北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站一号地多功能项目用地
第一部分、市场分析
一、项目简介
本房地产项目是2010年12月27日，北京东亚信元国际会展中心有限公司以103078万元竞得北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站1号地多功能项目用地。本房地产项目东至旧宫路，南至南五环，西至旧宫中路，北至九宫地区十二号路，土地面积144236㎡，建设用地面积76725㎡。起始价格102578万元，成交价103078万元，成交楼面价5598元，溢价率为0.49%。容积率19.98，代征用地面积67511㎡。
随着北京“东富西贵北亚奥”的城市格局进一步提升，如今寸土寸金的北京，可供发展的土地日渐稀缺，曾经一直滞后的南城也因此成为北京今后重点发展的城市区域，岁末伊始，南城发展的脚步声此起彼伏。这里是房地产业新一轮争夺的目标。2009年11月5日，北京市发改委等部门宣布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》，未来3年内，北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元，由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。2900亿的社会总投资将助力南城跃升崭新的城市面貌与格局。
由此可以预见，旧宫作为南城的一个具有优势地理位置的区域，势必将会成为未来南城发展的核心区之一。
二、该区域环境分析
1、地理位置分析
该项目位于北京市大兴区旧宫镇，东至旧宫路，南至南五环，西至旧宫中路，北至九宫地区十二号路。北靠南四环，西接南五环，东临京津塘高速路，
旧宫镇连接了南城的两大开发区：亦庄开发区和北京经济技术开发区，特殊的地理位置造就了旧宫镇未来的发展趋势，使其更多的能够作为两大经济技术开发区配套服务的方向区域发展。同时，由于市委政府对于南城的大力改造，未来数年间将会向南城提供更多的政策优惠和鼓励，旧宫镇可以乘坐着这股“东
风”实现更高、更快、更好的发展！
2、交通配套设施
由上图可见，这一地区所处地段交通网络发达，西临104国道，东临京津塘高速，北靠南四环，南接南五环。地铁亦庄线贯通这一地区，极大的缓解了出行的交通压力。同时，这一地段包含多路公交车，可以有效的实现集散功能，便于出行。可出行的公交车线路为：324、997、950、504、729、运通115、926支、524、341、352、736。地铁：亦庄线
3、周边设施
银行：农村商业银行、兴业银行、中国建设银行、邮政储蓄银行、工商银行医院：旧宫医院、中国航天科技集团总医院、亦庄医院、和谐医院、普祥中医肿瘤医院。
学校：杏泽学校、北京体育舞蹈艺术学校、航天中学、旧宫中学
公园：宣颐公园、旧宫碧海公园、旺兴湖公园、鸿博公园
购物场所：物美、首航、天上天购物广场
娱乐、保利影剧院
三、供需状况分析
就目前的状况而言，该项目所在区域为旧宫镇的中心附近。现今这一目标区域已经发展成为了大兴区一个人群聚集的新型住宅区域。人口密度大，人口流动性强，带动了这一地区的经济发展。同时，紧邻两大工业园区：亦庄开发区和北京经济技术开发区。能够充分的提升这一地区的经济能力，目标地区定位于作为两大工业园区的配属服务区域，亦可充分的提升自身的价值，带动周边经济的发展。
根据我们对发放的调查问卷的分析，采取抽样调查的方式，获取了一定的一手资料，下面是我们对一些情况的分析统计情况。
我们对于各个行业的调查发现，一般情况下，各行业现今对于办公写字楼的面积仍然具有一定的需求量，其原因主要是在国家良好的政策引导下，企业的发展规模不断的扩大，对于目前的办公面积已经不能满足现阶段公司的规模，所以更加期望改善现有的办公面积，加大规模。
由图所示，信息通讯行业需求的写字楼面积相对于其他行业是比较多的，主要原因是起公司规模较大，人员需求量大。同时，由于信息通讯业的需要运用一些较大体积的设备，所以占用的写字楼面积也会较大，故需求面积大。
另外，对于写字楼的配套设施，各个行业的认同大体相同，主要是需求大型的停车场。现今人们的私家车数量的逐渐增多，停车难也成为了一个民生的话题。所以，一般拥有较多停车位的写字楼，更具有吸引客户的优势。其次，商务会所是房地产业，金融业，贸易业比较看重的配置。他们的成功的和客户沟通，需要一个安静舒适，高档时尚的环境，一个好的商务会所无疑能够使他们达到事半功倍的效果。
一般行业对于写字楼的管理没有过于严格的要求，一般性质的管理，企业就能够接受。对于管理费用的承受范围，一般都是在7.5元一下的基本都可以接受。过高的物业费对于一些企业来说可能会成为负担。
1．商务配套2. 市政配套3. 周边环境4. 地段交通
5. 户型设计
6. 物业管理
7. 开发商信誉
8. 其他
由上述图表可得出，消费者购买和租赁写字楼时，大部分人更加趋向于选择资源集中配置型办公，首选的因素一般情况是市政设施要配套，其次周边环境和地段交通也是消费者选择的重要因素。
第二部分、定位分析
一、SWOT分析
对于旧宫东站一号多功能用地的战略定位源于对该地区面临的来自于外部环境机遇和挑战的详尽分析，对这一地区的SWOT分析，有利于把握其发展前景，挖掘其所具备的独特优势和可持续发展的资源。
优势：位于亦庄规划商业商务核心区。
道路交通方便，人流量，车流量相对较大。
四面临路，建筑具有地标性特色。展示性好，商业价值高。
劣势：亦庄整体商业氛围淡薄。
亦庄的商业人气和消费力对商业支撑不足。
区域尚未形成商圈影响力。
产权的分割，导致后期运营的难度。
业主的租金预期，影响大型商业的进驻。并限制了某些业态的进驻。
机会：亦庄新城规划给商业商务需求和发展带来机会。
地铁线路的开通带来了便利性。
填补亦庄商业消费需求的空百性。
威胁：区域商业低迷导致的招商风险。
消费者惯性消费习惯扭转需要投入大量的人力、物力、财力才有可能实现。
2、制约因素
通过我们的调查分析得出结论，制约这一地区发展的因素有几点：
（1）知名度
我们通过对回收的调查问卷分析结果所知，目前北京市民对于该目标地块的了解程度不高，大约45%的市民都对于这一地区不了解，另外还有26%的市民对于这片地块只是有一点印象，由此可知这一地区的知名度并不是很高。知名度较低可能会影响一些企业或者商家不选择这个地块的办公楼或者商铺，从而极大的延缓这一地区的发展速度。
（2）由于这一地区的人口数量大，外地务工人员数量，人口的流动性也强，对于这一地区的社会安全问题有一定的影响。
