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第十一章地价评估和地价分摊本章考试分值在5-7分之间，知识点比较集中一、单选题1.路线价法主要适用于（）。
A.城市商业街道两侧土地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价『正确答案』A『答案解析』路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
参见教材P369。
2.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。
A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率『正确答案』B『答案解析』A.单独深度价格修正率是递减的；B.累计深度价格修正率是递增的，他是累加；C.平均深度价格修正率也是递减的D.加权深度价格修正率，没有这个概念。
参见教材P375。
3.某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。
A.2025B.2250C.2700D.3000『正确答案』B『答案解析』该地块面积=18×50=900平方米单价=2430000/900=2700元/平方米单价=路线价×平均深度价格修正率平均深度价格修正系率=（40+30+20）/25+25+25=1.2路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=22504.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元／m2。
A.1920B.2400C.2560D.3200『正确答案』A『答案解析』画图法。
5.下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。
已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。
则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。
（采用四三二一法则）A.150.8B.160.8C.170.8D.180.8『正确答案』B『答案解析』前街影响深度=总深度×前街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）=175×320÷（320＋240）=100英尺后街影响深度=总深度-前街影响深度=175-100=75英尺总价=前街路线价×前街临街深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度＋后街路线价×后街临街深度价格修正率×临街宽度×后街影响深度=320×100%×30×100＋240×120%×30×75=160.8万元。
第六章经济评价指标与方法【考情分析】【本章特点】■考题所占分值最大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大【学习方法】■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须把典例案题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■必须保证这部分的学习时间【内容框架】第一节效益和费用识别第二节经济评价指标第三节动态盈利能力指标及其计算第四节静态盈利能力指标及其计算第五节清偿能力指标及其计算第六节房地产投资方案经济经比选第一节效益和费用识别1.投资与成本2.房地产投资分析中的投资与成本3.营业收入4.利润5.税金6.房地产投资效果的表现形式 1.投资与成本 1.1投资的概念 1.2投资的种类 1.3成本的概念1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同 1.1投资的概念■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬 ■所投入的可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源 ■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分1.2投资的种类（两类）1.3成本的概念■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价 ■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用 1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同■财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据■在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等【2006年真题】下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 [答疑编号5573060101] 【答案】 D【解析】A 是不完全一样，而非完全不一样。
第七章风险分析与对策【考情分析】■ 本章考试所占分值较大■ 2011年、2009年均有一计算题近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节房地产投资项目不确定性分析第二节盈亏平衡分析第三节敏感性分析第四节风险分析第五节决策的概念与方法第六节房地产投资决策中的实物期权方法第一节房地产项目不确定性因素的分析1.房地产开发项目的主要不确定性因素2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素3.不确定性因素的相互作用4.不确定性分析的种类【重点难点】如何选择开发项目资本化率■ 采用市场法，选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率【2010年真题】下列不确定性因素中，属于“开发－销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。
A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率[答疑编号5573070101]【答案】ADE【解析】对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
参见教材P211－215。
【2008年真题】房地产开发项目的主要不确定性因素有（）。
A.开发期和租售期B.权益投资比率C.资本化率D.贷款利率E.运营费用[答疑编号5573070102]【答案】ACD【解析】注意区别开发投资与置业投资的不确定因素是不同的。
BE是置业投资的不确定性因素。
参见教材P215。
2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素■ 购买价格■ 权益投资比率（资本金占初始投资的比例）■ 空置率■ 运营费用【重点难点】权益投资比率■ 权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例■ 权益投资比例低，说明资本金少，借款资金多，使用了高的财务杠杆，投资者的风险和报酬相应增加，权益投资收益率高■ 当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率■ 金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率【重点难点】运营费用■ 通过签署长期物业协议可以减少运营用的变动，但无法排除通货膨胀的影响，也无法减少大修理费用的变化【2011年真题】下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。
第十章长期趋势法及其运用（3题左右，3-4分）分值较少，难度不高，次要章节一、单选题1.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格『正确答案』A『答案解析』参见教材P345。
2.某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。
A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法『正确答案』C『答案解析』时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。
注意题干中给的提示信息。
参见教材P346 。
3.直线趋势法y=a+bx中的常数a、b，是由（）决定的。
A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料『正确答案』A『答案解析』参见教材P346 。
4.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长趋势相比（）。
A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比『正确答案』A『答案解析』甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。
参见教材P346 。
5.某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/平方米。
A.8460B.8500C.8790D.8838『正确答案』B『答案解析』各年增减量分别为320、330、350、340加权平均增减量==3382010年价格=6810+338*5=8500参见教材P348。
第七章收益法及其运用本章所占分值大，计算题非常多，计算量大，并且至少1道大计算题，本章可以命题的知识点多，需要重点对待一、单选题1.收益法适用的条件是房地产的（）。
A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化『正确答案』D『答案解析』通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
2.收益法的理论基础是（）。
A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理『正确答案』B『答案解析』参见教材P213。
3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。
那么，甲的价格（）乙的价格。
A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定『正确答案』B『答案解析』4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。
A.2400B.2405C.2410D.2415『正确答案』C『答案解析』5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的合理经营年限为（）年。
A.32B.34C.36D.38『答案解析』参见教材P229。
该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86『正确答案』D『答案解析』参见教材P221。
第十章物业资产管理【考情分析】近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节物业资产管理的内涵第二节物业管理的内容第三节写字楼物业管理第四节零售商业物业管理第五节收益性物业的运营费用与财务报告第一节物业资产管理的内涵1.物业管理2.设施管理3.房地产资产管理4.房地产组合投资管理1.物业管理2.设施管理■ 概念设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境■ 工作内容传统服务集中在设施的运行管理与维护目前已扩展到环境维护服务方面3.房地产资产管理■ 内涵资产管理比物业管理和设施管理范围大得多■ 主要内容制定物业策略计划持有或出售分析检讨物业重新定位的机会审批主要的费用支出监控物业运行绩效管理并评估物业企业的工作协调物业服务企业与租户的关系定期进行资产的投资分析和运营状况分析4.房地产组合投资管理■ 内涵范围最大，主要目的是保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，作出购置或处理的决策■ 主要工作内容与投资者沟通并制定组合投资的目标和准则制定并执行组合投资策略设计和调整房地产资产的资本结构负责策略资产的配置和衍生工具的应用监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策评估投资组合绩效，客户报告与现金管理【重点难点】■ 物业管理和设施管理以运行管理为主■ 资产管理和投资组合管理以策略性管理为主■ 四个概念，最大的是房地产组合投管理，次之是房地产资产管理，物业管理和设施管理都包含其中【2005年真题】在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。
（）[答疑编号5573100101]【答案】×【解析】物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
参见教材P335。
第二节物业管理的内容1.制定物业管理计划2.加强市场宣传4.物业的维修养护5.安全保卫6.协调与业主和租户的关系7.进行物业管理组织与控制【重点难点】物业管理的分类■ 居住物业管理■ 公共物业管理■ 收益性物业管理写字楼物业管理零售商业物业管理工业及仓储物业管理酒店物业管理1.制定物业管理计划（六方面内容）■ 确立目标■ 检查物业质量状况■ 形成租金方案和出租策略■ 提出预算－核心■ 签订物业服务合同■ 物业管理组织与控制【重点难点】租金的确定■ 理论上租金的确定：出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率（成本法）■ 市场经济条件下：物业租金水平高低主要取决于同类型物业的市场供关系（市场法）■ 过高或过低的租金都可能导致业主利益损失租金高，空置率高租金低，利润低■ 写字楼租金水平的影响因素租期长短和承租面积大小租户的资信状况为租户提供服务的水平附属设施的收费水平是否带家具设施【2009年真题】物业服务企业的工作内容包括（）。
第六章经济评价指标与方法【考情分析】【本章特点】■考题所占分值最大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大【学习方法】■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须把典例案题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■必须保证这部分的学习时间【内容框架】第一节效益和费用识别第二节经济评价指标第三节动态盈利能力指标及其计算第四节静态盈利能力指标及其计算第五节清偿能力指标及其计算第六节房地产投资方案经济经比选第一节效益和费用识别1.投资与成本2.房地产投资分析中的投资与成本3.营业收入4.利润5.税金6.房地产投资效果的表现形式 1.投资与成本 1.1投资的概念 1.2投资的种类 1.3成本的概念1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同 1.1投资的概念■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬 ■所投入的可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源 ■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分1.2投资的种类（两类）1.3成本的概念■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价 ■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用 1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同■财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据■在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等【2006年真题】下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 [答疑编号5573060101] 【答案】 D【解析】A 是不完全一样，而非完全不一样。
第十章物业资产管理【考情分析】■ 本章所占分值较少，重点突出近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节物业资产管理的内涵第二节物业管理的内容第三节写字楼物业管理第四节零售商业物业管理第五节收益性物业的运营费用与财务报告第一节物业资产管理的内涵1.物业管理2.设施管理3.房地产资产管理4.房地产组合投资管理1.物业管理2.设施管理■ 概念设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境■ 工作内容传统服务集中在设施的运行管理与维护目前已扩展到环境维护服务方面3.房地产资产管理■ 内涵资产管理比物业管理和设施管理范围大得多■ 主要内容制定物业策略计划持有或出售分析检讨物业重新定位的机会审批主要的费用支出监控物业运行绩效管理并评估物业企业的工作协调物业服务企业与租户的关系定期进行资产的投资分析和运营状况分析4.房地产组合投资管理■ 内涵范围最大，主要目的是保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，作出购置或处理的决策■ 主要工作内容与投资者沟通并制定组合投资的目标和准则制定并执行组合投资策略设计和调整房地产资产的资本结构负责策略资产的配置和衍生工具的应用监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策评估投资组合绩效，客户报告与现金管理【重点难点】■ 物业管理和设施管理以运行管理为主■ 资产管理和投资组合管理以策略性管理为主■ 四个概念，最大的是房地产组合投管理，次之是房地产资产管理，物业管理和设施管理都包含其中【2005年真题】在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。
（）[答疑编号5573100101]【答案】×【解析】物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
参见教材P335。
第二节物业管理的内容1.制定物业管理计划2.加强市场宣传4.物业的维修养护5.安全保卫6.协调与业主和租户的关系7.进行物业管理组织与控制【重点难点】物业管理的分类■ 居住物业管理■ 公共物业管理■ 收益性物业管理写字楼物业管理零售商业物业管理工业及仓储物业管理酒店物业管理1.制定物业管理计划（六方面内容）■ 确立目标■ 检查物业质量状况■ 形成租金方案和出租策略■ 提出预算－核心■ 签订物业服务合同■ 物业管理组织与控制【重点难点】租金的确定■ 理论上租金的确定：出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率（成本法）■ 市场经济条件下：物业租金水平高低主要取决于同类型物业的市场供关系（市场法）■ 过高或过低的租金都可能导致业主利益损失租金高，空置率高租金低，利润低■ 写字楼租金水平的影响因素租期长短和承租面积大小租户的资信状况为租户提供服务的水平附属设施的收费水平是否带家具设施【2009年真题】物业服务企业的工作内容包括（）。
第九章假设开发法及其运用本章分值也较高，知识点少于前面的3章，一般会有一道12分的大计算题一、单选题1.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（）。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产『正确答案』C『答案解析』ABD适合成本法。
参见教材P321。
2.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。
A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余『正确答案』C『答案解析』C待开发的土地、在建工程都可以采用假设开发法进行估价，但是不得改变现状的旧房，无法采用假设开发法。
参见教材P321～323。
3.关于假设开发法的说法，错误的是（）。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值『正确答案』D『答案解析』A运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取；B投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算，在现金流量折现法中不需要单独求取，体现在折现过程中；C 假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生；D在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格,应该折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。
4.假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（）。
A.估价时点B.待开发项目开工之日C.待开发项目取得土地使用权之日D.该开发项目开始销售之日『正确答案』A『答案解析』B是建造期的起点；C是建设期的起点；D是销售期的起点。
第八章成本法及其运用考题所占分值大，2010年考试甚至达到20分，理论性强，技术含量高，计算题多，难度大一、单选题1.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。
A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费『正确答案』B『答案解析』基础设施主要指水电路之类。
围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。
2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。
A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径『正确答案』B『答案解析』参见教材P274。
3.某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为（）万元。
A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67『正确答案』D『答案解析』8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=XX=20666.674.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『答案解析』参见教材P281。
开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3×【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.875.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』参见教材P280-281。
540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.226.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。
A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%『正确答案』B『答案解析』参见教材P282-283。
先算开法利润。
头饰，开发利润=（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率=（600+900+50+60）×20%=32.2金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）=32.2/（600+900+50+60+150）=18.3%7.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（）。
A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%『答案解析』参见教材P283。
土地投资1000万开发成本和管理费用1200万投资利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+10%）0.75-1】=242.61销售费用3000*2%=60销售税费3000*5.5%=165销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39销售利润率=332.39/3000=11.08%8.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/㎡。
A.1840B.2840C.2966D.3000『正确答案』D『答案解析』参见教材P282-284。
开发利润＝（土地取得成本＋开发成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润率＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝30009.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间『正确答案』BD『答案解析』参见教材P298。
经济寿命是竣工日起到对房地产价值不再产生贡献为止（也就是净收益大于0）的持续时间.实际年龄是竣工日到估价时点的时间剩余经济寿命是估价时点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间;所以BD都是正确的.10.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。
A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果『正确答案』A『答案解析』参见教材P290-294。
说到修正，都是将可比实例状态修正为估价对象状态。
A刚好说反了。
11.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。
土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。
采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。
A.70.00%B.83.33%C.84.O0%D.86.67%『正确答案』B『答案解析』剩余使用年限=40年建筑物已经使用年限=8年成新率=40/48=83.33%12.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%『正确答案』C『答案解析』参见教材P303。
13.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。
A.16%B.42%C.58%D.84%『正确答案』D『答案解析』参见教材P303。
完全重置价值为120×600=72000年折旧为1440所以建筑物寿命期为72000÷1440=50年，已经经过8年，所以成新率为（50-8）/50=84%14.某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。
残值率假设均为零。
则该建筑物的物质折旧额为（）。
A.75.6B.77.6C.80.6D.87.6『正确答案』B『答案解析』参见教材P305。
门窗等损坏的修复费用=2（万元）装饰装修的折旧额=600×500××3=18（万元）设备的折旧额=60××10=40（万元）长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-600000）××10=17.6（万元）该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）15.某栋旧办公楼电梯落后，如果将电梯更换为功能更先进的新电梯，估计拆除费用2万元，残值3万元，安装新电梯需要180万元，比在同类建筑物内随同安装多花费20万元，旧电梯的重置价格为60万元，累计折旧50万元。
该电梯因为功能落后的折旧额为（）元。
A.26B.27C.28D.29『正确答案』D『答案解析』参见教材P308。
旧电梯的帐面余值为60-50=10万元（剩余未提折旧，拆除后就报废了，因而要作为折旧）拆除的净支出为2-3=-1万元安装多花费20万元，（即单独安装比随同安装多花费的价值）功能落后的折旧=10-1+20=29万元16.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/m2。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。
（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07『正确答案』D『答案解析』参见教材P309。
无效成本=1500*（4.1-3.6）/0.1*10=7.5万收益损失的现值==23.57万元功能折旧=31.07万元17.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。
在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。
A.1B.1.5C.2D.2.5『正确答案』D『答案解析』后续建设期=正常建设期-已完工工程的正常建设期+交接手续的正常期限实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。
二、多选题1.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。
