房地产企业如何计算企业所得税

2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

财税实务预售房款如何计算企业所得税预售房款是指开发企业在销售房地产项目前，提前从购房人那里收取的款项，企业所得税是企业根据其利润缴纳的税费。

预售房款的计算涉及到预售总额、预售成本和应纳所得税。

下面将详细介绍计算预售房款的企业所得税的相关规定。

企业所得税是按照税务法的规定计算和征收的，企业所得税的计算分为两个层面，即应纳所得额和应纳税额。

应纳所得额是企业的利润或收益减去允许扣除的费用和损失后的金额。

应纳税额是应纳所得额根据企业所得税税率加上附加税率后的金额。

企业所得税法规定了不同项目的所得额计算办法，预售房款的计算也有专门的规定。

根据《企业所得税法》和《关于完善房地产开发企业预售款先计算应纳税所得额政策的通知》，预售房款的企业所得税计算方法如下：1.预售房款的确认预售房款是指开发企业从购房人在销售合同约定的预售条件下收取的款项，包括购房人在购房合同签订前的交付首付款、房价预付款、按揭款等各种款项。

但不包括购房尾款和销售房屋的其他现金。

2.预售房款的计入应纳税所得额的时间按照《企业所得税法》第二十六条的规定，预售房款应当从实际收取的年度所得额中减除，即在发生的年度按实收入金额计算预售房款的预缴所得税。

所以，预售房款应纳税所得额的计算是单年度进行的。

3.预售房款的计入应纳税所得额的金额预售房款计入应纳税所得额的金额，按照《企业所得税法》第七章的规定计算。

一般情况下，预售房款的计入应纳税所得额的金额为实际收到的预售房款金额，即企业从购房人那里实际收到的预售款。

4.预售房款的计入应纳税所得额的扣除预售房款计入应纳税所得额时，可以扣除与预售房款相关的成本和费用。

根据《关于完善房地产开发企业预售款先计算应纳税所得额政策的通知》，企业可以扣除与预售房款有关的税金、直接发生的商品销售成本、商业费用等。

企业需要按照相关规定，明确计算和确认预售房款的应纳税所得额的具体扣除项目和金额。

5.预售房款的税费预缴预售房款计算的企业所得税需要在实际收到预售房款后进行预缴。

房地产开发缴纳企业所得税示例在中国，房地产业是一个非常庞大的行业，其关注度也非常高。

对于房地产企业和开发商而言，缴纳企业所得税是不可或缺的一环。

本文将通过一个实例来介绍房地产开发企业缴纳企业所得税的过程及相关规定。

背景介绍某房地产开发企业在2019年度发展了两个商住综合体项目，其中一个位于北京市，一个位于广州市。

该企业要求在本年度完成两个项目自持12个月后出售。

项目总建筑面积分别为24万m²和16万m²，总成本为10亿元。

假设销售收入为24亿元和16亿元。

税前利润计算在开始计算缴纳企业所得税之前，我们需要先计算税前利润，公式如下：税前利润 = 销售收入 - 总成本 - 营业费用根据实例数据，可以得到该企业的税前利润如下：•北京商住综合体：24亿元 - 5亿元 - 1亿元 = 18亿元•广州商住综合体：16亿元 - 5亿元 - 8000万元 = 7.2亿元因此，税前利润总额为25.2亿元。

税率及应纳税额计算根据《企业所得税法》的规定，房地产开发企业的应纳税所得额税率为25%。

因此，该企业应缴纳的企业所得税为：应纳税额 = 税前利润 × 税率应纳税额 = 25.2亿元 × 25% = 6.3亿元根据上述计算结果，该房地产开发企业在2019年度需要缴纳企业所得税6.3亿元。

需要注意的是，由于该企业发展了两个项目，因此需要分别进行计算，最后再将两个计算结果相加。

此外，根据《关于房地产开发企业所得税有关问题的通知》文件规定，该企业还需要在办理过程中提交相应的材料和申报信息。

以上就是本文对于房地产开发企业缴纳企业所得税的介绍和实例分析。

企业在完成销售后，要及时办理缴纳企业所得税，保证税务合规。

一、房地产企业所得税预缴如何计算房地产企业所得税预缴如何计算房地产企业所得税预缴主要分两块计算：已经销售的：（销售的收入－成本费用）*25%；预售的：（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%。

房地产开发商按照预计毛利率预缴企业所得税，根据房地产工程项目不同，预缴的毛利率也不同。

二、房产税如何征收1、房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。

按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。

所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。

2、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

但上述免税单位的出租房产不属于免税范围；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。

但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

3、对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税；从2001年1月1日起，房产税。

经财政部批准免税的其他房产：老年服务机构自用的房产免税；损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

4、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明；在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。

三、房地产企业所得税清算的条件是什么企业清算的所得税处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、股息分配等事项的处理。

被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。

房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业，涉及众多税种和复杂的税收政策。

了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。

接下来，让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。

一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产销售环节，如果是一般纳税人，其增值税税率为 9%。

小规模纳税人征收率为 5%。

需要注意的是，对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

（二）企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。

应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。

在房地产开发过程中，企业可能会存在预售收入，需要按照预计利润率计算预计利润，并预缴企业所得税。

（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

（四）契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。

契税的税率为 3%至 5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

（五）房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

（六）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

房地产企业如何计算企业所得税企业所得税是房地产企业在取得企业所得时需要缴纳的一种税收。

为了计算企业所得税，首先需要确定企业所得额，然后按照税率计算纳税额。

本文将详细介绍房地产企业如何计算企业所得税，并提供相关法律名词和注释。

第一章企业所得额的计算1.1 收入的确定房地产企业的收入包括房租收入、销售收入、赞助收入等。

在计算企业所得税时，需要将这些收入进行逐项的确定。

1.2 成本的确认成本是指房地产企业在经营活动中发生的直接成本、间接成本和管理费用等费用。

在计算企业所得税时，需要将这些费用进行逐项的确认。

1.3 利润调整根据税法的规定，企业所得额还需要进行一些利润调整。

例如，可以根据税法规定的限额扣除房地产企业的研究开发费用等。

第二章计算纳税额房地产企业所得额确定后，根据税率表可以计算出应纳税额。

税率表通常由国家税务部门发布，根据企业规模和所得额等因素来确定税率。

第三章附件本文档附带的附件包括房地产企业的收入明细报表、成本明细报表、利润调整明细报表等。

这些附件可以帮助企业更清楚地了解和计算企业所得税。

第四章法律名词及注释4.1 企业所得税企业所得税是指企业在经营活动中所得的利润需要缴纳的一种税收。

它是根据企业所得额计算并缴纳的税收。

4.2 收入收入是指房地产企业在经营活动中取得的各种款项，包括房租收入、销售收入、赞助收入等。

4.3 成本成本是指房地产企业在生产经营过程中发生的直接成本、间接成本和管理费用等费用。

4.4 利润调整利润调整是指根据税法规定，对企业所得额进行一定的减除、增加或调整。

4.5 税率表税率表是国家税务部门根据税法规定发布的，用于计算不同企业规模和所得额下应缴纳的税率。

第五章结束语本文详细介绍了房地产企业如何计算企业所得税，包括企业所得额的确定和纳税额的计算。

附带了相应的附件、法律名词及注释，希望对房地产企业在计算企业所得税过程中有所帮助。

房地产项目成本估价10%税前扣除企业所得税摘要：1.房地产项目成本估价的重要性2.税前扣除企业所得税的含义和影响3.10% 税前扣除企业所得税对房地产项目的影响4.如何合理利用10% 税前扣除企业所得税政策正文：一、房地产项目成本估价的重要性房地产项目成本估价是指对房地产项目从开始到结束所需的全部费用进行评估和预测的过程，它包括土地成本、建筑成本、营销成本、财务成本等。

准确的成本估价可以帮助企业制定合理的项目计划和预算，降低项目风险，提高项目的经济效益。

二、税前扣除企业所得税的含义和影响企业所得税是企业在盈利后需要缴纳给国家的税收，税前扣除是指企业在计算应纳税所得额时，可以在税前扣除一些特定的费用，以减少应纳税所得额，从而降低企业所得税的负担。

我国税法允许企业对投资项目成本进行税前扣除，这有利于降低企业的税收负担，提高企业的投资积极性。

三、10% 税前扣除企业所得税对房地产项目的影响根据我国税法规定，房地产企业在计算企业所得税时，可以将项目成本的10% 进行税前扣除。

这意味着，如果一个房地产项目的成本是100 万元，那么企业可以在税前扣除10 万元，只需对剩下的90 万元进行税收，这无疑可以显著降低企业的税收负担，提高项目的经济效益。

四、如何合理利用10% 税前扣除企业所得税政策要合理利用10% 税前扣除企业所得税政策，房地产企业需要做好以下几点：1.准确估算项目成本：只有准确估算项目成本，才能确保在税前扣除时，不会出现成本不足的情况。

2.合理分配扣除额度：企业需要根据项目的实际情况，合理分配扣除额度，以最大化税收优惠的效果。

3.及时办理扣除手续：企业需要在项目完成后，及时办理税前扣除手续，以确保税收优惠的及时落实。

能会相差悬殊 ， 如何选择科学、 合理 、 有效的成本分配方法 ， 内 是业 人士值得深思的一个问题。
（ 直面“ 七） 预提费用”
毛利率分别下降了 ５ 个百分点（ 除经济适用房等项目外） 。
值得特别关注的是， 国家税务总局关于房地产开发企业所得税 与《 预缴问题的通知》国税函［ ０］ ９ ２０ 年 ４ １ 日发布） （ ２ ８ ９ 号， ８ ０ ２ ０ 月 １ 规定相 比又另有明显不同。国税函［ ０］ ９ ２ ８ ９ 号规定： ０ ２ 企业在（ 除经济适用房等 外） 未完工前采取预售方式销售取得的预售收入， 按照规定的预计利润 率分季（ 或月） 计算出预计利润额预交企业所得税 ， 且预计利润率分别 高于匡 发［ ０１１ 弼ａ ２ ６ 号中相同项 目的计税毛利率 ５ ０ ３ 个百分点。
多少年以来 ，ห้องสมุดไป่ตู้提费用 ”不论是对房地产企业工作的同仁而 “ 言， 还是对从事房地产行业税收征管 、 稽查的人士而言 ， 都是一个难 以解开的“ 。 结”是个“ 言之不尽 、 挥之不去” 老大难” 的“ 问题 ， 也是税
、
整体框架
熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发［ ０１１ ２ ９ 号文后应 ０ ３
该不难发现 ， 国税发［ ０］１ ２ ９３ 号文是在《 ０ 国家税务总局关于外商投资
房地产开发经营企业所得税 管理问题的通知》 国税发 ［ ０１４ （ ２ １１２ ０ 号）《 、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通 知》 国税发［ ０１１ ， ： ０ 年前 ， （ ２ ６３ 号 注 ２ ８ ０ ０ 该文仅适用于内资房地产开
如前文所述若企业在进行2008年度企业所得税预缴时对于取得的预售收入已经按国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号规定的方法及预计利润率预缴了2008年度的税款那么在年度汇算清缴时务必要按国税发2009131号文规定的方法及要求计算预售收入应税的预计毛利额再合并计算2008年度应纳税所得额以此计算申报缴纳企业所得税

房地产企业预交所得税的会计处理
摘要：房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中。

在实务处理中预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。

会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。

（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税。

房地产开发企业所得税管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业的所得税管理，确保税收法律法规的正确实施，根据《中华人民共和国企业所得税法》及相关法律法规，制定本办法。

第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业。

第三条房地产开发企业应按照本办法的规定，依法申报并缴纳所得税。

第二章纳税义务人第四条房地产开发企业作为独立的法人实体，为所得税的纳税义务人。

第五条企业应以其实际取得的收入总额为基数，依法计算应纳税所得额。

第三章应纳税所得额的确定第六条企业所得税的应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。

第七条房地产开发企业的收入总额包括但不限于销售房产收入、租赁收入、转让土地使用权收入等。

第八条不征税收入包括政府补助、特定非营利组织捐赠等，具体范围按照国家相关规定执行。

第九条免税收入包括国家规定的税收优惠政策所涉及的收入。

第十条各项扣除包括成本、费用、税金、损失等，具体扣除项目和标准按照国家相关规定执行。

第四章税前扣除项目第十一条企业在计算应纳税所得额时，可以依法扣除以下项目：（一）生产经营成本；（二）销售费用、管理费用和财务费用；（三）税金及附加；（四）损失；（五）其他按照法律法规允许扣除的项目。

第五章税收优惠政策第十二条房地产开发企业依法享受国家规定的税收优惠政策，包括但不限于高新技术企业优惠、小型微利企业优惠等。

第六章纳税申报第十三条房地产开发企业应按照税务机关的规定，定期进行纳税申报，报送纳税申报表及其附列资料。

第十四条企业应保证申报资料的真实性、准确性、完整性。

第七章税务检查第十五条税务机关有权对房地产开发企业的纳税情况进行检查，企业应予以配合。

第十六条对于税务检查中发现的税收违法行为，税务机关将依法处理。

第八章附则第十七条本办法由国家税务总局负责解释。

第十八条本办法自发布之日起施行，原有与本办法不一致的规定同时废止。

房地产开发企业的税种及税率简介房地产开发企业是指从事房地产开发和销售的企业。

在中国，房地产行业是一个重要的支柱产业，对于国民经济的发展起到了至关重要的作用。

然而，作为一个特殊行业，房地产开发企业需要承担不同的税种和税率，这对于企业运营和财务管理有着重要的影响。

本文将介绍房地产开发企业所涉及的税种及其税率，以帮助企业了解税务政策，合理规划财务，降低税务风险。

1. 增值税增值税是房地产开发企业最核心的税种之一，也是最常见的税种。

根据国家税务局的规定，房地产开发企业应当按照销售额的17%交纳增值税。

具体的计税方法是：•销售额 = 售房价款 - 销售服务费需要注意的是，对于一些特定的房地产项目，如公租房、廉租房等，可以享受部分或全部的增值税减免政策，具体情况需要根据国家税务局的规定来确定。

2. 消费税房地产开发企业在销售过程中，可能会涉及到一些特殊商品的销售，如高档家具、豪华装修材料等。

对于这些商品，房地产开发企业需要依法交纳相应的消费税。

消费税的税率根据不同的商品有所不同，具体的税率标准请参考国家税务局的相关规定。

3. 城市维护建设税房地产开发企业在取得房地产开发收入时，需要交纳一定比例的城市维护建设税。

具体的税率根据不同的城市有所不同，通常在5%至12%之间。

需要注意的是，一些地方政府为了吸引外来投资，可能会对房地产开发企业给予税收优惠政策，具体情况请咨询当地税务部门。

4. 房产税房产税是对房地产所有者征收的一种财产税。

房地产开发企业在取得房地产项目的所有权后，需要按照一定的比例交纳房产税。

具体的税率和征收标准根据当地政府的规定有所不同，请咨询当地税务部门了解具体情况。

5. 土地增值税土地增值税是指在房地产开发企业将土地进行转让时，需要缴纳的一种税种。

土地增值税的税率根据不同的地区有所不同，通常在30%至60%之间。

具体的税率和征收标准请咨询当地税务部门。

6. 企业所得税房地产开发企业在经营过程中，所获得的收入需要按照一定的比例交纳企业所得税。

房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法房地产行业是一个涉及多个税种的行业，其中涉及的主要税种包括土地增值税、企业所得税、契税、居民个人所得税、增值税等。

以下是对这些税种及其计算缴纳方法的详细解释。

1.土地增值税:土地增值税是指在土地变现时，增值部分需要纳税的税款。

计算方法一般为出让价款减去土地成本、土地收购税和相关费用后的销售额，再按税率要求计算缴纳税款。

2.企业所得税:企业所得税是指企业利润的一部分需要纳税的税种。

计算方法为企业年度利润减去允许扣除的项目后的应纳所得额，再按适用税率计算缴纳税款。

3.契税:契税是指在买卖不动产时，按照买方支付的房屋交易价格的一定比例来计算缴纳的税款。

具体的税率根据不同的省份和城市而有所不同。

4.居民个人所得税:居民个人所得税是指个人在获取各种收入时需要缴纳的税款。

房地产行业相关的个人所得税主要涉及出售不动产的差额收入和出租不动产的租金收入。

计算方法为差额收入（或租金收入）减去相关抵扣项后的应纳税额，再按适用税率计算缴纳税款。

5.增值税:增值税是指在销售商品、提供劳务时，按照销售额的一定比例计算缴纳的税款。

对于房地产企业来说，增值税主要涉及房地产开发中的销售额。

计算方法为销售额减去销售成本后的增值额，再按适用税率计算缴纳税款。

在房地产企业的税务管理中，需要提前认真规划，合理安排税款的计算和缴纳。

同时，房地产企业还需要严格遵守税收法律法规，及时、正确地申报纳税，并按规定缴纳税款。

对于不同的税种，还需要掌握相关政策和法规的变化，确保税务工作的合规性。

此外，房地产企业还可以通过合理的税务筹划和优化税务结构，降低企业税负，提高经营效益。

这包括合理利用相关税收优惠政策、合理安排资金流动以减少税费支出、合理设置企业的投资和融资结构等等。

总之，房地产企业涉及的税种众多，对于企业来说，合规缴纳税款，遵守税收法律法规是重要的责任和义务。

加强税务管理，提升税收合规性，是房地产企业可持续发展的重要保障之一。

房地产企业所得税的预缴如何计算房地产企业所得税的预缴如何计算《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。

但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。

一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。

两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。

那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢?首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。

房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。

因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。

如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。

其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2008]44号)规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。

房地产企业如何计算企业所得税？在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。

大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。

国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。

最典型的是企业所得税预缴和清算办法。

请问：下列说法是否正确?（1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。

（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。

（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。

（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。

（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。

（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。

以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。

（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。

（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。

（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。

合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。

（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。

（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。

该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。

对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。

国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产企业的税种及税率[宝典] 房地产企业的税种及税率.营业税～计算公式为:应纳营业税税额=营业额×适用税率2.企业所得税计算公式为:应纳企业所得税额=应纳税所得额×适用税率应纳税所得额=每一纳税年度收入总额—准予扣除支出项目金额3.房地产开发企业在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的～应缴纳土地增值税。

计算公式为:应纳土地增值税税额=增值额*适用税率增值额=收入总额-扣除项目金额4.城市维护建设税城市维护建设税实行地区差别比例税率～纳税人所在地为城市市区、县城和建制镇、其他地区的税率分别为7,、5,、1,。

三、税额计算应纳城市维护建设税税额,缴纳的三税,增值税、消费税、营业税,×适用税率5.车船使用税一、房地产企业按其拥有并且使用的车辆和船舶的种类、吨位和规定的税额计算缴纳车船使用税或车船使用牌照税。

二、税额计算客车应纳税额,应纳税车辆×适用税额货车应纳税额,载重净吨位×60元6.房产税一、房地产企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算缴纳房产税或城市房地产税。

二、对自用的房屋～按房产原值一次减除30,后的余值作为计税依据～税率为1.2,,对于出租的房屋～以租金收入为计税依据～税率为12,,7.房地产企业书立、领受属于征税范围内所列凭证的～均应缴纳印花税。

8.城镇土地使用税一、内资房地产开发企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用的土地～应缴纳城镇土地使用税。

其建造商品房的用地～应按规定缴纳土地使用税。

二、城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据～按当地规定税额标准计算缴纳。

9.个人所得税一、房地产开发企业向个人支付的工资、薪金所得～利息、股息、红利所得～劳务报酬所得～财产租赁所得～特许权使用费所得～财产转让所得～偶然所得～其他所得应按规定代扣代缴个人所得税。

10.教育费附加、地方教育附加一、内资房地产企业在缴纳增值税、消费税、营业税时～应按规定的比例计算缴纳教育费附加、地方教育附加。

房地产项目成本估价10%税前扣除企业所得税一、引言：房地产项目成本估价的重要性房地产项目成本估价是房地产企业进行税收筹划、盈利预测和投资决策的重要依据。

合理的成本估价不仅有助于企业有效控制项目成本，还可以帮助企业在税收方面获得更多优惠。

二、我国税收政策：10%税前扣除企业所得税根据我国税收政策规定，企业在计算应纳税所得额时，可以扣除项目成本的10%作为税前成本。

这意味着，房地产企业在进行税收筹划时，应充分关注项目成本的合理分摊和优化，以降低税收负担。

三、如何进行房地产项目成本估价1.确定估价对象和范围：明确房地产项目的类型、规模、位置等基本信息，确保估价对象的真实性和准确性。

2.收集相关资料和数据：从项目可行性研究、规划设计、工程预算等方面收集成本相关资料，确保估价依据的可靠性。

3.选用合适的估价方法：根据项目特点和成本构成，选用类比法、参数法、工料测量法等合适的方法进行成本估算。

4.编制成本估算表：将各项成本数据汇总，编制成本估算表，为企业决策提供依据。

四、成本估价中的税收优惠策略1.合理划分成本项目：根据税收政策规定，将可扣除的成本项目与不可扣除的项目进行合理划分，确保企业最大限度地享受税收优惠。

2.优化成本结构：在项目实施过程中，关注成本结构的优化，降低不必要的支出，提高企业盈利水平。

3.遵循税收政策规定：在成本筹划过程中，遵循税收政策规定，确保税收筹划的合规性。

五、案例分析：某房地产项目成本估价及税收优惠应用以某房地产项目为例，通过合理的成本估价和税收筹划，企业成功降低了税收负担。

具体措施包括：合理划分成本项目、优化成本结构、遵循税收政策规定等。

六、总结：房地产项目成本估价在税收筹划中的作用房地产项目成本估价在税收筹划中具有重要意义。

企业应充分发挥成本估价的作用，合理划分成本项目、优化成本结构，遵循税收政策规定，降低税收负担，提高企业盈利水平。