森林资源资产评估案例(ppt 38页)

2、立地质量调整系数K3的确定
待评估林地的的 立标 地准 等林 级分在蓄 主积 伐 K3 参照林地的立标 地准 等林 级分 的在主积 伐
3、地利等级调整系数K4的确定
地利等级调整系数K4按现实林分与参照林 分采伐的立木价（以倒算法估算）比值计算
待评估林地的的地标利准等林级分在立主木伐 K4 参照林地的地标利准等林级分的在主木伐价时
2．地租资本化法
用公式表示：
Bu
A p
A 是已明确的年地租； P是折现率或称投资收益率。 注意问题：
1、地租必须是明确且稳定的
2、折现率应按该森林经营类型收益情况确 定。
以上收益法计算的均为无限期的 当林地使用权为有限期时，其公式为：
Bn
A p111pn
1
Bu11
pn
n是使用权的期限，
3、地利等级主要反映了不同地点林地上 林木的获利能力的差别。影响立木获利 能力的主要因子包括：木材采伐成本、 集材成本、运输成本、销售成本（含仓 贮成本），税金以及成本利润。其中木 材采伐成本、销售成本、税、金、费相 对比较稳定，变化较大的是集材成本和 运输成本
（二）各调整系数的计算公式
1、林分生长状况调整系数K 1和K2的确定 K1和K2通常以现实林分中的主要生长指标
式中：Au—参照林分U年主伐时的纯收入
Da，Db—参照林分第a、b年的间伐单位纯收 入（n＜a，b时，Da，Db≠0）
P—投资收益率 K— 调整系数 Ci—评估后到主伐期间的营林生产成本
中龄以后年营林成本是稳定的，为便于计 算
i un1C piin1VP (1 1 pP )u u nn 1
竹林等。
（四）年金资本化法
将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资 本投资的收益，按适当的投资收益率估算林木 资产评估价值的方法。
其计算公式为：
E A P
式中：A—年平均纯收益额 P—投资收益率
该方法公式简单，但使用有2个严格的前提 条件。 1、待评估资产的年收入必须十分稳定； 2、待评估资产的经营期是无限的，它可 以
2、合理确定木材的价格
3、合理计算税、金、费
4、合理确定木材生产成本
•主5、要合用理于确定木材生产利润 1、成、过熟林评估 2、在收益现值法中预测主伐收入时，也采用 该方法。
（二）现行市价法（市场价比较法）
现行市价法是以相同或类似资产的现行市价作 为比较基础，估算被评估资产评估价值的方法。 其计算公式为： EKKbG
（二）收益现值法
1．林地期望价法
林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将 无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加 求和值作为林地资源资产价值的方法。
n
B uA uD a(1P)uaD b((1 1 P P))u u b1 i1C i1pui1V P
式中：Au、Da、 Db、 P 、V、u 、 a 、 b与林 木一章相同 ,但n为造林前期的年数（3-5 年）
主要用于幼龄林的林木资产评估
调整系数的确定
（一）森林资源资产评估中影响林分质量的 因子
在森林经营中影响林分质量的因子很多， 主要有现实林分的生长状态因子、立地质 量因子和地利因子三大类。
1、林分生长状态指标主要由林分的平均树高、 平均胸径、单位面积株数和单位面积蓄积等生长 指标构成。在不同的年龄阶段各指标的重要性不 同。
如果森林经营中仅第一年进行造林投入(或 将造林后3-5年的幼林抚育的成本都折现为 第一年的成本），而以后各年仅支出管护 费用，则公式简化为：
B uA u D a(1 p )u a (1 D b p (1 ) u p 1 )u b C (1 p )u V p
林地期望价法在测算时必须注意的问题有： 1、主伐纯收入的预测 2、间伐收入 3、营林成本测算 4、投资收益率确定
Bn是林地使用权为n年的评估值 Bu是林地使用权为无限期的评估值
(三)林地费用价法
林地费用价法也称为成本价法，它是将取得 林地所需要的费用和把林地维持到现在状 态所需要的费用，在评估时用本利和来表 示。因此林地费用价由三种费用构成。
１．购买林地及其他为取得林地所需的费用。
２．林地取得后，为造成适于林木培育而投 入林地的改良费用。
３．从投入上述费用时开始到评估基准日为 止的期间费用的利息
其计算公式为：
n
BuA(1p)n M i(1p)ni1
i1
式中：A——林地购置费 Mi——林地购置后，第i年林地改良费 n——林地购置年限
林地资源资产评估中必须注意的问题
１．林地资源资产评估的计算方法有三大类， 即林地期望价法、现行市价法和费用价法，各 方法因具体的情况又有着若干种计算的公式， 因此在进行林地资源资产评估时，必须广泛收 集当地的自然、经济以及经营方面的资料,在此 基础上,分析、选定适合于评估对象的评定估算 方法。也可做多种方案的评定估算，最后通过 分析比较,从中确定林地资源资产价值。
根据《森林资源资产评估操作规范》的 规定，林地资产评估主要有以下几种方法：
1、现行市价法 2、林地期望价法 3、年金资本化法 4、林地费用价法 各种方法分别适应于不同的情况，具有
不同的要求。
(一)林地的现行市价法 现行市价法又称市场成交价比较法，是以具有 相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础， 估算林地评估值的方法。其计算公式为：
（如株数、树高、胸径和蓄积等）与参照林 分的生长状态指标相比较后确定。
（1）在幼龄林和未成林的造林地的林木资产评估中， 以株数保存率（r）与树高两项指标确定调整K1和K2。
当r≥85％时 K1＝1 当r＜85％时 K1＝r K2＝现实林分平均树高÷参照林分平均树高 （2）在中龄林以上的林木资产评估中 K1＝现实林分单位面积蓄积÷ 参照林分单位面 积蓄积， K2＝现实林分平均胸径 ÷参照林分平均胸径
（三）综合调整系数K的确定
综合调整系数K由各分项调整系数Ki的值综 合确定。其通式为
K＝f（K1，K2，K3，K4） 或 K＝K1·K3·K4·f（K2） f（K2）的关系式必须通过大量的实测资料 测定不同树高和胸径的立木价格的影响来求出 其参数值后，才能准确地对其进行修正。
林地资产评估的基本方法
B u K 1 K 2 K 3 K 4 G S
式中：G—参照案例的单位面积林地交易价格 Ｓ－被评估林地面积 Ｋ1—立地质量调整系数 Ｋ2—地利等级调整系数 Ｋ3—物价指数调整系数 Ｋ4—其他各因子的综合调整系数
市场成交价比较法要求取三个以上的评估案例 进行测算后，综合确定。
林地地位级(或立地条件类型)的差异，通常采用 该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产 量与被评估林地地位级预测主伐时产量来进行 修正。
• 注意两无点限：期地永续经营下去。
1、年平均纯收入的准确性 2、投资收益率是不含通货膨胀率的当地林
业投资的平均收益率
适用于年纯收入稳定的森林资产
（五）收获现值法
•是预测的被评估森林资产在主伐时纯收益的折 现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生 产成本折现值的差额，作为被评估森林资源资
产•公评式估E 值n 的K 方A u 法 。D a (1 p ( ) 1 u a p ) D u b n (1 p )u b i u n(1 C p i)i n 1
森林资源资产评估案例(ppt 38页)
林木资产评估测算方法
现行市价法 市场价倒算法、现行市价法（市场成交 价比较法）；
收益现值法 年净收益现值法、年金资本化法、收获 现值法；
成 本 法 重置成本法、序列需工数法、历史成本 调整法；
该法测算时关键的问题有
1、准确确定待评估林分的各材种的出材 率
K—林分质量调整系数 Kb—物价调整系数，可以用评估日工价与参照 物交易时工价之比 G—参照物的市场交易价格 其余字母含义同前（下同）。
关键的问题 1.合理选择评估的参照案例 2.正确确定林分质量调整系数与物价指数调
整系数 3.合理地综合确定评估值
• 适用各类型的林木资产评估，使用的必备 条件是市场发育充分，有足够的参照物
交易案例林地资源资产评估基准日与被评估 林地的评估基准日的差异，通常采用物价指 数法，最简单的物价指数替代值是用两个评 估基准日时的木材销售价格。
评估基准日的木价 材格 销售 K3 交易案例评估基木 准材 日销 的售价格
其他因子的修正值很难用公式表现出来，只 能按其实际情况进行评分，将综合的评分值 确定一个修订值的量化指标。
评估对象立地等 准级 林的 分标 在主伐时 量的 K1 参照林地立地等 准级 林的 分标 在主伐时蓄
地利等级差异，由于地利等级是以林地采、集、 运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产 成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分 与参照林分在主伐时立木价（以市场价倒算法 求算取得）的比值来计算。
现实林分主伐时的立木 价 K2 参照林分主伐时的立木 价
该法的使用必须注意: 1、标准林分u 年主伐时的纯收入预测（倒算法） 2、投资收益率的确定 3、评估后到主伐期间的营林生产成本 4、主伐时间u的确定 5、间伐时间及间伐纯收入的确定 6、调整系数K的确定 （蓄积和胸径） 注意:主要用于中龄林、近熟林的林木资产评估
（六）重置成本法
重置成本法是指在资产评估中，用现时条 件下重新购置建造一个全新状态的被评估 资产所需的全部成本，减去被评估资产已 经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值和 经济性贬值。得到的差额作为被评估资产 的评估值的一种资产评估方法，其基本计 算公式为：
（三）年净收益现值法
将被评估林木资产在未来经营期内各年的净 收益按一定的折现率折现为现值，然后累计 求和得出林木资产评估价值的方法 。
计算公式:
式中：
EnuinAi NhomakorabeaCi (1 p)in1
En —n年生林木资产评估值
Ci —第i 年的年成本支出