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美国保障房制度摘要：保障房制度是一种为低收入群体提供可负担住房的政府政策。
美国作为世界上最发达的国家之一，也实施了一套庞大的保障房制度。
本文将介绍美国保障房制度的发展历程、主要政策和取得的成果，并对其机制进行分析和评估。
一、引言随着经济全球化和城市化的快速发展，住房问题已经成为全球范围内的普遍关切。
在许多国家中，政府通过实施保障房政策来解决低收入群体的住房困难。
美国作为一个多元化和发达的国家，也采取了一系列措施来保障低收入群体的住房需求。
二、美国保障房制度的发展历程美国的保障房制度可以追溯到20世纪30年代的大萧条时期。
当时，由于金融危机和经济衰退，许多美国家庭陷入了贫困和住房困难。
为了应对这一局面，美国政府实施了一系列的公共住房计划，以提供可负担住房给那些无力支付市场租金的家庭。
随着时间的推移，美国的保障房制度不断发展和完善。
20世纪60年代，美国政府开始实施更加综合和长期的住房计划，旨在提供各种类型的公共住房，如公共住房项目、贴补房租等。
三、美国保障房制度的主要政策美国的保障房制度由多个政策组成，以下是其中一些重要政策的概述：1. 公共住房项目：美国政府通过建设和维护公共住房项目，提供可负担的住房给低收入家庭。
这些项目通常由政府或公共机构管理，并提供租金补贴。
2. 贴补房租：为了帮助低收入家庭支付房租，美国政府提供了贴补房租的计划。
根据家庭收入和房租水平的不同，政府会直接向房东支付一部分租金。
3. 住房券计划：美国政府通过住房券计划向符合条件的家庭提供租金补贴。
家庭可以选择自己喜欢的房屋，在房租方面由政府提供补贴。
四、美国保障房制度的成果和挑战美国的保障房制度取得了一定的成果。
通过提供可负担住房，这一制度帮助了大量低收入家庭改善了居住条件。
此外，它还有助于减少贫困和社会不平等。
然而，美国的保障房制度也面临着一些挑战。
首先，需求远远超过供应，导致许多低收入家庭排队等待保障房。
其次，保障房的质量和管理问题也存在一定的争议。
2012年第3期（总第353期）1引言发展公共租赁房以解决中低收入家庭住房困难，是发达国家的通行做法。
对比各国发展公共租赁房的做法与政策的差异，总结公共租赁房的基本经验和规律，对于探索和完善我国公共租赁房的运行机制具有重要意义。
公共租赁房运行机制的研究范围主要包括：保障对象、保障模式、资金来源、租金确定、房屋来源、保障标准和退出机制等。
我国的理论研究成果中，对上述部分问题已有一些探讨，但不够完善，也不够深入，对于指导我国公共租赁房的运行实践仍有较大差距。
本文力求通过进一步的研究，能对此有所帮助。
2各国发展公共租赁房的主要做法及评价2.1美国美国是一个市场经济高度发达的国家，国家对经济的直接干预少，在住房问题上也不例外。
美国公共住房政策始于1937年，但政府真正重视公共住房建设是从1948年开始的，1949年通过《住宅法》正式把使所有家庭得到质量优良的住房和舒适的生活环境确定为国家的目标。
上世纪60年代，美国政府鼓励私人建设者从事低收入家庭住房的大规模兴建和维修，但效果不佳；70年代逐渐转为以房租补贴为主要手段的低收入家庭住房保障模式。
美国把城镇居民收入分成高、中、低三个层次，其中低[摘要]鉴于我国发展公共租赁房的政策尚不完善，着重从公共租赁房运行机制等方面对美国、英国、德国和日本等国家发展公共租赁房的主要做法进行比较分析，并做简要评价，归纳其发展公共租赁房的基本经验和启示。
[关键词]公共租赁房；运行机制；国际比较；经验借鉴Abstract:Based on the imperfect situation of our policy about public rental housing,mainly from the operating mechanism,the paper comparatively analyzes the main approach of U.S.,U.K.,Germany and Japan,does briefly e －valuation,and sums up their basic experience and revelation.Key words:public rental housing;operation mechanism;international comparison;experience reference [中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X （2012）03-0068-05*基金项目：浙江省2010年哲学社会科学规划课题成果（10CGYD66YBQ ）；浙江省教育厅资助（Y201019115）[作者简介]刘友平，男，生于1977年，江西临川人，副教授，注册咨询工程师（投资），主要研究方向:房地产经济与管理。
2012年第9期山东社会科学No．9总第205期SHANDONG SOCIAL SCIENCES General No．205美国住房政策考察及借鉴孙志华(中共济南市委党校，山东济南250014)［摘要］美国政府通过公共住房政策、租金补贴政策、税收政策和信贷政策，使绝大多数美国家庭获得了“体面、安全和可负担的住房”，但也导致了贫民窟现象和次贷危机等重大失误。
借鉴美国的经验教训，我们可利用适度宽松的信贷政策，鼓励自住性购房，通过市场机制解决多数人的住房问题;运用房产税政策，抑制投资性需求，缓解供不应求的矛盾，实现房价相对稳定;在保障房建设中引入市场机制，通过税收和信贷等经济杠杆推动商品房配建保障房模式，促进不同收入阶层的混居和融合;充分运用货币补贴制度的灵活性和易操作性，满足中低收入者自主选择住房的需求，并减轻政府当期投资负担。
［关键词］美国;住房政策;借鉴［中图分类号］F293．31［文献标识码］A［文章编号］1003－4145［2012］09－0163－04通过对美国住房制度的考察与研究，笔者了解到，美国住房政策从鼓励买房和帮助租房两个层面实施：政府通过发达的金融贷款体系、适当的税收减免政策，鼓励居民通过市场购买住房；对于无力购买住房的中低收入者，政府则通过公共住房和租金补贴两种方式，帮助他们解决居住问题。
美国的住房政策自19世纪30年代以来不断发展和完善，经验和教训都很典型，值得参考借鉴。
一、美国解决住房问题的主要政策（一）公共住房政策1937年美国出台第一部公共住房法案，政府开始对低收入者实施住房保障政策。
1949年美国国会通过了《全国住房法》，提出美国住房政策的目标是“向全体美国人民提供体面、安全和可负担的住房”，这也成为历届美国政府公共住房政策的指导方针①。
公共住房建设由联邦政府主持，建设公房的专项基金由联邦政府划拨。
但选址、监督和分配等工作由州政府负责，公房的产权归州政府所有。
自20世纪30年代至今，美国政府共建造了约120万套公共住房。
美国住房法的发展与借鉴意义近期，国内关于房价未来走势的话题争论不休。
房价涨跌应继续让市场中的供求去“说话”，政府要做好的是应进一步完善低收入阶层住房政策。
随着政府加大对民生项目的投入，我国公共住房供给规模会逐步扩大，因此，应找到一条使公共住房供给效率更高的路子，在最大限度内为低收入群体提供住房帮助。
一般以为，香港地区的公屋项目搞得不错，实际上，美国的公共住房管理得也不逊色。
我国住房事立法工作却明显落后。
我国虽然从中央到地方并存着众多有关住房的相关规定，但是却缺乏一个系统的《住房法》，制定出符合我国国情的《住房法》已迫在眉睫。
美国住房业发展较早，其相关的立法工作早已于20世纪30年代展开。
美国住房法的发展演变，对我国住房法的制定有重要的借鉴意义。
一、美国住房法产生背景美国住房法产生于20世纪30年代，这一时期住房法的出台与经济危机的大背景密切相关。
经济危机之后，美国为了复苏经济，联邦政府开始介入住房问题，制定了住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列政策。
因经济大萧条，住宅市场衰退，都市中房屋建设几乎减退了39％，这种状况促使联邦政府介入住宅市场。
美国的公共住房限于由政府管理的住房，主要指低租金住房，其用途是满足城市低收入阶层的住房需求，在民众中知名度很高。
在美国，公共住房真正由政府大规模供给是1929年至1933年大萧条以后的事。
大萧条之后，美国在1932年《住宅抵押贷款法》、1934年《国家住房法》、1937年《住房法案》《住宅抵押贷款法》的内容。
这些法律明确规定了法案的运行机构和担保人：“成立了‘房产贷款公司’（HOLC）,由联邦政府负责担保，培育了提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。
[1934年《国家住房法》明确了法案的运行机构：“成立‘联邦住宅管理局’（FHA）和‘联邦储蓄贷款保险公司’（FSLIC），组建‘互助抵押贷款保险基金’，对个人住宅抵押贷款提供保险。
陈劲松提到了法案的运行方式：“要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款公司，由政府提供低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。
从“希望六号”到“选择性邻里”——美国近期公共住房更新政策的演变及其启示作者：杨昌鸣张祥智李湘桔来源：《国际城市规划》 2015年第6期杨昌鸣张祥智李湘桔摘要：从“希望六号”（HOPE VI）计划到“选择性邻里”（Choice Neighborhoods）计划体现出美国公共住房政策在保持连续性的基础上所做出的调整与完善。
重点介绍了美国近期推出的“希望六号”与“选择性邻里”公共住房更新政策，总结出其更新政策演变的七个特点及原因，最后，从四个方面对我国城市居住区更新提出了相关政策建议。
关键词：“ 希望六号”计划；“选择性邻里”计划；公共住房；更新；启示作者：杨昌鸣，博士，北京工业大学建筑与城市规划学院、天津大学建筑学院，教授，博士生导师张祥智，博士，天津城建大学建筑学院，教授，硕士生导师。
zhangxiangzhi@李湘桔，博士，天友建筑设计股份有限公司研究员美国公共住房政策起源于20 世纪30 年代经济大萧条时期，自1937年颁布第一部关于公共住房的法案——《美国住房法》开始，公共住房成为政府解决城市最低收入家庭住房问题的主要手段。
但大规模公共住房建设不可避免地带来了贫困集中、种族隔离、住房闲置率高、环境衰败、毒品暴力泛滥等一系列社会问题，为此，公共住房政策逐渐发生转变，主要体现在：一方面不再大规模兴建公共住房，通过提供租房优惠券等方式使租户在住房市场上自由选择，另一方面住房建设方式转向更新严重衰败、贫困集中的公共住房（表1）。
其中公共住房更新是20 世纪90 年代以来美国公共住房政策的核心所在，其代表性政策举措就是本文重点论述的“希望六号”（HOPE VI）计划与“选择性邻里”（ChoiceNeighborhoods）计划。
“希望六号”计划是美国住房政策历史上第一个大规模公共住房更新政策，对于其实施效果美国学术界一直存在很大争议。
一方面，有人认为它极大地改变了公共住房面貌，实现了贫困分散等预期目标。
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
自上世纪30年代以来，作为美国地方政府管理实践中公共行政重要事务之一的公共住房(或称公益住房)管理,在近80年曲折发展历程中,在管理机构设定和职能定位、房源筹集和维修养护、入住者准入和迁出、租金收缴和资金支配、社区建设和辅助服务等方面形成了较为完善的制度体系和特色鲜明的管理模式。
考察探析美国公共住房管理方面的经验教训，对国内正在大力推进的公共住房建设及后期管理机制构建具有重要的借鉴意义。
一、美国公共住房发展历史沿革美国公共住房的发展历程大致可以划分为三个时期。
1.早期的公有住房建设（1933—1941）1933年5月，美国政府成立了公共工程署（Public Project Administration），并在其下设立了第一个负责住房建设的行政部门———住房部，开始小规模的公有住房建设，这是公有住房建设的开端。
此间，建设公有住房的主要目的是为了应对经济大萧条，增加就业，振兴已奄奄一息的建筑业。
由于危机中住房问题严重威胁到社会稳定，1937年罗斯福总统签署了《低租住房法》（Wagner—Steagall Low Rent Housing Bill），明确规定了公有住房建设所涉及的土地征用、建筑成本、建筑标准、住户标准、资金计划和管理机构，该法的颁布实施标志着美国政府开始解决低收入居民的住房问题，是其政策史上的“里程碑”。
仅在该法颁布后至美国参加二战前的4年间，政府便建造了16万余套供年收入不到1000美元家庭租用的公有住房。
为此，联邦政府在内政部设立了专门的管理机构———美国住房署（American Housing Authority），取代了初期成立的公共工程署，并在各大城市设立了公共住房局（Public Housing Authority）。
2.城市更新改造时期（1949—1965）二战后，由于以贫民窟为典型特征的内城衰败现象大量存在，加上严重的住房短缺，美国对城市住房问题更加重视。
1949年杜鲁门总统签署颁布了瓦格纳—塔夫特—艾琳德住房法案（Wagner-Taft-Ellender Housing Act），将城市更新、城市再开发和公共住房计划结合起来，提出了“通过贫民窟和衰败地区的清理，减少非比标准住宅，解决严重的住房短缺问题，为每一个美国家庭提供一套舒适的住房和优美的居住环境”的全国性政策目标，进一步使公共住房成为针对低收入阶层的专门计划，首次强调了联邦和地方政府对于治理城市衰败负有共同责任，从联邦到地方都相应设立了专门机构，包括城市更新署（Urban Renewal Administration）、联邦住房署（Federal Housing Administration）、住房援助署（Housing Assistance Administration）等,从而加大了各级政府的参与力度，扩大了城市改造的规模，使城市更新改造发展成为历时20余年、遍及全国的运动，对联邦政府的住房政策和美国城市发展产生了深刻影响。
其后，美国又进行了9次较大的住房立法，对原来的项目进行扩充，并且启动了全国性社区开发工程。
3.发展模式调整和政策完善期（1965年至今）1965年，约翰逊政府组建了内阁级住房和美国公共住房的发展及经验借鉴马泽发无锡市住房保障和房产管理局城市发展部（HUD)，合并了原有的联邦住房署、城市更新署等相关机构。
该部成立后，实施了城市的综合治理，并于1972年完成了城市更新的收尾工作。
在公有住房发展方面，突破了以前的政府住房机构作为住房开发者、所有者和管理者三位一体的传统发展模式，开始探索新的公共住房发展模式，主要有三种：一是租赁公共住房计划，即允许公共住房承租户长期或短期向私有房产主租赁住房，政府提供租金差额补贴；二是“交钥匙计划”，由地方政府住房机构给予优惠政策，鼓励私有建筑商承建新住房或改建旧住房，竣工后以预先商定的价格购买或支付，转为公有住房；三是收购存量住房或低于规范标准的旧住房，维修改建后向公有住房承租户出租。
这些方式不同程度上鼓励了私人企业和非盈利机构的参与，从而形成了政府直接投资建设所有与享受优惠政策低租供应低收入家庭、私人企业或非赢利机构所有并存的公共住房结构体系。
这一时期，美国公共住房保障对象和补贴政策也进行了多次调整和完善。
保障对象从以中等收入阶层为主转向中低收入阶层和有色人种为主再转向以低收入阶层为主。
在补贴方式方面，尼克松政府颁布的《1974年住房和社区发展法》（Housing and Community Development of 1974）可以看作是政策分水岭，补贴政策从间接补贴（即补贴住房供应者———降低开发成本、降低租金———使中低收入阶层受益）转为直接向住房需求者发放租金优惠券，并衍生成多种金融产品，成为美国保障低收入阶层住房支付能力的主要形式。
20世纪90年代，布什政府出台“国民可承担住宅”法案，实施“人人拥有居住机会（HOPE）”计划,出售公有住房，并将一些社会服务与住房问题相融合，对社会问题集中、居住环境恶劣的公有住房社区拆除重建，从而使政府补贴新建住房的比重从20世纪70年代的约2/3降至不足15%，至今“HOPE计划”已实施至第6期。
经过不断调整，美国公共住房政策已趋于完善。
二、美国公共住房管理体系在实践中，美国形成了以地方住房局（PHA）为主体、私营管理选择和居民团体参与为辅的管理体系。
1.地方住房局（PHA）的法律地位和职能在大多数城市，住房局是一个具有特定目的的独立管理机构，拥有独立的委员会和行政机关，它的经营预算主要来自美国住房和城市发展部，并接受其地方办事机构的监管，地方政府通过免收财产税和特别预算等提供额外补助。
现今，美国住房和城市发展部下设有90个地方办事机构，全国共有3800个地方住房局。
但这一模式也有例外。
在底特律，公共住房局是市政府的一个部门，局长由市长任命并按市长的意愿行事。
而马里兰州巴尔的摩市的住房局是住房和社区发展部的一部分，市长所任命的住房和社区发展部负责人同时也是住房局的执行董事，其房管职能按与当地居民点和私营金融机构联系程度加以组织。
地方公共住房局有几方面的职能：房屋的维修和养护；物资的购买和储存；提供管理信息；负责财务和会计；统计住房占有率；一般行政管理；人事和培训；住房管理；安全防卫以及社会服务。
一般的住房局实行集中管理和分权管理。
每一住宅点有独立的管理人员，较大的住宅群可分为多个住宅点。
每个管理人员在日常工作中实际拥有的职权大小，取决于其管理的住房数量和可得到多少财力、人力支持。
主要职能可以集中行使，也可以限制管理人员的管理范围。
例如，拆除建筑、维修和安全问题可以由一个中心区办公室而不是由一个居住点来负责。
管理的各种要求则由不能直接操纵公共住房管理人员的机构来决定。
例如，开发布局、选择标准、预算、收租方式和租金额以及住房的维修和重建等，往往是由其他人而不是由管理人员来决定的。
联邦政府在诸如居住资格、住户参与以及租金计算等重要方面确立指导方针。
美国以各地区收入中位数为参照划分低收入家庭和极低收入家庭，中位数的80%以下为低收入，50%以下为极低收入，入住资格根据地方财政预算每年调整公布并实行登记轮候制度。
地方住房局对入住者每年的报税收入结合其居住行为表现调查审核，实施强制迁出机制。
在租金方面，公共住房租金按房屋所在地市场平均租金确定，入住者个人1/3收入必须用于支付房租，差额部分由政府补贴。
住房和城市发展部向地方住房局每年提供的资金分为两类：即公共住房营运资金和公共住房资本资金，前者用于满足公共住房项目管理、运营和日常维护等支出；后者用于满足公共住房条件的改善，包括开发、翻新、拆除破损等。
如果地方住房局所获得的资金不足以满足当年改善公共住房条件的需求，他们也可以以未来将获取的补贴资金为抵押，从私人金融机构贷款，部分经济条件好的州也可申请特别预算。
2.私营管理的选择成本效率是地方住房局考虑选择私营管理的主要原因，一些地方住房局为降低自己的经营成本，尝试同私营公司签订管理或维修公共住房的合同。
20世纪60年代后期以来，地方住房局已经以不同的方式同私营公司联合，在公共住房所在地提供维修、租户用品供应，以及租赁、居住、金融和行政管理等服务。
3.居民团体管理的介入居民社团参与公共住房管理的好处是可以得到居民更多的合作，并因而导致更为良好的住房管理。
此外，居民管理社团的职能并不限于常规的管理，它们在经济发展、防止犯罪、社会服务以及群体精神方面也都取得了显著成效。
1987年的住房和社区发展法案对居民管理从立法上给予了更多的财政和计划支持。
三、美国发展和管理公共住房的经验借鉴从美国发展公共住房的历程可以看出，美国的公共住房建设和管理是自上而下展开的，实践中始终强调地方性，形成了较为完善的住房政策调控体系。
在住房短缺时期，政府直接介入并在较短时间内大量增加了公共住房供应，而通过政府补贴、贷款、税收、担保等金融工具的综合运用，刺激了私人企业参与公共住房的热情，并获得了长期有效的政策效果。
但同时我们也发现，内城衰败和贫民窟问题贯穿了美国公共住房发展的全程；无论是政府机构还是居民团体，因公共住房管理方面道德风险引发的社会矛盾也较为突出；而为解决住房发展资金短缺进行的金融工具创新,由于监管缺位引发的金融危机教训更是深刻。
我国发展公共住房和构建管理机制，需要很好地借鉴和吸取美国的经验教训。
1.发展公共住房需要综合运用法律行政手段和经济杠杆，充分调动地方政府的积极性，并有效利用民间资本，特别是美国在保障对象、入住条件、租金标准和迁出机制方面的制度设计，很值得学习和借鉴。
2.发展公共住房，需要将居住人群、社区关系、教育、卫生、文化和就业等诸多方面综合加以考虑。
自20世纪70年代起，美国政府把“灵活把握公共住房住户标准、分散低收入者住房、提高社区质量”纳入公共住房政策；而20世纪90年代启动的“HOPE计划”，将公共住房与商品住房混合兴建，以防止贫民窟的出现，这方面的经验值得我们借鉴。
3.建设公共住房需要高度重视房屋的建造质量、设计及配套生活设施的安排。
我国应吸取美国的经验教训，制定一个长远规划，在政府财力许可的条件下，尽量提高公共住房设计、建筑质量及配套设施等方面的标准，在起点上把好关，避免因质量不高而重新改造的麻烦。
4.政府住房机构作为公共住房社区的最终责任者，需要在低收入者的住房需求和大多数居民关于和谐生活环境的需求之间进行协调，在维系稳定的居住环境和对居民的选择之间保持平衡。
美国以地方住房局为主体、私营管理选择和居民团体参与为辅的管理模式，值得我们在构建公共住房管理机制时加以借鉴。
齐婧/责任编辑。
