房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)教学提纲

房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。

费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。

若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、土地增值税（一）一般规定1.出售——征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。

2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。

3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

房地产行业各税种归纳
（一）应税税种
房地产开发与经营业共涉及13项税费（12个税种、1项涉税费用），分别为：
营业税
城市维护建设税（外资企业不征）
教育费附加（外资企业不征）
企业所得税
外商投资企业所得税
个人所得税
房产税(外资企业为城市房地产税）
城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）
车船使用税（外资企业为车船使用牌照税)
印花税
契税
耕地占用税
土地增值税
其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围,契税由财政部门征收，其余均属于地方税务机关征管范围。

（二）经营与纳税的关系
开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：
（三）营业税税目及涉税事项系
房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示：。

房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。

费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。

若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

2.房屋租赁（出租）属于服务业一一租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、土地增值税（一）一般规定1.出售一一征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价x成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。

2.房地产抵押（1）抵押期一一不征；（2）抵押期满偿还债务本息一一不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债一一征。

精心整理3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业，涉及众多税种和复杂的税收政策。

了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。

接下来，让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。

一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产销售环节，如果是一般纳税人，其增值税税率为 9%。

小规模纳税人征收率为 5%。

需要注意的是，对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

（二）企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。

应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。

在房地产开发过程中，企业可能会存在预售收入，需要按照预计利润率计算预计利润，并预缴企业所得税。

（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

（四）契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。

契税的税率为 3%至 5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

（五）房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

（六）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

房地产开发企业涉及税种房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等，下面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下：1、营业税：房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后，就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。

如与包销商签订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地产发票，依5%的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税。

合同期满后，房屋未售出部分若由包销商收购，对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。

包销商将房产再销售，对包销商也按销售不动产税目征收营业税。

房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。

2、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60%。

建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。

3、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额按25%的税率缴纳企业所得税。

4、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

5、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。

（二级市场）建安合同按承包金额的万分之三贴花；购房合同按购销金额的万分之五贴花6、契税：其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人。

契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

契税按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税，具体由各省、市、区决定，如安徽省为4%。

房地产税收培训讲义一、房地产税收涉及的税种与基本规定：（一）税种：取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：（11个税种）营业税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种，（二）税种的重点是销售不动产营业税：1、什么是销售不动产？销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。

这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。

不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。

销售是指有偿转让所有权的行为。

2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为。

这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。

二、相关税收政策及要注意的问题：（一）房地产开发中的有关税收政策问题：1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。

房地产开发企业将承建的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。

在开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。

2、单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。

（1）集资者为未参加房改的职工；（2）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者名义购买；（3）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出；（4）持有房管部门或房改办集资建房的批文。

3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。

（二）土地使用权取得方面有关税收政策：1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇土地使用税。

房地产开发涉及税费概述房地产开发涉及税费概述房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。

概述如下：1契税①纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人；②计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税；③税率：3%—5%④涉税阶段：土地获取阶段2城镇土地使用税①纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人；②计税依据：实际占用土地面积；③适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12元；④纳税义务发生时间：取得土地后次月；⑤涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。

3耕地占用税①纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人；②计税依据：占用的耕地面积③适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为 10~50元；人均耕地占用超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8~40元；人均耕地占用超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6~30元；人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25元；④涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。

⑤最新政策文件：《国家税务总局关于发布<耕地占用税管理规程（试行）>的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 2号）。

4印花税①纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人；②应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等；③房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同；建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等；④涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段；⑤最新政策文件：《中华人民共和国印花税法》2022年7月1日正式施行5增值税①纳税人：销售货物或者提供加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人；②计税方法：一般计税和简易计税；③房地产开发企业纳税义务：根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

房地产开发企业税种说明房地产开发企业涉及的税种很多，大体上分为三个环节，即获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段。

另外还有房地产企业经营过程中涉及的其他税种。

具体如下：(一)房地产开发企业获取土地阶段涉及的主要税种及税率1、耕地占用税，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。

我公司不涉及。

2、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种，税率为3％-5％。

赤峰市按照国有土地使用权转让价格的3%缴纳契税。

内蒙首地按照土地转让价格16800万元的3%缴纳契税为504万元。

内蒙首地公司的土地由于商改住和土地使用年限的延长而补交土地出让金的同时，需按土地出让金的3%缴纳契税。

3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。

此阶段的印花税分为两个税目，其一是，权利、许可证照，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证，按件贴花5元；其二是，产权转移书据，包括土地使用权转让合同，按所记载金额的0.05%缴纳印花税。

(二)房地产开发建设阶段涉及的主要税种及税率1、土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。

房地产开发企业从取得土地使用权证的次月起，至开发项目竣工交付使用为止的期间内，均按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳土地使用税。

目前内蒙首地的土地证面积为533333.91平米，按6元/平米计算，每年缴纳土地使用税约为320万元。

2、印花税，签订的各类合同，按规定税率（0.05%-0.3%）计算缴纳。

(三)房地产转让及销售阶段涉及的主要税种及税率1、营业税，转让及销售房地产，按营业额的5%税率缴纳。

2、城市维护建设税，作为营业税的附加其纳税义务同时产生，赤峰市按营业税税额的7%缴纳。

3、教育费附加，与城建税一样，作为营业税的附属税种，赤峰市按营业税税额的3%缴纳。

综上所述，营业税金及附加的上缴税率为营业额的5.5%。

的价值。

如果营业额中包含了这一部分价值的，就以投资入股，参与利润分配共同权出让同、土2）未竣工结算的预征 2%4% 6%转让合同签订后7日内企业所得税从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。

计税依据为应纳税所得额随营业税征收1%、5%、7%3。

无偿赠与的，为不动产所有权当天4。

共同建造并按一定方式分配的，为不动产分配当天大城市每平方米1.5-30元;中等城市每平方米1.2-24元;小城市每平方米0.9-18元;县城、建制镇、工矿区0.6-12元房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。

预征率为：东部地区省份不得低于2% ，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

　对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广3.采用扣除法和评估法计算增值额4.实行超率累进税率 5.实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。

1.内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。

除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

2.在征税范围内单独建造地下建筑用地，按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

值税土地增值税城市维护建设税城镇土地使用税销售阶段用得减免城镇土地使用税。

2.地税地税不通过应交税金结算，直接记入资产成本税金及附加国税所得税地税税金及附加应交税金账户－应交城建税税金及附加应交税金账户－应交城镇土地使用税税。