第一章物业管理概述一、多选题1.下列属于物业的自然属性的有( ABCDE)A二元性B有限性C固定性D长期性E配套性2.下列属于物业的社会属性的有( ABCD)A权属性B商品性C效用性D保值增值性3. 物业管理的特点有哪些？(ABCD)A社会化B专业化C企业化D经营型4. 物业管理与传统房地产管理的区别有哪些？( ABCDE)A管理体制不同B管理内容不同C管理机制不同D管理手段不同E所管房屋的产权结构不同5. 街道居委会、社区服务站以与物业管理公司“三合一”的管理模式存在的缺点有哪些？（ABCD）A领导体制不顺；B权利与义务不符；C企业利益与行政利益经常发生冲突；D 出现业主状告政府的局面。
6. 下列属于我国物业管理发展预测有（ABCD）A实行法制化、规X化管理B实行规模化与品牌经营C实行智能化管理D树立以人为本的管理理念，注重人才培养7. 物业管理人员应具有较高的个人素质，包括（ABCD）A良好的语言表达能力B端庄的仪容仪表C良好的心理素质D健康的体魄二、简答题物业管理的作用有哪些？（1）能创造优美、安全、舒适、和谐的环境（2）方便居民的生活（3）能延长物业寿命，使物业保值增值。
（4）物业管理能克服“重建轻管”的思想（5）实行物业管理，有利于吸引外资，促进对外开放第二章物业管理机构一、填空题1.物业管理的类型包括委托服务型和租赁经营型两种。
2.成立业主大会的条件（P21）“住宅区入住率达到50％以上或者自第一个业主入住之日起满2年的”可以成立业主大会。
3.业主大会必须达到法定人数才可召开，法定人数为已入住且有投票权的业主50％的以上。
业主委员会由业主大会在业主中选举产生，选举出的业主委员会应在15天，持有关文件到物业管理行政主管部分登记注册。
4.业主委员会制定、修改的主要文本包括业主公约和业主委员会章程。
5.根据建设部颁布的《物业管理企业资质管理试行办法》将物业管理企业分为一级、二级、三级资质等级和临时资质。
其中，一级、二级、三级资质物业管理企业的注册资本要求为：500万元以上、300万元以上和50万元以上。
(P26-27)二、多选题1. 按投资主体，物业管理企业可分为（ABCDE）等几种类型。
A 全民 B集体 C联营 D私营 E合资2.按股东出资形式，物业管理企业可分为（ABC）A B股份合作公司 C股份XX D 无限责任公司3.业主大会的特点包括（ABC）A业主大会是XX性的组织。
B业主大会是自治性的组织。
C业主大会是代表性的组织。
D业主大会是群众性的组织。
4.物业管理企业和业主委员会的关系包括（ABC）A经济上的合同关系B法律上的平等关系C工作上的合作关系D业务上的互助关系5．物业管理和社区管理的区别有（ABCDE）A整体和部分；B管理主体不同C管理性质不同；D管理功能不同E管理手段不同三、简答题1.简述委员的权利和义务。
（1）、委员的权利：①参加业主委员会组织的有关活动；②选举权、被选举权和监督权；③参与业主委员会有关事项的决策；④对业主委员会的建议和批评权。
（2）、委员的义务：①遵守业主委员会章程；②执行业主委员会的决议，完成交办的工作；③参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；④向业主委员会的工作提供有关资料和建议。
2．简述物业管理企业的权利。
a.根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法；b.依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理；c依照物业管理合同和有关规定收取管理费；d有权制止违反规章制度的行为；e有权要求业主委员会协助管理；f有权选聘专营公司承担专项管理业务；g可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
3．简述物业管理企业的义务。
a履行物业管理合同，依法经营；b接受业主委员会和业主与使用人的监督；c重大管理措施应提交业主委员会审议批准；d接受行政主管部门监督指导；e至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目；f提供优良生活工作环境，搞好社区文化；g发现XX行为要与时向有关行政管理机关报告；h物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。
四、案例分析题案例一：未交物业服务费的业主能不能当业委会委员某小区的有位业主平时很热心小区事物，在业主中有人缘，在一次业主代表选举中，该业主获票较多。
但物业管理公司以该业主半年来拒交物业服务费为由，认为该业主不具备当选资格。
在未交物业服务费用的业主能否当选业主委员会委员的问题上，部分业主和物业管理公司争执不下……答:业主委员会委员是由业主（代表）大会选举的，这是业主（代表）大会的权利，物业管理公司作为物业管理辖区的一员，是受业主委员会委托为该辖区提供管理服务，充当的是“管家”的角色，对业主（代表）大会的任何选举结果无权干涉。
从权利和义务的角度看，权利和义务对等是一个整体概念，是并列的关系，业主交费和当选业主委员会委员既不存在对等关系，也不存有因果关系。
如不能说一个人偷税，没有尽公民的义务，就可以剥夺他的公一样。
公不是谁都可以剥夺的，即使是犯过罪的人，如果法院没有剥夺他的公，他仍然可以参加选举。
业主的选举权和被选举权不是开发商和物业管理公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。
至于该业主拖欠物业管理费，物业公司可以《物业管理条例》、《业主公约》等为依据经济催缴。
业主仍不交纳，就要承担违约责任。
[解决方法]物业管理公司应向该业主与业主委员会为自己的干涉行为道歉，但同时提醒该业主应交纳物业管理费，否则将会给业主委员会带来工作上的阻力，影响该业主与业主委员会的形象。
还希望在该业主交纳物业管理费的问题上，能够得到业主委员会的理解和支持，配合物业管理公司做好工作。
案例二：全体业主反对物业管理公约怎么办某物业管理公司承接了一小区物业管理业务后，草拟了物业管理公约，交给业主讨论。
不料，公约遭到了全体业主的激烈反对，其焦点主要集中在如下两款：（1）物业管理者为进行物业管理活动而对业主或用户造成的一切损失，物业管理者不承担民事赔偿责任；（2）如果业主或用户欠缴物业管理费与水电费等，则物业管理者有权采取断水、断电、断暖的做法，直到所欠费用缴清为止。
对此物业管理公司应该怎么办？答：物业管理公约是业主和物业管理公司双方间的服务合同，双方形成的是消费者与经营者的关系。
业主作为消费者享有《消费者权益保护法》所规定的一切权利。
本案例中的前款约定物业管理公司实际上侵犯了业主的知情权，其作为免责条款，对业主是不公平的，符合《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。
”故此款的制定不妥。
本案例的后款触碰了物业管理实践中的一个敏感话题，那就是物业管理公司有无权利对业主采取断水、断电、断暖的等做法，根据我国相关法规的规定，供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。
因供电设施检修、依法限电或者用户XX用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照规定事先通知用户。
用户逾期未缴付电费的，供电企业可以从逾期之日起，加收违约金。
自逾期之日起计算，超过30日，经催缴仍未缴付电费的，供电企业可以按规定程序停止供电。
由此可见，中止供电的权利仅在供电企业，而且供电企业也不得随意中止供电。
可见物业公司无权断电。
从实践的角度看极易激化矛盾，又有侵犯业主消费权之嫌，此款制定同样不妥。
[解决方法]没有必要的免责条款，物业管理工作难以开展，前款可改为：物业管理者进行如下活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：（1）为救助人命而造成的必要财产损失；（2）为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失；（3）为抓捕XX犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；（4）其他类似上述情形。
后款可改为：物业管理者有权对欠缴费业主提起民事诉讼，并可参照《中华人民XX国合同法》第182条、第184条的规定减少损失。
《合同法》第182条规定“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定与时交付电费。
用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。
经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
”《合同法》第182条规定“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。
案例三：业主通过网络自发成立业主委员会怎么办物业管理公司刚刚进驻小区，业主们却已经成立业主委员会。
他们是在网上联络发起的，有一百左右人，还推选了一位业主委员会主任，这位主任在网上联络各位业主。
这样的业主委员会合法吗？答：业主委员会是业主自治管理的核心，其成立根据惯例要有具备一些必要的条件，并履行必须的成立程序，该组织的成立才是合法的。
业主委员会成立的条件是：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；住宅出售已满2年，其成立程序在“相关法规制度”中有明确介绍。
本案例中小区业主委员会的成立显然未按组织程序成立的，其不具备法律地位，是不合法的组织。
[解决办法]从与业主长远合作的角度，首先物业管理公司应肯定业主这种自治管理的XX意识，但也要宣传业主委员会成立的相关法规政策，指出他们目前这种做法的不合法，提出积极的建议。
同时，物业管理公司还要表明愿意积极帮助业主成立业主委员会的愿望，愿意与其友好合作的心意。
