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房地产销售策划方案（第一篇：最近的房地产业出现了销售受阻的情景，在这种情势之下更应当做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。
随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，所以策划创新成为制胜之道。
对于房地产的营销策划，主是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新能够体此刻创造一种新产品(如规划设计方面的独特性)；供给一种服务模式(如管家式的物业服务)；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等)；营造一种文化等等。
一是策划为先。
在整个项目开发过程中，从思维上应当策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既能够是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。
根据不一样的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情景，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。
在整个策划过程中均应当进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。
如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。
同时全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重。
地产销售策划方案(精选11篇)地产销售策划方案1一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。
买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。
由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。
二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心;2、富于竞争，且乐此不倦;3、头脑敏锐，不拘传统;4、感性认识和理性认识相处融洽;5、注重历史，尊重现实，睽重未来。
三、构思框架：1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;2)展现楼盘的综合优势;3)体现楼盘和谐舒适生活;4)直切消费群生活心态。
四、实战流程：1、形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。
所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。
好东西总有不同之处，因而"不同"二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。
比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。
这"八种不同"的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。
2、主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。
房地产销售方案房地产销售方案策划(10篇)为了确保事情或工作科学有序进行，常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案，方案是书面计划，具有内容条理清楚、步骤清晰的特点。
那么制定方案需要注意哪些问题呢？这里的10篇房地产销售方案策划是作者小编为您分享的房地产销售方案的相关范文，欢迎查看参考。
制定房地产销售计划方案篇一销售目标：5000万明确的目标既是公司阶段性的奋斗方向，且又能够给销售人员增加压力增加动力。
目标分解：1、分解到人：已上岗员工每人420万/月任务，新入职未上岗人员190万(实际分配给老员工500万/人/月，新进员工250万/人/月);组任务分解：孙方志组2100万，腾格勒组1680万，刘佳组1220万(实际销售任务分配：孙立志组2500万，腾格勒组2020万，刘佳组1500万)。
2、分解到物业类型：商业回款3200万需销售2100平米左右、公寓回款1000万需销售1100平米左右、写字楼回款800万需销售1150平米左右。
销售策略：思路决定出路，思想决定行动，只有在正确的销售策略指导下才能产生正确的销售手段，完成既定目标。
销售策略不是一成不变的，在执行一定时间后，可以检查是否达到了预期目的，方向是否正确，可以做阶段性的调整。
1、外拓工作关系的初步建立并开展。
团体利用，加入一些商会、俱乐部、宗教团体、社会团体，从而获得一些潜在客户资源。
刊物利用，从黄页、电子话薄、同学会名录、专业团体人员名录上，也能发现一些有价值的客户信息。
2.、开展行坐销结合，每天上下午各派4--6人(主管领头)出去贴海报、填门店调查表、发放DM单，来快速积累客户(DM单半天200张，门店调查表15份)。
地点：如大型商场，商档居住小区附近，高档会所俱乐部附近，写字楼等时间：每天上午9：00--12：00下午4：00--7：003、电销的开展，每人半天打50组电子话。
4、对于意向强而迟迟不下定的客户，采取换主管来帮追，或者约到之后由主管或经理帮谈。
房地产营销策划方案范文5篇（精选）销售要懂得积极与客户取得联系，促成客户复访、提高客户购买意向直至成交。
短暂的销售岗位工作你一定积累了许多的工作经验，快写一篇销售工作总结。
你是否在找“房地产营销策划方案范文”，下面小编收集了相关的素材，供大家写文参考！房地产营销策划优秀范文1一、市场定位与产品设计定位根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：项目总体市场定位;目标人群定位;项目开发总体规划建议;组团规划建议;交通道路规划建议;户型设计建议;整体风格建议;外立面设计建议园林景观规划建议;社区配套设施;会所建议;楼宇配套建议;建议装修标准建议;装饰材料建议;物业管理建议。
二、市场推广策划根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略;营销策略;销售策略;市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计);广告设计创作;媒体投放;公关活动策划等。
具体内容是：(1)市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念;(2)项目核心卖点提炼。
(3)项目案名建议。
(4)销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。
(5)广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)。
(6)媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。
(7)公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。
三、项目销售策划(项目销售阶段)制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：1、开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式。
房地产营销策划方案方案（7篇通用）房地产营销策划方案方案篇1(一)广告诉求重点结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮流展示，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。
具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。
1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。
2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。
3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。
4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。
5.人文氛围：毗邻×学院，同时这一区域将逐渐发展成为__市的文教区，是__市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本案营造了一种强烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。
6.居住理念：本案所营造的是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。
(二)广告表现1.广告主题围绕本案“____×”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。
2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。
3.广告表现原则(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有说服力。
(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。
(3)系列化：在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案所独具的优势与品位。
(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“__项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，引导其采取购买行为。
房地产营销方案方案(通用10篇)房地产营销方案方案(通用10篇)房地产营销方案方案要怎么写，才更标准规范？根据多年的文秘写作经验，参考优秀的房地产营销方案方案样本能让你事半功倍，下面分享【房地产营销方案方案(通用10篇)】，供你选择借鉴。
房地产营销方案方案篇1活动日期：20__年4月8日——20__年5月1日活动主题：购房__X 五一送旅游活动目的和意义：1、五一处于，这个季节大家喜欢出游，所以做一些户外活动也比较符合传统习惯。
同时，三天的假期，不少人没想好去哪里、做什么，这个时候如果我们能做一些有特色的活动，或者是给点小恩小惠，送点小礼品，很容易吸引客户到售楼部来。
所以，节日的促销活动不可少，小礼品或者折扣等都是这个时候的常用手法。
另外，节日促销，是做情感营销的好时机，这个时候组织老客户和现在成交的客户一起旅游，会很自然，容易赢得客户的好感，宣扬本项目，扩大影响力度，得到口碑效应。
2、利用五一旅游活动，升华情感营销，情感营销就是人与人之间的关心，真情的流露，并没有以产品销售为目的而最终达到销售产品的目的的营销。
情感营销是一种以销售人员受人欢迎的人格魅力以及对未来消费习惯的把握上来影响自己身边的人，以自身来引导消费的一种营销方式。
情感营销相似于沟通营销，也相似与口碑营销，我认为情感营销是沟通营销与口碑营销的共同体，是两者的结合，合二为一。
情感营销是以后营销学的大势所趋。
3、抓住五一假期时间，来访客户即赠送小礼品，老客户介绍新客户送物业费，成交客户参加五一旅游活动，烘托案场促进销活动。
4、五一旅游活动结合楼盘抽奖活动，给予客户大折扣、大优惠、送旅游、抽大奖，不断提升我们案场人气，情感营销加上SP配合、假客户等，促使客户快速成交。
五一旅游活动路线：供参考(一日游不含午餐二日游是全含)1、龙潭大峡谷一日游 168元/人2、六羊山一日游 128元/人3、龙潭大峡谷+皇城相府二日游 3884、云台山二日游398元5、万仙山+郭亮村二日游298房地产营销方案方案篇2一、龙马潭区宏观经济【基本情况】全区幅员面积332.64平方千米，年末总人口31.5万人，其中非农业人口10.44万人。
房地产的销售计划书（通用5篇）房地产的销售计划书篇1一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等。
2，市场分析(1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)。
(2) 区域市场分析(销售价钱、成交情况)3.近期房地产的有关政策、法规、金融形势。
4.竞争个案项目调查与分析。
5，消费者分析(1) 购买者地域分布。
(2) 购买者动机。
(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价钱、付款方式)。
(4) 购买时机、季节性。
(5) 购买反应(价钱、规划、地点等)。
(6) 购买频度。
6，结论二、项目环境调研1.地块状况(1) 位置。
(2) 面积。
(3) 地形。
(4) 地貌。
(5) 性质。
2.地块本身的优劣势。
3.地块周围景观 (前后左右，远近景，人文景观，综述)。
4.环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)。
5.地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)。
6.公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)。
7.地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)。
三、项目投资分析1.投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策)。
(1) 房地产的政策法规。
(2) 目标城市的房地产供求现状及走势(价钱、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)。
2.土地建筑功能选择(见下图表)。
3.现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)。
4.土地延展价值分析判断(十种因素)。
5.成本敏感性分析(1)容积率。
(2)资金投入。
(3)边际成本利润。
6.投入产出分析(1)成本与售价模拟表。
(2)股东回报率。
7.同类项目成败的市场因素分析四、营销策划(一) 市场调查1.项目特性分析(优劣势判断，在同类物业中的地位排序)。
2.建筑规模与风格。
3.建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)。
房地产的销售策划方案9篇房地产的销售策划方案1一、活动名称：购房抽车库目的：刺激销售思路：如今的客户对房子的要求是越来越高，对车子的需求也是越来越多，不是有车一族，也是即将要成为有车一族，因此在购买房子时，车库也是他们考虑的重要因素之一活动内容：选定一个活动日期，在活动规定期间内购房者，均可享受“购房抽车库”的活动，里面还可以包含一些其他的惊喜礼物，吸引客户的注意。
二、活动名称：网上房源，一线牵目的：让人感受三湖春天的现代气息，“春天”的生动形象活动目标客户群：年轻客户思路：网上冲浪、白领的生活、生存方式之一。
在网上拍卖房屋，是一种新兴的促销方式，具较强的吸引力，而且到达率极高，易于人际传播。
此活动与咸宁或嘉鱼的房地产网站合作。
活动内容：选取几套朝向湖边，景观上佳的单位，价高者得。
同时，选择一些主流媒体进行软性新闻的炒作。
三、活动名称：早起的风景更动人目标：直接刺激销售，聚集现场人气思路：年底售楼前，提前半个月投播广告，从而蓄积潜在购买人群。
在开售之际，按买家买楼先后给予不同折扣。
活动内容：在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。
(具体按成本和销售走势而定)。
四、活动名称：万元让利约“惠”三湖春天—买房送“菜单式装修”目的：促进销售思路：能够加快实现商品住宅的价值和使用价值，“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力，通过买房送装修的活动，减少了消费者购房投入的大量精力。
活动内容：因为购房者的社会地位、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。
购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格的室内装饰、装修的个性追求。
“菜单式装修”更适合现在促销活动，选各不同户型，以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点。
或在活动期间，以菜单式装饰送购房者装饰。
2023年房地产销售策划方案(精选10篇)房地产销售策划方案1对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。
扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“__第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美好发展前景，促进楼盘销售。
同时进行企业社会公关，树立__房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
1、开盘时间：x月x日（暂预定）2、活动地点：__房产有限公司3、剪彩嘉宾：贵公司确定4、拟邀媒体：__电视台、__广告公司5、活动方案（一）前期准备1、到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体2、购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的`红花、剪刀、托盘和鲜花4、请柬的准备提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前__天寄出，本市提前x 天发出，并确认来否回执。
（请贵公司确认、确定。
）5、其他准备工作提前x天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前x天落实指挥和负责秩序工作。
（二）开盘前广告发布在《__广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。
在社区配合文字图片报导。
（三）开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传__房产的开盘庆典。
6、开盘现场活动现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。
正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。
中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。
另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。
整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。
（效果图附后）会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。
第1篇一、项目背景随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，房地产市场呈现出蓬勃发展态势。
为了抓住市场机遇，提高公司在房地产领域的竞争力，实现企业效益最大化，特制定本销售计划实施方案。
二、销售目标1. 短期目标（1-3个月）：- 完成项目总销售额的30%；- 累计签约客户数量达到100户；- 线上线下渠道拓展，增加品牌知名度。
2. 中期目标（4-6个月）：- 完成项目总销售额的60%；- 累计签约客户数量达到200户；- 增强客户满意度，提升口碑传播。
3. 长期目标（7-12个月）：- 完成项目总销售额的100%；- 累计签约客户数量达到300户；- 建立完善的客户服务体系，提高客户忠诚度。
三、销售策略1. 产品策略：- 突出产品优势，如地段、户型、绿化、配套设施等；- 严格控制产品质量，确保项目品质；- 根据市场需求，适时推出不同档次的房源。
2. 价格策略：- 根据市场行情和项目定位，制定合理的价格体系；- 采取灵活的价格调整策略，以适应市场变化；- 优惠活动期间，推出限时折扣、团购优惠等政策。
3. 推广策略：- 线上渠道：利用官方网站、微信公众号、微博等平台进行宣传； - 线下渠道：举办项目说明会、样板房开放日、工地开放日等活动； - 合作渠道：与相关企业、媒体、KOL等进行合作推广；- 线上线下联动：开展线上线下互动活动，提高客户参与度。
4. 销售渠道：- 建立销售团队，选拔优秀销售顾问；- 开展销售培训，提高销售团队的专业素质；- 设立销售目标，定期考核，激励团队积极性；- 与其他房地产公司、中介机构等建立合作关系，拓宽销售渠道。
四、实施步骤1. 前期准备：- 制定详细的销售计划，明确目标、策略和步骤；- 组建销售团队，进行人员培训；- 准备销售资料，如项目介绍、户型图、价格表等；- 确定销售渠道，包括线上线下渠道。
2. 线上推广：- 优化官方网站，提高用户体验；- 定期发布项目动态、优惠活动等信息；- 利用社交媒体进行宣传，提高品牌知名度；- 开展线上互动活动，吸引潜在客户。
一、项目基本面分析2、专业组阁开发商：昆明官城置业房地产有限公司建筑设计：成都奥地建筑设计公司乙级设计资质结构设计：昆明市建筑设计院甲级设计资质环境设计：成都园景景观设计公司建筑商：？云南省第四建筑工程公司第？工程处工程监理：云南×××××公司云南××工程监理公司景观施工：云南×××景观园艺公司物管顾问：昆明银海物业管理有限公司ISO9002国际服务认证企业/地产物业服务品牌企业产品研究：深圳格林美地设计有限公司模型制作：昆明××××××××模型公司营销策划：昆明金石创业房地产顾问有限公司广告创意：昆明优势时代广告有限公司销售代理：昆明包豪斯房地产经纪有限公司3、销售前提①工程状态·03年10月开始场地平整、样板工程和商铺（卖场）开工建设。
·03年12月完成卖场土建。
·04年春节前大面开工·04年春节后完成卖场包装、商街装潢·其他物业预期交付日期如下：②展示条件拟建一个小型样板园区，包括：·2栋全景花园洋房：共16套，4个户型，8种装修风格，4套精装4套简装，8套交付展示。
·1栋双拼别墅：1套精装修，1套交付展示。
·（木质）会所1座：品位装修，投入使用。
·园艺若干。
·生活广场：街道精包装；店头装潢；·商铺水景：东南角瀑布流水商铺。
③卖场建设进度·03年9月商铺土建开工，12月完工·03年12月卖场装饰、街道铺地、外装、园林开工·04年2月卖场装修、包装完成和街道开放，瀑布开放。
5、销售任务①利润目标·项目成本约39000万元注。
·总盘销售毛利润率不低于15％；单期单物业利润不低于10％；·总盘销售额约46000万元。
毛利润总额不低于6000万元。
②销售进度04年5月前开盘。
04年末住宅销售额过60％。
整盘在05年末全部售磬。
③现金流量2004年5月31日前，获得销售收入6000万以上。
注按真实土地成本二、市场策略1、攻击策略目标一：内部认购认购对象：公司内部职员、公司关系人、老顾客消费特征：对公司实力和动机持观望和怀疑态度。
对支付能力敏感。
销售政策：全员营销，公布折扣政策，宣布在正式开盘以前，所有内部认购范围内人员必须购买，开盘后概不优惠。
内部认购折扣3％，自由挑选房源，所选房源套现两个月前可自由退换，不收取任何形式的罚金和手续费，也不计返利息。
每人限购两套。
宣传手法：公司会议纪要。
公布内部认购管理规定。
对老顾客发布通知。
交易办法：签署内部认购专项合同，交付认购金（按合同金额的1％，取整收取）。
然后必须在开盘日，集中选房和认购。
后续服务：打开卖场炒楼管道，支付1％给代理方，公司不再收取其他换票手续费用。
注意事项：不得下任务、逼迫职工和关系人购买，制造紧缺。
目标二：攻击片区市场片区排序：3000米内店铺——关上片区——南坝片区——南站附近特点：换房市场为主；外籍人员多；家庭分裂市场（小两口/老两口）；对小高层和创新产品接受度不高；人员成分复杂。
敏感点：位置/配套/交通、安全感、物业管理手法：行销（拜街/拜楼）、地盘包装（POP）、DM单、海报、商业广告诉求点：地段/片区介绍/配套/新物业概念/高功能紧凑产品（产品示范）/低总价目标三：全市市场特点：市区南半部为主（金碧/拓东路以南）；追求新物业和特色；对环境、楼盘品质要求高。
敏感点：环境、特色、空间变换、综合品质手法：商业广告、SP活动诉求点：品质/私家园林概念/绿化丛林/空间变换/花园洋房情调目标四：专向市场——老龄客群特点：老人自己购为主；居住为辅；支付能力强但保守；对错、跃层抗性极大。
敏感点：环境、生活氛围、配套、物业管理手法：报纸/电台广告、SP活动（结合重阳节等特殊时间点）诉求方式：情感诉求；主题：健康、邻里、社区活动诉求点：温馨、社区氛围、空中花园难点：剥离困难；容易产生年轻人抗性。
目标五：投资客特点：关心换手市场、投资量无定数；敏感点：铺面；装修标准、工期、回报率；手法：地铺放风、制造房源紧缺信息、以铺面吸引前来/以住宅达成交易；诉求点：小铺发售信息、货物紧缺信息、算帐。
三、产品策略2、卖点的确立3大核心卖点：高尚区位创新户型园林景观辅助卖点：流水花园泛会所风情生活广场物业附加赠送3、抗性及对策四、物业形象策划1、物业形象定档高品2、物业形象的构成要件形象核心——案名、LOGO风格基调——都市的、明亮的、洋气的、新颖的、人性的、格调的、韵律的形象画面——体现高尚社区氛围和居家优质环境，张扬都市洋房生活区位概念——南市成熟高尚社区物业特征概念——大型社区；小高层/多层/别墅组合业态；首创花园洋房；私家园林住宅园林景观概念——音乐风情园林、高植被绿化、架空流水专题泛会所、人性功能小品片区物业形象——最前卫、最具创新、最人性的，高品住宅街区概念称谓——佳湖社区·生活广场3、提升手段：案场及卖场包装：导视系统，工地围墙，店头POP，店内展板。
销售工具包装：模型、精装样板房、楼书、价格表、谈判夹、销控表、折页大众传播包装：电视、电台、报纸、海报、户外看板营业推广：参加房展；在豪华酒店和商场、高尔夫等摆模型、专柜或资料（待斟酌）。
特别说明不能以音乐作为楼盘形象主题及核心概念五、促销方式选择1、人力行销作用：攻击片区市场、蓄水、邀请可剥离顾客直接上门；时间：各轮蓄水期之前期形式：主要为上门推介和定向投放DM单；部分还需回访（电）；投入量/成本：每轮约2~4周；6+3人。
覆盖密度：300％。
2、内部推荐作用：利用关系人口碑传播，蓄水，建核。
形式：全员营销。
3、店头POP和案场包装作用：截击竞争客源形式：在工地围墙、导视系统中增加销售条件或销售信息。
4、商业广告作用：传播物业特征、货源信息、交易条件，发布促销信息，促进蓄水造势，邀约交易。
形式：报纸、电视、电台、DM单。
5、营业推广作用：蓄水和或交易。
形式：房交会、外卖场。
投入量：参加所有房展会，并以做单为目的；6、现场促销活动（SP）作用：拉动现场来访人次和人气，深度挖掘客源，现场兑现客户，完成订购。
形式：各轮开盘现场促销、节日促销、（封顶、竣工、开园）庆典促销六、媒体整合策略1、广告目标分离原则形象和促销分离。
即在每一单项媒介选择、计划、考核时，将该媒介的作用中的形象和促销功能分拆考核和预算。
避免创意混淆和投放盲目。
2、媒体整合运作思想·少做路牌，仅在楼盘出街集中、短时投放。
·开发电视广告，成为主力形象媒介·开发电台广告，改变其辅助和促销地位，使之成为形象媒介·报纸仍为主流媒介，减少软文投放3、投放时机及发布量随各轮各期销售，严格控制出街时点和发布信息内容，禁止提前释放促销条件。
按形象建设和促销的分离原则，媒体投放量如下：①形象包装概念预算②促销费用概念预算特别说明本媒体排放粗算，仅为说明策划思想的概念性组合，不作为正式媒介计划书和预算案，具体媒介应由广告公司根据创意表现需要、媒体价格向官城置业提报，并随时根据市场变化和售况进行调整。
上述形象包装费用和促销费用，体现出：新产品所需的强包装，以及远程期房和高成交所需的强促销。
因此总营销费用达1300万元，占销售额的3%，属较高水平比。
在执行中，如操作成功，该费用有较大幅度节约，按极乐观估算，最小包装和促销费用可降低至500万元左右。
七、推盘策略1、推盘原理及营销逻辑观点一：不能以传统方式推盘因为：南市的楼盘时全市差异化竞争最激烈的地区，而销售表现都比较淡静。
根本原因市因为南市的空心化和传统推盘和卖场组织方式。
而缓慢且看似合理的销售进度，虽能使本案销售表现不比其他楼盘弱，但无法抗击后市巨大的竞争压力。
当广福路一线出现供应急剧放量，南市整个大盘供求失衡时，本案无从幸免。
同时，缓慢的销售进度也将极大的阻碍公司滚动开发和其他项目的运作。
因此，结合产品的高差异化，有必要采取创新推盘手段，尽快使楼盘进入“安全期”。
观点二：周边市场、项目核心优势、促销条件不足以吸引大量有效客源必须组织5～10倍的有效顾客，是热销的先决条件。
假如本案需要在开盘3个月内实现500个销售单位的目标，则需组织3000～5000个有效顾客。
而区域市场空心，市中心客源散漫和难以剥离，造成无法实现一次性集中热卖。
而分散销售又回到常规推盘套路。
观点三：不能将货品同时上市本案货品繁多，计四类（独立式住宅、洋房、多层、小高层）和商铺、车位量个辅助物业类型。
其中1/3产值的货品为创新户型，远程期房销售，展示条件有限。
全部上市，将导致楼盘推广、顾客推介失去指向性，新产品兴奋度下降。
销售无节奏。
卖场销控难度大……等多重问题。
4亿元的销售总值VS有限的顾客群，使顾客感觉挑选余地很大的同时，也对楼盘失去信心和购买紧迫感。
观点四：利用低附加/低价房源及保价优惠等方式，吸引大量人流。
通过有效的涨跌控制和报价技术调整，可将楼盘价格设计成4个价格平台，6个价格梯。
拟以联跃平层（见光死户型，总量仅400万，价格损失仅40万），以1880元/㎡小高层价格入市，攻击市场。
再配备充足的电梯房跑货。
观点五：利用销控制造房源紧缺和物业稀缺观点六：攻击顾客买涨不买落心理项目出街指向性宣传 行 销 强力蓄水 建 核 拔升形象内部认购 D1日开盘 房展会 POP 公众关注 D2日开盘II 次蓄水 新品提示强 销 期 平 销 期 卖况公报 强 销 期强力推介 卖况公报绿卡营销红卡营销通过作合理、有效、分阶的价格平台，分级分批加价，抗击不同时出货给顾客带来的观望态度，促使其交易。
观点七：利用人气，可以作两轮挤压式卖场利用新货出街上市和有新产品，制造卖场热度，然后配“标准货”进行挤压，同时为第二轮（新产品真正的交易）前期蓄水； 利用创新产品交易、样板区开放，制造兴奋，进行第二轮热卖场，全部开市。
观点八：利用货品齐全、货物标准完整、准现房，发起第三轮销售攻势在04’房交会上，利用展示条件的高度成熟，准备充足、完整的货源，发起秋季（旺季）攻势，大量跑货。
因此，本文提出全新推盘手法—分段混合式营销基本营销逻辑图04’0104’03 03’10 03’1204’0304’0104’0304’02’25起04’03/15-31D1日～D2日D1日起04’04～0520天04’05～0904’1004’10 04’11～04’12 05年后2、推盘简介：①推盘分为形象包装和销售组织两条相对独立的线索进行。
