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商业地产客群定位要点达尔文的进化论中提出过万物的进化，都是自然的选择，这个观点被中国人精妙的凝练为：“物竞天择”这四个字，即只有最适应环境的发展存续下来。
而商业地产也不例外，所有存活并繁荣的项目，都存在着一定的共性，即人口数量是支撑项目的决定性因素，当拥有足够多的客群时，即便再烂的项目也是能够存活下来的。
而当以“客群”作为环境的要素时，才能够使商业项目出现发展的可能性。
因此任何项目的体量与位置，虽然属于重要因素，但只有客群数量和质量才是决定因素。
那么当决定投资建设一座项目时，所有的开发者在逻辑上首要所虑的是“人”的需求，即对于本项目所面临的是何种客群？其次是项目又期盼引入何种客群？这些是任何项目载体上，在未来时间中以特定场景展示给期望目标的结果。
如果抛开过程直指目标结论就是：“场景展示需要与项目相匹配的客体作为今后的经营对象”。
为了达成这一目标，则需要将招徕合适的经营者前来，不但向消费者提供适格的产品与服务，更需要向项目开发者提供令人满意的租金等经济回报。
这就决定了任何商业地产招商工作，从一开始就关心项目所应当面对的客群以及所期盼引入的客群，对客群的定位是一切招商工作的重要前置内容，即这两个问题决定了项目的招商方向与运营方向。
在明确了客群构成的城市中，就能够对于项目的定位进行精确划分，有着“南人泛舟,北人习马”的大类区分，到底是以舟为主还是以马为主？而项目所期盼引入的客群，则能够指导运营工作以何种客群作为主体消费者，并努力迎合他们的消费需求与乐趣，是以年轻人为主，还是以老年人为主。
并且愿意付出多大的代价？一、人口发展是基础任何消费均是以相应的客群为目标，自1978年我国将计划生育作为基本国策以来，人口出生率峰值存在于80后群体，在1987年出生率达到峰值的2.3%。
1980至今1984年人口出生率均值为2.0%、1985至1989年为2.2%，而1990后人口出生率均值为1.8%、2000后为1.2%，此后更是一路向下，中国大陆的人口生育峰值已然过去。
专业的销售技巧第3讲以客户为中心的销售技巧【本讲重点】以销售员为中心的传统销售模式以客户为中心的销售技巧几乎每一位销售员都有过这样的经历：在拜访许多公司的时候，常常看见大门上出现“谢绝推销”四个大字。
为什么会出现这种情况呢？难道客户不再购买产品了？客户之所以对销售产生如此大的抵触情绪，原因非常简单，就是因为客户现在真正掌握了购买的主动权。
以销售为中心的传统销售模式1．传统的销售流程图3－1 传统销售流程示意图在传统的销售流程中，首先要确定潜在客户群，即哪些人群将是我们的客户，哪些行业将是我们的目标客户。
然后要甄选客户。
随后打电话询问客户有没有需求，什么时候进行采购计划。
接下来将是拜访客户，了解客户的需求。
最后要阐释产品，然后完成销售。
2．传统销售模式的弊端不难看出传统销售的整个流程都是以“我”为中心的流程，或者说是以销售员为中心的流程，没有顾及到客户的存在。
实际上销售员每天都要拜访很多的客户，同样，一个客户每天也会接受许多销售员的拜访。
如果每一个销售员都以自己为中心，强行按照自己的逻辑和步骤把产品推到客户面前，时间久了客户自然会产生非常大的抵触情绪，这时再去拜访客户的时候，就会发现客户门上的四个大字“谢绝推销”。
.第1讲 E.K.Strong销售技巧（上）【本讲重点】销售员的素养E.K.Strong销售技巧——建立联系很多销售经理都曾经讨论过这样的问题：有没有专业销售技巧？什么是专业销售技巧？其实，销售工作不但有技巧，而且它在销售中起着举足轻重的作用——一个成功的销售员,其成功的最主要因素即源于销售技巧的培训和学习。
在探讨专业销售技巧之前，我们首先要对销售员的素养有一个基本了解。
销售员的素养成功销售员的基本特征一个成功的销售纯熟的销售技巧。
1．正确的态度正确的态度是成功的保证。
作为销售员，需要具备三种态度：（1）成功的欲望任何销售员的脱颖而出，都源自于成功的欲望，这种成功的欲望最初的出发点很可能是对金钱或者物质的欲望，即销售多少产品以后能获得多少物质收获，以便使其个人生活和家庭生活变得更加美满幸福。
酒店目标客户群体及其需求细分分析随着旅游业的发展，酒店行业成为了旅游业的重要组成部分。
酒店作为旅游服务的核心，其服务质量成为了消费者选择入住酒店的重要因素。
因此，酒店行业必须发挥其核心优势、创新服务模式，构建与时俱进的经营策略，在激烈的市场竞争中获得优势地位。
随着人工智能技术的不断发展，人工智能酒店将不断扩展其服务范围，例如利用机器人提供24小时的全天候服务，实现更高效、更便利的住宿体验。
而在实施人工智能酒店的过程中，数据的使用和保护也变得尤为重要，酒店需要充分审查自己的数据安全措施，确保客户的信息不被泄露和滥用。
数字化酒店是一种新型的酒店业务实施路径，它以一站式数字化服务为主要特征，借助互联网和信息技术进行管理和运营，并通过智能化设备和系统为客人提供更个性化、便捷高效的服务。
数字化酒店优势明显，首先通过互联网和大数据进行客户画像分析，可以把握顾客的消费偏好和需求，量身定制客户服务体验；数字化酒店通过智能化设备和系统，实现客房的全程自助服务，包括入住、付款、开房门、空调温度调节、窗帘调节等。
升级版的数字化酒店还可以提供语音控制的服务，单手开关灯光，一键呼叫酒店各种服务等，使得客户体验大幅度提升。
数字化酒店还可以通过OTA（在线旅游代理商）平台开展数字化营销，实现多平台跨界联动，提升酒店的品牌知名度。
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一、酒店行业总体思路（一）市场定位1、市场需求分析：酒店行业作为服务行业的重要组成部分之一，其发展受到市场需求的影响。
因此，了解市场需求是制定酒店行业总体思路的基础。
2、目标市场选择：根据市场需求分析，确定酒店行业的目标市场。
可以考虑目标客群的年龄、职业、消费能力等因素，并结合酒店的地理位置和特色来选择目标市场。
3、市场定位策略：根据目标市场的需求特点，进行市场定位策略的制定。
一、消费人群定位：1、企业老板2、收入稳定的金领白领3、国家公务员4、企事业单位人员；如：医生、教师、国企高管、退休干部等5、移居人员。
二、客户的所在位置：生活范围及娱乐场所1、占据着各地的高档小区或工作单位的住宅区。
2、会有专属的会所。
3、健身房4、美容美体SPA会所5、高档酒店6、高档咖啡馆三、为了达成目标，加大推广力度；1、针对目标客户集中“轰炸”；2、制定跟知名企业和会馆等的合作方式。
3、每月举办“推荐”会，进行会议营销。
4、南阳市选择小区“悬挂”条幅；进行宣传与团购看房。
5、节假日到各家具商城；发放宣传单页。
6、宛市各商城搞活动；组织人员进行宣传。
7、撒网式电话销售，寻找意向客户。
四、由于购房的“顾客”群体有一些限制；所以针对高端与低端楼房顾客群体进行不同的销售模式；1、针对高端的顾客：进行集中点对点的销售模式。
模式一：收集各行业的老板名单；包括姓名、工作地点、联系方式等，信息收集完毕后直接拜访！收集方式：1、按照行业进行走访式信息收集。
2、通过黄页、报刊等媒体宣传收集。
3、跟各培训机构联系！收集他们手中的信息。
4、收集各大高级会所；进行联合销售。
五、由于购房的“顾客”群体有一些限制；所以针对高端与低端楼房顾客群体进行不同的销售模式；1、针对中端的顾客：进行地毯式宣传，局域式撒网模式。
模式一：对南阳市各小区；中小型企业进行企业宣传。
以企业对企业形式。
选择：1、针对有广场的小区；顾客集中活动宣传。
2、通过黄页；到企事业单位宣传海景房。
3、关注各种社会活动；集中安排人员发放宣传单。
4、联系公共场所集中宣传海景房。
六、由于购房的“顾客”群体有一些限制；所以针对高端与低端楼房顾客群体进行不同的销售模式；模式二：选择小区晚上5:30点—7:30点；进行现场宣传讲解。
小区的选择要求：1、客流量集中，消费层次中等。
2、有广场有公共集中活动区域。
3、物业管理不是很强；有足够的宣传空间。
4、选择小区公共位置悬挂，团购条幅进行要约。
药品销售的客户群体分析与分类随着人们生活水平的不断提高，对健康的关注与日俱增。
药品销售作为医药产业链中的重要一环，对于了解客户群体的特点和需求显得尤为重要。
客户群体的分析与分类能够帮助药品销售企业更好地定位销售策略、提升市场份额。
本文将对药品销售的客户群体进行深入分析与分类，并提供相应的市场营销建议。
一、消费者层面的客户群体分析与分类1. 年龄层次根据不同年龄层次的消费者需求和特点，可以将药品销售的客户群体分为婴幼儿、儿童、青少年、成年人和老年人等不同的群体。
比如，针对婴幼儿群体，药品销售企业可以推出更多的婴幼儿用药品种，满足其生长发育和健康需求。
2. 性别差异男女消费者在药品购买方面的需求也存在一定的差异。
例如，女性在购买美容、保健品和妇科药品方面的需求较多，而男性则更关注性健康和肌肉生长等方面的产品。
药品销售企业可以根据性别特点，定制相应的产品营销策略。
3. 地理位置不同地区的消费者有其特定的需求和购买习惯。
比如，城市居民更注重便捷性与时尚感，而农村居民更注重价格和作用。
药品销售企业可以根据地域特点，开展差异化营销，以满足不同地区消费者的需求。
二、疾病类型的客户群体分析与分类1. 慢性病患者随着生活方式和环境的改变，慢性病如高血压、糖尿病等在全球范围内呈现上升的趋势。
面对这一客户群体，药品销售企业可以推出针对慢性病患者的特殊药品，并在医疗机构或社区开展相关宣传活动，提高产品知名度和销售量。
2. 儿科患者儿童在成长过程中容易受到感染，需要特殊的儿科药品。
药品销售企业可以通过开展健康讲座、家长教育等形式，提供更多的儿科药品，并增加品牌的影响力。
3. 妇科患者妇科患者在生理特点和需求上与其他患者存在差异。
药品销售企业可以将妇科产品作为特色产品，专注研发和生产，提高产品的品质和知名度。
三、消费心理层面的客户群体分析与分类1. 价格敏感型部分消费者对药品的价格敏感度较高，更倾向于选择价格较低的产品。
药品销售企业可以根据此类客户的需求，提供性价比较高的药品，并加强宣传营销，提升产品竞争力。
工艺品零售店的目标客户群体分析与定位在当今竞争激烈的市场环境下，销售人员需要对目标客户群体进行深入分析与定位，以便更好地满足客户需求并实现销售目标。
本文将以工艺品零售店为例，探讨目标客户群体的分析与定位策略。
一、市场概述工艺品市场是一个充满潜力的市场，吸引了众多消费者的关注。
工艺品包括陶瓷、木雕、纺织品等多种类型，具有独特的艺术价值和装饰功能。
随着人们生活水平的提高和审美意识的增强，工艺品的需求也日益增长。
因此，工艺品零售店具有广阔的市场前景。
二、目标客户群体分析1. 年龄层次工艺品的消费者年龄层次广泛，可以分为年轻人、中年人和老年人。
年轻人追求时尚和个性化，他们更愿意购买新颖、创意的工艺品；中年人注重品质和实用性，他们更倾向于购买具有实用价值的工艺品；老年人则更注重工艺品的传统和文化内涵。
因此，工艺品零售店应该根据不同年龄层次的需求，提供多样化的产品选择。
2. 收入水平工艺品的价格较高，因此目标客户群体的收入水平是一个重要的考虑因素。
高收入人群更容易接受高价位的工艺品，而低收入人群则更倾向于购买价格相对较低的工艺品。
因此，工艺品零售店可以根据不同收入水平的客户需求，提供不同价格区间的产品选择。
3. 教育程度工艺品的购买与消费者的教育程度有一定的关联。
受过艺术教育或文化熏陶的消费者更容易欣赏和购买工艺品，而缺乏艺术修养的消费者则对工艺品的价值和品质了解较少。
因此，工艺品零售店可以通过提供艺术欣赏教育和文化推广活动，吸引更多具有艺术修养的客户。
4. 地理位置工艺品零售店的地理位置也会影响目标客户群体的选择。
位于繁华商业区的工艺品零售店更容易吸引到有购买力的消费者，而位于居民区的工艺品零售店则更适合吸引到周边居民的购买。
因此，工艺品零售店应根据店铺所在地的特点，确定目标客户群体的地理位置。
三、目标客户群体定位策略1. 产品定位工艺品零售店可以根据目标客户群体的需求，进行产品定位。
对于年轻人，可以提供创意、时尚的工艺品，满足他们个性化的需求；对于中年人，可以提供实用性强的工艺品，满足他们家居装饰和礼品送礼的需求；对于老年人，可以提供具有传统文化内涵的工艺品，满足他们对传统文化的追求。
