森林资源资产评估方法、操作与案例第一节阻碍森林资源资产评估价值的因素森林资源资产的评估的测确实是十分复杂的。
木材不是一种标准的产品，它以各种各样的大小、形态和等级出售。
在现实森林中，没有两个林地质量、地利等级完全相等的林分。
因此，在森林资源资产评估前，必须考虑评估中的一些差不多问题。
正确地了解阻碍森林资源资产评估价值的各种因素，关于做好评估测算具有重要的指导作用。
一、评估的目的资产评估的目的决定了资产评估的价值类型，不同的资产评估价值类型其评估的思路、评估依据、作价的标准均不相同，其评估的结果可能完全不同。
评估中价值类型可分为市场价值类型和非市场价值类型，非市场价值类型有投资价值类型、清算市场价值类型等。
森林资源资产评估和其他任何资产评估一样，它的结果取决于评估的目的。
森林资源资产评估的目的能够是森林资源资产的拍卖、转让、联营或股份经营，也能够是以森林资源资产作为抵押、担保或者是企业的清算。
不同的评估目的，选用的评估方法、精度要求和评估结果是不相同的。
出售、转让成熟龄的林木资产，购买者收购这些林木并立即采伐的这类评估中。
评估价值类型是市场价值类型。
这类评估要紧考虑市场的交易价格，按现行市价法和木材市场价倒算法进行评估。
而且要求较高的精度，通常要求进行作业设计调查，作出伐区的工艺设计，并按设计书的结果，按市场价倒算法进行评估。
关于林木资产进行抵押、担保一类评估。
这类评估是属于清算价格类型。
这类评估结束时并未发生直接的现金交易。
抵押资产的同意者要紧考虑该林木资产的价值是否能抵上他所放贷出去的资金，在快速变现时能否将其收回，要求较高的保险系数，评估的结果一般比实际价偏低。
但现实评估中，银行一般要求评估出市场价值类型，然后自行打折。
这时评估出的市场价格经常比正常价格稍高。
关于联营或股份经营的森林资源资产评估，这类评估属于投资价值类型。
它直接关系到林木所有者和经营者的利益，要求有一定的精度。
然而这一类的评估，通常涉及面积大，而且有相当部分幼龄林和中龄林，其变现能力还有待今后的经营。
这类评估进行高精度的“三类调查”是不可能的，也是不必要的。
因为，大面积的高精度的调查费用极高，特不是在幼、中龄林，费用高而价值低，资产所有者难以承受。
再讲，中幼林的变现能力要到今后才能表现出来，现在调查评估的变幅是较大的，加上这类评估之后，资产并未变现，而是作股份或联营分成的比例。
评估的误差在今后的经营中仍可消化一部分。
因此，这类评估对精度要求的关怀一般要低于成熟林木出售的评估。
通常是采纳二类调查的方法进行清查，但对成熟林部分通常加大调查的力度，以求得较高的精度。
关于企业清算的林木资源资产评估，它属于清算价格类型，要考虑快速变现的能力，因此，评估的价格一般较市场价稍低。
由于一个林业企业涉及的面积较大，各种类型的林分都有，而且这类企业通常中幼林的比例大。
因此，调查一般也是采纳二类调查的方法。
但现实的评估中，法院等托付单位经常要求测算出资产的市场价值，由他们再据此确定拍卖价。
二、销售的条件关于成熟的林木来讲，一旦签订了出售立木的合同，买主就能够采伐林木所有者的林木。
采伐确实是一种破坏性作业，对土地、植被及周围的环境都会造成严峻的阻碍。
林木的所有者—森林的经营者除了对采伐的林木想要高价外，常还需要操纵采伐活动以满足其他的目的。
森林的经营者通常对采伐的地点、采伐的林木、采伐的时刻，采伐的方式，集运材的方式及伐区清理方式做出许多限制条件和要求，以爱护林地、林木，防止侵蚀，便于森林的更新，使遭受的损失降到最低的限度。
例如，在异龄林的采伐中，伐倒的成熟的大径林木要压坏许多附近的中、小径木，集材的过程也对周围的植被有专门大的破坏，甚至可能造成地表的侵蚀。
因而，在林木出售时，森林的经营者通常要指定采伐的和必须保留的林木，采伐时倒木的方向必须避开这些指定的保留木，并在集材上采取一些防护措施，这将增加采伐成本。
在皆伐作业中，为了保证天然更新的成功，森林的经营者经常提出采伐中爱护幼苗、幼树的要求。
为了便于人工更新，而对伐区剩余物的处理提出一定的要求，如火烧、堆集或截短等方法处理。
关于这些在林木出售时提出的限制条件，买主都必须执行，这些限制所增加的生产成本在估价时就必须将其考虑在内。
三、产品售价立木价（这时特指成熟林的价格）是木材的产品价值与生产这些产品的成本、一定的利润及税收的差额。
因此，木材产品的售价是估算立木价的起点，产品的售价越高，立木的价格越高，林地的超额利润越多，林地的价格也越高。
产品的售价必须以在该地区能够实际生产和销售的产品为基础。
关于一般的木材经营者来讲，他购买林木，出售的是原木和非规格材，他交货的地点在当地的木材采购站、贮木场、木材的加工厂家或者就在伐区附近的公路边。
这些地点确实是他的林木处理的终止点，也是他所关注的始点。
假如原木和非规格材市场价格已确定(包括对实际供材点必要的运输成本调整)，则那个市场价格确实是立木估价的基础。
但原木和非规格材的价格随着原木和非规格材的口径和长度而变化，用出材率表测算原木和非规格材的木材数量是可行的，但要测算各个口径的木材的数量则专门困难。
因此，必须依照历史资料确定该地区原木的平均规格和非规格材的平均规格，进而确定其综合价格，依照综合的价格作为评定的基础。
木材产品的销售价格是由市场的供求关系而确定的，在市场经济的条件下，这一供需关系的变化是由许多木材生产者无法操纵的因素所操纵，而且经常发生变化。
在立木价格的确定中必须收集评估基准日的木材产品市价，来计算其综合价格，进而确定立木的价格。
四、生产成本的确定生产成本直接阻碍森林资源资产的价值，在销售价格已定的条件下，生产成本越低，森林资源资产的价值越高，因此，生产成本的确定是立木价确定过程中的一项重要的工作。
生产成本是指与产品的生产直接相关同时是产品生产的必不可少的一切成本都应进行估算，对用材林来讲要紧包括采伐的成本、集材成本、运输成本、仓贮等销售费用、木材加工成本、立木销售及产品销售中的税费。
但它不含培育立木的成本和投资的利息。
生产成本的投资利息在确定适当的利润和风险率时考虑。
精确计算生产成本是困难的。
在现实森林中，不存在两片完全相同的林子。
不同地块的林分，林木的大小、林分的质量、采运的难易程度、地利等级等因素都可能有专门大的差异。
另外，木材生产者所用的机械设备的不同，人员素养、治理水平的高低也会使生产时的成本发生专门大的差异。
在测算木材加工成本时也会遇到类似的问题。
成本的测定是以特定的生产者为标准，依旧以最高效率的生产者为标准或者是以平均效率的生产者为标准，测算出的结果是不相同的。
从林木所有者的角度动身，最好以生产率最高的生产者为标准进行成本的测算，以获得最高的立木价，但在立木资产的评估中，一般应以当地平均效率的生产者为标准进行评估。
如此有利于生产者通过更新设备、提高人员素养和治理水平来提高效率得到合理的回报。
在森林资源资产的评估中准确地测算木材生产的成本是专门困难的，评估人员要花费相当多的时刻进行较为详细的调查。
通常可利用当地林业生产的定额指标(各类的平均生产水平)，结合评估基准日的差不多工价，再依照山场的具体条件进行修正、测算。
在大面积的森林资源资产评估中也可通过财务和生产治理部门的档案分析确定经营单位的生产成本。
五、林木出材率的确定林木出材率是计算立木价格的一个重要的技术经济指标。
出材率要紧由林木的直径、树高、干形和缺陷所决定。
林木出材率的高低直接阻碍出材量，阻碍了森林资源资产的价格。
在我国，立木出材率表的编制和应用一直未能规范化、系统化和标准化。
出材率的误差是一直严峻阻碍我国伐区作业设计中出材量计算精度的因素。
通常由数表直接查出的出材率要比实际的偏高，因为编表的材料一般较为规范，病、腐、结疤、分叉等缺陷较少，而实际生产时，病、腐、结疤、分叉这类木材的缺陷严峻阻碍了木材的出材率。
比如根兜附近长1m的心腐，就使原木少了最粗最好的1m长的一段，原木的出材率大约要下降百分之十左右。
因此，在确定出材率时，通常先按相应的出材率表查出林分的出材率，然后再依照林分生长的状况、病腐情况等，确定一定比例的折扣。
由于木材不是标准化的产品，它有原木、非规格材，在原木和非规格材中还有大小、长短之分，各种规格的木材价格不同。
因此，在测算出材率时，还必须分不种类及大小确定其出材率。
实际上，要准确地确定各径级各长度的出材率来计算其出材量是不可能的，但必须把它们按价格的水平分为几类，最简单的是把其分为原木和非规格材两大类，或更细一点分大中小三类。
计算出各类的出材量，再依照过去采伐类似林分的资料，计算各类材种的平均规格，以作为确定平均综合价格费用的基础。
六、投资收益率的确定投资收益率又称为基准折现率、目标收益率或最低期望收益率，由于森林经营的周期较长，森林资源资产评估中的投资收益率是极为关键的技术经济指标，对收益法和成本法评估的结果有重大阻碍。
在采纳成本法时如所用的投资收益率偏高则评估测算的评估值偏高，森林资源资产的购买者无法承受；如所用的投资收益率偏低，则森林资源资产评估值偏低，资产的所有者将蒙受损失。
在采纳收益法时则正好相反，用偏高的投资收益率，则评估出的价值偏低，甚至出现负值，资产的所有者无法同意，如采纳的投资收益率偏低，则评估值偏高，资产的购买者无法同意。
在森林资源资产评估中的投资收益率的确定必须依照该森林资源资产的实际经营状况和收益状况，依据持续经营假设，测算其社会平均的投资及生产成本、社会平均的收益水平，进行动态经济分析，来确定其投资收益率。
七、利润率的确定木材生产需要成本，这些成本需要投资，投资者要有收入即利息，木材的生产者也要有收入即利润，再加上采伐、加工、销售中的商业风险金——显然也是一项收入。
这三项收入之和占成本的百分数称利润率。
利润率是林木分析估价中的一个关键数字，它的结果对立木价格的有一定的阻碍。
利润率一般按社会平均利润率确定，因此它可由经济统计资料算出。
通常各地都有一个大致的数字。
如福建省1993年在森林转让参考价格中建议森工生产利润率定为20%，营林生产为16%，这在当时是合理的（1993年的通货膨胀率是13%），如通货膨胀利率较低的话还可降到15%或更低。
利润率确定后还有一个测算利润的基数问题。
利润＝生产成本×利润率。
那个生产成本的基数，包括依旧不包括立木的价格是一个重要的问题。
假如林木的出售者在林木采伐前仅收部分订金，整个结算在木材出售后进行，则那个生产总成本不包括立木价，而仅直接按木材生产的成本加定金，而林木出售者在合同订立后，即收取全部林木款，则立木价应包括在木材生产总成本中。
木材销售时收交的税费原则上不应包括在生产成本中，但我国有的地点执行伐前交税费，即在办理采伐证时，就按伐区设计的材料收缴税费。
