化创新的路径：结合中国国情，探讨如何根据中国的实际情况进行保障性住房的创新，如政府主导下的市场化推进、土地利用优化、金融支持等。
3. 科技与保障性住房：介绍科技在保障性住房领域的应用，如借助大数据、人工智能等技术手段提高保障性住房的建设效率和管理水平，从而实现本土化创新。
三、中国的住房保障模式的分析与讨论1. 房地产市场调控：介绍中国政府在住房保障方面的政策措施，如限购、限售等，分析其对保障性住房的影响和作用。
2. 住房租赁市场的发展：介绍中国住房租赁市场的现状和存在的问题，并探讨其与保障性住房的关系，提出相应的改进建议。
3. 城市更新与保护：探讨城市更新与保护对于保障性住房的影响和作用，并提出相应的政策建议。
四、保障性住房的未来展望1. 推动可持续发展：介绍如何将保障性住房与可持续发展目标相结合，通过绿色建筑、能源节约等手段实现住房保障的可持续性。
2. 提升住房保障质量：探讨如何提高保障性住房的质量，包括加强监管、提高建筑标准等方面的措施。
3. 加强国际交流与合作：呼吁各国加强经验交流与合作，共同解决住房保障问题，促进全球住房保障事业的发展。
061陈 杰政策性住房金融的美国案例分析陈 杰*内容提要 大力发展政策性住房金融、构建新型政策性住房金融支持体系需要借鉴国际经验。
美国是主要发达国家中住房水平最高的国家。
20世纪以来在不同的发展阶段，美国根据经济与社会的发展需求调整住房政策目标，及时总结上阶段政策的经验教训，善于利用市场机制和社会资本，不断创新住房政策手段和政策性住房金融工具。
这方面的诸多经验值得我们深入学习和借鉴。
美国政府保障好低收入人群的基本住房需求，对中产阶层的住房梦十分上心，推出了很多税收优惠和金融创新产品，并善于利用市场机制引导社会资本，去满足中产阶级的住房需求。
其中的利弊得失，需要在参考美国住房政策经验时候十分注意鉴别和取舍。
关 键 词 政策性住房金融；住房保障；美国案例 一、引言2013年11月发布的中国共产党十八届三中全会公报首次明确提出，要“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。
其后的2013年12月中央城镇化工作会议公告、2014年3月的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》、中央经济工作会议公告等重要文件中也多次提出在住房领域“推进组建新型政策性金融机构”的构想。
大力发展政策性住房金融、构建新型政策性住房金融支持体系，是党中央和国务院在住房领域提出的一个重大战略部署，也是实现十七大所提出的让人人“住有所居”、完成十八大提出的“在2020年实现全面小康和落实新型城镇化战略”的必要保障，意义重大，势在必行。
住房问题是世界性难题。
住房需求量大、资金要求高、使用周期长，还兼有投资品、商品和保障品等属性于一身，这些特性使得住房金融模式在住房 * 陈杰：上海财经大学高等研究院/上海财经大学不动产研究所 上海市杨浦区武川路111号凤凰楼（公管楼）503室 200433 电子邮箱：chen.jie@ 。
第1卷第5期2016年9月号，61-79页财经智库FINANCIAL MINDS财经智库FINANCIAL MINDS062的供给与消费中发挥着非常关键的作用。
2012年第9期山东社会科学No．9总第205期SHANDONG SOCIAL SCIENCES General No．205美国住房政策考察及借鉴孙志华(中共济南市委党校，山东济南250014)［摘要］美国政府通过公共住房政策、租金补贴政策、税收政策和信贷政策，使绝大多数美国家庭获得了“体面、安全和可负担的住房”，但也导致了贫民窟现象和次贷危机等重大失误。
借鉴美国的经验教训，我们可利用适度宽松的信贷政策，鼓励自住性购房，通过市场机制解决多数人的住房问题;运用房产税政策，抑制投资性需求，缓解供不应求的矛盾，实现房价相对稳定;在保障房建设中引入市场机制，通过税收和信贷等经济杠杆推动商品房配建保障房模式，促进不同收入阶层的混居和融合;充分运用货币补贴制度的灵活性和易操作性，满足中低收入者自主选择住房的需求，并减轻政府当期投资负担。
［关键词］美国;住房政策;借鉴［中图分类号］F293．31［文献标识码］A［文章编号］1003－4145［2012］09－0163－04通过对美国住房制度的考察与研究，笔者了解到，美国住房政策从鼓励买房和帮助租房两个层面实施：政府通过发达的金融贷款体系、适当的税收减免政策，鼓励居民通过市场购买住房；对于无力购买住房的中低收入者，政府则通过公共住房和租金补贴两种方式，帮助他们解决居住问题。
美国的住房政策自19世纪30年代以来不断发展和完善，经验和教训都很典型，值得参考借鉴。
一、美国解决住房问题的主要政策（一）公共住房政策1937年美国出台第一部公共住房法案，政府开始对低收入者实施住房保障政策。
1949年美国国会通过了《全国住房法》，提出美国住房政策的目标是“向全体美国人民提供体面、安全和可负担的住房”，这也成为历届美国政府公共住房政策的指导方针①。
公共住房建设由联邦政府主持，建设公房的专项基金由联邦政府划拨。
但选址、监督和分配等工作由州政府负责，公房的产权归州政府所有。
自20世纪30年代至今，美国政府共建造了约120万套公共住房。
这些住房由美国政府住房和城市发展部（HUD）下设的3300个地方公共住房局管理。
公房政策的实施，增加了城市中低收入者可负担住房的供给，缓解了中低收入者的住房困难。
但是，随着时间的推移，该政策的弊端也日渐凸显。
由于政府投资建设的公房选址集中，公房社区成为贫困的磁铁，吸引大量的贫困家庭入住，逐渐演化为贫民窟。
如芝加哥的罗伯特泰勒项目，28栋16层4445套楼房，为11000多贫困者提供了住房，有效地缓解了当地低收入者的住房困难。
但由于该项目的住户95%没有工作，犯罪率逐年升高，持枪、贩毒、打死警察等事件时有发生，周围的居民避之不及，中产阶级纷纷搬到郊区，导致城市中心区衰败。
无奈之下，政府于2007年将此项目拆除。
美国北方许多城市在公房政策实施中都有类似的经历，从90年代到现在，有25万个公房单元被拆除。
为克服公房建设的弊端，美国政府采取了两项措施。
一是鼓励私有房主为中低收入者提供低租金住房。
1961年始政府对市场上可供出租的私有住宅进行筛选，将合格的住房纳入公房体系。
对选中的房主，美国政府推出了一系列优惠政策进行补贴，包括为其抵押贷款做担保、提供部分修缮和运营费用等。
二是鼓励住宅项目投资企业在每个小区里兴建部分公房。
住宅项目投资企业建设符合政府标准的公房可以连续十年享收稿日期：2012－06－08作者简介：孙志华（1965—），女，山东潍坊人，中共济南市委党校副教授。
①王振波：《美国住房政策以及对我国的启示》，《边疆经济与文化》2010年第12期。
361受联邦所得税抵扣优惠，因而具有一定的积极性。
公房的比例各州不同，如马里兰州规定，50套以上的住房项目必须有至少15%的房屋面向低收入人群①。
但有的社区面向低收入群体的住房达到50%以上。
从全国来看，政府补贴房占全部住房的20%－30%。
这两项措施的实施，迅速扩大了保障房的来源，促进了不同收入阶层的杂居融合，避免了贫民窟现象的发生，极大地减轻了政府投资保障性住房的压力。
（二）货币补贴政策20世纪70年代，住房供不应求的矛盾已基本得到解决。
美国政府开始探索直接对中低收入群体住房进行货币补贴的方式。
1974年，福特政府通过了住房与社区发展法案，推出了货币补贴模式。
补贴方式具体分为住房证（始于1974年）和住房券（始于1983年）两种。
享受“住房证”的住户只能承租房租低于联邦政府确定的租金标准的住房；享受“住房券”的住户可以在市场上自由选择住房，当住房租金低于政府规定的租金标准还有余额时，允许住户保留优惠券继续使用，而当住房租金高于租金标准时，住户自己承担租金差价。
在总租金中，租房户支付的部分不超过家庭收入的1/3，政府支付核准的其余部分。
由于租金补贴模式引入了市场机制，提高了资金使用效率，政府当期的投资压力也相对较小，得到经济学家们的肯定；又由于租金补贴模式使得穷人拥有了选择住房的权利，他们的孩子可以在好的社区环境和教育环境中成长，因而受到中低收入者的钟爱。
具有受补贴资格的中低收入者中有60%的人选择了租金补贴方式②。
租金补贴模式目前已成为美国政府对中低收入者进行住房保障的主要方式。
（三）信贷政策美国政府的住房政策采取“以市场为主、适度保障”的原则，公共住房只覆盖占总人口比例15%以下的中低收入家庭③，其他家庭则需要通过市场获得住房。
为此美国政府采取了一系列优惠信贷政策，支持和鼓励中低收入者购买自己的住房。
中低收入阶层买房的主要方式是抵押贷款。
90年代以来，美国住房信贷的首付比例不断降低，甚至一度降到了零首付，使得中低收入者贷款购房的门槛一降再降。
但部分中低收入者偿还贷款的能力有限，金融机构不愿为之提供房贷。
为此，住房和城市发展部出面为中低收入者贷款提供担保，并支持房利美、房地美等金融机构为之提供担保。
购房的中低收入者在享受贷款担保的同时，还可以获得税收抵扣、利息优惠等政策。
这些措施推动大量中低收入者贷款购买了自己的住房。
目前美国68．69%的人拥有自己的住房。
买了房的中低收入者必须退出政府的住房保障体系，挪出空位给其他住房困难者。
因此，鼓励购房政策减轻了政府的保障压力，而且促进了房地产业的繁荣，拉动了经济发展。
但是，这个政策的教训也非常深刻。
过度宽松的房贷政策导致过度借贷现象的发生。
中低收入者买下自己没有能力偿还贷图1中等价值住房每月偿还按揭贷款负担的变化款的住宅，在住房市场发生逆转房价下降时，不可避免地导致次贷危机的发生，并最终引发美国乃至全球的金融危机。
同时，大量中低收入者贷款买房，使得中低收入阶层住房负担越来越重。
在美国的许多城市，中低收入群体偿还按揭贷款的负担，在2003年以后迅速增加，旧金山和洛杉矶尤为突出。
（见图1④）（四）税收政策在房地产领域，美国的税收政策与中国正好相反。
中国主要在建设和交易环节征税，而美国主要在住房保有环节征税。
美国投资住宅项目的企业，和投资其他领域的企业一样，只需交纳企业所得税。
在房屋的交易环节政府课征交易税。
美国的房地产交易税税率约为2%。
在住房的保有环节，房主每年都需要交纳房地产税，各州交税的比例不一，占房地产市值的0．6－3．0%不等。
绝大部分美国地方政府，房地产税是其支柱性税收来源，占地方税收收入的50%以上⑤。
房地产税主要用于支付义务教育、改善治安和公共环境。
一般而言，房地产税高的地区，公立学校的教学设备好、教师工资高，义务教育的水平也高。
而义务教育水平高461①②③④⑤马小宁：《美国用混居防止贫困人口边缘化》，《人民日报》2011年10月19日。
卫欣、刘碧寒：《美国城市中低收入者的住房保障模式》，《国外房地产》2008年第4期。
谢树锋、庞永师：《国内外住房保障体系比较及其启示》，《广州大学学报》2008年第9期。
National Association of Realtors ？2006Median Existing Single －Family House Price ，adjusted by the Freddie Mac Conventional Mortgage Home Price Index and the Bureau of Labor Statistics CPI －UX for All Items 。
贾康：《房产税改革：美国模式和中国选择》，《人民论坛》2011年第3期。
的学区，住房的升值潜力也大。
而且交了房地产税，孩子就可以享受从学前班到高中十几年的义务教育，因而美国居民对房地产税的认可程度较高。
房地产税政策，一方面使美国地方政府获得了可持续的财政收入，用于支持教育等社会事业的发展。
另一方面，房地产税提高了房产所有者的持有成本，抑制了投资性住房需求，美国拥有第二套住房的家庭不足5%。
正因如此，美国能够长期保持房价相对稳定，自1940年至2000年60年间房价涨幅平均低于银行利率。
二、我国住房政策面临的主要挑战目前，我国住房政策面临的挑战主要来自两个方面：1．房价居高不下。
按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言，最常用的衡量指标是房价收入比。
联合国人居中心倡导的理想房价收入比是3：1，即一个中等收入的家庭用三年的收入可以购买一套中等档次的住房。
而2010年我国城镇平均房价收入比已达8．3：1，北京达14．3：1，上海12．6：1，深圳15：1，远远超过了世界银行5：1的警戒线。
房价高的主要原因有三个方面：第一，城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾。
我国正处于城市化进程中，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。
不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是房价居高不下的根本原因。
第二，投资性需求旺盛助长了房价攀升。
我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。
大量投资客进入楼市炒房，加剧了供不应求的矛盾，直接助推了房价飙升。
第三，地方财政过度依赖房地产业。
据国土资源部2009年调查结果，全国地价占房价比平均为23．2%，有的大城市地价已占到房价的46．7%，卖地已成为一些地方政府的重要财源。
地价的不断攀升导致了房价的水涨船高，这是导致房价上涨的一个深层次原因①。
2．政府保障压力大。
住有所居是社会稳定的前提，任何一个政府都无法逃避对低收入群体的住房保障。
近年来，我国不断加大保障性住房建设的力度，廉租房制度、经济适用房制度、公租房制度都获得较快发展。
但是，我国住房保障制度刚刚起步，保障能力仍然严重不足，政府压力巨大。
第一，中低收入群体规模巨大。
与美国不同，中国是发展中国家，居民收入水平总体偏低，收入结构是金字塔形，中低收入者比例巨大，加之房价高企，买不起房的家庭数量庞大，给政府带来了巨大的保障压力。
