房地产目标客户群体定位及消费心理分析

题记：最近⼯作不是很忙，得以有闲整理⼀下⾃⼰的思维，下⾯就将我结合相关理论知识和⾃⼰的实践经验总结的项⽬定位⽅法整理出来，希望能在对⼤家有启发的同时，得到⼤家的指导、共同提⾼。

通常⽽⾔，在产品定位没有确定之前，项⽬定位有两个基本的层⾯，&考&试⼤$即市场定位和⽬标客户群定位；⽽当这两者确定了，项⽬的市场开发（推⼴）顺序也随之确定。

⽽这⾥我总结的三⾯、四步、五层次法就是确定这三个⽅⾯的基本⽅法。

下⾯我具体讲⼀下⽅法：市场定位是项⽬策划的核⼼、本源，是项⽬全程策划的出发点和回归点，是在项⽬策划初期就必须⾸先明确。

市场定位的前提是⼀份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、⽂化等⽅⾯），⾄少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项⽬在未来可供选择的市场取位？本项⽬相对的优势和风险在那⾥？ 这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是⽆本之⽊、⽆源之⽔了。

在这些素材具备之后，我们⾸先要考虑的就是项⽬的市场位置，即项⽬拟在未来市场中的战略取位。

具体⽅法就是三⾯交叉分析定位法，三⾯就是： 1、项⽬“我”所能（达到） 2、整体（或区域）市场所需（空⽩） 3、市场竞争者所弱（不⾜）三个市场状态⾯。

以市场竞争为导向，寻求这三⾯的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个⽅⾯的分析我们就很容易确定项⽬的市场定位——此种定位理念、⽅式对于中⼩项⽬⽽⾔，差异化的攻击⼒的明显。

当然，对于⼤盘⽽⾔其定位可能不会局限在某个细分的市场层⾯，⽽应当涉及到市场上⼤多的客户层⾯、类别，这时的定位理念运⽤就需要适度变通，更多的从意识形态和⽣活⽅式的⾰命、引导中实现，可是必须明确的是虽然⼤⼩有异，但思维⽅式雷同。

市场定位确定了，其实在某种意义上项⽬/产品其它的（&考&试⼤$产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产⽣，因为市场定位是钢，纲举则⽬张。

与市场定位紧密联系在⼀起的就是⽬标客户群定位，下⾯就讲⼀下项⽬策划的关键所在——⽬标客户群的定位⽅法，即⽬标客户群四步刻画法；也就是说⽬标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全⽅位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求⾓度量⾝定制产品和营销。

一、方案背景随着我国房地产市场的不断发展，一些烂尾楼盘因资金链断裂、开发商跑路等原因导致工程停滞，给购房者带来了巨大的经济损失和心理压力。

为解决这一问题，政府部门出台了一系列政策措施，推动烂尾房复工。

本方案旨在通过有效的销售策略，促进烂尾房项目的顺利复工和销售。

二、目标市场分析1. 目标客户群体：- 首次购房人群：对价格敏感，关注性价比。

- 改善型需求客户：对居住环境、配套设施有较高要求。

- 投资型客户：关注投资回报率和市场潜力。

2. 市场特点：- 烂尾房项目普遍存在信任度低、配套设施不完善等问题。

- 政策支持力度大，购房需求有望回升。

三、销售策略1. 价格策略：- 制定合理的折扣政策，吸引首次购房者和改善型需求客户。

- 根据市场情况和竞争态势，适时调整价格策略。

2. 营销策略：- 品牌重塑：通过媒体宣传、线上线下活动等方式，重塑项目品牌形象，提升消费者信任度。

- 优惠政策：推出购房优惠活动，如团购折扣、按揭利率优惠等。

- 体验营销：组织样板房开放日、工地参观等活动，让客户亲身体验项目品质。

3. 渠道策略：- 线上线下结合：充分利用网络平台、社交媒体等线上渠道，同时加强线下门店建设。

- 合作推广：与房地产中介、装修公司等合作，扩大销售渠道。

4. 售后服务：- 建立完善的售后服务体系，解决购房者在入住后可能遇到的问题。

- 定期回访客户，收集反馈意见，持续改进服务。

四、执行计划1. 筹备阶段：- 完成项目复工前的准备工作，如工程验收、配套设施完善等。

- 制定详细的销售方案，包括价格、营销、渠道等。

2. 实施阶段：- 开展线上线下营销活动，提高项目知名度。

- 建立销售团队，进行客户接待和签约。

3. 跟进阶段：- 对销售情况进行跟踪分析，及时调整销售策略。

- 加强售后服务，提升客户满意度。

五、预期效果通过本销售方案的实施，预计可实现以下目标：- 提高烂尾房项目的复工率和销售率。

- 提升消费者对项目的认可度和信任度。

客户群体分析：了解目标客户一、引言在当今竞争激烈的市场环境中，了解目标客户的需求和特点对于企业制定营销策略、产品定位以及服务提供至关重要。

本文将从人口统计、消费习惯、社会心理等多个角度，深入分析目标客户的特点和趋势，为企业提供有针对性的市场营销建议。

二、人口统计特征1. 年龄结构：目标客户主要集中在25-45岁之间的成年人群体，这一年龄段的人群通常处于事业发展、家庭生活等多重压力下，需要各种生活服务和消费品。

2. 地域分布：目标客户广泛分布于一、二线城市及周边发达地区，也包括一些具有消费潜力的三、四线城市。

3. 收入水平：目标客户普遍具有较高的职业收入，或者是双职工家庭，有一定的消费能力和购买意愿。

三、消费习惯特征1. 品牌偏好：目标客户对品质和服务要求较高，更倾向于选择知名品牌和高端产品，追求品味和生活品质。

2. 线上消费：目标客户具有一定的互联网和移动支付使用习惯，更愿意通过电子商务平台购买商品和享受服务。

3. 健康意识：目标客户越来越重视健康生活方式，愿意购买健康食品、健身器材、以及健康管理等相关产品和服务。

四、社会心理特征1. 社交需求：目标客户注重社交和人际关系，喜欢参加社交活动、旅游度假等，对于社交软件、休闲娱乐产品有一定需求。

2. 个性化定制：目标客户渴望个性化定制的产品和服务，追求与众不同的生活方式和消费体验，对于差异化、定制化产品有较高兴趣。

3. 自我实现：目标客户追求自我实现和价值认同，希望通过消费表达个性和追求生活品质，愿意接受有价值观念的产品和服务。

五、目标客户趋势展望1. 数字化需求增长：随着互联网的普及和技术的发展，目标客户对数字化产品和服务的需求将进一步增长，如在线教育、数字健康管理等。

2. 绿色消费意识：目标客户对环保、可持续发展的关注度提高，对绿色产品和绿色生活方式的需求将逐渐增加。

3. 全球化消费：目标客户对国际化和全球化消费趋势感兴趣，愿意接受来自世界各地的产品和服务，对跨境电商和海外购物有需求。

客户类型、购房目的及买家分析一、识别到访顾客的不同类型:1、业界踩盘型应持开放的心态,对方不主动,不急于接触，不可冷眼旁观.2、巡视楼盘型这类客户无明确的购买目标和计划，但已产生购买物业的想法。

可主动推荐，但不要老盯着,使产生紧张或戒备心理。

3、胸有成竹型有明确的购买目标和计划，是通过朋友、报纸、电视等广告宣传所吸引。

应迅速抓住顾客的购买意图和动机，不宜有太多的游说和建议词,以免令顾客产生反感，导致销售中断。

二、把握顾客购买动机：要想通过良好的服务来创造顾客，首先必须要了解顾客，把握不同顾客的购买动机和心理特征，从而为顾客提供更为完善，优质有效的服务。

1、一般购买动机1）本能购买动机-—生理本能需要引起的购买动机；2)心理性动机—-理智动机，感情动机；3）社会性动机。

2三、客户性格类型与应对策略1、冲动型特征：性急、心直口快、心浮气燥、善变,常因一时之冲动而下决定。

要领：平心静气的透视并判断其心理反应.销售语气明快,避免唠叨，要注重谈判气氛及综合感染力。

2、沉着稳健型特征：通常有丰富的购房知识，对房屋本身及市场行情较了解，冷静稳健, 深思熟虑，专心聆听，小心求证,考虑周到。

要领:对楼盘有全方位的深刻认识，以平常之心，不厌其烦就房屋的特征、质量、开发商实力等作详细说明,内心提供客观资料与证明,言词有理有据，以理性判断为易,以获取客户的信任.3、多疑谨慎型特征：疑问较多，外表严肃，反映冷漠，对楼书及售楼资料反复阅读，出言谨慎，不易获取信任。

要领:详细解说房屋的优点,从小处着手，培养信心，以亲切、诚恳的态度打动他，与其闲话家常，了解其经济状况及购物原因，拉近距离，令其放下戒心。

4、犹豫型特征:精神与动作飘忽不定，难以捉摸,对楼盘及售楼资料彻底了解之后，对房屋已产生兴趣，仍拿不定主意是买还是不买；买高层好还是低层好等；说话时，视线不断移动。

要领：凭借对客户情况的了解，在不伤害对方自尊心的前提下帮他去决定，以房地产专家的姿态,朋友的角度替他作出选择.5、果断型特征：动作积极,眼光直视有力，声音宏亮清晰，表情丰富，作风充满自信坚决。

房地产市场细分教学要求：1、了解市场细分程序；2、掌握确定市场细分的意义及原则；教学重点:1、市场细分的实质和客观依据;教学难点：1.市场细分的标准；课时安排:2课时课程导入：在现代市场经济条件下，企业应在分析研究市场环境和消费者行为的基础上，选择对本企业最有吸引力、可为之提供有效服务的市场部分作为目标市场，并在目标市场上采取有效的竞争策略,进行适当的市场定位,方可以取得竞争优势.教学内容：［板书]一、市场细分概述1、市场细分的基本概念市场细分是由美国市场营销学家温德尔·史密斯 1956年提出来的市场营销概念。

市场细分是企业通过市场调查研究，根据消费者需求的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个在需求上具有某种相似特征的消费者群，从而形成各种不同细分市场的过程.每一个消费者群就是一个细分市场，亦称“子市场”或“亚市场”，每一个细分市场都是由在需求上具有某种相似特征的消费者构成的消费者群。

2、市场细分的实质市场细分的实质是细分消费者的需求.企业进行市场细分，就是要分析不同消费者需求的差异性，把需求基本相同的消费者归为一类，这样就把某种产品的整体市场划分为若干个细分市场.市场细分实际上是对同种产品需求各异的消费者进行分类.消费者由于所处的社会、经济、自然条件等因素的不同,以及消费者的性别、年龄、文化、职业、爱好、经济条件、价值观念的不同，他们的需求、欲望、购买行为具有明显差异。

市场细分就是要在存大异求小同的基础上,把各种不同的消费者组成对产品某个特性具有偏好的群体。

市场细分的目的是为之提供服务。

［板书］二、市场细分的客观依据及意义（详细讲解）1、市场细分的客观依据市场细分的客观依据主要表现为：（1）消费者需求的差异性以及由此决定的购买者动机和行为的差异性。

市场细分就是把异质市场划分为同质市场的过程.整体消费者市场可分为同质市场和异质市场。

同质市场是指消费者对某一产品的需求、购买行为、对企业市场营销组合策略的反应等基本相同或相似的市场。

房地产项目市场定位报告模板目录第一部分项目决策背景及摘要 (3)一、外部环境 (3)二、内部因素 (3)第二部分项目地块整体情况分析 (4)一、地块位置 (4)二、地块现状 (4)三、项目交通出行状况 (4)四、项目周边社区配套 (5)五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (5)六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (5)七、主要经济技术指标 (5)第三部分市场分析 (6)一、宏观市场 (6)二、房地产市场 (6)三、区域房地产市场 (6)第四部分项目地块SWOT分析 (7)一、项目地块优势分析 (7)二、项目地块劣势分析 (7)三、项目机会点分析 (7)四、项目威胁点分析 (7)第四部分项目市场定位分析 (8)一、项目定位的原则、战略与蓝图 (8)（一）、基本原则 (8)（二）、战略构想 (8)（三）、小区蓝图 (8)二、项目整体定位 (8)（一）、我们的项目是什么样的住宅？ (8)（二）、定位论证 (8)三、市场地位定位 (9)四、小区功能定位 (9)五、形象定位 (9)（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (9)（二）、定位论证 (9)六价格定位 (9)七户型面积配比定位 (10)八目标客户定位及分析 (10)九小区配套功能的定位 (11)第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

房地产营销之对目标客户人群的分析{详细}
随着房地产市场的不断发展，房地产企业也在不断加强自己的市场营销策略。

而对目
标客户人群进行准确的分析是制定有效的营销策略的基础。

在进行目标客户人群分析时，
主要需要从以下几个方面进行分析：
1.人口特征分析
首先，需要对目标客户的人口特征进行分析，包括年龄、职业、教育程度、婚姻状况、收入水平、家庭规模等等。

这些人口特征对于不同的房地产产品有着不同的影响。

例如，
对于高档别墅，目标客户可能为高收入的中老年人群；而对于公寓、小区等低端房产产品，则可能更适合年轻人。

2.地域分析
其次，需要对目标客户所在地区进行分析。

不同地域对于房地产市场的影响也是不同的。

例如，一些一二线城市房地产市场的火爆程度要高于三四线城市。

针对不同地域的客
户需求，房地产企业需要有针对性地制定相关营销策略。

3.消费心理分析
除了人口基本特征以外，房地产企业还需要对目标客户的消费心理进行分析。

消费心
理包括客户的购房目的、购房预算、购房意愿、购房方式等等。

通过分析目标客户的消费
心理，房地产企业才能更好地了解客户的需求和购房心态，进而制定更为合理的营销策
略。

4.市场需求分析
最后，需要对市场需求进行分析。

在当前经济发展的大背景下，不同经济阶层的客户
所需的房地产产品是不同的。

例如，中产阶层可能更注重房屋的品质和配套设施，而消费
水平偏低的客户可能更在意价格。

房地产企业只有了解市场需求，才能采取对应策略进行
推广营销。