2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册

中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表
税款所属期：（A类,2017年版）
至
纳税人统一社会信用代码:
纳税人名称:
金额单位：人民币元（列至角分）
谨声明：此纳税申报表是根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》以及有关税收政策和国家统一会计制度的规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。

企业基础信息表
企业所得税年度纳税申报表填报表单
中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）
亠般企业收入明细表
，般企业成本支出明细表
期间费用明细表
纳税调整项目明细表
职工薪酬支出及纳税调整明细表
资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表
企业所得税弥补亏损明细表
减免所得税优惠明细表
纳税人数字签名：。

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==房地产开发企业,税务清缴报告篇一：房地产企业所得税汇算清缴查账报告房地产企业所得税汇算清缴审核鉴证报告年度（适用于无保留意见的报告）××税审字（200 ）第号××××公司：我们接受贵公司的委托[约定书编号：×××]，对贵公司提供的年度《企业所得税年度纳税申报表》及其附表情况进行审核。

贵公司对所提供的会计资料及纳税资料的真实性、合法性、完整性负责。

我们的责任是根据现行税收政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。

我们的审核是按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师执业准则（试行）》和《税务代理业务规程（试行）》、《税务代理从业人员守则（试行）》及长沙市国家税务局、长沙市地方税务局的有关规定进行的。

在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。

具体审核结果如下：一、贵公司年度会计利润的账面数为元。

经审核，贵公司本年度企业所得税应纳税所得额在会计利润的基础上应作以下调整：（一）、调增事项1．收入项目2．税前扣除项目（按申报表顺序列示）3．本期预售收入的预计毛利额①预售收入②预计毛利额注:预计毛利额=预售收入×预计毛利率( %)4.影响应纳税所得额的相关税费项目（按税费分项列示）以上合计审核调增数元。

（二）调减事项1．收入项目2．税前扣除项目3．本期已结转销售销售收入的预计收入的预计毛利①本期已结转销售收入的预售收入②预计毛利额注:预计毛利额=本期已结转销售收入的预售收入×预计毛利率( %)4.影响应纳税所得额的相关税费项目以上合计审核调减数元。

（三）弥补以前年度亏损（四）免税所得（列明所得项目、金额）（五）经调整后，贵公司本年度应纳税所得额为：调整后应纳税所得额=会计利润+审核调增数-审核调减数-弥补以前年度亏损-免税所得=二、贵公司本年度实际应纳企业所得税（一）适用税率（二）应缴所得税额（三）期初多缴的所得额（四）已预缴所得税额（五）应补税的境内外投资收益的抵扣税额（六）经批准减免和可抵免税额（七）实际应补（退）税额实际应补（退）税额=应缴所得税额-期初多缴的所得额-已预缴所得税额-应补税的境内外投资收益的抵扣税额-经批准减免和可抵免税额三、其他事项说明（对无法作出审核意见的必须作出说明）(一)实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间的差异情况(二)重大经营事项1．开发项目的基本情况2．配套设施开发完工后转作经营用房产情况。

中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类, 2017 年版）税款所属期：至纳税人统一社会信用代码：纳税人名称：金额单位：人民币元（列至角分）谨声明：此纳税申报表是根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》以及有关税收政策和国家统一会计制度的规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。

法定代表人（签章）：年月日纳税人公章：代理申报中介机构公章：主管税务机关受理专用章：会计主管：经办人：受理人：经办人执业证件号码：填表日期代理申报日期: 受理日期：月日年国家税务总局监制企业基础信息表纳税人信息纳税人识别号：纳税人名称：税款所属时期税款所属时期起：如（税款所属时期起：2016-01-01 ）税款所属时期止：如（税款所属时期止：2016-12-31 ）100基本信息总机构（跨省）——适用跨地区经营汇总纳税管理办法总机构（跨省）——不适用跨地区经营汇总纳税管理办法总机构（省内）101汇总纳税企业分支机构（须进行完整年度纳税申报且按比例纳税）——就地缴纳比例=分支机构（须进行完整年度纳税申报但不就地缴纳）否102所属行业明细代码103资产总额（万元）104从业人数105国家限制或禁止行业是否106非营利组织是否107存在境外关联交易是否108上市公司是（境内境外）否109专门从事股权投资业务是否企业会计准则（一般企业银行证券保险担保）小企业会计准则企业会计制度事业单位会计制度科学事业单位会计制度医院会计制度事业单位会计则高等学校会计制度中小学校会计制度彩票机构会计制度110适用的会计准则或会计制度民间非营利组织会计制度村集体经济组织会计制度农民专业合作社财务会计制度（试行）其他200重组事项201发生资产（股权）划转特殊性税务处理事项是否202发生非货币性资产投资递延纳税事项是否203发生技术入股递延纳税事项是否204发生企业重组事项是（一般性税务处理特殊性税务处理）否204-1 重组开始时间204-2 重组完成时间204-3 重组交易类型法律形式改变债务重组股权收购资产收购合并分立债务人收购方收购方合并企业分立企业204-4 企业在重组业务中所属当事方类型* 债权人转让方转让方被合并企业被分立企业被收购企业被合并企业股东被分立企业股东300企业主要股东及分红情况（前十位）股东名称证件种类证件号码投资比例当年（决议日）分配的股息、红利等权益性投资收益金额国籍（注册地址）其余股东合计——————温馨提示：在填写《A107010免税、减计收入及加计扣除优惠明细表》、《A107011符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益优惠明细表》、《A107012研发费用加计扣除优惠明细表》、《A107013金融、保险等机构取得的涉农利息、保费收入优惠明细表》、《A107020所得减免优惠明细表》、《A107030抵扣应纳税所得额明细表》、《A107040减免所得税优惠明细表》、《A107041高新技术企业优惠情况及明细表》、《A107042软件、集成电路企业优惠情况及明细表》、《A107050税额抵免优惠明细表》时，请依照《国家税务总局关于发布< 企业所得税优惠政策事项办理办法>的公告》（国家税务总局公告2015年第76号）的规定进行相关优惠事项的备案。

房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:, 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利率，计入当期应纳税所得额。

计税毛利率确定为:, (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。

, (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。

, (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

, 取得预售收入时:预计毛利=10800000×5%=540000国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。

“实际利润额”借:递延税款—××项目—所得税 135000贷:应交税款—所得税 135000开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635贷:开发产品—1号楼 4062887—3号楼 3962887—4号楼 2489861国税发[2009]31号:, 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

, 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。

, 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本, 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号):, 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

青岛市税务局房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引来源：国家税务总局青岛市税务局时间：2019年5月10日作者：房地产行业税收政策专家团队目录1.1基本规定1.2收入的税务处理1.2.1收入确认1.2.2视同销售1.2.3未完工开发产品计税毛利率1.2.4实际毛利额1.2.5租金收入1.3成本、费用扣除的税务处理1.3.1一般规定1.3.2配套设施的扣除1.3.3佣金(手续费)的扣除1.3.4利息的扣除1.3.5资产损失的扣除1.3.6自用开发产品折旧的扣除1.4计税成本的核算1.4.1成本对象的归集原则1.4.2计税成本的具体内容1.4.3计税成本的核算程序1.4.4共同(间接)成本的分摊1.4.5非货币性交易取得土地成本的确定1.4.6预提费用1.4.7停车场所的扣除1.5特定事项的税务处理1.6房地产企业的预缴及退税问题1.7房地产行业企业所得税新政策1.1基本规定一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

（摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号，以下简称《办法》）二、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

（摘自《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号）三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收管理。

房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析作者：孙英涛来源：《财讯》2019年第33期摘; 要：房地产企业是税收征管的重要行业企业，在企业所得税汇算清缴中，房地产企业要据实做好纳税年度应纳税所得额的调整，严格执行税法政策的规定做好汇算清缴工作。

本文分析了房地产企业所得税汇算清缴常见问题，并以案例为依托论述了房地产企业所得税汇算清缴的实务处理，期望对规避房地产企业涉税风险有所帮助。

关键词：房地产企业;企业所得税;汇算清缴一、引言房地产企业经营范围主要包括土地开发、房屋工程建造、配套设施建设、商业用房建造、商品房销售等，由于企业经营业务带有特殊性，所以使得企业所得税汇算清缴存在一定难度。

房地产企业所得税汇算清缴适用的法律法规以及文件政策包括国税函[2008]299号、国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号等。

房地产企业在汇算清缴时既要遵循一般企业适用于的所得税政策，又要结合自身经营性质和产品特点，处理好特殊业务事项，做好企业所得税纳税调整，确保房地产企业依法纳税。

二、房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析（1）项目未完工产品预售收入问题当前，我国大部分地区在房地产开发项目销售中仍然采用预售模式，以快速回笼资金，缓解企业资金压力。

根据国税发[2009]31号文件规定，房地产销售未完工产品取得收入的，应按照预计的毛利率计算出预计毛利额，计入当期所得税的应纳税所得额。

根据房地产项目所在地区和开发项目类型的不同，其预计的毛利率也有所不同，一般情况下一类与二类地区的项目预计毛利率分别为25%、15%，保障性住房的预计毛利率为5%。

在企业年终汇算清缴时，企业需要区分完工销售收入与未完工销售收入，其中完工销售收入的确认与普通企业产品销售收入的确认方法一致。

未完工销售收入的确认需要填写《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中的相关事项，计算出毛利额与实际税金及附加、土地增值税之间的差额，得出企业特定业务纳税调整额，完成预售收入的汇算清缴。

【2019年9月最新版】《房地产企业全程会计核算与税务处理（第五版）》房地产企业财务、税务机关稽查、中介机构咨询/培训财税业务处理实操大全■房地产企业会计核算制度、会计科目设置、成本核算明细科目设置与核算体系■企业设立阶段的会计核算与税务处理■取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理■开发建设阶段的会计核算与税务处理■开发产品成本的归集、分配与结转■销售（预售）阶段的会计核算与税务处理■自持物业阶段的会计核算与税务处理■纳税活动的会计核算■土地增值税清算的会计核算■利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理■企业所得税的预缴与汇算清缴■房地产特殊业务的会计核算与税务处理■房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例目录第一章房地产企业会计核算与税务处理概述第一节房地产开发经营概述一、房地产开发企业的类型与主要业务二、房地产开发业务的主要特征三、房地产开发经营的主要流程第二节房地产开发企业会计核算制度的演进一、房地产开发企业会计制度形成的准备阶段二、房地产开发企业会计制度实施阶段三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段四、房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段第三节房地产开发企业的财税管理特征及“金税三期”上线的影响一、房地产开发企业的财税管理特征二、房地产企业税务工作总览与缴纳的主要税种三、“金税三期”上线的影响及税务稽查重点四、国地税合并对房地产企业及政府行为的影响第四节房地产开发企业的会计科目设置及核算内容一、房地产开发企业的会计科目设置二、主要会计科目的核算内容第二章企业设立阶段的会计核算与税务处理第一节企业设立条件一、内资房地产企业设立的法律要求二、外商投资房地产企业的设立要求三、项目资本金的要求第二节企业设立阶段的会计核算一、会计科目的设置二、注册资本的核算第三节企业设立阶段的税务处理一、企业设立阶段的纳税计算二、不同出资方式的税务处理三、分支机构设立的税务处理第四节筹办期的界定与开办费的处理一、筹办期的概念二、开办费的开支范围三、开办费的会计核算四、开办费的税务处理第三章取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理第一节我国土地制度概述一、土地所有制二、土地管理的基本制度三、土地的承包经营四、土地征收和建设用地供应制度五、土地供应的程序六、二级市场土地使用权转让的法律规定第二节取得土地使用权的途径一、以出让方式取得国有土地使用权二、以划拨方式取得国有土地使用权三、以转让方式取得国有土地使用权第三节取得土地使用权阶段的税务处理一、契税二、耕地占用税三、城镇土地使用税四、印花税五、个人所得税六、土地增值税第四节取得土地使用权阶段的会计核算一、一般企业取得土地使用权的会计处理二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理第五节拆迁补偿费的会计核算与税务处理一、拆迁补偿的形式二、拆迁补偿费的会计核算三、拆迁补偿费的税务处理四、搬迁补偿费的会计核算与税务处理第四章开发建设阶段的会计核算与税务处理第一节开发建设阶段业务概述一、项目策划设计环节二、项目准备环节三、项目施工环节四、项目竣工验收环节第二节开发建设阶段的会计核算与税务处理一、开发建设阶段涉及的主要税种二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理第三节 BT、 BOT、TOT、TBT和PPP模式的项目概述一、BT项目二、BOT项目三、TOT项目四、TBT项目五、PPP项目第五章开发产品成本的归集、分配与结转第一节开发成本核算概述一、成本核算的基本程序二、确定成本核算对象三、划分成本核算项目四、成本核算对象和成本项目之间的关系第二节期间费用核算概述一、费用的特点二、费用确认的原则三、费用确认的方法四、费用的核算内容第三节成本费用核算的会计科目设置一、开发成本二、开发间接费用三、开发产品四、管理费用五、销售费用六、财务费用第四节成本归集、分配的会计处理一、成本分配方法二、成本分配方法对土地增值税的影响及示例三、各种成本费用的归集与分配第五节公共配套设施费的会计核算一、公共配套设施成本对象的确定二、公共配套设施的成本核算对象三、公共配套设施费的会计核算四、预提公共配套设施费的会计核算第六节土地开发成本与代建工程成本的会计核算一、土地开发成本的会计核算二、代建工程成本的会计核算第七节开发完工产品成本的核算与结转一、开发产品总成本的核算二、完工产品成本的结转三、开发产品成本的结转第六章销售（预售）阶段的会计核算与税务处理第一节销售（预售）阶段业务概述一、土地使用权转让二、商品房销售三、精装修房销售四、其他建筑物销售五、代建工程六、其他业务第二节销售（预售）房款的会计核算一、会员费、诚意金的会计核算二、销售定金的会计核算三、按揭保证金的会计核算四、预售房款的会计核算五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算六、代收款项的会计核算与税务处理第三节商品房销售收入的会计核算与税务处理一、收入的会计确认与计量二、税法关于收入的确认与计量的规定三、房地产销售收入的会计核算与税务处理四、商品房面积差的会计核算与税务处理五、拆迁还房的会计核算与税务处理六、委托代销收入的会计核算七、销售退回的会计核算与税务处理八、售后回购房屋收入的会计核算与税务处理第四节商品房销售成本的会计核算与税务处理一、开发产品的会计核算与税务处理二、开发产品销售时的会计核算与税务处理三、成本差异的会计核算与税务处理第七章自持物业阶段的会计核算与税务处理第一节出租物业的会计核算与税务处理一、出租物业的初始计量二、出租物业收入的会计核算与税务处理三、出租物业后续支出的会计核算四、出租物业后续计量的会计核算五、投资性房地产转换的会计核算六、投资性房地产处置的会计核算第二节自营物业的会计核算与税务处理一、自营物业的初始计量与税务处理二、自营物业后续支出的会计核算与税务处理三、自营物业处置的会计核算与税务处理四、自营物业对外投资的税务处理第八章纳税活动的会计核算第一节房地产行业增值税税制一、纳税人二、征税范围三、税率和征收率四、应纳税额的计算五、征收管理六、税收优惠与发票开具规定第二节增值税的会计核算一、增值税核算的会计科目设置二、营改增后的会计处理三、营改增后进项税额允许抵扣部分的计算焦点问题四、营改增后不得抵扣进项税额与可抵扣进项税额的转化问题第三节增值税会计核算案例解析一、一般纳税人的会计核算与税务处理综合案例二、小规模纳税人销售不动产的会计核算综合案例三、销售不动产的纳税计算与会计处理综合案例四、房地产企业的增值税核算与纳税申报综合案例五、营改增后开发项目的税负测算综合案例第四节城市维护建设税及教育费附加的会计核算和税务处理一、城市维护建设税的会计核算和税务处理二、教育费附加的会计核算和税务处理第五节土地增值税的会计核算和税务处理一、土地增值税的会计核算二、土地增值税的税务处理第六节房产税的会计核算和税务处理一、房产税的税务处理二、房产税核算的会计科目设置三、房产税的会计核算第七节城镇土地使用税的会计核算和税务处理一、城镇土地使用税的税务处理二、城镇土地使用税核算的会计科目设置三、城镇土地使用税的会计核算第八节契税的会计核算和税务处理一、契税的税务处理二、契税的会计核算第九节耕地占用税的会计核算和税务处理一、耕地占用税的税务处理二、耕地占用税的会计核算第十节印花税的会计核算和税务处理一、印花税的税务处理二、印花税的会计核算第九章土地增值税清算的会计核算第一节土地增值税清算及清算时点一、土地增值税清算对象的选择二、土地增值税清算的时点第二节土地增值税清算收入的确认与核算一、已全额开具商品房销售发票的收入确认二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认三、关于开发产品所有权转移视同销售收入实现的规定四、土地出让金返还收入的确认五、售后返租业务中转让收入的确认六、营改增后土地增值税应税收入的确认第三节土地增值税清算成本的确认一、计算增值额的扣除项目二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析第四节土地增值税清算综合案例一、土地增值税清算应提供的资料二、房地产公司及清算项目基本情况三、扣除项目金额税务审核情况四、“御筑苑一期”开发成本的计算五、“御筑苑一期”房地产开发费用的计算六、“御筑苑一期”与转让房地产有关的税金及附加的计算七、“御筑苑一期”开发成本加计扣除计算八、“御筑苑一期”土地增值税预缴九、“御筑苑一期”土地增值税清算申报表的填列十、“御筑苑一期”土地增值税清算结论第十章利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理第一节利润形成的会计核算与税务处理一、利润的构成二、利得与损失的会计核算三、利润形成的会计核算第二节利润分配的会计核算与税务处理一、利润分配的流程二、利润分配的会计核算三、利润分配的税务处理第三节企业所得税的会计核算一、会计利润与应税利润二、永久性差异与暂时性差异三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认四、所得税费用的确认与计量五、企业所得税的会计核算程序与方法第十一章企业所得税的预缴与汇算清缴第一节企业所得税的预缴与汇算清缴概述一、企业所得税的预缴二、企业所得税的汇算清缴第二节企业所得税汇算清缴的纳税调整一、纳税调整项目二、企业所得税申报表及纳税调整项目的填报第十二章房地产特殊业务的会计核算与税务处理第一节企业分立的会计核算与税务处理一、企业分立的类型二、企业分立的特点三、企业分立的会计处理四、企业分立的税务处理第二节企业合并的会计核算与税务处理一、企业合并的特征二、企业合并的税务处理第三节南海琼岛椰风房地产公司资产重组税务案例一、公司概况二、琼岛椰风资产重组的目标三、琼岛椰风资产重组方案第四节东海鼎盛房地产公司资产重组及资产划转税务报告一、东海鼎盛房地产开发公司及项目概况二、东海鼎盛开展资产重组的目标取向三、东海鼎盛酒店资产的重组方案比较四、酒店资产划转的操作流程与控制要点第十三章房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例一、古韵山河项目背景资料二、增值税及相关税金计算三、土地增值税及项目盈利预测。