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竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。
以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
企业价值评估的市场法和收益法⽐较2019-09-18⼀、市场法（相对⽐较法）1.原理。
市场法采⽤市场⽐较思路，即利⽤与被评估企业相同或相似的已交易企业价值或上市公司的价值作为参照物，通过与被评估企业与参照物之间的对⽐分析，以及必要的调整，来估测被评估企业整体价值的评估思路。
价值参数表现为企业价值与可⽐指标的⽐率，因此对可⽐指标的选择必须要遵循可⽐指标与企业价值直接相关的原则。
由于企业的现⾦流量和利润与企业的盈利⽔平直接相关，⾃然现⾦流量和利润就成为了最主要的可⽐指标。
通常可⽐指标包括EBIT、销售收⼊、⽆负债现⾦流量等。
市场法中常⽤的⽅法有市盈率估价法、市净率估价法、彼得林奇增长率法、换股⽐例的确定⽅法、参考企业⽐较法和并购案例⽐较法。
2.具体⽅法。
①市盈率估价法：市盈率估价法是指上市公司的股票年收益和被评估企业的利润作为可⽐指标。
市盈率是指公司股票的市场价格与其每股净收益之⽐。
公式表⽰为：⽬标公司每股价值＝每股净收益×平均市盈率平均市盈率，我们可选择单⼀公司长期平均市盈率、⾏业平均市盈率或整个市场的平均市盈率。
这种⽅法的假设前提是股票市价是每股盈利的⼀定倍数，每股盈利越⼤，股票价值越⼤；⾏业中可⽐公司与被评估公司具有可⽐性，并且市场对这些公司的定价是准确的。
这是⼀种粗略的估算法，可以和其他⽅法结合使⽤。
②市净率估价法：企业的市净率是指企业的市场价值与企业净资产的⽐率。
公式表⽰为：⽬标企业的股权价值=可⽐企业平均市净率×⽬标企业净资产这种⽅法的假设前提是股权价值是净资产的函数，类似的企业有相同的市净率，⽬标企业的净资产越⼤，则股权价值越⼤。
由于净利为负值的企业不能利⽤市盈率法进⾏评估，⽽市盈率极少为负值，因⽽这种⽅法可以运⽤于⼤多数企业。
③彼得·林奇增长率法：证券市场上有的股票特别是有些⾼科技的市盈率⾼得吓⼈，⽤市盈率法来判断这些公司的价格远远超出了他们的价值区域。
IPO估价模型就估值模型而言，不同的行业属性、成长性、财务特性决定了上市公司适用不同的估值模型。
目前较为常首次公开募股用的估值方式可以分为两大类：收益折现法与类比法。
所谓收益折现法，就是通过合理的方式估计出上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出上市公司价值。
如最常用的股利折现模型(DDM)、现金流贴现(DCF)模型等。
贴现模型并不复杂，关键在于如何确定公司未来的现金流和折现率，而这正是体现承销商的专业价值所在。
所谓类比法，就是通过选择同类上市公司的一些比率，如最常用的市盈率(P/E即股价/每股收益)、市净率(P/B即股价/每股净资产)，再结合新上市公司的财务指标如每股收益、每股净资产来确定上市公司价值，一般都采用预测的指标。
什么是现金流量折现法现金流量折现法：是对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的贴现率，将未来的现金流量折合成现值。
使用此法的关键确定：第一，预期企业未来存续期各年度的现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。
在实际操作中现金流量主要使用实体现金流量和股权现金流量。
实体现金流量是指企业全部投资人拥有的现金流量总和。
实体现金流量通常用加权平均资本成本来折现。
股权现金流量是指实体现金流量扣除与债务相联系的现金流量。
股权现金流量通常用权益资本成本来折现，而权益资本成本可以通过资本资产定价模式来求得。
[编辑]现金流量折现模型价值其中：n为资产的年限；CF为t年的现金流量；tr为包含了预计现金流量风险的折现率。
[编辑]现金流量折现法运用前提[1]现金流量折现法是建立在完全市场基础之上的,它应用的前提条件是,企业的经营是有规律的、并且是可以预测的,包括：（1）资本市场是有效率的,资产的价格反映资产的价值。
企业能够按照资本市场的利率,筹集足够数量的资金资本市场可以按照股东所承担的市场系统风险提供资金报酬。
精心整理企业价值评估八大核心方法对目标企业价值的合理评估是在企业并购和外来投资过程中经常遇到的非常重要的问题之一。
适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。
本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理、适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。
模型和EVA 主要方法方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。
图1成市场1企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。
但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。
图2DCF法现金流量示意图如图2所示，如果以t0为项目的起始日期，则该项目的贴现现金流量为2来代替企业一般而言，对于企业的投资或者并购，投资方不仅想知道目标企业值不值得投资，更希望了解目标企业的整体价值。
而内部收益率法对于后者却无法满足，因此，该方法更多的应用于单个项目投资。
3、完全市场下风险资产价值评估的CAPM模型资本资产定价模型（CAPM）最初的目的是为了对风险资产(如股票)进行估价。
但股票的价值在很大程度上取决于购进股票后获得收益的风险程度。
其性质类似于风险投资，二者都是将未来收益按照风险报酬率进行折现。
因此CAPM模型在对股票估价的同时也可以用来决定风险投资项目的贴现率。
在一般经济均衡的框架下，假定所有投资者都以收益和风险为自变量的效用函数来决策，可以推导出CAPM 模型的具体形式：，市场组合4EVA标，将EVA的核心思想引入价值评估领域，可以用于评估企业价值。
在基于EVA的企业价值评估方法中，企业价值等于投资资本加上未来年份EVA的现值，即：企业价值=投资资本+预期EVA的现值。
根据斯腾?斯特的解释，EVA是指企业资本收益与资本机会成本之间的差额。
即：EVA=税后营业净利润-资本总成本=投资资本×（投资资本回报率-加权平均资本成本率）。
剩余收益估价模型与主流价值评估模型的比较宋光辉( 博士生导师) 龚玉策( 华南理工大学广州510640)【摘要】本文通过理论分析, 将剩余收益估价模型与股利折现模型、折现现金流量模型和经济增加值模型这些主流价值评估模型进行比较, 发现剩余收益估价模型较其他主流价值评估模型更具优势。
【关键词】剩余收益估价模型股利折现模型EVA价值评估是现代财务管理的核心内容之一。
剩余收益估价模型作为一种新兴的评估模型, 得到了学术界的普遍关注,其主要优点是直接利用财务报表数据, 以价值创造为导向。
该模型经过严格的数学推导, 将企业价值表述为净资产的增加值与未来超额收益贴现值之和, 这使得企业价值和会计信息之间有了精确的数学关系。
通过与主流价值评估模型的比较分析可以发现, 剩余收益估价模型不但弥补了主流价值评估模型的缺点, 而且比主流价值评估模型更能适应新经济环境的要求。
一、剩余收益估价模型概述1938年, Preinreich提出了剩余收益估价( R IV) 模型。
由于与股利折现模型相比, 其不具有更具优势的理论基础, 证券市场也无法提供足够准确的数据对其正确性进行检验, 从而该模型并没有为当时的会计界所普遍接受。
直到20世纪90年代, 在深入研究净剩余理论的背景下, 经由Feltham和O h lson( 1995)等的一系列分析性研究的逐渐发展, 才真正确立了R IV模型的定义及其度量的完备理论架构。
根据O hlson( 1995) 文献所述, 可得到R IV模型的定义式为:TV t=B V t+"[ E( R I t+!- 1) /(1+r) !]( 1)!=1其中: V t是t时刻( 评估起算点) 的企业价值, BV t是企业t 时刻净资产的账面价值, R I t+!- 1是第t期的剩余收益, r是市场要求的回报率, E是数学期望符号。
剩余收益( R I) 的定义式是:R I t+!=N I t+!-rB V t+!- 1其中: N I t+ !代表第t+ !期的净收益。
浅析企业价值评估的FCFE模型⽅法2019-05-31价值最⼤化是现代企业的基本⽬标之⼀，⽽如何进⾏价值评估不仅受到企业管理者的重视，也是⼴⼤投资者最为关⼼的问题，甚⾄是政府部门最关⼼的实际问题。
价值评估是在⼀定条件的假设下，运⽤⾦融、财务理论和相关的模型、⽅法，评估出企业的内在价值并分析市场的有效性状况，并找到投资可期望的收益率及投资的时机等。
在全球经济⾦融化形势下，企业价值评估已成为企业理财不可或缺的⼀项重要⼯作。
⽬前，企业价值评估已成为企业投资决策、融资决策、兼并收购、价值管理、以及各种政策制定的重要⼯具，在提⾼企业决策管理效率、防范投资风险等⽅⾯起到了⾮常重要的作⽤。
本⽂拟对上市企业的价值评估⽅法进⾏初步探讨。
⼀、股权⾃由现⾦流的概述美国学者Franco Modigliani 和Mertor Miller 于1961年⾸次提出⽤现⾦流对企业价值进⾏分析，他们认为⾃由现⾦流量等于经营活动产⽣的现⾦净流量和投资活动产⽣的现⾦净流量之和。
业界和学界对现⾦流研究的重视的直接原因是发⽣在1975年的美国W.T.Grant企业破产事件。
20世纪80年代，美国西北⼤学的Alfred Rappaport，哈佛⼤学的Michael Jensen等⼈提出了⾃由现⾦流的概念。
他们认为，⾃由现⾦流是企业产⽣的，满⾜了企业再投资需要之后、不影响企业持续发展的情况下，可供分配给包括股东和债权⼈的企业资本供应者的现⾦流。
与衡量会计利润时采⽤权责发⽣制不同，在衡量⾃由现⾦流时采⽤收付实现制，这样可以避免不同企业因采⽤不同的折旧、各项摊销等会计处理不同⽽出现较⼤差异。
⾃由现⾦流量的信息包含了企业损益表、资产负债表、现⾦流量表的相关信息，从⽽可以对企业整体情况进⾏更加综合的考虑，因此更适合⽤于评估企业价值。
股权⾃由现⾦流（Free Cash Flow to Equity，FCFE）是指企业股权拥有者（股东）可分配的最⼤⾃由现⾦额。
股票估价模型股票估价模型是指利用不同的方法来预测股票的价值。
在股票交易市场中，每股股票的价值是根据市场供求关系来决定的，这种价值不能代表该公司真正的价值。
因此，为了更加精准地了解一个公司的价值和股票的价值，股票估价模型成为了投资者分析股票的必备工具。
股票估价模型可以分为基本面分析、技术分析和市场风险分析三种类型。
其中，基本面分析顾名思义是对公司基本情况的分析，技术分析是通过图表、指标等技术手段进行分析，而市场风险分析则是从宏观经济和市场环境两个方面来研究市场的未来风险和机遇。
下面我将详细介绍每种分析方法的具体特点和应用场景。
一、基本面分析基本面分析是股票估价模型中最为传统也是最为重要的一种模型。
基本面分析是通过对公司的财务报表、经营模式、产业环境、行业前景等内在因素进行分析，从而预测公司未来发展的趋势和潜力。
基本面分析主要依靠现金流量、盈利能力、资本结构、酬金管理这四个方面进行分析。
1. 现金流量分析现金流量是一个公司的生命线，一个企业在长期经营过程中必须不断地生产现金流，才能保证其持续战斗的能力。
因此，在进行基本面分析时，首先要考虑企业的现金流量状况。
现金流其实就是一家公司在生产经营活动中产生的现金流入和流出情况的总和。
现金流量分析重点考量以下几个方面：(1) 运营资金的变化。
运营资金是指公司在运营中用于购买存货、支付员工工资、支付运费等支出的资金。
当资金紧张时，公司的运营资金必然会出现问题，导致现金流变差，对一家公司的长期发展带来重大的影响。
(2) 营业收入增长情况。
营业收入是一家公司的经济命脉，只有实现了营业收入的持续增长，公司的价值才会不断提升。
在进行现金流量分析时，应该分析公司是否拥有持续稳定的营收增长，并且结合行业发展趋势来进行分析。
(3) 营业利润和净利润的变化情况。
营业利润和净利润反映了公司的核心盈利能力，是衡量股票估值高低的重要指标。
所以在进行现金流量分析时，应该深入分析公司的利润现状和变化趋势，找出公司盈利的弱点和赚钱的亮点，以及其内外部经营环境与同行業可比情况。
EVA估价模型及其与FCFF的比较一、EV A概述经济增加值的理论渊源是诺贝尔经济学奖的获得者默顿·米勒和弗兰科·莫迪利亚尼关于公司价值的经济模型。
1991年，美国的一家咨询公司斯特恩·斯图尔特公司（Stern Stewart）提出了经济增加值的评价方法。
EV A可以定义为：公司经过调整的净营业利润减去其现有资产经济价值的机会成本后的余额。
它是所有成本被扣除之后的剩余收入，经济学家还把它称为“经济利润”，EV A等于税后经营利润减去债务和股权的成本。
EV A用公式表示如下：EV A=税后营业净利润-资本成本=投资资本×(投资资本回报率-加权平均资本成本)在基于EV A的企业价值评估方法中,企业价值应等于投资资本加上未来年份EV A的现值,即:企业价值=投资资本+预期EV A的现值由上述EV A的计算公式可知，当企业的息前税后利润超过资本成本时，EV A大于零，表明企业的经营收人在扣除所有的成本和费用后仍然有剩余。
由于这部分剩余收人应归股东所有，股东价值增大;反之，EV A小于零，表明企业经营所得尚不足以弥补包括股权资本成本在内的成本和费用，股东价值降低。
可见，EV A与股东价值成同方向变化，追求EV A最大化就是追求股东价值最大化。
而股东价值是企业价值的重要组成部分，股东价值的增减必然会引起企业价值的增减。
二、EV A估价模型目标企业的初始投资资本可以根据其财务报表确定,如果我们能采用某种方法预测出目标企业未来EV A的话,那么就可以评估出目标企业的价值。
因此我们对EV A的情况作一些假定,根据不同的分布情况,可以得出不同的估价模型。
(1)EV A零增长模型假设企业每年保持固定的EV A,则企业估价模型可得:假设企业永久持续经营,即当n→+∞时,所以,对于EV A保持不变的企业,其价值可以表示为:(2)EV A固定增长模型假设企业每年的EV A以常数g的速度增长则企业未来EV A的现值为:企业估价模型可得:假设企业永久持续经营,即当n→+∞时,则(3)EV A 多阶段增长模型根据对目标企业的经营情况、所属行业的前景及全国的宏观经济形势的分析,将企业未来EV A 的增长分为几个阶段,预测出各阶段的年EV A 增长率g 和各阶段EV A 的增长年限,然后计算出企业未来几年或十几年内的未来EV A 的现值,最后假设目标企业在数年的超常增长期后EV A 保持稳定,并计算企业在增长期后的平稳期的EV A 现值几阶段的EV A 值相加可得目标企业总的未来EV A 现值的估计值。
财务估价模型的比较分析1. 引言财务估价模型是用来评估和估计企业或资产的价值的工具。
在投资决策、并购、估值和风险评估等领域，财务估价模型被广泛应用。
本文将对几种常见的财务估价模型进行比较分析，包括贴现现金流量模型（DCF）、市盈率模型和资本资产定价模型（CAPM）。
2. 贴现现金流量模型（DCF）贴现现金流量模型是一种以现金流量为基础的估价模型。
它的核心思想是将未来的现金流量贴现到现值，以确定资产的现值。
DCF模型包含两个主要步骤：预测未来现金流量和确定贴现率。
优点是能够考虑到资产的时间价值和风险。
然而，DCF模型需要对未来现金流量和贴现率进行估计，这可能存在主观性和不确定性。
3. 市盈率模型市盈率模型是一种通过利用企业市场价值与盈利能力之间的关系来估价的模型。
它基于企业的市盈率以及预期盈利水平来确定企业的价值。
市盈率模型的优点是简单易懂，便于快速估值。
然而，它没有考虑到企业的财务状况、增长潜力和风险水平等因素，因此可能忽略了一些重要的价值影响因素。
4. 资本资产定价模型（CAPM）资本资产定价模型是一种用来确定资产当前风险调整回报率的模型。
它基于市场风险溢价、资产贝塔系数和无风险利率等因素来决定资产的期望回报率。
CAPM模型的优点是能够考虑到资产的系统性风险和市场因素。
然而，CAPM模型的核心假设包括市场的完全理性和无摩擦交易等，在实际应用中可能存在一定的限制。
5. 比较分析对于财务估价模型的比较分析，我们可以从多个维度进行评估。
首先是精度和可靠性方面。
DCF模型在理论上是最准确和可靠的，因为它基于现金流量的贴现和风险调整。
市盈率模型相对来说比较简单，但它对企业的财务状况和风险等因素没有进行充分考虑，因此可能精度较低。
CAPM模型在考虑了资产的系统性风险后能够提供相对准确的估值。
其次是应用范围和难度方面。
DCF模型可以适用于各种类型的企业和项目，但需要对未来现金流量进行预测和确定合适的贴现率，因此相对较为复杂。
第九章 比例估价模型比率估价法的类型第一节 市盈率估价法一、市盈率估价法的形式（一）稳定增长公司的市盈率 稳定增长增长公司股权资本的价值： 因为 DPS 1 = EPS 0 * 红利支付率 *（1+g n ） （ 红利支付率是当年支付率）所以整理后可得市盈率如果市盈率用下一年的预期收益来表示，则而r=R f +β（R m - R f ）带入上式亦可求出。
（二）高增长公司的市盈率ng r DPS P -=10n n g r g EPS P -+⨯⨯=)1(00红利支付率nn g r g EPS P PE -+⨯==)1(00红利支付率ng r EPS P PE -==红利支付率10运用两阶段模型计算公司股权资本的价值：g = 前n 年的增长率 r =前n 年的股权资本要求收益率 R p =前n 年的红利支付率g n =n 年后的永续增长率 r n =n 年后的股权资本要求收益率 R pn =n 年后的永续红利支付率整理后可得市盈率可见市盈率与高速增长和稳定增长阶段的红利支付率正相关； 与风险程度（通过贴现率 r 体现）负相关； 与预期盈利增长率正相关。
对于红利支付额远低于实际支付能力的公司，红利支付率可以用股权自由现金流与盈利额的比率来代替。
另外：假设红利支付率不变，则P 0=ESP 0 * R p /(k-g)[(1+g n )-H(g-g n )/2]亦即 P/E= R p /(k-g)[(1+g n )-H(g-g n )/2]其中H 为高速增长时间长度。
n n n n n pn n n p r g r g g R EPS g r r g g R EPS P )1)(()1()1()1()1(1)1(000+-++⨯⨯+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡++-+⨯⨯=n n n n n pn n n p r g r g g R g r r g g R EPS P PE )1)(()1()1()1()1(1)1(00+-+++-⎥⎦⎤⎢⎣⎡++-+==二、市盈率在投资策略方面的运用（一）通过比较市盈率和预期增长率，来确定公司股票价值是否被低估或高估1、比较市盈率和增长率的数值。
