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长租公寓研究报告摘要本报告旨在对长租公寓市场进行调研和分析，探讨长租公寓的现状、发展趋势以及相关问题。
通过对行业数据的收集和分析，我们发现长租公寓市场前景广阔，并存在一些挑战和发展机遇。
本报告将以数据为基础，通过量化分析和案例研究的方式，解读长租公寓市场的现状和未来发展方向。
1. 引言近年来，随着城市化进程的加速和人口增长，住房问题成为社会关注的焦点。
传统租房市场存在着中介费高昂、租金不透明、租赁周期短等问题，给租户和房东带来了很多不便。
同时，年轻人的租房需求也在不断增加，他们对于灵活、便利的长租住房需求日益强烈。
长租公寓作为一种新型住房形态，逐渐崭露头角。
2. 长租公寓的定义与特点长租公寓是指以公寓为载体，专门提供长期租赁服务的住宅形态。
长租公寓通常具有以下特点：•集中化管理：长租公寓由专业的运营商进行管理，提供全方位的服务，如租金代缴、维修服务等。
•标准化装修：长租公寓房源大多进行统一装修，提供统一的家具、电器等，方便租户快速入住。
•灵活租期：长租公寓通常提供租期较长的选择，如一年以上的合同期限，满足租户的灵活需求。
3. 长租公寓市场现状分析3.1 市场规模目前，长租公寓市场规模庞大，各大城市都有不同规模的长租公寓运营商。
根据数据统计，截至2020年底，我国长租公寓市场规模超过XX亿元，预计未来几年还将保持较高增速。
3.2 主要市场参与者长租公寓市场的参与者主要包括以下几个方面： - 运营商：专门从事长租公寓业务的企业，如杭州宜家公寓、链家优客公寓等。
- 开发商：通过自建或合作的方式投资和开发长租公寓项目。
- 地产中介平台：通过与运营商合作，提供长租公寓房源信息和租赁服务。
- 投资机构：通过投资和并购等方式参与长租公寓市场。
3.3 市场竞争格局当前，长租公寓市场竞争激烈，主要表现在运营商之间的竞争和房源租赁价格的竞争。
运营商通过提供更好的房源和服务来吸引租户，同时通过价格战来争夺市场份额。
长租公寓研究报告长租公寓研究报告随着城市化的快速发展，人们对住房需求的变化也呈现出新的趋势。
传统的买房模式逐渐受到年轻一代的冷遇，相反，长租公寓成为了一个新兴的住房选择。
本报告旨在分析长租公寓的市场潜力以及未来发展的趋势。
长租公寓是一种非传统的住房形态，它以“一份租约，多年稳定租宿”的模式而备受关注。
相对于传统的租赁市场，长租公寓注重提供高品质的住房和全方位的服务体验。
该模式的受欢迎程度源于以下几个原因：首先，长租公寓解决了许多人在租房过程中的痛点。
长租公寓通常提供全新装修的房间，配备齐全的家居设施和家具，节省了租客购买和搬运家具的时间和费用。
此外，长租公寓还配备了24小时的安保系统和维修服务，能够提供更安全舒适的居住环境。
其次，长租公寓对年轻人的吸引力较高。
随着年轻人在就业市场的成熟，他们更加注重自由度和灵活性。
与买房相比，长租公寓给予年轻人更多的选择权和自由度，不需要担心贷款压力和房屋维护成本。
此外，长租公寓的社区活动和社交空间也为年轻人提供了更多社交机会。
最后，长租公寓市场潜力巨大。
根据市场研究报告显示，中国的长租公寓市场规模已经超过1000亿元，且仍然保持高速增长趋势。
随着人们对生活品质的追求不断提高，长租公寓作为高品质住房的代表，有望在未来继续获得较大的市场份额。
然而，长租公寓市场也存在一些挑战。
首先，房源供应是一个重要的问题。
由于长租公寓对房屋要求更高，数量有限，房源供应不足成为了制约市场发展的主要因素。
其次，长租公寓的运营成本高。
为了提供高标准的服务，长租公寓需要投入大量的人力和物力，并承担房租的高成本。
这也使得长租公寓的租金相对较高，难以满足一部分消费者的需求。
综上所述，长租公寓作为住房市场的新兴形态，具备巨大的市场潜力。
随着人们对住房需求的变化，长租公寓将成为一种主流的住房选择。
然而，市场供应和运营成本仍然是当前市场发展的主要挑战。
未来，长租公寓企业需要继续创新和提高服务质量，满足不同消费者的需求，以迎接市场的竞争和发展机遇。
探索房地产行业创新发展之路：新型长租公寓模式王㊀盼摘㊀要：长租公寓的介入可以改善租客的居住体验㊁节省房东的管理成本㊁有效协助政府管理，是租赁市场原始状态与各方诉求存在矛盾后的必然产物，面对各方（租客㊁房东㊁政府）利益诉求的不断加强，长租公寓东风将起㊂文章对房地产行业新型长租公寓模式进行了简要论述，以供同仁参考㊂关键词：房地产；长租公寓；模式；趋势一㊁租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生中国早先的长租公寓企业起源于传统的 二房东模式 ，即个人拥有大量的房源，整体出租并结合品牌化运营㊂２０１０年，在消费升级的时代背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期㊂长租公寓是互联网时代共享经济的代表之一，最大的特点是通过提供标准化服务，以解决租赁过程中产生的一系列问题，具有租赁关系稳㊁房屋质量佳㊁租住体验优㊁配套服务全等优势㊂（１）租客痛点：面临租期长短的稳定性㊁户型喜好及服务体验的错配㊂（２）房东痛点：面临资金㊁整合资源能力等方面的短板㊂（３）政府痛点：公租房承建压力大㊁流动人口管理困难㊂二㊁租赁市场政策扶持，商改住大势所趋（１）政策方面主要从市场㊁金融㊁财政等角度给予住房租赁市场支持，同时引导市场有序发展，保障租赁双方权利㊂（２）市场方面：商改住全面铺开，鼓励租售并举制度，并大力支持租赁房屋的建设与发展；在供给上增加城市租赁用地面积，核心一二线城市土地出让设置了自持比例的要求，为长租公寓提供潜在市场㊂（３）金融财政方面：允许提取公积金支付房租给予住房租赁市场金融支持；对住房租赁市场金融支持㊂三㊁租赁市场蓬勃发展，机遇与瓶颈共存不论是供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间㊂当下长租公寓市场鱼龙混杂，真正行业格局未形成，长租公寓＋互联网㊁长租公寓＋金融㊁创组公寓＋生活服务 等创新模式不断出现，按租金㊁按房源性质㊁按市场参与主体有多种分类，文章列举了开发商类背景的龙湖冠寓和创业类背景的新派公寓两个典型案例分析租赁市场百家争鸣的现状：案例１：龙湖冠寓 （龙湖冠寓曾获得２０１７年度长租公寓品牌ＴＯＰ５㊁２０１７光速成长奖和２０１８中国房地产长租公寓运营优秀企业等多项荣誉㊂）．（一）设计理念龙湖冠寓推出２０１８年全新的 空间有界，生活无限 的ＬＩＦＥ产品设计理念：Ｌ：意味着 ｌｉｍｉｔｌｅｓｓ无限 让房间功能不再单一，超越你对房间的认知；Ｉ：意味着 ｌｃｏｎ标志 ，熟悉的家具布品布置，让你不在对房间有陌生感；Ｆ：意味着 ｆｕｔｕｅｒ趋势 ，数据＋智能，让冠寓成为熟悉你的长租公寓品牌；Ｅ：意味着 Ｅａｓｙ无忧 ，智能门锁㊁科技助力，让你不用为各种生活问题而烦恼㊂（二）产品线定位冠寓产品分为核桃㊁松果㊁豆豆三大系列产品，在产品线的设定上，不以纯粹价格高低划分产品系列，而是通过服务和产品的创新匹配，切入各细分市场，满足不同租住人群的需求㊂（三）服务配套居住在龙湖冠寓的人群，可以享受 １＋Ｘ 的 公寓＋增值业务 式生活， Ｘ 包括办公㊁社交㊁健身㊁娱乐㊁洗衣房㊁便利服务等多个方面，以上海龙湖冠寓为代表，每家门店都配备多功能公区，办公区㊁娱乐区㊁公共厨房或餐厅㊁影音吧㊁书房等各有不同；专属安保㊁智能门锁等全线配备㊂龙湖冠寓融聚 舒适 安全 便捷 时尚 社群 五大特色打造 青年社区 ，给追求生活品质的年轻人一个有温度的四㊁租赁市场未来运营发展方向长租公寓是品牌㊁产品体验㊁资本三个维度的竞争，如何定位客群㊁做好配套服务还有运营是竞争的关键㊂（一）客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键精细化和差异化发展将是长租公寓运营商品牌战略的关键㊂即使在青年群体中，性格㊁爱好㊁职业㊁收入等因素的不同仍然会带来租房人群不同的租房需求，针对不同的细分群体可以提供差异化㊁专业化的产品和服务㊂（二）功能定位方面，社区化和平台化的后服务空间潜力大未来可能出现以 租金为本＋服务为王 的社区化㊁平台化经营模式，因此后服务空间潜力巨大㊂便利㊁身份㊁健康㊁情感等综合在一起构成年轻群体的新的 居住生态 ，以公寓为中心㊁社交为平台，长租公寓运营商还可以提供多样化全方位的衍生服务，进而形成公寓＋餐饮㊁公寓＋购物㊁公寓＋保洁㊁公寓＋娱乐等 公寓＋服务 的服务模式㊂（三）运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势国内目前也正在就类ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）模式进行探索㊂类ＲＥＩＴｓ产品以新派公寓和赛富投资基金的合作为代表，以形成轻资产运营从而实现快速扩张㊂新派公寓创新地运用私募ＲＥＩＴｓ模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓金融＋品牌＋模块化复制连锁的发展模式㊂五㊁结语长租公寓市场在政策加持㊁资本追捧㊁市场升温随之而来的是问题与机遇并存㊂中国房地产存量市场刚刚拉开序幕，随着流动人口日益增多㊁房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住宅租赁市场已不只是一个经济性的问题，更是一个社会性的责任㊂开发商的尝试㊁创业公司的逆袭㊁时代的政策和资本的狂欢，加在一起就是新的未来㊂参考文献：［１］方建国．房地产市场治理长效机智建设探析［Ｊ］．宏观经济管理，２０１９（３）．作者简介：王盼，山西省光信地产投资集团有限公司㊂４６。
长租公寓行业接连“暴雷”，轻资产运用及REITs模式成为盈利研究方向（1）政策为住房租赁市场带来巨大空间近年来，国家先后出台多项政策鼓励住房租赁市场发展，积极构建购租并举的住房体系，满足多层次的住房需求。
各地政府积极响应中央号召，租赁政策先后落地。
这些政策都直指未来租赁市场的发展，特别是新增租赁住房。
随着城市化加速，大量人口流入一、二线城市，房价攀升、限购限贷，部分购房需求从购房市场外溢到租赁市场。
房价在一线城市和部分热点二线城市高居不下，租房已成为必然。
特别是2016年“9•30”楼市新政之后，北京在拍卖土地时开始试行“限房价、限地价、竞自持”。
此后，广州、杭州、天津、上海和佛山等城市也随后推出了部分或整体持有住宅地块。
开发商自持地块如何消化，是摆在各大房企面前的一个难题。
从自持地块分布来看，多在交通便利、区位较好的地区，较好的位置一方面有利于租赁产品的外租，另一方面也对企业产品的设计、租金的设定提出了更高的要求。
商业化的“长租公寓”成为未来房地产企业转型的方向之一。
（2）长租公寓成为“蓝海”，一二线城市竞争激烈相关鼓励政策的出台冲击着过去“重售轻租”的思想，“租售并举”成为房地产市场新的发展趋势。
长租公寓这片被资本和市场看好的“蓝海”，吸引着新入者的加入。
据不完全统计，截至2018年底，中国市场上的活跃长租公寓品牌已经超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1,223座集中式公寓（约240,052套公寓）和135,200套分散式公寓。
但由于我国市场发展不平衡，长租公寓的布局也主要集中在一线和部分二线城市。
按照房源来源，长租公寓可以分为集中式（B2C）和分散式(C2C)两种。
对于集中式公寓来说，热点城市之间的公寓规模和套均面积差异均不大，每座集中式公寓的规模在200套左右，套均30.2平方米的开间户型成为主流产品；对于分散式公寓，虽然热点城市在房源户型方面有所差异（如北京以二居室、三居室的户型为主，而南京多以三居室、四居室的户型为主），但是分散出租的单间面积却相差不大，平均在18.1平方米左右。
天津市长租公寓经营模式研究及创新举措一、当前天津市长租公寓的基本情况天津市长租公寓的发展相对较晚，但近年来发展迅速。
目前，天津市长租公寓的主要模式包括：品牌连锁型长租公寓、个人投资型长租公寓和政府引导型长租公寓。
品牌连锁型长租公寓是由一些大型房地产公司和专业长租公寓运营商开发运营。
这类长租公寓通常拥有自己的品牌形象和专业化的运营团队，能够提供全方位的租赁服务和高品质的住房体验。
这种模式在天津市场上占据了一定的市场份额，受到了年轻人和外来务工人员的青睐。
个人投资型长租公寓是由一些个体投资者所投资和运营的。
这类长租公寓通常规模较小，运营管理能力参差不齐，服务品质和租赁体验也不尽如人意，但却能够填补市场中的一些空白，满足部分人群的住房需求。
政府引导型长租公寓是由政府鼓励和引导开发的长租公寓项目，旨在解决城市中住房紧张的问题。
这种模式相对较少，但在政府的政策支持下，未来有望成为天津市长租公寓发展的重要组成部分。
尽管天津市长租公寓市场发展迅速，但也面临着一些问题和挑战。
长租公寓市场缺乏统一的标准和规范，导致了市场秩序混乱和服务质量参差不齐的问题。
一些长租公寓经营者为了追求利润最大化，常常忽视了房屋质量和租户的合法权益。
部分长租公寓存在着信息不对称和合同不完善的问题，导致了租户在租赁过程中的疑虑和纠纷增多。
长租公寓的运营效率和管理水平亦参差不齐，不同的长租公寓在服务质量和运营管理上存在很大差距，难以形成相对稳定和成熟的市场格局。
三、创新举措为了完善天津市长租公寓的经营模式，提高市场竞争力和服务质量，我们提出以下创新举措：1. 建立长租公寓行业协会，制定行业标准和规范，加强行业自律和管理。
协会可以根据市场实际情况，制定统一的长租公寓管理标准和租赁合同范本，引导长租公寓经营者遵守规范，提高市场整体服务水平。
2. 引入第三方监管机构，对长租公寓的房屋质量和服务质量进行监督检查。
第三方监管机构可以对长租公寓的硬件设施和软件服务进行定期检查和评估，维护租户的合法权益。
天津市长租公寓经营模式研究及创新举措一、天津市长租公寓的现状长租公寓是将多个房间整合在一起，提供给租客使用，同时配备基本的家具和生活设施，让租户可以像住在家里一样方便。
在天津市，长租公寓得到了较快的发展，越来越多的人选择在长租公寓居住。
长租公寓也存在一些问题，比如租金相对较高、房屋质量参差不齐等。
二、天津市长租公寓经营模式研究1. 定位精准天津市长租公寓需要针对不同人群、不同消费能力的市民进行精准定位，可以根据不同区域、不同房型等进行合理的定价，吸引更多的租客。
可以针对不同人群的需求，提供不同类型的长租公寓服务，比如青年公寓、家庭公寓、老年公寓等。
2. 提供更多的增值服务在房租中增加一些生活服务的内容，比如家政清洁、家具家电更新、社区活动组织等，可以吸引更多的租客，提高长租公寓的竞争力。
提供更多的增值服务也可以让租客更加满意，减少因服务不到位而导致的流失。
3. 优化物业管理长租公寓需要做好物业管理工作，提供良好的环境和服务。
可以通过引入智能化管理系统，提高物业管理的效率，降低成本。
也可以加强对房屋的维护和保养，让长租公寓保持良好的状态，增加长租公寓的使用寿命。
4. 加强安全管理长租公寓的安全管理需要得到重视，可以通过安装监控设备、增加保安巡逻等方式来提高长租公寓的安全性。
也需要做好紧急救援措施，保障租客的安全。
三、天津市长租公寓的创新举措1. 联合家具家电企业可以和家具家电企业合作，提供家具家电租赁服务，让租客不用担心搬进去之后没有家具和家电的问题。
可以给予租客更多的选择，满足不同的需求。
2. 建立社区共享可以为长租公寓建立共享社区，提供更多的社交和娱乐设施，让租客可以享受到更多的便利和乐趣。
社区共享可以提高租客的黏性，减少流失率。
3. 创新支付方式可以尝试使用更加灵活的支付方式，比如按需付费、共享账单等，让租客更加便利。
也可以提供更多的租金优惠政策，吸引更多的租客。
4. 增加环保理念可以在长租公寓中加入环保理念，推广分拆式设计、智能节能设备、垃圾分类等，提高长租公寓的环保性，吸引更多有环保意识的租客。
地产轻资产研究——长租公寓专题目录一、专题前瞻 (3)二、长租公寓行业市场背景 (5)三、长租公寓行业市场现状 (7)四、长租公寓市场格局 (8)(一)分散式公寓层级分化 (8)(二)集中式公寓成规模 (9)五、长租公寓经营的关键成功要素 (10)(一)管理体系和IT系统支持 (10)(二)产品研发 (10)(三)持续融资能力：以满足公寓业务规模化所需的大量资金投入 (10)(四)批量拿房资源：上万间规模的突破需要批量资源 (11)六、长租公寓项目管理决策指标 (12)(一)项目决策管理指标：公寓项目经济模型 (12)(二)单房经济模型可用来进行项目间的横向比较 (12)(三)敏感性分析结果：公寓业务的盈利或亏损高度依赖运营 (13)七、长租公寓业务管理关键指标及行业经验 (14)(一)拓展及房源租约管理 (14)(二)装修改造及供应链管理 (15)(三)销售出租及租后服务 (16)(四)长租公寓中后台管理行业经验 (17)八、长租公寓市场前景 (18)乾立基金长租公寓专题研究2016年9月一、专题前瞻 1.地产轻资产分类1)地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘，比如发现区域增值潜力，或者业态转变可能，有可能从一种低效使用状态提升至高价值状态；2)代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等；3)资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的 精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长；4)销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。
2.成功地产轻资产模式1)万科“小股操盘”模式：地产轻资产投资环节对应的是地产基金模式 退出环节对应的销售管控模式运营环节对应的资产管理模式 建造环节对应的是代开代建模式 地产轻资产收取资金占用费/息（年利率12%以上）2)凯德商用：“地产开发+资本运作”模式德集团成功运作的重要支撑，在与机构投资者合作发起基金的过程中，凯德集团充分发挥了自己在房地产投资领域的专业优势，在按照一定比例出资的同时，还充当基金管理人，不但可以获得不菲的管理收入，也可以拓展的房地产资产管理领域的业务，为凯德集团提供了稳定的长期的资金来源。
参与发起的私募基金积极介入到房地产开发环节，等到项目培育成熟之后，再把这些资产注入到上市基金REITs 里或者转手出售，在实现项目推出的同时，从而获得较高的溢价收益。
凯德商用 中国信托 基金单位持有人 委托人 基金管理人 巴巴多斯 公司 项目公司 多个项目公司新芜商场物业 物业管理 物业管理持有份额 分红所有权 物业净收入 所有权 物业净收入物业管理费 物业管理服务 物业管理费 物业管理服务管理服务管理费用 代表基金单位持有人 委托费用 红利、利息收入和股东贷款本金偿还按比例分享股利、利息收入和股东贷款本金偿还 100%所有权并提供股东贷款50%所有权并提供股东贷款二、长租公寓行业市场背景 1.人口高流动时代到来：随着全国城市化率的快速提升，向大型城市涌入的外来流动人口也急剧增长，东部地区的流动人口占总流动人口比例超过90%，导致他们对住房尤其是租房的需求不断增加。
2.外来人口急聚一二线城市：一二线城市近五年外来常住人口数量增长率元朝户籍常住人口增长率，流动人口集中涌入，大部分是正值劳动年龄的青壮年，有较长留居意愿，房价的暴涨也使得更多人选择租房形式。
3.一线城市租房阶段延后：因一线城市近年来放假持续走高，导致购房者能够承受买房的年龄延后至31-35岁，根据MJGROUP 数据显示，在20-30岁以下的租房族占到76.54%，租房阶段延长。
4.一线城市租售比远高于国际其它一线城市（租售比=房屋售价/年房租）国际一线城市租售比一览5.中外长租公寓对比1)企业最大管理规模（国内、国外）：2万套/11万套2)品牌公寓占比（国内、国外）：3%/60%3)成熟商业模式及代表企业：a)公寓租赁EQR ：EQR （Equity residential properties）是美国最大的出租公寓运营商，成立于1969年；是美国第一家上市的出租公寓REITS，标普500指数成员，目前市值已达275亿美元；公司定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有300多处物业、11万套公寓，为投资人实现稳定的8%/年收益率。
b)短租信息平台：Airbnb（AirBed and Breakfast）,是一家联系旅游人士和家有空房出租的房主的服务型网站，它可以为用户提供各式各样的住宿信息；成立于2008年8月，总部设在美国加州旧金山；Airbnb是一个履行房屋租赁社区，用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预订程序；目前其已遍布190个国家近34000个城市，发布的房屋租赁信息达到5万条。
三、 长租公寓行业市场现状1、行业格局：经过五年发展，长租公寓格局基本确立：分散式公寓层级分化，自如唯一确立龙头地位，二房东和小创业公司停止发展逐渐退出市场；集中式公寓成规模玩家很少，资金追逐龙头公司；2016年开发商和经济型酒店进入市场，力度大速度快，加剧行业竞争。
2、行业特征：公寓市场大，初进入时门槛低。
但根据全国调研形成的经济模型测算，规模化、正规化运营时该业务呈现特征：1)低毛利业务，出租率在90%的情况下，不计装修摊销，EBITDA 率仅9.4%；2)累计现金流回收周期长，前期高投入：在90%出租率、运营费用占比12%且考虑未来租金剪刀差的情况下，需2年半回收初始投资；3)盈利或亏损高度依赖运营，根据敏感性分析，出租率每下降1%，EBITDA 率下降0.7%-0.9%；运营费用上升1%，EBITDA 率损失1%；如果出租率从90%降到80%， 或者运营开支从12%增加到20%，前期投资就无法在五年合约期内收回。
3、行业关键成功要素：规模化初期即开始投入运营管理体系以保证管理不失控；持续的产品研发提高客户需求匹配度及产品标准化程度；持续融资能力以满足业务规模化所需的大量资金投 入；上万间规模后批量拿房的资源能力。
4、管理指标及运营指标分析：根据调研我们分别形成管理层面及地方运营层面应关注的核心指标，以及相应的行业标准经验参考。
管理层面关注项目经济模型，重点看单项目EBITDA 率、投资回收周期、坪效溢价；运营层面则关注拓展（选址策略、拿房KPI 、租约管理KPI 等）、装 修改造及供应链管理（效率KPI 、时间KPI 、成本KPI ）、销售出租和租后服务（渠道、出租率、销售速度、定价执行率、人房比、维修支出等） 供应链 楼盘策略 系统端 团队端收房 设计 装修 配置 出房 租后服务 社交服务 系统评估签约、入库、定价房源评估装修进程货源标记日常交租、定价受理、分派等时点安排 领导团队 收房团队 模块化管控、色彩组合、协调装修材料供应商 家电供应商，杂项开通 出房团队 保洁、维修、管家、售后 市场团队四、长租公寓市场格局(一)分散式公寓层级分化，自如确立龙头地位，二房东和小创业公司逐渐停止发展或退出市场，万科等开发商通过资源优势切入市场。
图：2016年初，分散式公寓在管房源数量及各层级公司数量。
注：我爱我家旗下相寓品牌宣称的房源数量包含了我爱我家委托出租的中介房源，因此不具备可比性。
1)龙头企业规模优势已经确立，真正意义上的龙头企业只有链家自如一家。
青客公寓是上海市几个区政府投资控股，更多是依托行政支持的人才公寓项目，难以具备全国扩张能力。
自如在拿房、规模、运营、品牌方面都已确立领先优势，线上也已形成丁丁租房+自如。
APP+链家网的全平台服务；目前处于加速发展期（每月新增房源8000套）数据来源：链家集团融资报告，自如CEO主题演讲，公司官方网站；2)地方性公司、创业公司、二房东在龙头企业扩张压力下，如继续扩大规模基本无法盈利，资金已不再继续投向公寓创业者，初创企业基本停止增长，部分寻求退出；3)第二梯队的公司凭优秀的经营团队和管理体系获得持续融资，冲上万间规模（全国仅优客逸家、寓见、蘑菇三家），但面临龙头企业扩张带来的强竞争压力，目前都在寻求与开发商等资源方的合作以实现进一步扩张；4)开发商凭大量持有房源优势切入市场，目前运营缺乏体系，未来可能出现开发商与第二梯队公寓运营商的结合。
万科在3月份年报发布会上宣布其长租公寓已开业超1000间，此外还有超过20000间正在筹备开业。
谭华杰卸任董秘，专职负责新业务、新模式落地。
万科目前开业的西安、广州项目都是自持物业，由自营团队运营。
从实际运营结果来看存在定位不清晰、没有合适出房渠道等问题，运营项目出租率较低（广州峯汇项目370间房，出租率25%）。
但开发商不存在空置导致亏损的压力。
从长期看，开发商很可能与专业运营公司达成业务或股权合作。
目前该趋势已经比较明朗，领先的公寓运营公司都在尝试和开发商开展各类型的合作（万科+链家、万科+魔方、时代与you+、绿地与优客逸家、中城联盟与寓见、阳光城与寓见）。
(二)集中式公寓成规模的玩家数量很少，资金追逐龙头企业；经济型酒店转型进入速度很快，竞争加剧集中式公寓投资巨大（上万间房需要10亿级别的投资），玩家数量非常少。
1)三家市场领先者，规模扩张依赖持续融资，资金追逐龙头企业，魔方获得的融资是未来域与you+之和的4倍。
目前魔方从规模上大幅度领先，刚获新一轮15亿人民币融资；2)早期进入者如青年汇、自如寓，在发展到1000间左右停止扩张。
青年汇因股东纠纷，而自如是判断其公司资源更适合分散式业务的快速规模化，于2013年暂停集中式发展；3)部分企业定位细分市场（高端精品型），实现最大化的资产增值，这类项目定位小众，难规模化。
如北京新派公寓、上海NOVA，拥有很强的整栋设计改造能力，将核心区域老旧物业完全改造成高端精品公寓；4)领先的经济型连锁酒店全面进入集中式长租市场，规模发展很快，将加剧行业竞争。
华住集团投资2亿美金到城家公寓，并于近期投资新派公寓；铂涛（7天）和如家分别推出了窝趣公寓和逗号公寓，获得红杉资本等机构的投资。
由于集中式公寓与经济型酒店的模型非常接近，其转型速度会很快（如家预计今年底集中式公寓开业45家门店，房间数突破5000间）五、长租公寓经营的关键成功要素关键因素：运营管理体系、产品研发、融资能力、批量拿房资源(一)管理体系和IT系统支持，规模化早期就要开始投入，以保证管理不失控。
分散式公寓在规模化扩张到500-1000间时，通常会出现管理瓶颈，基于Excel和线下粗放管理在超过500间规模时容易导致失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降），小螺趣租即典型案例。
