2003年房地产开发经营与管理试题与答案

房地产开发经营与管理试题（114题）1.(单项选择题)为了促进房地产市场的稳定,在土地一级市场上,政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。

A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌标准答案：B,2.(单项选择题)物业甲为写字楼项目,2017年末价值为1000万元,预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目,2017年末价值为1000万元,2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断标准答案：B,3.(单项选择题)下列关于过热与房地产泡沫的说法,不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。

过度开发反映市场上的供求关系,而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段,而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为了获得长期收益,而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出标准答案：B,4.(单项选择题)下述各项中,属于房地产供给分析内容的是（）。

A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析标准答案：C,5.(单项选择题)下列征收补偿费中,不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费标准答案：D,6.(单项选择题)建设投资估算精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%～3.0%,大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%,这一阶段属于（）。

第七章风险分析与决策一、单项选择题1.信息原则在于强调信息是决策的（）。

A.基础B.桥梁C.目的D.手段2.确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。

A.固定性决策B.标准化决策C.程序化决策D.科学性决策3.目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与（）的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。

A.售价B.毛租金收入C.经营收入D.税后现金流4.某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／㎡.（2008年真题）A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.505.某房地产开发项目的占地面积3万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

A.1.4B.1.5C.1.6D.1.76.保本点分析，是分析计算一个或（）风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.2B.3C.4D.多个7.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。

（2005年试题）A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置8.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。

（2004年试题）A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润9.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标10.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

房地产开发经营与管理：房地产开发经营与管理考试答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。

我国城市房产税的征收分为按( )两种情况，按年计征，分期缴纳。

A.租金征收 B.净经营收入征收 C.税后利润征收 D.房产原值征收 本题答案：A, D 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 李某与W 房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为00㎡。

后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。

其面积误差比的绝对值为( )。

A.﹣3% B.3% C.﹣7% D.7% 本题答案：D 本题解析：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×00%=(93-00)/00=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。

3、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有( )A.直线型组织结构B.职能型组织结构C.直线职能型D.矩阵型E.事业部制本题答案：D, E本题解析：暂无解析4、单项选择题某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（）。

A、0.57B、0.74C、0.80D、1.04本题答案：B本题解析：暂无解析5、单项选择题开标会议由( )主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。

练习题一（一）单项选择1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。

2．C3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。

4．A 5．C 6．A 7．B 8．D9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。

更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。

10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

11．D12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。

此题是1999年考题13．B14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。

更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。

此题是2001年考题。

15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。

16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。

这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。

17．A18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。

新疆2015年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、我国《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行贷款余额与存款余额的比例不得超过。

A：8％B：10％C：25％D：75％E ：执行层的组织协调2、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A. 下降B•上升C. 不变D. 不能确定3、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。

①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积A. ①②③④⑤B•①②④⑤C•①③④⑤D .①②③⑤4、下列关于税收违章处理，表述错误的是。

A:违章处理是对纳税人违反税法行为的处置B:纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況C:紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为D:抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为E:执行层的组织协调5、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

A:居住B:自住C:生活D:营利E :执行层的组织协调6、某宗房地产的收益年限为40 年，预测未来3 年的净收益分别为17、18、19 万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在20 万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。

A：195 万元B：210 万元C：213 万元D：217 万元E ：工业用地的监测点评估价格7、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20 万元的贷款利息和行政事业性收费。

第五章现金流量与资金时间价值一、单项选择题1。

房地产开发活动可以从（）两个方面进行考查。

A。

投资资金量和预期收益率B。

物质形态与货币形态C。

出租、出售或经营形态D.资金流通方式与对策2。

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做（）。

A.净现金流量B。

现金流入C。

现金流出D。

现金流量3.下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（)。

A.从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D。

利率是资金时间价值的一种标志4.单利计息与复利计息的区别在于（）。

A。

是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D。

采用名义利率还是实际利率5.某人从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式,问3年后，他该应向银行还息为（）万元.A.39。

34B.19.67C。

20。

38D。

30.566。

当计息周期短于1年时,实际利率与名义利率的关系是（）。

（2002年试题)A.名义利率大于实际利率B。

实际利率大于名义利率C。

名义利率等于实际利率D。

实际利率小于名义利率7。

某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元,月利率为6. 25‰,则该贷款的实际年利率为（）.（2008年真题）A。

7.5%B。

7。

56％C.7。

71%D。

7。

76%8.已知某笔贷款的年名义利率为12％，年实际利率为12。

55％，则该笔贷款是按照(）作为计息周期的.（2001年试题）A。

年B。

半年C.季度D。

月9.已知年利率为24%，则按季度计息时的实际年利率为(）。

A.22.55%B。

25。

68%C。

24。

75％D。

26。

25％10.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（)。

房地产开发经营与管理2003-2010计算题详解第一部分：历年考试真题（2003——2010）（计算题）（一）第五章：现金流量与资金时间价值2004年真题1、张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押货款。

现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。

根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：货款期限从2005年1月1日—2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2%）。

问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？（8分）。

解 ：（1）已知：i =6%/12=0.5%，s=0.2%, n=15×12=180月，m=5×12=60月抵押货款 p=50×60%=30万元 （2）张某月还款：A = P11n1-++）（）（i i i n= Pi +11n P -+）（i i=）（i i +1-1n -P=）（i i +1-1n -P =）（%5.01-1180-%5.0300000+⨯ = 2531.57元（3）2005年1月1日欠银行货款： P=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+）（i i 1m -n 1-1 A =⎥⎦⎤⎢⎣⎡+）（%5.0160-1801-1 0.5%2531.57= 228027.25元（4）李某首次月还款额： mn is s i -++--=]11[1)P(A 1=60180]%5.01%2.01[1%)2.0%5.0(25.228027-++--⨯ = 2269.32元/㎡2、某家庭购买了一套90㎡的商品住宅，售价为4000元/㎡。

该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押货款。

住房公积金货款和商业货款的利率分别是4.5%和6.8%，货款期限为15年，按月等额偿还。

其中公积金的最高限额为10万元。

房地产开发经营与管理：房地产开发经营与管理考试答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。

毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。

( ) 本题答案： 2、单项选择题 我国央行目前规定，( )不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

A.建设银行 B.工商银行 C.商业银行 D.农业银行 本题答案： 3、单项选择题 路线价估价法是一种评估大量土地的( )A.迅速估价方法 B.较慢估价法 C.简易法 D.延迟法 本题答案： 4、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列标准( )A.优越性B.固定性C.可支付性D.独特性本题答案：5、单项选择题某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是( )万m2。

A、450B、475C、490D、500本题答案：6、单项选择题作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是( )。

A.宗地图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图本题答案：7、判断题房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。

( )本题答案：8、判断题对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于或等于银行贷款利率。

03年房地产开发经营与管理考试试题及答案2003年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

）1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。

A、位置固定性B、不一致性C、适应性D、相互影响性2、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。

A、下降B、上升C、不变D、不能确定3、下列风险中，属于个别风险的是（）。

A、购买力风险B、市场供求风险C、政策风险D、比较风险4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。

A、55.0B、85.6C、150.0D、123.65、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A、1002.45B、1012.45C、1027.42D、1037.456、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A、544.10B、555.10C、1776.32D、2109.387、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A、3019.53B、2983.84C、1524.15D、1587.658、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。

2002年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题一．单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

）1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。

A、15% B、20% C、30% D、40%2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（）。

A、产品线定价B、选择品定价C、补充品定价D、产品束定价3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。

A、80%B、90%C、85%D、95%4．某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（）㎡。

A、882B、1765C、1667D、15385．某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。

在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A、1999年8月1日至2002年4月1日B、2000年10月1日至2002年4月1日C、1999年8月1日至2002年10月1日D、2000年10月1日至2002年10月1日6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（）。

A、越大，越大B、越小，越大C、越大，越小D、与无关7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。