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房地产经济学复习资料房地产经济学绪论⼀、什么是房地产经济学？⼴义：研究房地产经济运⾏规律，研究房地产资源的合理利⽤与有效配置狭义：研究房地产开发、经营、消费、服务、管理的运⾏机制和规律第⼀章房地产与房地产业⼀、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍⽣的权利关系的总和。
具体的说，是指⼟地及其定着在⼟地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
建筑物是指⼈⼯建筑⽽成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两⼤类。
构筑物是指房屋以外的建筑物，⼈们⼀般不直接在内进⾏⽣产和⽣活活动，如烟囱、⽔塔、⽔井、道路、隧道、桥梁和⽔坝等。
房屋是指能够遮风挡⾬并供⼈们居住、⼯作、娱乐、储藏物品、纪念或进⾏其他活动的空间场所，⼀般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件构成。
⼀是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统⼀物：房产是指建筑在⼟地上的各种房屋。
地产是指⽤于房屋建筑的⼟地及地上地下⼀定范围的⽴体空间。
房地产包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合统⼀物。
⼆是从价值形态上说，房地产作为商品是使⽤价值和价值的统⼀体：房地产商品的使⽤价值是指可以⽤来满⾜⼈们⽣产和⽣活等各种需要房地产商品的价值是指⼈类⼀般劳动的凝结三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，⼜是⼀种资产，反映⼀定的经济权利关系：在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，⽽只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、⽀配权和使⽤权）的转移和改变⼆、房地产与不动产、地产、物业物业：在我国内地，指已建成投⼊使⽤的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
可以是⼀个建筑群，如住宅⼩区、⼯业⼩区；也可以是单体建筑，如⼀幢⾼层或多层住宅楼、写字楼、商业⼤厦宾馆、停车场等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如⼀套住宅单元、⼀个⾼尔夫球场等。
不动产：台湾地区更为通⽤，指定着在⼟地之上的建筑物，构筑物和其他附属物及树⽊等。
房地产经营与开发与复习资料（郑重声明:仅供参考）（题型：单选20x1=20 多选10x2=20 名词解释5x4=20 简答4x5=20 计算题10x2=20）(一)重点知识复习第一章绪论1.房地产与房地产开发的概念。
（P.1）房地产：房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房地产开发：广义上，与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发，区域开发，城市开发等都与房地产有着密切的联系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义对土地的开发与利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产的开发。
狭义上，房地产开发主要是指在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为，是指在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划，设计和建设，施工等开发活动。
2.房地产开发与经营的特点。
（P.3）（1）房地产开发与经营难度较大。
（2）房地产开发与经营风险较大。
（3）房地产开发与经营政策性强。
第二章房地产开发与经营策略分析1.房地产开发与经营决策的内容。
（P.15）（1）财务策略（2）生产策略（3）市场开发策略（4）价格策略2.房地产开发与经营决策的类型（P.19）（1）确定性决策（理解含义）（2）风险型决策（理解含义）（2）不确定型决策（理解含义）3.房地产经营决策准则是什么？（P.22）确定性决策的准则：各类方案的评价指标，如投资总额，投资成本等风险型决策准则：最大可能准则，期望值准则。
不确定型决策：乐观准则，悲观准则，后悔准则第三章房地产企业1.房地产企业相关资质管理要求以及执业资格管理要求（P44,50请自己看书了解）第四章房地产项目及项目定位1.房地产转让项目的政策规定（P.67）（1）以出让方式取得土地使用权的1）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
2）按照出让合同约定，对土地进行了投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上可以转让；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件可以转让。
一、单选题1.今年，我省出台的《关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见》中二手房交易营业税的优惠期限暂定为（）年。
A、半年B、一年C、二年D、五年答案： B2.今年，国家将现行个人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超过（）转让免征营业税。
A、1年B、2年C、3年D、4年答案： B3.某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。
后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。
对其应进行的处罚是（ ）A、罚款B、收回土地使用权C、收取滞纳金D、收取复垦费答案： B4.在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府（）申请登记。
A、土地管理部门B、房产管理部门C、规划部门D、城市管理部门答案： B5.未成年人的房屋，应当（）申请登记。
A、本人亲自B、自己决定由谁代为C、不能D、监护人代为答案： D6.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）抵押财产。
A、属于B、由双方协商属不属于C、由房屋登记机构认定属不属于答案： D7.下列建设用地的土地使用权，可以由县级以上人民政府依法批准划拨的有（）。
A、私营企业B、学校C、厂矿用地D、房地产开发用地答案： B8.下列房地产中不能设定抵押的是（ ）A、出让取得的国有土地使用权B、张某的个人房屋C、我国某名牌大学的教学楼D、某私营企业的国有土地使用权答案： C9.为了公共利益的需要，国家（）征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿。
A、不可以B、可以C、必须D、应当答案： B10.设立房地产开发企业，应当向（）申请设立登记。
A、房地产管理部门B、工商行政管理部门C、税务登记部门D、土地管理部门答案： B11.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的（）审批。
A、规划部门B、建设部门C、房产部门D、人民政府答案： D12.今年，为鼓励普通商品房消费，国家对个人购买（）平方米以下普通住房的契税暂统一下调到1%。
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
《房地产法学》复习资料一、单项选择题1、以下经济关系中属于民事性质房地产关系的是（）A、土地征用B、房屋拆迁C、房地产税征收D、房屋租赁2、以下属于房地产三级市场的是（）A、房地产开发经营B、房地产买卖C、土地使用权转让D、土地使用权出让3、1988年后国务院机构改革，设立（），负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑业和房地产管理等。
A、国家城市服务部B、建设部C、国家土地管理局D、国土资源部4、征用基本农田以外的耕地超过（）的，由国务院批准。
A、35亩B、35公顷C、10公顷D、10亩5、下列房地产可以设定抵押的是（）A、权属有争议的房地产B、未列入拆迁范围的房地产C、列入文物保护的建筑物D、被依法监管的房地产6、根据《城市房地产管理法》规定，下列哪种形式不属于房地产交易形式（）A、转让B、出让C、租赁D、抵押7、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的（）以上并已确定施工进度和竣工交付日期的可以进行房屋预售。
A、25%B、20%C、35%D、50%8、职工以标准价购买的住房，拥有（）A、有限产权B、部分产权C、全部产权D、使用权9、业主委员会聘任（）负责处理本会日常事务。
、A、房管行政部门B、执行秘书C、业产委员会主任D、物业管理公司10、2000年建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资质的房地产开发企业须有（）元以上的注册资本。
A、5000万B、1000万C、100 万D、50万11、下列关于农民集体土地使用权的叙述中，不正确的是（）A.权利主体多样化B.对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权C.其转让仅限于国家征用D.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有12.在国有土地租赁中，下列说法不正确的是（）A.土地租赁合同经出租方同意并经土地管理部门批准后方可转让B.如果变更原合同的使用条件，应当重新签订土地租赁合同C.无论签订还是转让土地租赁合同，都要办理土地登记或变更登记手续D.抵押权实现时，土地租赁合同可以同时转让13.以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得（）A.房屋所有权证书B.土地出让金缴纳证明C.土地使用权证书D.土地使用证明14、我国传统的低租金制使住房的价格长期（）成本。
房地产经济学课程知识要点1、住房增量市场：某一时段内新开发建设首次进入流通阶段的住宅所形成的市场。
2、房地产：房地产是房产和地产的总称，是具有一定权属关系的房屋和土地的总和。
3、地产再开发：房地产企业或地产企业按照一定的规定和要求投资于特定土地，将其改造加工成能满足房屋建设和有关项目使用需要的熟地的活动过程。
4、房地产业：从事房地产投资、开发、经营、管理以及服务的经济实体所组成的产业部门。
5、商铺购置性投资：投资者购置商铺物业以满足自身投资或生产经营需要，并在不愿意持有物业时获取转让收益的投资活动。
6、空间位置的固定性；耐用性是房地产最显著的自然特点。
7、房屋的商品租金价格构成中包括房屋折旧费；房屋租赁管理费；房屋保险费。
8、房地产供给在短期（一年）内缺乏弹性是房地产市场的一个显著特征。
9、劳动成本对工业区位选择的影响表现在劳动成本指数大，偏向于劳动成本较低地点。
10、我国的土地出让是指政府将一定期限的土地使用权卖给土地使用者。
11、在土地收益不变时，土地价格同利率的关系是利率下降，土地价格提高。
12、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取类似房地产的客观成本作为评估依据。
13、若计算我国2007年12月30日的住房空置率，按我国住房空置率的计算办法，在2005－2007年住房竣工面积一定时，2007年全年新建住房的销售量越少或者2007年全年增量住房的待销量越多，住房空置率越高。
14、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是：对未来的预期。
15、假定某项房地产投资项目预期投资报酬率为8％，一般社会报酬率为5％，那么该经济社会的风险补偿率为3％。
16、在某地区的房地产市场上，国家强制规定的租金水平高于均衡租金水平，在这种情况下，市场上会出现供过于求。
17、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务分析，就可以弥补支出与收入的数量和时间与实际情况不符的缺点。
18、当银行贷款利率为15％，房地产投资的期望利润率为20％，则财务杠杆率为5％。
第一章房地产与房地产业房地产的概念：房地产是指房产与地产的结合体及其衍生的权力关系的总和。
一、从实物形态上说，房地产是房产与地产相结合的统一物。
二、从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。
三、从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定经济权力关系归纳：房地产既是房产与地产的结合体，又是具有商品使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权力关系的总和。
房地产的构成和类型一、建筑地块二、房屋建筑物三、配套基础设施房地产的经济特性一、内涵的统一性：房地产的整体概念包含了房屋建筑物、建筑地块、经济地块等方面，它们不是孤立存在的，是由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。
二、价值的双源性：主要是指房地产商品价值中，土地价值的形成及源自于土地所有权的收益，又源自于在土地上的人类劳动的凝结。
从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。
三、空间的固定性：房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定四、需求的普遍性：房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，他可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品。
五、效用的长期性：同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济特性。
房地产业的涵义：房地产业是指从事房地产开发经营管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立生产部门。
她体现了房地产经营过程中各种参与者之间的经济关系。
广义的房地产业的内涵应包括：土地开发经营业、房地产开发经营业、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。
房地产业的行业属性第一产业主要是农业和采矿业。
第二产业主要是工业和建筑业。
第三产业主要是流通行业和各类服务行业。
在国民经济的产业结构体系中房地产应属于第三产业的一个重要部门。
原因：是因为房地产业具有第三产业的产业特征。
其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不是直接建造房屋本身，土地开发，规划设计，和房屋建造则是委托给设计院和建筑公司承担，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的。
房地产经营与管理（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）第一章：1。
房地产概念：（1）客观存在的物质形态：房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋土地有关的权益.（2）法律权利：寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
2。
房产和地产之间的联系：从实物形态上看，房产与地产联为一体；从价格构成上看，房产价格、地产价格;从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。
区别:地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；地产则没有折旧(使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；3.房地产的特性：（1）房地产位置的固定性(2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性（4)房地产资源供给的有限性(5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性4.房地产的分类(了解）：1、土地的分类☐按开发程度:生地、毛地和熟地。
☐是否具有建筑用途：建筑用地、非建筑用地☐是否与城市经济联系：农村土地、城市土地。
城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类与规划建设用地标准》2、房屋的分类☐按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。
☐按功能用途：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。
•按价格构成：商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等•按所有权的归属：公房和私房按照层数：低层，多层，中高层,高层5.房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。
投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。
1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。
广泛联系性.3.风险与效益并存。
4.地域性2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。
而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3、房地产经营的分类：1.地产经营2。
房产经营3.服务经营。
4。
房地产综合开发经营4、房地产开发的主要工作阶段：1。
投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3。
可行性研究阶段4。
前期准备阶段5。
实施阶段6.销售阶段5、房地产产品流通环节的经营:1。
房屋销售2。
房屋租赁3。
房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。
6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。
8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。
有两个以上可供选择比较的方案3。
有评价方案优劣的标准4。
有真实地反映客观实际的信息9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。
经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、房地产开发与经营决策的类型：1。
确定型决策2。
风险型决策:风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。
11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。
12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
开发与经营补充练习题1。
对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为（）。
A。
设计寿命 B。
法定寿命 C。
经济寿命 D。
自然寿命2。
某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了4年时间，建成后用于出租经营,预计经济寿命为50年，土地使用权年限为60年,则该项目的经营期为（)年。
A.46B.50 C。
56 D。
605。
某收益性物业的潜在毛租金收入为40万元，假设在某报告期内的出租率为85%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为3万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。
A.35.0 B。
37。
0 C.40。
0 D.43。
06。
甲乙物业2011年10月的价值均为1300万元。
预计2012年10月甲物业的价值为1500万元和1000万元的可能性分别为60％和40%，乙物业的价值为1400万元和1100万元的可能性也均为50%.甲、乙物业投资风险比较的结果是( ）。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C。
甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小7。
投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来,可以（)。
A.提高投资收益 B。
降低系统风险C.降低个别风险 D。
使投资毫无风险8。
某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示,套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求,则该城市的住宅市场处于（）状态.A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D。
区域性失衡9。
下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是( ）。
A。
时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C。
资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值11。
某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为3600万元，如果市场前景不好，净现值为负的1000万元,经分析市场前景为：好的概率50％；一般的概率30％;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为( ）万元。
1.房地产：是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备等住区环境）。
2.房地产的特点：1）房地不可分割性2）不可移动性（地理位置的固定性），3）市场区域性明显4）社会经济位置的可变性，保值增值性，消费与投资双重性5）生产使用周期的长期性6）差异性7）土地资源的稀缺性。
3.房地产业是指从事房地产开发建设、经营管理和修缮服务等业务活动的部门经济行业。
4.房地产业的特征：基础性，先导性；关联性；地域性；周期性；高回报、高风险性；对金融业的依赖性5.土地使用权出让的特点：1）土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离；土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权(对土地的转让权、抵押权、出租权等) 2）土地使用权的出让是有年限的3）土地使用权出让是有偿的4）土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。
出让方只能是地方人民政府的土地管理部门5）受让方为中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人6.土地使用权出让的客体范围：指城市、县城、建制镇、工矿区范围内政府选定和规划好的属于全民所有的土地使用权；地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出让之列。
7.土地使用权出让的年限要求：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
8.土地使用权的转让的原则：权利义务转移的原则；房地权属一致的原则，即土地使用权转让时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转移；效益不可损原则，土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益9.土地使用权的转让的条件：1）转让的土地使用权是合法获取的2）土地使用权出让金已缴清3）投入土地的开发建设资金不少于总投资额的25%或已完成“七通一平”的基础设施建设4）土地使用权如属中外合资企业、中外合作企业，其转让应经董事会决议。
10.土地使用权的转让的年限：最高年限=出让年限-已使用年限11.影响地价的两大因素：土地的用途。
土地商业用途时地价最高；土地的容积率。
容积率决定可建面积，土地价格也随之不同。
12.房地产市场调研步骤：.准备阶段；.调查阶段；分析研究阶段；整理归档阶段13.房地产市场预测的方法：（1）平均增减量法：如果某种数据的历史值是持续上升或持续下降的，且各期上升或下降的数额大致接近，则可采用平均增减量法Vi=P0+d×iVi ----- 第i期预测值i----所对应的时期序数P0----基期数据值d----逐期增减量的平均数Pn----第n期数据值nPPnPPPPPPd nnn01121)()()(-=-++-+-=-例题1：预测某类房地产2009年的价格，已知该类房地产2004年～2008年的价格： 年份 2004 2005 2006 2007 2008实际价格2681 2813 2946 3081 3215V2009 ＝2681+133.5×5＝3348.5（元/㎡ ）（2）平均发展速度法：如果某种数据的历史值是持续上升或持续下降的，且各期上升或下降的比率大致接近，则可采用平均发展速度法。
Vi=P0× ti例题2：预测某类房地产2009年的价格，已知该类房地产2004年～2008年的价格：年份 2004 2005 2006 2007 2008实际价格2158 2600 3160 3795 4622V 2009 =2158×1.215＝5597 （元/㎡ ）14. 房地产开发项目策划的主要内容：①项目区位分析与选择②合作方式与开发时机策划③项目定位与主题策划④项目资金运作策划⑤项目市场推广策划⑥项目经营方式策划15. 客户定位的概念：客户定位就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户的5.1334134135133132=+++=d n nn n n P P P P P P P P t 011201=⨯⨯⨯=- n P P P P P P n n )/()/()/(11201-+++= 21.1215846224==t 21.14218.1201.1215.1205.1=+++=t过程，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。
16.房地产产品的整体概念：凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。
17.延伸产品：物业管理、售后服务、保证、信贷18.核心产品：核心利益19.有形产品：地理位置、质量、户型结构、建筑造型20.形象定位的概念：形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。
21.房地产项目策划的三种模式：概念策划模式；卖点群策划模式；等值策划模式22.房地产项目策划的特性有：A．地域性B．系统性C．前瞻性D．市场性E．创新性F．可操作性G．多样性23.房地产开发项目产品定位的主要内容？24.主题策划的原则（1）创新性原则（2）领先性原则（3）整合性原则25.主题策划的内涵：房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
26.房地产开发发展历程：1.产品开发的发展：广告宣传项目——概念和复合项目——专业和品牌项目。
2.房地产企业运作方面的发展：单一产品——多元化产品——专业化产品27.根据开发规模划分：小型开发项目，中型开发项目，大型开发项目28.中型开发项目：中型项目占地2-3万m2 (中小型项目)或4-8万m2 (中型项目)，一般是多层住宅区。
（1）开发要点：优势：a. 形成住宅区，完善的配套b. 绿化率较高c. 开发成本较低d. 实用率较高（2）开发建议: a.多层住宅庭院空间的营造：注意事项:特色开发、文化品味b.多层住宅个性化营造29.大型项目开发：大型项目占地10万m2以上（大型项目：10～60万m2，超大型项目：60万m2以上）（1）开发要点：a.大型项目有利于低价入市 b.大型项目广告投入足 c.大型项目的规模优势 d.较好的进行主题营造（2）开发建议：a.规划超前；（开发期长达5～10年） b.客户准确定位；（供应量大，市场准确细分困难）c. 资金筹措到位；（土地、配套等资金需要量大<祈福新村人工湖耗资1000多万>）d.节奏控制到位30.核心产品: 利益31.形式产品: 建筑形式3.附加产品: 服务32.地产外产品: 体育、音乐、教育33.房地产项目定位包括：产品定位、客户定位、形象定位34.土地增值税是指对转让土地使用权，地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋35.土地增值税的计算：土地增值税税率采用的是超额累进税率。
其税率有四级：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目200％的部分，税率为60％纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的房地产企业销售获得营业收入100万元，法定扣除项目30万元。
应纳土地增值税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数当适用税率为30％时，速算扣除系数为0％；当适用税率为40％时，速算扣除系数为5％；当适用税率为50％时，速算扣除系数为15％；当适用税率为60％时，速算扣除系数为35％；例题3：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。
每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。
问该公司应缴纳多少土地增值税？转让收入：180×80＝14400（万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）论述题的相关资料：资料一：绿色住宅1.基本的衡量标准是：对自然界的索取要少，对自然环境的负面影响要小，正确处理好自然、建筑与人的关系。
2.绿色生态住宅九大指标：能源系统：避免多条动力管道入户。
对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50％以上。
水环境系统：设立中水系统、雨水收集利用系统等；景观用水系统要专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。
小区的供水设施宜采用节水节能型。
气环境系统：室外空气质量要达到二级标准。
居室内自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统。
声环境系统：采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足：日间噪音小于35分贝、夜间小于30分贝。
光环境系统：室内尽量采用自然光，居住区内防止光污染，提倡由新能源提供的绿色照明。
热环境系统：冬季室内适宜温度：20℃至24℃；夏季：22℃至27℃。
采暖、空调应该采用清洁能源。
绿化系统：应具备三个功能：一是生态环境功能，二是休闲活动功能，三是景观文化功能。
废弃物管理与处置系统：生活垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放，收集率应达到100％。
垃圾应实行分类收集，分为有害物、无机物、有机物三类，分类率应达到50％。
绿色建筑材料系统：提倡使用3R材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用）3.社区生态建设措施：⏹社区生态建设措施：健康、节能主题⏹提高绿化率，增加平面绿化，立体绿化⏹保持原有天然的地形、地貌。
⏹人工营造略有起伏的地形，宽阔的湖面，曲折的溪流，茂密的林地等。
⏹生态公园、生态林建设。
⏹提高自然资源利用率，降低污染⏹都市庄园、观光休闲农业的开发资料二：白领概念产品1.白领概念项目市场机遇分析：（1）白领阶层成为购房主力，都市白领在无房者中占了相当大的比例，作为急于改善居住条件的年轻人，他们有着极为强烈的购房欲望，但普遍积蓄比较有限。
